Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8698172 \ CV EXPL 20-3797
uitspraak: 29 juli 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van
de stichting
Stichting De Gravenhorst-Dubbeldam,
woonplaats: Dordrecht,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. A.J. van der Duijn Schouten te Dordrecht,
tegen
de stichting
Stichting De Gravin-Dubbeldam,
woonplaats: Dordrecht,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. H. Harmsen te Dordrecht.
Partijen worden hierna aangeduid als De Gravenhorst respectievelijk De Gravin.
1..Procesverloop
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 4 augustus 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- de aanvullende conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- de door De Gravenhorst ten behoeve van de mondelinge behandeling toegezonden aanvullende producties;
- de tweede aanvullende conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties;
- de aantekening van de griffier dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 november 2020;
- de akte uitlaten en eiswijziging van De Gravenhorst, met producties;
- de akte uitlaten en eiswijziging in reconventie van De Gravin, met producties;
- de akte uitlaten omtrent eiswijziging in reconventie van De Gravenhorst, met productie;
- de separaat toegezonden aanvullende productie 21 van De Gravenhorst;
- de akte uitlaten van De Gravin van 25 maart 2021 met producties;
- de reactie daarop bij brief van De Gravenhorst;
- het tussenvonnis van 29 april 2021;
- de akte uitlaten na tussenvonnis van De Gravin van 27 mei 2021, met producties;
- de akte uitlaten na tussenvonnis van De Gravenhorst van 27 mei 2021, met productie;
- de antwoordakte van De Gravin van 1 juli 2021;
- de antwoordakte van De Gravenhorst van 1 juli 2021.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 november 2020. Aanwezig waren aan de zijde van De Gravenhorst: [persoon A] (voorzitter), [persoon B] (manager) en de gemachtigde mr. A.J. van der Duijn Schouten . Aan de zijde van De Gravin waren aanwezig: [persoon C] (voorzitter), [persoon D] (penningmeester), [persoon E] (secretaris) en de gemachtigde mr. H. Harmsen .
2..Het geschil in conventie en in reconventie
2.1.
Het betreft een slepend geschil over door De Gravin van De Gravenhorst voor € 3.362,67 (te vermeerderen met € 666,66 aan servicekosten) per maand gehuurde bedrijfsruimte aan de [adres] te Dordrecht voor een door De Gravin geëxploiteerd wijkcentrum, dat onderdeel is van een door De Gravenhorst geëxploiteerd appartementencomplex, waarin zich (in “de plint” van het gebouw) tevens onder meer een kapsalon, schoonheidssalon, een bibliotheek, een tandprotheticus en een gezondheidscentrum bevinden.
In conventie vordert De Gravenhorst na eiswijziging, kort gezegd en zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, betaling van achterstallige huurpenningen, servicekosten en schoonmaakkosten, over de periode van april 2020 tot en met januari 2021, berekend op € 13.450,69, € 6.666,60 respectievelijk € 3.140,88 (schoonmaakkosten verschuldigd tot 1 september 2020), totaal € 23.258,17, met buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en proceskosten waaronder nakosten.
In reconventie vordert De Gravin, kort gezegd en zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, vermindering van de huurprijs, vaststelling van de definitieve servicekosten over 2018 en 2019, verklaring voor recht dat een toiletgroep waarover partijen twisten tot het gehuurde behoort en aanpassing van het alarmsysteem bij de toiletgroep.
2.2.
