ECLI:NL:RBROT:2021:7446

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/603586 / HA ZA 20-852

Vonnis van 14 juli 2021

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats eiser] ,

eiser,

advocaat mr. P. Feenstra te Zoetermeer,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ARJANI B.V.,

gevestigd te Schiedam,

gedaagde,

advocaat mr. P.P.J. Elshof te Naaldwijk.

Partijen zullen hierna [eiser] en Arjani B.V. genoemd worden.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 18 augustus 2020, met producties 1 tot en met 21;
de conclusie van antwoord, met producties 1 en 2;
de brief van de rechtbank van 26 november 2020, waarbij partijen zijn opgeroepen voor een mondelinge behandeling (via skype voor bedrijven) op 15 januari 2021;
de brief van mr. Feenstra van 30 december 2020, met producties 22 tot en met 29;
de brief van mr. Elshof van 31 december 2020, met producties 3 tot en 7;
de brief van mr. Feenstra van 12 januari 2021, met producties 30 en 31;
de brief van mr. Elshof van 14 januari 2021, met productie 8;
de spreekaantekeningen van mr. Feenstra ten behoeve van de mondelinge behandeling, tevens overlegging productie 32;
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 15 januari 2021;
de brief van mr. Elshof van 1 februari 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

Arjani B.V. was sinds 31 augustus 2010 eigenaar van een woning aan de [adres] in Schiedam (hierna: de woning). Op enig moment heeft Arjani B.V. de woning te koop aangeboden. In de verkoopadvertentie op Funda stond – voor zover van belang – het volgende:

“Compleet vernieuwde hoekwoning (...)

Voormalige groentewinkel die volledig is omgebouwd tot woning en is van alle gemakken voorzien met een nieuw gerealiseerd dakterras.

(…)

Bijzonderheden:

bouwjaar 1880
nieuwe hardhouten kozijnen met HR++ beglazing
alle binnenmuren, begane grond vloer en dak extra geïsoleerd
nieuwe HR Cv-installatie, Remeha
nieuw aangelegde leidingwerk en elektra
alle wanden in de woning voorzien van stuukwerk

(…)”

2.2.

Blijkens een op 11 november 2019 door partijen ondertekende koopovereenkomst heeft [eiser] de woning voor de koopprijs van € 210.000,00 van Arjani B.V. gekocht.

2.3.

De koopovereenkomst van partijen is gebaseerd op het model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018), vastgesteld door de NVM, VastgoedPro, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis en bevat onder meer de volgende bepalingen:

“Artikel 6 Staat van het onroerend goed / Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze

zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt (…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die

nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de

eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het

moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)”

2.4.

In het in opdracht van [eiser] door [persoon A] (van BIJN.nl Keuring)

opgemaakt bouwkundig (aankoop) rapport van de woning van 4 december 2019 staat – voor zover hier van belang- het volgende:

“(…)

Inspectiedatum: 27-11-2019 15:45

(…)

E. OVERZICHT VAN DE BEVINDINGEN

H.2 Pannen/Riet

Bevinding 1 Conditie: Redelijk: 3

Pannen

Direct € 100,-

Hersteladvies:Enkele pannen zijn kapot

H.3 Mastiek/ Bitumen/ Sedum

Bevinding 1 Conditie: Slecht: 5

platdakbedekking, bitumen

Daken liggen op tegenschot

Direct € 750,-

(…)”

2.5.

In zijn e-mail van 9 december 2019 aan Laan Makelaardij (hierna: de makelaar) schrijft [eiser] het volgende:

“Ik ben benieuwd hoe de taxatie vandaag is verlopen. Daarnaast was er ook nog aangegeven dat er maandag met de eigenaar werd gesproken over het bouwkundig rapport. (...) Weet jij iets meer over het dak, het herstel hiervan, want ik neem dat dit niet valt onder het bouwkundig garantie (…).”

2.6.

In het in opdracht van [eiser] door R. van der Hart Makelaardij opgemaakt (aankoop)taxatierapport van 12 december 2019 (ten behoeve van de hypotheek) staat – voor zover hier van belang- het volgende:

“(…)

Inspectiedatum: 9 december 2019

(…)

D. WAARDERING

Waarderingsgrondslag

(…)

Het object is per waardepeildatum[rechtbank: 9 december 2019]
getaxeerd op:

- Marktwaarde: € 215.000,-

(…)

I. ONDERHOUDSTOESTAND, NIEUWBOUW, VERBOUWING EN/OF VERBETERING

2..Bestaande bouw

a. In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus

worden omschreven:

- binnenonderhoud: goed

- buitenonderhoud: goed

- bouwkundige constructie: goed

(…)”

2.7.

