Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8547591 \ CV EXPL 20-17134
uitspraak: 26 maart 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1.[persoon A] ,
wonende te [woonplaats A] , gemeente [naam gemeente] ,
2. [persoon B],
wonende te [woonplaats B] , gemeente [naam gemeente] ,
3. [persoon C],
wonende te [woonplaats C] , gemeente [naam gemeente] ,
4. [persoon D],
wonende te [woonplaats D] , gemeente [naam gemeente] ,
5. [persoon E],
wonende te [woonplaats E] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: B.J. Oosterman (Rijnland Gerechtsdeurwaarders & Incasso) te Spijkenisse,
tegen
[persoon F] handelend onder de naam [naam horecagelegenheid]
wonende te [woonplaats F] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.U. Poerink te Woerden.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “ [persoon A] c.s.” en “ [naam horecagelegenheid] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
- het exploot van dagvaarding van 20 mei 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie, met één productie;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie tevens vermeerdering van eis in conventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in reconventie, met één productie;
- de akte uitlaten productie.
1.2.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten in conventie en reconventie
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
[persoon A] c.s. verhuren aan [naam horecagelegenheid] het pand aan de [adres] te Ouddorp, tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van (laatstelijk) € 4.513,78 per maand (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is gelegen op het bungalowpark [naam bungalowpark] te Ouddorp en is bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf en woonhuis. [naam horecagelegenheid] exploiteert in de bedrijfsruimte zowel een eetcafé als cafetaria.
2.2.
De huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd, ingaande op 1 april 2019 en eindigend op 1 april 2024.
2.3.
Op 15 maart 2020 heeft de overheid diverse maatregelen genomen in verband met de uitbraak van het coronavirus, waaronder het sluiten van alle eet- en drinkgelegenheden vanaf zondag 15 maart 2020 om 18.00 uur tot en met maandag 6 april 2020. Deze periode is uiteindelijk verlengd tot en met 31 mei 2020.
2.4.
Op 8 april 2020 heeft [naam horecagelegenheid] een e-mail aan [persoon A] c.s. gezonden met – voor zover thans van belang – de volgende inhoud:
“(…) Door toedoen van het coronavirus worden verschillende bedrijven zeer hard getroffen, in het bijzonder de horecasector en de horecaondernemingen. Vanaf 15 maart jl. is onze horecaonderneming op grond van overheidsmaatregelen verplicht om de deuren te sluiten. Op dit moment is het een feit dat onze omzet volledig is weggevallen en allerlei vaste lasten gewoon doorlopen. Het is onduidelijk hoe lang dit gaat duren.
Mijn verzoek aan u is om, zo lang onze horecaonderneming van overheidswege gesloten dient te zijn, af te zien van de ontvangst van de huurbetalingen en dat wij naderhand (nadat wij dus weer open mogen) in goed overleg tot een gezamenlijke oplossing proberen te komen omtrent de onbetaald gebleven huur. Uiteraard is het in het belang van alle partijen dat dit moment zo spoedig mogelijk aanbreekt. Graag verneem ik van u of u met dit
voorstel instemt. (…)”
2.5.
[naam horecagelegenheid] heeft op 3 mei 2020 een e-mail aan de gemachtigde van [persoon A] c.s. gezonden, waarvan de inhoud – voor zover thans van belang – als volgt luidt:
“(…) Naar aanleiding van onze meerdere telefoongesprekken, heb u uitgelegd dat ik in deze situatie geen concreet voorstel kan doen, wat betreft een betalingsregeling. Helaas hebben wij onze deuren 15 maart moeten sluiten. Er is dan ook helaas geen omzet.
WEL heb ik aangegeven (zie ook mail naar verhuurder) dat we de huur van de woning kunnen betalen (tot een max van 1000 euro p/maand)
Ook heb ik aangegeven dat er nog een bankgarantie is (7500 euro), waar ze aanspraak op kunnen maken, want daar is een bankgarantie ook voor, als er iets voordoet dat je de huur niet kunt voldoen.
En dan is er nog een mogelijkheid om iets met het contract te doen, om eventueel het contract te verlengen zolang we dicht moeten blijven.(of of)
Nogmaals het is geen onwil, het is pure overmacht. Ik had ook liever anders gezien, maar ben zeker opzoek naar hoe we dit kunnen oplossen. (…)”
2.6.
De gemachtigde van [persoon A] c.s. heeft per e-mail van 7 mei 2020 een reactie aan [naam horecagelegenheid] gezonden. De inhoud van deze e-mail luidt – voor zover thans van belang – als volgt:
“(…) Wij hebben uw e-mail d.d. 3 mei 2020 in goede orde ontvangen en voorgelegd aan cliënt. Cliënt gaat echter niet akkoord met uw voorstel. De bankgarantie is niet bedoeld voor
het tussentijds inlossen van een achterstand. Daarnaast is uw aanbod niet voldoende voor
cliënt om aan zijn eigen verplichtingen te voldoen.