Op hetgeen partijen over en weer ter onderbouwing van hun stellingen en verweren hebben aangevoerd, wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
3..De beoordeling in conventie en in reconventie
vooropgesteld
3.1.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat uit de gedingstukken en de hoeveelheid daarvan, alsmede bij de behandeling ter zitting is gebleken dat beide partijen en met name hun beider bestuursvoorzitters zich zodanig hebben verschanst in het eigen gelijk, dat dit elke constructieve kijk op de verschillen van mening en elk gezamenlijk zoeken naar reëel te bereiken oplossingen onmogelijk maakt. Er lijken, nadat [persoon C] , die tot 1 januari 2019 ook bestuursvoorzitter was bij De Gravenhorst, per die datum bij De Gravenhorst is opgevolgd door [persoon A] , twee (management)werelden te zijn gaan botsen. Hoewel beide partijen zich op de eigen redelijkheid beroemen en verwijtend naar de ander wijzen, stellen zij zich naar waarneming van de kantonrechter beide opvallend dwingend en onverzettelijk op. De Gravenhorst doet dit vanuit de op zichzelf begrijpelijke wens de veelal oudere bewoners van het appartementencomplex en andere bezoekers maximaal tegen het coronavirus te beschermen, De Gravin vanuit de op zichzelf eveneens begrijpelijke wens om zodra het (weer) half mag of in elk geval niet duidelijk (meer) verboden is, de activiteiten in het wijkcentrum weer zoveel als mogelijk te hervatten. De Gravenhorst wil het veilige midden zoeken en wenst ook De Gravin daar te houden, terwijl De Gravin veeleer de grens zoekt van wat is toegestaan en daarin niet gehinderd wenst te worden door De Gravenhorst. Hoewel de zaak roept om overleg tussen partijen, waarin, zo komt het de kantonrechter voor, met oog voor zowel elkaars belangen, als voor de achterliggende reële maatschappelijke belangen die partijen beogen te dienen, tot voor beide partijen werkbare praktische minnelijke oplossingen zou moeten kunnen worden gekomen, is dit noch bij de uitvoerige mondelinge behandeling, noch bij een daarop volgende mediation gelukt, zodat thans vonnis wordt gewezen.
de huurprijs (inclusief servicekosten) en de huurachterstand
3.2.
De kantonrechter ziet aanleiding allereerst op de door De Gravenhorst gestelde huurachterstand in te gaan. In het tussenvonnis van 29 april 2021 is in dit verband al overwogen dat de rechtspraak (onder meer de uitspraak van deze rechtbank van 26 maart 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:3013) inmiddels enigszins uitgekristalliseerd is wat betreft de beoordeling van de vraag of en in hoeverre door de diverse coronamaatregelen sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW, die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat de overeenkomst moet worden aangepast. Als praktisch hanteerbaar uitgangspunt wordt in de regel – en anders dan is gedaan door de rechtbank Overijssel in het door De Gravenhorst aangehaalde vonnis – gekozen voor een vergelijking van de gerealiseerde omzet in de gehele te beoordelen en door coronamaatregelen bestreken periode vanaf (in dit geval) 1 april 2020 tot de datum van de uitspraak – eventueel te vermeerderen met (een deel van) over die periode ontvangen coronasubsidies – met de gerealiseerde omzet in diezelfde periode een jaar eerder. Indien daaruit blijkt dat omzetverlies is geleden, wordt de helft van het percentage omzetverlies als percentage in mindering gebracht op de huurprijs (inclusief servicekosten). Hierbij wordt in beginsel geabstraheerd van zowel gemaakte kosten als van de beschikbare financiële reserves aan beide zijden. De kantonrechter ziet geen grond om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Door zowel een huurder als een verhuurder kunnen begrijpelijkerwijze tal van nuanceringen en alternatieve benaderingen worden bepleit, zoals ook in deze zaak is gebeurd, maar naar mate fijnmaziger beoordeeld wordt, roept dat niet alleen ook steeds fijnmaziger debat op, maar leidt het er ook toe dat de verhuurder als het ware met terugwerkende kracht de bedrijfsvoering van de huurder gaat heroverwegen en dat roept zoveel vragen op, dat die benaderingswijze in de rechtspraak in het algemeen niet wordt gevolgd, omdat zij praktisch in redelijkheid niet werkbaar is.
3.3.