In zijn e-mail van 10 januari 2020 aan de makelaar schrijft [eiser] , voor zover hier van belang – het volgende:

“(…)

Graag wil ik dat de punten die besproken zijn voor de oplevering van de woning worden verricht. Dit ivm sommige werkzaamheden gelijk verricht gaan worden op passeerdatum.

afvoerkanaal dak (volgens bouwkundig rapport)
herstel beschadigde dakpannen (volgens bouwkundig rapport)
(...)
kozijn lekkage nalopen slaapkamer eerste etage
(…)
dakherstelwerkzaamheden
beschadiging stucwerk/schilderwerk buitenkant woning

(…)”

2.8.

Op 23 januari 2020 hebben partijen een sleutelverklaring getekend, waarin [eiser] , voor zover hier van belang, heeft verklaard dat hij:

“ 1) de beschikking over het object krijgt op: 23 januari 2020

(…)

6) het object heeft geïnspecteerd en ondermeer heeft geconstateerd dat het zich bevindt in

de staat waarin het conform het gestelde in de koopakte dient te worden afgeleverd, en

dat hij het object in deze staat aanvaardt.(…)”

2.9.

In zijn e-mail van 24 januari 2020 aan de makelaar schrijft [eiser] het volgende:

“Ik vind het jammer dat bij de eindinspectie van de woning de punten die ik meerdere malen per mail en telefonisch heb aangegeven niet volledig zijn opgepakt.

Mocht het zo zijn dat bepaalde zaken niet opgepakt zouden worden, had ik dit voortijdig willen weten. Nee, is ook een antwoord. Ik ben nu misleid dat alle zaken die zouden worden opgepakt en dat vind ik jammer, het gaf mij geen goed gevoel na de sleuteloverdracht.

Ik wil graag dat er actie wordt ondernomen op de volgende punten:

(…)

-
Daarnaast heb ik contact gehad met de bouwkundig inspecteur dhr [persoon A] van het bouwkundig rapport. Die geeft aan dat de norm 5 mm water mag liggen na een regenbui en dat het platdak niet voldoet, aangezien het dak vol lag met water. Aan het schot moet iets gedaan worden, dit valt niet onder garantie. (...)”

2.10.

Op 27 januari 2020 heeft Arjani B.V. de woning aan [eiser] geleverd.

In de leveringsakte van 27 januari 2020 staat onder meer:

“De aflevering (feitelijke) levering van het verkochte dient heden plaats te vinden,(…), in de feitelijke staat waarin het verkochte zich op heden bevindt, met dien verstande dat deze staat anders dan door toedoen van de koper en behoudens normale slijtage, niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich bevond bij het tot stand komen van de koop”.

2.11.

Kort na de levering van de woning is [eiser] met lekkage in de woning geconfronteerd, waarna hij contact met Arjani B.V. heeft opgenomen en haar heeft verzocht om tot herstel over te gaan. Arjani B.V. heeft daarop de loodslabben op het dak laten fixeren.

2.12.

In de periode van 16 februari 2020 tot en met 30 juni 2020 hebben [eiser] , [persoon B] , de aannemer van Arjani B.V. (hierna: [persoon B] ) en een dakdekker werkzaam voor Arjani B.V. per whatsapp veelvuldig contact en gecorrespondeerd over lekkages in de woning.

2.13.

De advocaat van [eiser] heeft Arjani B.V. bij (aangetekende) brief van 2 maart 2020 verzocht c.q. gesommeerd om de gebreken aan de woning uiterlijk binnen acht dagen deugdelijk en finaal te (doen) herstellen.

2.14.

Per e-mailbericht van 2 maart 2020 20:56 heeft Arjani B.V. in reactie hierop onder meer medegedeeld, kort samengevat, dat:

- zij de aannemer [persoon B] aansprakelijk hebben gesteld voor alle eventuele claims van [eiser] ;

- zij er alles aan zullen doen om te zorgen dat de gebreken hersteld worden.

2.15.

Op 3 maart 2020 heeft eerder genoemde dakdekker het dak van de woning onderzocht met het oog op eventueel herstel van gebreken daaraan. Daarnaast heeft [persoon B] ten behoeve van nader onderzoek aan de kozijnen een offerte opgevraagd bij- en verkregen van Constructif.

2.16.