Wij begrijpen dat het geen onwil van uw zijde is. Aan de andere kant kan het ook niet
zo zijn dat cliënt de dupe wordt van uw financiële onmacht. Wij zullen dan ook een gerechtelijke procedure starten, tenzij het openstaande bedrag van € 9350,46 uiterlijk op
8 mei 2020 voor 16.00 uur bij ons op de rekening staat. (…)”
2.7.
Per 15 oktober 2020 heeft de overheid wederom maatregelen genomen, die er – onder meer – uit bestaan dat alle eet- en drinkgelegenheden met ingang van die datum dienen te sluiten.
3..Het geschil
In conventie
3.1.
[persoon A] c.s. hebben bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam horecagelegenheid] te veroordelen tot betaling aan [persoon A] c.s. van een bedrag van € 9.344,34, waarin begrepen een bedrag van € 9.027,56 aan achterstallige huur, berekend tot en met de maand mei 2020, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 9.027,56 vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening. Voorts hebben [persoon A] c.s. gevorderd [naam horecagelegenheid] te veroordelen tot betaling aan [persoon A] c.s. van een bedrag van € 4.513,78 voor iedere maand vanaf 1 juni 2020, zolang [naam horecagelegenheid] in gebreke blijft met tijdige betaling van de lopende huurpenningen, met veroordeling van [naam horecagelegenheid] in de proceskosten.
3.2.
Aan hun vordering hebben [persoon A] c.s. – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. [naam horecagelegenheid] is in gebreke gebleven met nakoming van de op haar rustende uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen door een huurachterstand te laten ontstaan. [naam horecagelegenheid] heeft de huur van de maanden april en mei 2020, in totaal een bedrag van € 9.027,56, ondanks aanmaning, onbetaald gelaten. [persoon A] c.s. zagen zich genoodzaakt hun vordering op [naam horecagelegenheid] ter incasso uit handen te geven. [persoon A] c.s. maken aanspraak op de wettelijke handelsrente tot de dag der dagvaarding van € 38,48 en een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van € 278,30 inclusief btw.
3.3.
[naam horecagelegenheid] heeft de vordering, behoudens de huursom voor de woning, betwist en heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.
De huidige huursom van € 4.513,78 bestaat uit een deel woonruimte en een deel bedrijfsruimte. Voor de woonruimte is een huursom van € 730,- per maand reëel, zodat voor de bedrijfsruimte € 3.783,78 resteert. [persoon A] c.s. hebben het gehuurde in de periode van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en vanaf 15 oktober 2020 niet aan [naam horecagelegenheid] ter beschikking gesteld zoals voor het overeengekomen gebruik, namelijk ‘horecabedrijf’, noodzakelijk is. [persoon A] c.s. handelen hiermee in strijd met de op hen rustende verplichting conform artikel 7:203 BW. Gelet hierop is sprake van schuldeisersverzuim aan de zijde van [persoon A] c.s., waardoor aan de zijde van [naam horecagelegenheid] een opschortingsrecht bestaat en de vordering van [persoon A] c.s. dient te worden afgewezen.
3.4.
Voorts is er sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. In de periode van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en vanaf 15 oktober 2020 heeft [naam horecagelegenheid] het gehuurde niet kunnen en mogen gebruiken op de wijze zoals het ter beschikking is gesteld c.q. hebben zij het gehuurde niet kunnen en mogen gebruiken volgens de overeengekomen bestemming. Daarnaast was de coronapandemie en de in verband daarmee getroffen vergaande overheidsmaatregelen, met alle negatieve gevolgen van dien voor [naam horecagelegenheid] als huurster volledig onvoorzien. Deze omstandigheden zijn dan ook niet in de overeenkomst verdisconteerd. Van een gebruikelijk ondernemersrisico is geen sprake. Bovendien is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de huurovereenkomst ongewijzigd in stand te houden. Op grond van artikel 6:258 BW dient de huurovereenkomst te worden gewijzigd. [naam horecagelegenheid] doet tevens een beroep op overmacht (artikel 6:75 BW) en op de aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 en 2 BW en artikel 6:2 BW).
In reconventie
3.5.