Toegepast op het voorliggende geschil, constateert de kantonrechter op basis van de door de penningmeester van De Gravin ondertekende overzichten – aan de juistheid waarvan hij geen concrete reden heeft om te twijfelen – met beschikbare omzetcijfers over de periodes april 2020 tot en met maart 2021, vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder, een omzetdaling van € 78.254,24 ten opzichte van een eerdere omzet van € 113.767,48, dus 69%. Over die periode zijn echter beschikbare voorschotten op subsidies ontvangen. De kantonrechter ziet in de met zoveel woorden in twee subsidiebeschikkingen van de gemeente Dordrecht opgenomen subsidievoorwaarde dat zij niet door de verhuurder van de huurmatiging mogen worden afgetrokken – welke voorwaarde onvoldoende wordt weersproken door de door De Gravenhorst genoemde, maar niet naar herkomst gespecificeerde “telefonische bevestiging” van “de gemeente” dat zij anders gelezen moet worden – aanleiding om, gelet op de kennelijke strekking van die voorwaarde, deze twee subsidies buiten beschouwing te laten. Per saldo bedragen de in aanmerking te nemen voorschotten op de subsidies dan € 18.154,72, zodat de “gecorrigeerde omzetdaling” € 60.099,52 oftewel 53% bedraagt. Het onder 3.2 geschetste uitgangspunt brengt daarom met zich dat op grond van onvoorziene omstandigheden de huurovereenkomst in die zin dient te worden aangepast dat over de periode van april 2020 tot en met januari 2021, waarover in conventie betaling van huurachterstand is gevorderd, alsmede over de periode daarna tot en met maart 2021 – tot zover gaan de beschikbare omzetcijfers – de huur met 26,5% dient te worden verlaagd en dus tot € 2.471,56, te vermeerderen met € 490,- aan servicekosten. Voor het berekenen van een eventuele aanvullende huurverlaging over de periode nadien – en voor zolang er voor De Gravin nog beperkingen gelden vanwege coronamaatregelen – ontbreken op dit moment voldoende cijfers, zodat onvoldoende grond bestaat om de huurprijs ook over de periode vanaf februari 2021 te verlagen. Ter bepaling van een verlaging van de huurprijs over die periode zullen, naar het thans voorkomt, de omzet- en subsidiecijfers over de met die aanvullende maanden te verlengen coronaperiode (dus over de totale onderhavige en verlengde periode) moeten worden vergeleken met een dienovereenkomstig verlengde vergelijkingsperiode, waarbij, om te blijven vergelijken met omzetcijfers vóór corona, de maanden april 2021 en volgende opnieuw zullen moeten worden vergeleken met de maanden april 2019 (dus niet 2020) en volgende.
3.4.
Over de tien maanden waarop de door De Gravenhorst ingestelde vorderingen tot betaling van de achterstanden in huur en servicekosten betrekking hebben, april 2020 tot en met januari 2021, was op grond van het voorgaande per maand (73,5% x [€ 3.362,67 + € 666,66] = ) € 2.961,56 verschuldigd, totaal € 29.615,60. Feitelijk is blijkens opgave van De Gravin (bijlage 1 bij haar akte na vonnis van 29 april 2021), die in zoverre niet door De Gravenhorst is betwist, over deze tien maanden € 20.176,01 aan huur betaald, zodat tot en met januari 2021 sprake is van een betalingsachterstand in huur (inclusief servicekosten) van € 9.439,59. De vordering ten aanzien van huur en servicekosten is derhalve tot dit bedrag toewijsbaar. Dat de hierna onder 3.13 en 3.14 te bespreken eindafrekening servicekosten 2018 en 2019 nog niet is vastgesteld, zoals door De Gravin betoogd, doet daaraan niet af.
3.5.
De niet weersproken rente over genoemd bedrag is eveneens toewijsbaar vanaf de vervaldata van de diverse huurbetalingen, maar niet eerder dan vanaf 20 juli 2020, omdat De Gravenhorst tot die datum heeft ingestemd met opschorting. De door De Gravin verzochte opheffing van het conservatoire beslag is niet aan de orde, aangezien het conservatoire beslag na betekening van dit vonnis van rechtswege overgaat in een executoriaal beslag (artikel 704 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).
de ontbinding en ontruiming
3.6.