Naar aanleiding van een op 5 maart 2020 door [eiser] ontdekte lekkage en schimmelvorming in de woning heeft Constructif in opdracht van [eiser] de op

3 maart 2020 uitgevoerde herstelwerkzaamheden aan het dak beoordeeld. Constructif bericht [eiser] hierover als volgt:

“De reparatie ziet er goed uit, uitgaande van een tijdelijke oplossing!

Als permanente oplossing is dit zowel technisch als visueel onacceptabel. (…)”

2.17.

De advocaat van [eiser] heeft Arjani B.V. bij (aangetekende) brief van

10 maart 2020, onder verwijzing naar haar brief van 2 maart 2020 en de bevindingen van Constructif, bericht dat van een deugdelijk en finaal herstel nog altijd geen sprake is, de overige gebreken en de (gevolg)schade nog niet zijn hersteld. Arjani B.V. wordt aansprakelijk gesteld voor de (in deze brief) opgesomde gebreken en voor de door [eiser] geleden en nog te lijden (gevolg)schade. Verder wordt medegedeeld dat [eiser] een deskundige zal inschakelen teneinde een onderzoek te laten verrichten naar de aard en de ernst van de gebreken, alsmede de geëigende wijze van herstel en de daarmee gemoeide kosten. Arjani B.V. zal worden uitgenodigd om bij dit onderzoek aanwezig te zijn.

2.18.

Op 23 april 2020 heeft IAC Installatie Advies Combinatie (hierna: IAC) een onderzoek naar de woning ingesteld. Daarbij waren aanwezig partij [eiser] en namens partij Arjani B.V. [persoon B] , zij het dat [persoon B] alleen aanwezig is geweest bij dat gedeelte van het onderzoek dat betrekking had op de door hem uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden aan de woning.

2.19.

Volgens de offerte van Mulder Kozijntechniek van 26 juni 2020 bedragen de (herstel)werkzaamheden met betrekking tot de kozijnen € 23.089,62 (inclusief BTW).

2.20.

Volgens de offerte van Hofman Dakwerken van 28 juni 2020 bedragen de herstelwerkzaamheden aan het pannenwerk, de borstwering, de twee dakkapellen, het balkon en de cv- kast van de woning in totaal € 23.640,47 (inclusief BTW).

2.21.

In het IAC rapport van 13 juli 2020, opgemaakt naar aanleiding van haar onderzoek op 23 april 2020, staat het volgende:

“(…)

De buitengevel is waarschijnlijk aan de binnenzijde na-geïsoleerd. Hoe deze binnenwand is uitgevoerd kon visueel niet beoordeeld worden. Op de binnenwanden zijn een aantal vochtplekken te zien. De vraag is waar dit vandaan komt. Is dit regenwater wat naar binnenkomt of is het condens wat ontstaat in de binnenmuur omdat deze verkeerd is uitgevoerd.

Dit probleem kan alleen beoordeeld worden door destructief onderzoek te laten uitvoeren.

(…)

Tijdens de verbouwing zijn nieuwe gevelkozijnen in gecreëerde sparingen in het metselwerk geplaatst. Aansluiting tussen metselwerk en kozijnen zijn niet wind- en waterdicht afgewerkt. Hierdoor kan regenwater in de aansluitnaad naar binnen komen en waterschade aan de binnenmuur en schilderwerk veroorzaken. Zover we konden beoordelen is er geen aanslag gecreëerd om de aansluitnaad wind en waterdicht uit te kunnen voeren.

Dit is een verborgen gebrek. Visueel is het moeilijk om aansluitingen te beoordelen.

(…)

Tweede lekkage in de woonkamer door foute dakconstructie (zie schaderapport Hofman Dakwerken).

Hierbij blijkt ook onder de pannen flinke schade aanwezig te zijn doordat het water onder de pannen komt. Dient geheel vervangen te worden.

(…)

Volgens de koper komt er, bij het gevelkozijn, regenwater tussen kozijn en glaslat naar binnen. Dit regenwater komt dan terecht op het aanrechtblad. De aansluiting tussen aanrechtblad en gevelkozijn is niet afgekit. Tussen deze naad zal ook het regenwater lopen en schade aanbrengen aan het keukenblok.

Visueel is er geen gebrek te zien aan de beglazingskit aan de buitenzijde van het kozijn. Naar grote waarschijnlijkheid is het glas niet correct aangebracht en afgekit.

(…)

Er zijn een aantal gebreken geconstateerd ten aanzien van de dakpannenconstructie.

