Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zitting houdend te Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/3409
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 augustus 2021 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy-Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 928.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 april 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2021.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 875.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een vrijstaande woning (bouwjaar 2018) met een wooninhoud van 866 m³ en een garage van 83 m³, gelegen op een perceel van 530 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkings-objecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport opgemaakt door [naam 3] van 7 juni 2021 en de waardematrix (hierna: de matrix). Verweerder heeft verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht rond de waardepeildatum geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald aan de hand van de grondstaffel. Van het geïndexeerde verkoopcijfer is de waarde van de bijgebouwen (dakkapel en garage) en de grondwaarde afgetrokken om de waarde van het hoofdgebouw te bepalen. De waarde van het hoofdgebouw is vervolgens gedeeld door het aantal kubieke meters wooninhoud van het vergelijkingsobject. De m³-prijs is gecorrigeerd naar grootte en KOUDV-factoren van de onroerende zaak. Hieruit volgt de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten. Volgens de matrix is de m³-prijs van de onroerende zaak € 681,- tegen een gemiddelde m³-prijs van € 758,- voor de vergelijkingsobjecten.
5. Tijdens de zitting heeft eiser – ter onderbouwing van zijn beroepsgrond dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld – nieuwe stellingen aangevoerd, te weten dat verweerder had moeten uitgaan van de vrij op naam-prijs van de onroerende zaak van € 808.000,-, blijkend uit een kostenoverzicht van eiser, en dat een deel van het perceel (15 m²) bestaat uit een sloot en daarom op nihil moet worden gewaardeerd. Verweerder maakte daartegen bezwaar omdat hij zich daar (bijvoorbeeld met de keuze van zijn vergelijkingsobjecten) niet op had kunnen voorbereiden.
5.1.
De beoordeling of eisers nieuwe stellingen in de beoordeling kunnen worden betrokken wordt beheerst door de eisen van een goede procesorde, die erop is gericht dat partijen en ook de rechtbank op tijd op de hoogte zijn van de inhoud van de procedure, zich daarop kunnen voorbereiden en over en weer kunnen reageren. Dit brengt mee dat van partijen mag worden verwacht dat zij tijdig standpunten aanvoeren en stukken aanleveren. Van eiser wordt dus verwacht dat hij zijn beroepsgronden en onderbouwing daarvan tijdig aanvoert zodat verweerder en de rechtbank zich daarop kunnen voorbereiden. Het is ook niet duidelijk waarom eiser dit niet eerder heeft aangevoerd. Het later – pas op de zitting – aanvoeren van deze stellingen vindt de rechtbank hier in strijd met de eisen van een goede procesorde en om die reden zullen die stellingen buiten beschouwing worden gelaten. Beoordeeld zal dus worden wat eiser in zijn beroepschrift en de toelichting daarop ter zitting heeft aangevoerd.
6. De rechtbank stelt vast dat bijna alles wat eiser in zijn beroepschrift heeft aangevoerd door verweerder in zijn matrix is verwerkt. Eiser vond [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] (vanwege de ligging) niet vergelijkbaar. Verweerder heeft deze vergelijkingsobjecten niet opgenomen in de matrix. Verder vindt eiser [adres 5] en [adres 6] betere vergelijkingsobjecten (die heeft hij ook in zijn eigen taxatiekaart staan) en die heeft verweerder ook in zijn matrix opgenomen. Tot zover zijn partijen het dus eens. Eiser heeft op zijn eigen taxatiekaart nog [adres 7] staan. Verweerder vindt die niet geschikt als referentieobject en hij heeft in zijn verweerschrift onderbouwd waarom hij dat vindt: de bouwjaren zijn te verschillend (bouwjaar vergelijkingsobject 1974 en bouwjaar onroerende zaak 2018) en bovendien blijkt uit het door verweerder overgelegde PMA-formulier dat [adres 7] in een slechte staat verkeerde ten tijde van de aankoop (geen isolatie, geen verwarming in twee kamers). Tijdens de zitting betwistte eiser niet langer dat [adres 7] geen geschikt vergelijkingsobject is. De rechtbank laat die dus verder buiten beschouwing.
De vier vergelijkingsobjecten in verweerders matrix zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar. De rechtbank kan eiser wel volgen in zijn stelling dat [adres 8] en [adres 6] minder geschikt zijn als vergelijkingsobject vanwege de afwijkende bouwstijl en uitstraling. Dat maakt [adres 5] en [adres 9] tot de beste vergelijkingsobjecten. De rechtbank laat deze twee in de waardering het zwaarst wegen.
Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud, grondoppervlakte, bijgebouwen en KOUDV-factoren rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
[adres 5] heeft een kleinere bruto inhoud dan de onroerende zaak (verschil: 121 m³) en een groter kadastraal oppervlak (verschil: 235 m²). Beide objecten beschikken over een garage. De onroerende zaak is gebouwd in 2018 en dit vergelijkingsobject in 2009. Het is verkocht voor (geïndexeerd naar waardepeildatum) € 890.000,-.
[adres 9] heeft een kleinere bruto inhoud dan de onroerende zaak (verschil: 95 m³) en een kleiner kadastraal oppervlak (verschil: 85 m²). De onroerende zaak beschikt in tegenstelling tot dit vergelijkingsobject over een garage en is recenter gebouwd. [adres 9] is verkocht voor (geïndexeerd naar waardepeildatum) € 830.000,-.
De onroerende zaak is groter qua inhoud en perceel dan de vergelijkingsobjecten (alleen [straatnaam] heeft een groter perceel), is recenter gebouwd en beschikt bovendien – zoals verweerder in het verweerschrift stelt en eiser niet gemotiveerd betwist – over zonnepanelen en een warmtepomp. Dan kan niet worden gezegd dat dit niet in verhouding is.
7. Op basis van het voorgaande is de rechtbank van mening dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
8. Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan bespreking van het door eiser ingediende taxatierapport.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).