Bij de beoordeling van de vraag of het voorgaande ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn Daarbij kan er niet aan worden voorbijgezien dat corona voor iedereen onverwachte en ongewenste gevolgen heeft meegebracht en dat op de vraag of en welke huurverlaging daardoor gerechtvaardigd zou zijn, niet van stonde af aan een helder juridisch antwoord beschikbaar was, terwijl ook op dit moment de rechtsontwikkeling doorgaat, naar verwachting ook nog in hoger beroep en cassatie. Daar staat tegenover dat sprake is van een forse huurachterstand. Hoewel de vordering tot huurbetaling geen betrekking heeft op de maanden na januari 2021, blijkt uit het overzicht van De Gravin dat zij ook nadien zichzelf 40% huurverlaging is blijven geven en elke maand € 2.017,60 aan huur (en geen servicekosten) heeft betaald, zodat de huurachterstand (inclusief servicekosten), zoals door De Gravenhorst ook aangevoerd, sindsdien is blijven oplopen, op grond van het bovenstaande met (€ 2.961,56 -/- € 2.017,60 =) € 943,96 per maand, derhalve tot en met juli 2021 tot een bedrag van totaal (€ 9.439,59 + 6 x € 943,96 =) € 15.103,35. Gemeten naar de verlaagde huurprijs (inclusief servicekosten) van € 2.961,56 is dit dus een achterstand van ruim vijf maanden. Hierbij zij aangetekend dat, zoals onder 3.3 is overwogen, een eventuele verlaging van de huurprijs na 1 april 2021 nog zal moeten worden vastgesteld, zodat deze berekening in zoverre een voorlopig karakter heeft, maar gelet op de geleidelijke heropeningen zal aldus eerder sprake zijn van een onderschatting, dan van een overschatting van de huurachterstand.
3.7.
Voorts acht de kantonrechter van zwaarwegend belang dat De Gravin bij haar beperkte huurbetalingen eigenmachtig is opgetreden en niet van stonde af aan cijfermatige openheid van zaken aan De Gravenhorst heeft gegeven, terwijl deze daar, voor het eerst in haar e-mailbericht van 10 juli 2020, een- en andermaal en terecht om heeft gevraagd. Ook nog in haar conclusie van antwoord heeft De Gravin die openheid niet gegeven, omdat slechts begrote opbrengsten zijn vermeld en geen gerealiseerde. Ondanks hetgeen onder 3.1 over het optreden van beide partijen is vooropgesteld, is en blijft de primaire verplichting van een huurder echter: tijdig de huur betalen. Door wel een verlaging van de huur te verlangen – op zichzelf een redelijke wens, naar blijkt uit het hiervoor overwogene – maar geen openheid van zaken te geven en feitelijk de huurbetalingen gedeeltelijk te staken, is De Gravin aldus ernstig tekort geschoten in haar verplichtingen als huurder. Ook neemt de kantonrechter in overweging dat vanuit de gemeente Dordrecht bij e-mailbericht van 14 mei 2020 aan De Gravenhorst is verzocht om als verhuurder samen met haar huurders een gezamenlijk plan te maken over de naleving van de coronamaatregelen in het pand, zodat in zoverre geen sprake is van puur particuliere “bemoeizucht” van De Gravenhorst en een constructievere opstelling van De Gravin had mogen worden verwacht dan het defensieve “Schoenmaker blijf bij je leest. Wees een goed verhuurder en bemoei je niet met de activiteiten van de huurders!” (brief van 17 juli 2020 van Harmsen aan Van der Duijn Schouten ). Daar staat tegenover dat die defensieve opzet ten dele ook wel is uitgelokt doordat De Gravenhorst verdergaande bemoeienis leek te wensen dan nodig in verband met coronamaatregelen: “[De Gravenhorst] hecht er veel waarde aan om de verhoudingen te normaliseren. Zij zou ook graag zien dat de activiteiten in het buurtcentrum worden gemoderniseerd en dat deze periodiek worden afgestemd met [haar], de andere huurders van de plint en andere relevante externe partners” (e-mailbericht van 8 juni 2020). In elk geval het moderniseren en ongeclausuleerde periodieke afstemmen lijkt weinig van doen te hebben met coronamaatregelen.