De aansluiting tussen dakpannen en gevelconstructie zit los. Hier kan regenwater in de constructie komen en lekkage aan de binnenzijde veroorzaken.

De aansluiting tussen de dakpan en de dakbedekking op de hoek van de dakkapel staat omhoog. De aansluiting met het lood is slordig uitgevoerd en het is de vraag of deze waterdicht is.

We hebben grote twijfels over de waterdichtheid van de afsluiting tussen het platte dak en de pannendakaansluiting. Het is niet duidelijk hoe deze aansluiting exact is uitgevoerd. Maar zoals het nu is uitgevoerd zal dit in de toekomst zeker wateroverlast geven.

Aan de voorzijde van de woning is over de dakpannen een groot stuk folie/lood aangebracht. Dit lijkt op een noodoplossing om een lekkage op te lossen. Deze oplossing is erg gevoelig voor kapot scheuren waardoor lekkage kan ontstaan. Dit is niet zoals het uitgevoerd moet worden. Er moet een duurzame oplossing uitgevoerd worden.

(…)

Of de constructie van het dakterras ondeugdelijk is kan visueel niet beoordeeld worden. Aangezien het bestaande dak tot dakterras is gewijzigd betekent dat dit constructief nader berekend moet zijn voor de verbouwing. (…)

Er ontstaat schimmelvorming in de badkamer op plekken waar (het) hoogstwaarschijnlijk een lekkage betreft vanaf het pannendak.

(…)

Tijdens de inspectie door IAC zijn de volgende gebreken geconstateerd en/of onvolkomenheden die binnen aanzienlijke tijd tot potentiële gebreken worden.

(…) Alle platte daken(dakkapellen en balkon) lopen op afschot waardoor er water op de daken blijft staan. Het dak van de dakopbouw van de buren sluit aan op het dak van de koper. Regenwater loopt dus vanaf de buren over het dak van de koper naar de afvoer. Aangezien er tegenschot zit kan als dit water niet weglopen via één hemelafvoer. De hemelwaterafvoer van de dakopbouw komt uit op het smalle strook van het pannendak. Regenwater komt terecht op de korte mastgoot. Aan de achterzijde van de woning loost deze het regenwater op het balkon. Dit regenwater moet dan via het balkon weer afgevoerd worden naar een andere hemelwaterafvoer. Aangezien het dak van het balkon ook op tegenschot loopt blijft ook hier water op staan.

Wij hebben grote twijfels over het correct afvoeren van regenwater en de afvoercapaciteit van de hemelwaterafvoeren en dakgoten.

(…)

Niet duidelijk is of de aansluitingen dakbedekking van het balkon met de gevels voldoende waterdicht zijn. Het lijkt erop of de dakbedekking alleen maar tegen de gevels opgeplakt zit en geen verdere afsluiting is toegepast. Als de dakbedekking los komt van de dan ontstaan er lekkages.

Niet conform richtlijnen uitgevoerd.(…)

Vragen vanuit Das(rechtbank: rechtsbijstandverlener van [eiser]
)

-
Is de woning behept met gebreken?

Ja. Er zijn een groot aantal gebreken geconstateerd.

(…)

-
Is herstel op korte termijn dringend noodzakelijk en zo ja, waarom?

Lekkageproblemen dienen op korte termijn te worden hersteld. Dit om verdere schade aan

de woning te voorkomen. Denk hierbij aan de lekkages bij de kozijnen, gevels en de daken.

(…)

-
Wat bedraagt de hoogte van de herstelkosten?

Dit is in dit stadium nog moeilijk in te schatten. Een en ander is afhankelijk hoe de

gebreken hersteld gaan worden. Ook belangrijk is wat de uitkomsten zijn vanuit een

destructief onderhoud. Komen hier extra werkzaamheden uit. Inschatting is dat de totale

kosten rond de € 60.000,- kan bedragen. Dit is een ruwe maar wel reële inschatting aan de

hand van de gebreken die we hebben geconstateerd.

-
Heeft u zelf nog op- en aanmerkingen?

Er komen veel (verborgen) gebreken voor bij een woning die geheel is verbouwd. (…)”.

2.22.