[naam horecagelegenheid] heeft, na eiswijziging, in reconventie gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
1. voor recht te verklaren dat [persoon A] c.s. zich omtrent het gehuurde in de onderhavige situatie met betrekking tot de coronapandemie met alle overheidsmaatregelen, waaronder met name de sluitingsmaatregel voor eet- en drinkgelegenheden, niet aan hun verplichtingen
conform artikel 7:203 BW hebben gehouden, te weten het ter beschikking stellen van een
'horecabedrijf zoals in artikel 1.1 van de huurovereenkomst overeengekomen;
2. voor recht te verklaren dat in de onderhavige situatie met betrekking tot de corona-pandemie en alle overheidsmaatregelen en overige beperkingen van dien omtrent het
gehuurde en de huurbetalingsverplichting sprake is van een gebrek, onvoorziene
omstandigheden en/of overmacht;
3. voor recht te verklaren dat [persoon A] c.s. geen recht op volledige nakoming van de huurbetaling hebben omtrent de (horeca)bedrijfsruimte over de periode dat vanwege de coronapandemie overheidsmaatregelen gelden die [naam horecagelegenheid] , als eet- en drinkgelegenheid, in zowel het huren als de exploitatie van het gehuurde schaadt, zijnde onder meer de periode omtrent de sluitingsmaatregel, waaronder de periodes tussen 15 maart tot en met
31 mei 2020 en 15 oktober 2020 tot en met het moment dat deze sluitingsmaatregel eindigt, mede aangezien dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;
4. te bepalen dat [naam horecagelegenheid] , onder andere op basis van artikel 7:203 BW, is vrijgesteld van de huurbetaling (behoudens hooguit een huursom van € 730,= per maand voor de
woonruimte) over de sluitingsperiode vanuit overheidswege door toedoen van de
coronapandemie van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en 15 oktober 2020 tot en met het moment dat deze sluitingsmaatregel eindigt;
Subsidiair:
5. te bepalen dat de door [naam horecagelegenheid] aan [persoon A] c.s. verschuldigde huurprijs voor het gehuurde (hooguit behoudens een huurprijs van € 730,= per maand voor de woonruimte) over de sluitingsperiodes vanuit overheidswege door toedoen van de coronapandemie van
15 maart tot en met 31 mei 2020 en 15 oktober 2020 tot en tot en met het moment dat
deze sluitingsmaatregel eindigt verminderd wordt met een aan de hierboven bedoelde vermindering van het huurgenot aan de zijde van [naam horecagelegenheid] ten gevolge van het voormelde gebrek evenredig bedrag, zijnde 100% van deze huurprijs, althans een zodanig ander bedrag als de kantonrechter juist zal oordelen;
dan wel
6. te bepalen dat de kantonrechter de huurovereenkomst dusdanig wijzigt op grond van artikel 6:258 lid 1 BW dan wel artikel 6:2 en/of 6:248 BW dat [naam horecagelegenheid] over de sluitingsperiodes vanuit overheidswege door toedoen van de coronapandemie van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en 15 oktober 2020 tot en met het moment dat deze sluitingsmaatregel eindigt, aan [persoon A] c.s. geen huur verschuldigd is, althans deze huurprijs wordt verminderd tot een zodanig ander bedrag als de kantonrechter juist zal oordelen;
7. [persoon A] c.s. te veroordelen in de proceskosten van deze procedure.
3.6.
Aan haar gewijzigde vorderingen heeft [naam horecagelegenheid] ten grondslag gelegd hetgeen zij in conventie (r.o. 3.3. en 3.4.) als verweer heeft aangevoerd. In aanvulling daarop heeft [naam horecagelegenheid] het volgende gesteld. Nu er sprake is van een gebrek heeft [naam horecagelegenheid] recht op een evenredige huurprijsvermindering. Aangezien het horecabedrijf voor een periode van 2,5 maand in het geheel niet te gebruiken was, is een huurprijsvermindering van 100% redelijk. Vanwege de ontstane enorme disbalans in de verhouding tussen [naam horecagelegenheid] en [persoon A] c.s., is een wijziging van de overeenkomst wegens onvoorzien omstandigheden gerechtvaardigd.
3.7.
Mede door aanvullende lokale vergaande overheidsmaatregelen omtrent toerisme en gasten van het bungalowpark is er, vergeleken met 2019, sprake van een forse omzetderving aan de zijde van [naam horecagelegenheid] . Waar in de periode 11 april 2019 tot en met 31 mei 2019 een omzet is behaald van € 28.956,80, is er in de (langere) periode 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 slechts een omzet van € 10.621,38 behaald. Na de sluiting van horecagelegenheden er 15 oktober 2020 is er geen omzet meer behaald door [naam horecagelegenheid] . Voor wat betreft steunmaatregelen van de overheid heeft [naam horecagelegenheid] slechts recht op een eenmalige (TOGS)uitkering van € 4.000,-, hetgeen maar een beperkt effect heeft, afgezet tegen het omzetverlies en de doorlopende vaste lasten.
3.8.
[persoon A] c.s. hebben de reconventionele vordering betwist en hebben daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – aangevoerd dat er geen sprake is van een situatie waarin [persoon A] c.s. het gehuurde niet aan [naam horecagelegenheid] ter beschikking hebben gesteld. Het deel woonruimte heeft [naam horecagelegenheid] onophoudelijk kunnen gebruiken en het deel bedrijfsruimte heeft [naam horecagelegenheid] gebruikt om een afhaal- en bezorgservice op te zetten.
3.9.