3.8.
De kantonrechter zal, alles afwegend, de gevorderde ontbinding toewijzen en de Gravin veroordelen tot ontruiming van het gehuurde per 1 oktober 2021. Gelet echter op de maatschappelijke belangen en de in de gegeven omstandigheden te verwachten complexiteit van een eventuele verhuizing van het wijkcentrum, zal hij zolang door De Gravin de (al of niet volgens of overeenkomstig dit vonnis verlaagde) huur c.q. een gebruiksvergoeding ter hoogte van die huur ondertussen stipt wordt betaald en er door De Gravin geen aantoonbare overtreding van betekenis van geldende coronamaatregelen plaatsvindt, bepalen dat de ontruiming pas dient plaats te vinden per 1 januari 2022. Bij deze inkleding van de beslissing kan wanneer geen hoger beroep wordt ingesteld eventueel een executiegeschil aanhangig worden gemaakt als niet aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan.
3.9.
Daarnaast zal het vonnis wat betreft de ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, zodat een eventueel hoger beroep (behoudens desverzocht een nadere voorziening door het hof) de uitvoerbaarheid van dit vonnis schorst. Hierbij weegt mee dat de tweede door De Gravenhorst aangevoerde ontbindingsgrond (kort gezegd: het door De Gravin herhaaldelijk onvoldoende treffen of naleven van coronamaatregelen) niet zonder bewijslevering kan worden beoordeeld. Ook op dit punt spreken partijen elkaar vooral tegen en een min of meer objectieve onderbouwing van de stellingen van De Gravenhorst ontbreekt. Zo is er bijvoorbeeld geen proces-verbaal met waarnemingen van de politie overgelegd en hoewel de voorzitter van het bestuur van De Gravenhorst volgens de gedingstukken regelmatig foto’s maakte van de gestelde misstanden, zijn die foto’s niet overgelegd. Op basis van alleen de beschikbare stukken kan de kantonrechter daarom niet oordelen dat reeds het onvoldoende treffen of naleven van coronamaatregelen door De Gravin ontbinding rechtvaardigt en spoedige sluiting vereist. Voorts weegt mee dat sprake is van een nieuwe juridische thematiek, die doorwerkt in de vast te stellen hoogte van de betalingsachterstand, waarover de rechtspraak in hoger beroep zich nog moet gaan vormen. Ten slotte weegt mee dat niet goed voorstelbaar is dat wanneer het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zou worden verklaard en op korte termijn sluiting plaatsvindt, dit na een eventueel gelijk van De Gravin in hoger beroep weer ongedaan kan worden gemaakt, in aanmerking genomen dat De Gravenhorst in die situatie het wijkcentrum door een nieuwe stichting wil gaan laten exploiteren, zoals zij ter zitting verklaarde.
3.10.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van de gedaagde komen.
de toiletgroep
3.11.
Wat het geschil over de toiletgroep betreft stelt de kantonrechter vast dat blijkens de door De Gravin overgelegde verklaringen van 2 juni 2020 en 26 augustus 2020 van haar voormalige penningmeester [persoon F] , die bij het sluiten van het huurcontract betrokken was, de toiletten tijdens de openingsuren van De Gravin ook door andere huurders mochten worden gebruikt. Ook in het e-mailbericht van Harmsen van 18 mei 2020 aan Van der Duijn Schouten blijkt dat De Gravin zich er rekenschap van heeft gegeven dat wat betreft het gebruik van de gang naar De Gravin en van de toiletten afstemming met anderen nodig is.