Op 23 oktober 2020 heeft IAC in opdracht van (de advocaat van) [eiser] een nader onderzoek gedaan naar de uitgevoerde herstelwerkzaamheden naar aanleiding van eerdere klachten over de woning. Daarbij was [eiser] aanwezig, maar namens Arjani B.V. was niemand aanwezig. In haar onderzoeksrapport van 27 oktober 2020 komt IAC tot het volgende:

“(…)

Samenvattend

Of hetgeen wat is hersteld afdoende waterdicht is kan op dit moment nog niet gezegd worden. Nadat de aansluiting hersteld is zijn er nog geen heftige regenbuien geweest. Wat we hebben gezien is naar onze mening nog steeds niet waterdicht en is de uitvoering matig te noemen. Het probleem is dat de aansluiting van de dakpannen en de gevel schuin loopt waardoor er nu een oplossing is uitgevoerd die het echte probleem niet oplost. Bij dergelijke aansluitingen moeten zoveel mogelijk hele pannen toegepast worden om een juiste waterdichte aansluiting met loodstroken te kunnen maken. Als er pannen gezaagd moeten worden dan moet dit ter plaatse goed uitgedacht worden hoe dit uit te voeren. Dit is nog steeds niet gebeurd en zal deze nieuwe aansluiting ook in de toekomst voor problemen zorgen.

Tijdens de inspectie hebben we nog een probleem ontdekt ter plaatse van de dakkapel. Dit zal hersteld moeten worden om toekomstige lekkageproblemen te voorkomen.”

2.23.

Zutphen Totaal Advies heeft in opdracht van [eiser] op 11 januari 2021 onderzoek gedaan naar de oorzaak en de omvang van de schade in de woning als gevolg van (dak)lekkages. In haar onderzoeksrapport van 12 januari 2021 staat het volgende:

“(…)

Onderzoek

Er is een visueel onderzoek uitgevoerd, hierbij is gebruik gemaakt van vochtmeters en een warmtebeeldcamera.

(…)

Dakafwerking buitenzijde

Op het platte dak van het dakterras en op de dakkapel staat een laag water (ca. 1¹/₂ - 2 cm) door onvoldoende/geen afschot van het platte dak.

Door aangroei van algen/mossen en door vorst kan de dakbedekking beschadigen waardoor lekkages kunnen ontstaan.

Diverse loodaansluitingen zijn op een amateuristische wijze aangebracht.

De loodslabben in de voorgevel zijn te breed en aansluitingen onvoldoende waardoor lekkages kunnen ontstaan.

Op het kleine platte dak naast de balkondeur ligt de loodstrook plat op het dak.

Het lood kan een capillaire werking aannemen. Hierdoor kan lekkage optreden.

Conclusie en advies

Door de lekkages zijn op de begane grond schades aan het plafond en schimmels in het achterliggende isolatiemateriaal en houtwerk ontstaan.

Het plafond (gipsplaten) ter plaatse van de entree nabij de trap en de keuken dient in zijn geheel verwijderd te worden. Het isolatiemateriaal verwijderen en het achterliggende houtwerk behandelen tegen oppervlakte schimmels. Na het drogen het plafond opnieuw isoleren en het plafond herstellen. De aangetaste gipsplaat in de cv-ruimte dient vervangen te worden. Het stukwerk herstellen en het (…). De gipsplaatsen ter plaatse van de woonkamer waar de lekkage(s) hebben plaatsgevonden vervangen. Het stucwerk herstellen en het plafond sauzen. Ter plaatste van de scheuren in de plafonds op de 1e verdieping adviseren wij u de plafonds te herstellen. (..)

Om nieuw lekkages te voorkomen adviseren wij u de platte daken van het dakterras en dakkapel op afschot te leggen om het regenwater voldoende te kunnen voeren.

Alle aansluitingen en loodslabben dienen hersteld te worden. (…)”

2.24.

Volgens de offerte van Stucadoorsbedrijf Van Hoogdalem van 12 januari 2021 bedragen de herstelwerkzaamheden van de plafonds in de woonkamer / keuken / overloop € 5.071,00 (inclusief BTW) en aan de buitengevels aan de straatzijde van de woning € 14.365,00 (inclusief BTW).