[persoon A] c.s. betwisten dat er door de tijdelijke sluiting sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Het is daarnaast onredelijk om voor een achterstand van slechts twee maanden de huurovereenkomst te wijzigen. Daarvoor is artikel 6:258 BW niet bedoeld. De gevolgen van het niet betalen van huur, in een situatie waarin een verhuurder niets te verwijten valt, dienen voor rekening van de huurder te komen. Een beroep op overmacht kan dan ook niet slagen. Bovendien zijn [persoon A] c.s. geen commerciële beleggers, die de onbetaalde huurpenningen makkelijk kunnen missen. [persoon A] c.s. hebben de missende huurbetalingen juist hard nodig. [naam horecagelegenheid] heeft haar omzetverlies onvoldoende aangetoond.
4..De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna gezamenlijk beoordeeld worden.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [naam horecagelegenheid] op grond van de huurovereenkomst met [persoon A] c.s. maandelijks huur verschuldigd is en dat zij de huur voor de maanden april en mei 2020, in totaal € 9.027,56, onbetaald heeft gelaten. Voor de vaststelling van de hoogte van de totale huurachterstand is in beginsel niet van belang welk deel van de maandelijkse huur ziet op de woonruimte en welk deel op het horecabedrijf. Dit kan in onderhavig geval hoogstens een rol spelen bij de hierna nog te bespreken aanpassing van de huurprijs.
4.3.
De kern van het geschil is de vraag of [naam horecagelegenheid] , in verband met de coronacrisis en de gevolgen daarvan, gehouden is haar huurbetalingsverplichtingen jegens [persoon A] c.s. volledig na te komen.
4.4.
[naam horecagelegenheid] stelt zich op het standpunt dat [persoon A] c.s. zich niet hebben gehouden aan hun verplichting op grond van artikel 7:203 BW om het gehuurde ter beschikking te stellen voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Vooropgesteld wordt dat een deel van het gehuurde uit woonruimte bestaat. [naam horecagelegenheid] heeft niet weersproken dat dit deel aan haar ter beschikking is gesteld. Voor zover al ten aanzien van het horecabedrijf geoordeeld zou kunnen worden dat [persoon A] c.s. niet voldaan hebben aan hun verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen in de zin van artikel 7:203 BW, is onvoldoende aannemelijk geworden dat zij niet aan deze verplichting hebben voldaan ten gevolge van aan hen toe te rekenen omstandigheden. Van schuldeisersverzuim aan de zijde van [persoon A] c.s. is dan ook geen sprake. Het beroep van [naam horecagelegenheid] op artikel 7:203 jo. 6:59 BW wordt daarom verworpen. De Door [naam horecagelegenheid] in dit kader verzochte verklaring voor recht is derhalve niet toewijsbaar.
4.5.
Het beroep van [naam horecagelegenheid] op overmacht wordt eveneens verworpen. Om een beroep op overmacht te rechtvaardigen moet de belemmering om te voldoen aan de prestatie waartoe [naam horecagelegenheid] op grond van de overeenkomst jegens [persoon A] c.s. gehouden is, die prestatie zelf betreffen. In het onderhavige geval wordt die prestatie zelf – betaling van de huur – niet belemmerd door de (gevolgen van de) coronacrisis. De Door [naam horecagelegenheid] in dit kader verzochte verklaring voor recht is derhalve niet toewijsbaar.
Gebrek in de zin van artikel 7:204 BW
4.6.
[naam horecagelegenheid] stelt dat zij door de overheidsmaatregelen het gehuurde niet conform haar bestemming heeft kunnen gebruiken en dat haar huurgenot hierdoor ernstig is aangetast, evenals de exploitatie- en omzetmogelijkheden. Er is dan ook sprake van een gebrek, aldus [naam horecagelegenheid] . In dat kader wordt als volgt overwogen
4.7.
Op grond van artikel 7:204 BW lid 2 is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat niet alleen de stoffelijke toestand van de gehuurde zaak, maar elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt, een gebrek vormt. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat ook een (onvoorziene) overheidsmaatregel die het gebruik van het gehuurde verbiedt of inperkt als gebrek wordt aangemerkt.
4.8.