Dit betekent dat bij gebrek aan belang in het midden kan blijven of de toiletten deel uitmaken van het gehuurde: als zij niet gehuurd zijn, is bij gebrek aan wel gehuurde toiletten niet denkbaar dat zij door De Gravin niet gebruikt mochten en mogen worden, en als zij wel gehuurd zijn, staat op grond van voorgaande verklaringen voldoende vast dat zij ook door andere huurders gebruikt mochten en mogen worden. Dit leidt tot de conclusie dat of zij nu wel of niet gehuurd zijn, geen van beide partijen aan de ander respectievelijk aan andere huurders kan verbieden er gebruik van te maken.
De reconventionele vordering om voor recht te verklaren dat de toiletten zijn gehuurd zal daarom bij gebrek aan enig ander gebleken belang worden afgewezen. Partijen zullen zolang coronamaatregelen van toepassing zijn een praktische oplossing moeten treffen, waarbij bijvoorbeeld gedacht zou kunnen worden aan gebruikmaking van een beperkt aantal “toiletkaarten” voor zowel bezoekers van De Gravin als (van) andere huurders – enigszins in verhouding tot het aantal te verwachten gebruikers – om een te grote toeloop naar de toiletten te voorkomen. Wellicht kan bij het totaal beschikbare aantal toiletten ook (zowel voor De Gravin als voor andere huurders) het door partijen genoemde buitenom bereikbare toilet van een andere, voormalige huurder worden betrokken, maar zonder dat dit dus De Gravin of andere huurders uitsluit van het gebruik van de onderhavige toiletgroep.
Uit het voorgaande volgt dat ook de reconventionele vordering strekkende, naar de kantonrechter begrijpt, tot zodanige aanpassing van het alarmsysteem dat alleen De Gravin daar zeggenschap over heeft, moet worden afgewezen, aangezien zij aldus ten onrechte zou kunnen beletten dat andere huurders van de betreffende toiletgroep gebruik maken.
de schoonmaakkosten
3.12.
Wat betreft de gevorderde schoonmaakkosten tot 1 september 2020 ten bedrage van € 3.140,88 heeft De Gravenhorst haar vordering gebaseerd op de al langer tussen partijen – en de tussen haar en de bij haar in dienst zijnde twee schoonmakers – bestaande afspraken, terwijl De Gravin zich op het standpunt stelt dat zij niet is gehouden tot betaling van door de sluiting vanwege de coronamaatregelen vanaf half maart 2020 tot half juni 2020 niet en in de maand juli 2020 slechts voor de helft van het gebruikelijke aantal uren geleverde diensten. De Gravin heeft gesteld en De Gravenhorst heeft niet betwist – zodat de kantonrechter ervan uitgaat – dat ten aanzien van de schoonmaakwerkzaamheden tussen partijen sprake is van een overeenkomst van opdracht. De Gravin heeft echter niet gesteld en evenmin is uit de stukken gebleken dat De Gravin die overeenkomst op enig moment heeft opgezegd zoals bedoeld in art. 7:408 BW, waarna De Gravenhorst op haar beurt het door haar ten behoeve van De Gravin ingehuurde aantal uren had kunnen trachten te beperken. De Gravin heeft slechts gesteld dat zij door niemand van De Gravenhorst hierover is benaderd (e-mailbericht van [persoon G] aan [persoon C] van 3 augustus 2020), maar het had allereerst op haar weg als opdrachtgever gelegen om op dit punt het initiatief te nemen en de overeenkomst geheel of gedeeltelijk op te zeggen, in plaats van achteraf te weigeren de kosten van overeengekomen uren te voldoen. Nu dit niet is gebeurd, is De Gravin de gevorderde schoonmaakkosten in beginsel verschuldigd. In de omstandigheid evenwel dat De Gravenhorst niet heeft gereageerd op de herhaalde suggestie van De Gravin dat zij wellicht subsidie voor deze kosten heeft ontvangen (tweede aanvullende conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, onder 5; akte uitlaten na tussenvonnis van De Gravin van 27 mei 2021, onder 7), ziet de kantonrechter aanleiding om in het licht van de onvoorziene coronamaatregelen de door De Gravin te betalen schoonmaakkosten te verlagen met dezelfde factor als de huur, derhalve tot (0,735 x € 3.140,88 =) € 2.308,55, met de rente daarover overeenkomstig hetgeen onder 3.5 is overwogen.
de afrekening servicekosten over 2018 en 2019
3.13.