Bepalend voor de beoordeling is het huurgenot dat [naam horecagelegenheid] op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. De overheidsmaatregelen maken dat het gehuurde, waarin een eetcafé en cafetaria worden gedreven, niet (volledig) overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt. Het feit dat [naam horecagelegenheid] het gehuurde gedurende de coronacrisis heeft kunnen gebruiken voor afhaal- en bezorgdiensten brengt niet met zich dat daarmee het huurgenot is verschaft dat [naam horecagelegenheid] bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Zij hoefde op dat moment immers niet te verwachten dat de mogelijkheid om het gehuurde in volle omvang te exploiteren als eetcafé en cafetaria zou worden belemmerd door een (gezondheids)crisis van deze omvang. [naam horecagelegenheid] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij, gelet op de ligging van het gehuurde op een bungalowpark in een toeristische omgeving, voor het grootste deel van haar omzet uit het eetcafé en de cafetaria afhankelijk is van toerisme en de gasten op het bungalowpark. Door de sluiting van alle horecagelegenheden en de door [persoon A] c.s. niet weersproken aanvullende regionale coronamaatregelen tot inperking van het toerisme, was (en is thans wederom) de exploitatie van het gehuurde als eetcafé en cafetaria niet meer mogelijk. Dit is een aantasting van het huurgenot en moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Daaraan doet niet af dat de van overheidswege opgelegde beperkingen niet aan [persoon A] c.s. als verhuurders zijn toe te rekenen. Immers, toerekening is geen vereiste op grond van artikel 7:204 BW. De coronacrisis betreft daarnaast evenmin een omstandigheid die aan [naam horecagelegenheid] als huurster is toe te rekenen. Gegeven de aard van het gebrek kan een op die grond vast te stellen evenredige vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW, naar het oordeel van de kantonrechter, niet tot een lagere huurprijs leiden dan waartoe wordt gekomen wanneer de huurovereenkomst wordt gewijzigd op grond van de hierna te bespreken onvoorziene omstandigheden. Immers geschiedt een huurprijsvermindering op grond van voornoemd artikel naar evenredigheid van de vermindering van het huurgenot, terwijl het gebrek als gevolg van de coronacrisis om een evenredige verdeling van het nadeel vraagt tussen verhuurder en huurder. Gelet hierop zal de door [naam horecagelegenheid] gevorderde verklaring voor recht, dat in de onderhavige situatie met betrekking tot de coronacrisis en de in dat kader getroffen overheidsmaatregelen sprake is van een gebrek, worden afgewezen, nu [naam horecagelegenheid] geen zelfstandig belang heeft bij dat deel van de vordering.
Onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW
4.9.
Door [naam horecagelegenheid] is eveneens een beroep gedaan op het bestaan van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.
4.10.
In artikel 6:258 BW is bepaald dat de rechter op verzoek van een van de partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten en dat aan de wijziging of ontbinding terugwerkende kracht kan worden verleend.
4.11.
In lijn met recente jurisprudentie (zie onder meer het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604) en de uitspraken van de kantonrechter te Alkmaar van 21 oktober 2020 (ECLI:NL:RBNHO: 2020:8300) en de kantonrechter te Den Haag van 21 januari 2021 (ECLI:NL:RBDH:2021:461) is de kantonrechter van oordeel dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren. Er bestaat geen aanleiding aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad, zodat zij niet geacht kunnen worden de coronacrisis in de overeenkomst te hebben verdisconteerd.
4.12.
Vervolgens moet beoordeeld worden of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat [persoon A] c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mogen verwachten.
De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is dat sprake moet zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst en daarvan is in dit geval sprake. [persoon A] c.s. stellen het gehuurde feitelijk wel beschikbaar, maar [naam horecagelegenheid] kan het gehuurde niet althans niet in volle omvang exploiteren zoals was afgesproken in de huurovereenkomst, zulks vanwege een gebrek. Deze omstandigheden zijn naar het oordeel van de kantonrechter van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten dat [persoon A] c.s. een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen. De verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde als horecabedrijf) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huur) is immers uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de kantonrechter de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wijzigt of ontbindt. Nu geen van partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk dat het nadeel in volle omvang op de huurder of verhuurder wordt afgewenteld, maar dient dit nadeel naar het oordeel van de kantonrechter over beide partijen te worden verdeeld.
4.13.
Om te beoordelen of de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden is het aan [naam horecagelegenheid] om te stellen en zo nodig te onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Zij dient in dit verband inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020. Als is vastgesteld dat sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis, dan zal de huurprijs in beginsel worden gewijzigd, waarbij de kantonrechter aansluiting zoekt bij de formule zoals deze in het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 10 december 2020
(ECLI: NL:RBAMS:2020:7108) is vastgesteld. Op basis van die formule wordt de verlaging van de huurprijs als volgt berekend: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.
4.14.
Vooropgesteld wordt dat voor de hiervoor genoemde formule slechts de huurprijs van de bedrijfsruimte van belang is. Vast staat dat in casu een huurovereenkomst is gesloten met daarin één huurprijs voor zowel het deel bedrijfsruimte als het deel woonruimte. Gelet daarop dient eerst vastgesteld te worden welk deel van de huurprijs als reële huur voor de woonruimte kan worden beschouwd. [naam horecagelegenheid] heeft in dat kader een indicatie van de huurwaarde van de woonruimte, opgesteld door een onafhankelijke vastgoedspecialist, in het geding gebracht, waarbij tevens een vergelijking is gemaakt met vergelijkbare panden in de (nabije) omgeving. De huurprijs van de woonruimte is geschat op € 730,-. Daar tegenover staat dat [persoon A] c.s. een berekening van de huurprijs aan de hand van het puntensysteem van de Huurcommissie in het geding hebben gebracht waaruit een hogere huurprijs volgt dan door [naam horecagelegenheid] is gesteld. Onduidelijk is echter door wie deze berekening is opgesteld. Daarnaast betreft het een berekening uit 2015, zodat er geen sprake is van een actuele waardebepaling. Bovendien is hierbij geen vergelijking gemaakt met vergelijkbare panden in de omgeving, zodat deze berekening niet de marktprijs van de woonruimte waar het in deze procedure over gaat, tot uitdrukking brengt. De kantonrechter is van oordeel dat [persoon A] c.s. de door [naam horecagelegenheid] overgelegde waardebepaling onvoldoende gemotiveerd weersproken hebben, zodat de kantonrechter voor wat betreft de woonruimte zal uitgaan van een maandelijkse huurprijs van € 730,-. Uitgaande van een totale maandelijkse huurprijs van € 4.513,78 betekent een en ander dat met betrekking tot de bedrijfsruimte zal worden uitgegaan van een huurprijs van € 3.783,78.
4.15.
Vervolgens dient beoordeeld te worden of er aan de zijde van [naam horecagelegenheid] sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis en, zo ja, wat dit voor gevolgen heeft voor de huurprijs, waarbij de hiervoor bij r.o. 4.13 genoemde formule als uitgangspunt wordt genomen. Hiertoe zal onderscheid gemaakt worden tussen de periode van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en de periode vanaf 15 oktober 2020.
De periode van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020
4.16.
[naam horecagelegenheid] heeft aangevoerd dat er door de sluiting van het horecabedrijf sprake is van zeer veel omzetverlies. Zij heeft een overzicht van de omzetcijfers over de periode
15 maart tot en met 31 mei 2020 in het geding gebracht alsmede een overzicht van de omzetcijfers over de periode 11 april 2019 (de dag waarop [naam horecagelegenheid] met de exploitatie van het horecabedrijf is gestart) tot en met 31 mei 2019 inclusief een grootboekoverzicht. Uit de overzichten volgt dat er in de kortere periode van 11 april 2019 tot en met 31 mei 2019 aanzienlijk meer omzet (€ 28.956,80) is behaald dan in de langere periode van
15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 (€ 10.621,38). Rekening houdende met de openingsdatum van het bedrijf op 11 april 2019 geldt dat met betrekking tot de sluitingsperiode op dagbasis in plaats van € 567,78 slechts sprake is van een omzet van
€ 137,94, hetgeen betekent dat er sprake is van een omzetverlies van 76%. Daarnaast heeft [naam horecagelegenheid] onder overlegging van diverse nota’s onderbouwd dat haar vaste lasten zijn blijven doorlopen.
4.17.
Anders dan [persoon A] c.s. is de kantonrechter van oordeel dat [naam horecagelegenheid] met het overleggen van de genoemde omzetcijfers over 2019 en 2020 in voldoende mate heeft aangetoond dat gedurende de verplichte sluitingsperiode van 15 maart 2020 tot en met
31 mei 2020 het grootste deel van de inkomsten van [naam horecagelegenheid] is komen te vervallen, althans dat er sprake is van een substantiële omzetdaling, terwijl de vaste lasten – waaronder de huur – zijn blijven doorlopen. Gelet op het feit dat [naam horecagelegenheid] eerst per 11 april 2019 met de exploitatie van haar horecabedrijf is gestart, kan van haar immers niet verwacht worden dat zij vergelijkende cijfers over (meerdere) voorgaande jaren verstrekt. [naam horecagelegenheid] heeft voorts in voldoende mate onderbouwd dat het aanzienlijke omzetverlies in de periode 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 het gevolg is van de gedwongen horecasluiting in verband met de coronacrisis per 15 maart 2020. Uit het overzicht van de omzet vanaf 1 juni 2020 tot en met 14 oktober 2020 volgt immers dat [naam horecagelegenheid] , nadat de overheid per 1 juni 2020 de verplichte horecasluiting heeft opgeheven, ondanks de nodige beperkingen (beperkt aantal gasten, het anderhalve meter-beleid etc.) tot en met
14 oktober 2020 weer een substantieel hogere omzet heeft weten te behalen, zelfs hoger dan in diezelfde periode in 2019.
4.18.
Door [naam horecagelegenheid] is ten aanzien van ontvangen overheidssteun onweersproken gesteld dat zij slechts een (TOGS-)uitkering van € 4.000,- heeft ontvangen, welke bedoeld is als tegemoetkoming in de vaste lasten. Niet in geschil is dat dit slechts een eenmalige uitkering is en bovendien een zeer beperkte, in die zin dat de uitkering bedoeld is als tegemoetkoming in het totaalbedrag van de – vrij hoge – vaste lasten, waarvan de maandelijkse huur slechts een deel uitmaakt. Gelet op de hoogte van de tegemoetkoming en tegen de achtergrond van de overige vaste lasten heeft deze ontvangen overheidssteun geen significante invloed op de omzetderving en zal deze daarom thans buiten beschouwing gelaten worden.