De Gravin vordert vaststelling van de servicekosten over 2018 en 2019, althans veroordeling van De Gravenhorst tot het opstellen van de afrekening. Zij verwijst daartoe naar artikel 18.4 van de overeengekomen algemene bepalingen: “Na afloop van het servicekostenjaar verstrekt Verhuurder aan Huurder binnen 12 maanden na afloop van het jaar over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de levering van zaken en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van Huurder in die kosten op zodanige wijze dat Huurder de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen. Uitgangspunt is dat Verhuurder het rubrieksgewijs overzicht binnen 12 maanden na afloop van het jaar verstrekt. Indien Verhuurder niet in staat is dit overzicht tijdig te verstrekken zal Verhuurder dit met redenen omkleed aan Huurder meedelen. De wettelijke verjaringstermijn vangt aan na afloop van het jaar waarop de servicekosten betrekking hebben.”
3.14.
De kantonrechter constateert dat De Gravenhorst als productie 11 door haar voormalige penningmeester [persoon H] opgestelde afrekeningen servicekosten over 2018 en 2019 heeft overgelegd. Uit de begeleidende tekst lijkt te volgen dat het om concepten gaat en ook nog in haar akte omtrent eiswijziging in reconventie (onder 1.4-1.6) lijkt De Gravenhorst, die stelt gebrouilleerd te zijn met [persoon H] , een slag om de arm te houden, waar zij stelt dat zij “vooralsnog” berust heeft in de opgestelde afrekeningen. Uit de antwoordakte van De Gravenhorst van 1 juli 2021 begrijpt de kantonrechter dat De Gravenhorst die afrekeningen inmiddels als definitieve afrekeningen presenteert. De kantonrechter constateert dat deze afrekeningen wel het in artikel 18.4 van de algemene voorwaarden verlangde rubrieksgewijze overzicht bevatten, maar geen duidelijke wijze van berekening daarvan en van het procentuele aandeel daarvan dat voor rekening van De Gravin is gebracht. Aldus heeft De Gravenhorst niet aan haar verplichting ter zake voldaan. De Gravin heeft hier wel belang bij, aangezien het kan leiden tot een teruggave van al betaalde servicekosten. De kantonrechter kan niet zelf eindafrekeningen over 2018 en 2019 overeenkomstig artikel 18.4 van de overeengekomen algemene bepalingen vaststellen en zal daarom De Gravenhorst veroordelen dit te doen, binnen drie maanden en op verbeurte van een eenmalige dwangsom van € 5.000,-. Gegeven mogelijk onvermijdelijke keuzes bij de toedeling van de kosten en een daaruit weer voortvloeiend mogelijk volgend geschil over de daadwerkelijke afrekening op basis van door De Gravenhorst vastgestelde eindafrekeningen, ligt het in de rede dat partijen in plaats daarvan – wellicht voor eenmaal samen een knoop doorhakkend – gezamenlijk een eindafrekening overeenkomen.
buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
3.15.
Gelet op hetgeen onder 3.4 en 3.12 is overwogen zijn de gevorderde en als zodanig niet betwiste buitengerechtelijke incassokosten van € 886,- toewijsbaar.
3.16.
In conventie zal De Gravin als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van De Gravenhorst begroot op € 83,38 aan dagvaardingskosten, € 499,- aan griffierecht en € 1.119,- aan salaris van de gemachtigde (3 punten voor dagvaarding, mondelinge behandeling en twee aktes à € 373,- per punt), alsmede beslagkosten van € 890,28 (beslagexploiten en salaris gemachtigde), met nasalaris en rente.