4.19.
Naast de belangen van [naam horecagelegenheid] dienen ook de belangen van [persoon A] c.s. te worden meegewogen bij de vaststelling van de verdeling van het nadeel tussen partijen. Vast staat dat er sprake is van een vijftal personen, die tezamen het gehuurde aan [naam horecagelegenheid] verhuren. [persoon A] c.s. hebben gesteld dat zij – elk om hun eigen redenen – de inkomsten uit de verhuur van het gehuurde hard nodig hebben en hebben daarbij ook gewezen op de doorlopende hypotheeklasten met betrekking tot het gehuurde. [persoon A] c.s. hebben de door hen genoemde persoonlijke omstandigheden in het geheel niet nader toegelicht of onderbouwd. Verder hebben [persoon A] c.s. verzuimd hun financiële positie nader te onderbouwen. Ook overigens hebben zij in deze procedure – hoewel daartoe voldoende gelegenheid is geweest – onvoldoende inzicht gegeven in hun financiële situatie en ook geen andere concrete en onderbouwde omstandigheden naar voren gebracht die als corrigerende factor bij de vaststelling van de verdeling van het nadeel tussen partijen een rol kunnen spelen.
4.20.
Al het bovenstaande in aanmerking genomen zal de huurverlaging op basis van de genoemde formule als volgt worden berekend:
€ 3.783,78 (huurprijs bedrijfsruimte) x 76% (percentage omzetdaling) x 50% = € 1.437,84
Op grond van deze berekening zal de maandelijkse huur voor het bedrijfsruimtedeel van het gehuurde over de periode van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 worden verlaagd met
€ 1.437,84. Dit leidt tot een verminderde huurprijs over de genoemde periode van
€ 3.075,94 per maand (€ 4.513,78 -/- € 1.437,84). Gelet hierop zal de kantonrechter in reconventie bepalen dat de huurovereenkomst wordt gewijzigd, in die zin dat [naam horecagelegenheid] met ingang van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 een verminderde huurprijs van
€ 3.075,94 per maand aan [persoon A] c.s. verschuldigd is voor het bedrijfsruimtedeel van het gehuurde en is het in reconventie (uiterst subsidiair) onder punt 6 gevorderde voor die periode toewijsbaar.
4.21.
De in conventie door [persoon A] c.s. gevorderde huurachterstand over de maanden april en mei 2020 zal, met inachtneming van het voorgaande, worden toegewezen in die zin dat [naam horecagelegenheid] voor zowel de maand april 2020 als de maand mei 2020 een bedrag van
€ 3.075,94 aan huur voor het bedrijfsruimtedeel van het gehuurde, naast de € 730,- voor het woonruimtedeel, (derhalve in totaal € 3.805,94 per maand) aan [persoon A] c.s. verschuldigd is, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over het totale huurbedrag per maand vanaf de dag van verzuim, te weten 1 april 2020 respectievelijk 1 mei 2020.
De periode vanaf 15 oktober 2020
4.22.
Ook ten aanzien van de periode vanaf 15 oktober 2020 ligt het op de weg van [naam horecagelegenheid] te stellen en onderbouwen dat er sprake is van een omzetdaling, die het gevolg is van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus. [naam horecagelegenheid] heeft slechts gesteld dat er vanaf 15 oktober 2020 geen sprake van enige omzet zou zijn. Een deugdelijke onderbouwing van die stelling ontbreekt echter. De kantonrechter acht hetgeen [naam horecagelegenheid] heeft aangevoerd vooralsnog onvoldoende om een huurverlaging voor de periode vanaf
15 oktober 2020 te rechtvaardigen c.q. te berekenen.
4.23.
Mede gelet op het feit dat de horecasluiting thans nog immer onverkort voortduurt, wordt [naam horecagelegenheid] in de gelegenheid gesteld om het omzetverlies vanaf 15 oktober 2020 ten gevolge van de overheidsmaatregelen tegen het coronavirus alsnog nader te onderbouwen. Zij zal daartoe in de gelegenheid worden gesteld in het kader van de hierna te bepalen mondelinge behandeling.
4.24.
Gelet op het hiervoor overwogene acht de kantonrechter het gewenst de zaak – voor wat betreft een eventuele huurverlaging over de periode vanaf 15 oktober 2020 – met partijen te bespreken. Daarom wordt een mondelinge behandeling bepaald. Tijdens de mondelinge behandeling kunnen partijen de nodige informatie verstrekken en hun stellingen toelichten of nader onderbouwen. Ter zitting zal de kantonrechter tevens de mogelijkheden van een eventuele minnelijke regeling met partijen bespreken.
4.25.
De kantonrechter stelt [naam horecagelegenheid] in de gelegenheid om een nadere onderbouwing van het door haar gestelde omzetverlies vanaf 15 oktober 2020 aan de kantonrechter en de wederpartij toe te sturen. Deze stukken dienen
uiterlijk 10 dagen voor de zittingin het bezit te zijn van de kantonrechter en de wederpartij. Van [naam horecagelegenheid] wordt in dat kader in elk geval verlangd dat zij zodanige stukken in het geding brengt dat een omzetvergelijking kan worden gemaakt tussen de periode van 15 oktober 2019 tot en met 15 maart 2020 en de periode van 15 oktober 2020 tot en met 15 maart 2021. Daarnaast dient zij stukken in het geding te brengen ter onderbouwing van het omzetverlies over de daarop aansluitende periode vanaf 16 maart 2021 tot zo mogelijk 10 dagen voordat de mondelinge behandeling zal plaatsvinden dan wel tot het moment dat de verplichte horecasluiting wordt opgeheven, voor zover daarvan sprake is vóór de datum van de mondelinge behandeling.
uiterlijk 10 dagen voor de zittingin het bezit te zijn van de kantonrechter en de wederpartij. Van [naam horecagelegenheid] wordt in dat kader in elk geval verlangd dat zij zodanige stukken in het geding brengt dat een omzetvergelijking kan worden gemaakt tussen de periode van 15 oktober 2019 tot en met 15 maart 2020 en de periode van 15 oktober 2020 tot en met 15 maart 2021. Daarnaast dient zij stukken in het geding te brengen ter onderbouwing van het omzetverlies over de daarop aansluitende periode vanaf 16 maart 2021 tot zo mogelijk 10 dagen voordat de mondelinge behandeling zal plaatsvinden dan wel tot het moment dat de verplichte horecasluiting wordt opgeheven, voor zover daarvan sprake is vóór de datum van de mondelinge behandeling.
4.26.
Partijen dienen in persoon te verschijnen of zij moeten op de zitting worden vertegenwoordigd door een persoon die op de hoogte is van de feiten met betrekking tot de vordering. Deze vertegenwoordiger moet schriftelijk gemachtigd zijn, eventueel ook tot het treffen van een minnelijke regeling.
4.27.
De mondelinge behandeling zal plaats vinden op een nader te bepalen datum en tijdstip, na opgave van verhinderdata door partijen voor de periode juni 2021 tot en met augustus 2021, voor welke opgave de zaak zal worden verwezen naar de rolzitting van woensdag 21 april 2021 te 14.30 uur. Uitstel is niet mogelijk, tenzij beide partijen daarom gezamenlijk verzoeken. De griffier zal vervolgens datum en tijd van de zitting aan partijen mededelen.
4.28.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
veroordeelt [naam horecagelegenheid] om aan [persoon A] c.s. te betalen € 3.805,94 (€ 3.075,94 + € 730,-) aan achterstallige huur over de maand april 2020 en € 3.805,94 (€ 3.075,94 + € 730,-) aan achterstallige huur over de maand mei 2020, vermeerderd met de wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW over die bedragen vanaf 1 april 2020 (ten aanzien van de huur van april 2020) en 1 mei 2020 (ten aanzien van de huur van mei 2020) tot de dag van algehele voldoening;
verklaart dit vonnis voor wat betreft bovenstaande veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie:
wijzigt de huurovereenkomst in die zin dat [naam horecagelegenheid] , met ingang van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 een verminderde huurprijs van € 3.805,94 (€ 3.075,94 + € 730,-) per maand aan [persoon A] c.s. verschuldigd is;
bepaalt dat partijen - ter bespreking van een eventuele huurverlaging over de periode vanaf
15 oktober 2020 - (in persoon en of behoorlijk vertegenwoordigd en desgewenst met een gemachtigde) op een nog nader te bepalen datum en tijd, na opgave van verhinderdata, dienen te verschijnen op de mondelinge behandeling ten overstaan van de kantonrechter
mr. K.J. Bezuijen. De mondelinge behandeling zal plaatsvinden in het gerechtsgebouw te Rotterdam, Wilhelminaplein 100, gebouw B (het rode gebouw);
wijst [naam horecagelegenheid] op hetgeen hiervoor bij r.o. 4.25 is bepaald omtrent het in het geding brengen van de verlangde nadere onderbouwing van het omzetverlies vanaf
15 oktober 2020;
verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 21 april 2021 te 14.30 uurvoor opgave verhinderdata voor de periode van juni 2021 tot en met augustus 2021;
woensdag 21 april 2021 te 14.30 uurvoor opgave verhinderdata voor de periode van juni 2021 tot en met augustus 2021;
bepaalt dat de schriftelijke opgaaf uiterlijk de dag vóór voormelde rolzitting om 12.00 uur ter griffie ontvangen dient te zijn;
in conventie en in reconventie voorts:
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487