In reconventie zullen de kosten worden gecompenseerd, omdat beide partijen over en weer op onderdelen in het gelijk en in het ongelijk zijn gesteld. Weliswaar heeft De Gravenhorst er terecht op gewezen dat door De Gravin pas in een laat stadium het noodzakelijke cijfermatige financiële inzicht verstrekt, maar het is niet zo dat daardoor het debat in reconventie is beëindigd, zodat niet te verwachten valt dat de procedure in reconventie niet nodig zou zijn geweest als De Gravin dit inzicht eerder had verstrekt.
4..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van het gehuurde aan de [adres] te Dordrecht;
veroordeelt De Gravin om het gehuurde per 1 oktober 2021 volledig ontruimd en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van De Gravenhorst te stellen en vervolgens ontruimd te houden,
maarbepaalt dat zolang door De Gravin de (al of niet volgens of overeenkomstig dit vonnis verlaagde) huur c.q. een gebruiksvergoeding ter hoogte van die huur ondertussen stipt wordt betaald en er door De Gravin geen aantoonbare overtreding van betekenis van geldende coronamaatregelen plaatsvindt, de ontruiming pas behoeft plaats te vinden per 1 januari 2022;
maarbepaalt dat zolang door De Gravin de (al of niet volgens of overeenkomstig dit vonnis verlaagde) huur c.q. een gebruiksvergoeding ter hoogte van die huur ondertussen stipt wordt betaald en er door De Gravin geen aantoonbare overtreding van betekenis van geldende coronamaatregelen plaatsvindt, de ontruiming pas behoeft plaats te vinden per 1 januari 2022;
veroordeelt De Gravin tot betaling aan De Gravenhorst van € 9.439,59 aan huurachterstand (inclusief servicekosten) over de periode van april 2020 tot en met januari 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de diverse termijnen tot de dag der algehele voldoening, maar niet eerder dan vanaf 20 juli 2020;
veroordeelt De Gravin tot betaling aan De Gravenhorst van € 2.308,55 aan schoonmaakkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de diverse termijnen tot de dag der algehele voldoening, maar niet eerder dan vanaf 20 juli 2020;
veroordeelt De Gravin tot betaling aan De Gravenhorst van € 886,- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis;
veroordeelt De Gravin in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Gravenhorst vastgesteld op:
• € 582,38 aan verschotten;
• € 1.119,- aan salaris voor de gemachtigde;
• € 890,28 aan beslagkosten;
• voornoemde bedragen vermeerderd met de wettelijke rente ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
• en indien de Gravin niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan haar betalingsverplichtingen op grond van dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 186,50 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is De Gravin de wettelijke rente over deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
verklaart dit vonnis ten aanzien van de betaling van de huurachterstand, schoonmaakkosten, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten – en dus niet ten aanzien van de ontruiming – uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
stelt de huurprijs per maand van het gehuurde over de periode van april 2020 tot en met maart 2021 vast op € 2.471,56, te vermeerderen met € 490,- aan servicekosten;
veroordeelt De Gravenhorst om binnen drie maanden overeenkomstig artikel 18.4 van de tussen partijen overeengekomen algemene bepalingen over 2018 en 2019 eindafrekeningen servicekosten vast te stellen, te weten: rubrieksgewijze overzichten van de kosten van de levering van zaken en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van De Gravin in die kosten, op zodanige wijze dat De Gravin de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen, dit op verbeurte van een eenmalige dwangsom aan de Gravin van € 5.000,-;
wijst af de vordering voor recht te verklaren dat de toiletten deel uitmaken van het gehuurde;
wijst af de vordering tot aanpassing van het alarmsysteem bij de toiletgroep;
compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen;
verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordeling tot vaststelling van de eindafrekeningen servicekosten over 2018 en 2019 uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Berg en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
41592