3..Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1.
primair

Arjani B.V. veroordeelt om aan [eiser] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen een bedrag van in hoofdsom € 60.000,00 bij wijze van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2020, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele vergoeding, althans een rechtens juist en billijk te achten beslissing neemt;

subsidiair

de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ex artikel 6:265 jo artikel 6:270 BW partieel ontbindt in die zin dat de (door [eiser] voldane) koopsom wordt verminderd met een bedrag ter hoogte van € 60.000,00 en Arjani B.V. veroordeelt tot betaling van voormeld bedrag aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2020, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele vergoeding, althans een rechtens juist en billijk te achten beslissing neemt;

meer subsidiair

de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ex artikel 6:228 jo artikel 6:230 lid 2 BW wegens (wederzijdse) dwaling ter opheffing van het door [eiser] geleden nadeel wijzigt door de koopprijs met een bedrag ter hoogte van € 60.000,00 te verminderen, alsmede Arjani B.V. veroordeelt tot betaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van voormeld bedrag aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2020, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele vergoeding, althans een rechtens juist en billijk te achten beslissing neemt;

uiterst subsidiair

Arjani B.V. uit hoofde van onrechtmatige daad veroordeelt tot betaling aan [eiser] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen een bedrag van

€ 60.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2020, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele vergoeding, althans een rechtens juist en billijk te achten beslissing neemt.

2. Arjani B.V. veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijk kosten ad € 2.975,20, ex artikel 6:96 lid 2 BW;

3. Arjani B.V. veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

Het verweer van Arjani B.V. strekt, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorrraad, tot het niet-ontvankelijk verklaren van [eiser] in zijn vorderingen, althans tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of Arajani B.V. aan [eiser] al dan niet een non-conforme woning heeft verkocht en geleverd.

4.2.

[eiser] stelt het volgende. De woning is hem verkocht als een compleet vernieuwde woning met nieuwe daken en nieuwe hardhouten kozijnen. Door de geconstateerde gebreken – ter zake de dakconstructie, de kozijnen en de aansluiting van de dakbedekking en de gevelconstructie – is de woning niet geschikt voor normaal gebruik als woning. Er is namelijk sprake van ernstige lekkage op diverse plaatsen in de woning. Op dergelijke gebreken behoefde [eiser] bij aankoop van de woning niet bedacht te zijn, omdat de woning recent geheel verbouwd was. Het bouwkundig aankooponderzoek onderschrijft dat. Arjani B.V. was van de lekkages in de woning op de hoogte, maar heeft hierover gezwegen. Daarmee heeft Arjani B.V. haar mededelingsplicht verzaakt. De verschillende gebreken waren niet zichtbaar zonder destructief onderzoek. Daarbij was het tijdens de bezichtiging en het bouwkundig onderzoek droog. Voor zover de schade ziet op gebreken die wel zichtbaar zijn, zijn die gebreken dusdanig ernstig dat niet volgehouden kan worden dat deze gebreken geaccepteerd moeten worden uit hoofde van de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. De schending van de mededelingsplicht weegt zwaarder dan de (door Arjani B.V. gestelde) onderzoeksplicht. De gebreken maken dat [eiser] recht heeft op vergoeding van de schade. [eiser] begroot die schade (voorlopig) op € 60.000,00 (inclusief BTW).

4.3.

Arjani B.V. betwist dat sprake is van lekkages in de woning. Daarnaast beroept Arjani B.V. zich op artikel 6 van de koopovereenkomst en de door [eiser] ondertekende sleutelverklaring. [eiser] heeft de woning aanvaard in de staat waarin deze zich bevond. Zichtbare en onzichtbare gebreken zijn voor rekening en risico van [eiser] wanneer deze hem bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst. Dit geldt ook als die gebreken het normale gebruik (zouden) belemmeren. Verder is van belang dat het een pand uit 1880 betreft. [eiser] heeft niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Hoewel de door [eiser] ingeschakelde bouwkundige het een en ander heeft opgemerkt ten aanzien van de staat van het dak heeft [eiser] geen nader onderzoek ingesteld, dat ligt in zijn risicosfeer. Zeker nu [eiser] geen gebruik heeft gemaakt van de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst. Wat Van Zutphen bij een visueel onderzoek op 11 januari 2021 heeft gezien qua vochtproblematiek had voornoemde bouwkundige een jaar eerder ook kunnen waarnemen. Ook uit de verklaring van de dakdekker volgt niet dat er nog sprake is van lekkages in de woning. Nadat een in april 2019 weggewaaide loodslab opnieuw is aangebracht is het daarna tot februari 2020 droog gebleven. Van de verkoop en levering van een non-conforme woning en een schending van de mededelingsplicht kan geen sprake zijn aldus Arjani B.V. Daarnaast betwist zij gehouden te zijn tot betaling van de door [eiser] gevorderde (beweerdelijke) schadebedragen. Daarbij wordt een beroep op artikel 6.3 van de koopovereenkomst gedaan dat aansprakelijkheid voor (aanvullende) schade in beginsel uitsluit. Voorts wordt door Arjani B.V. de hoogte van het schadebedrag betwist.

Beoordelingskader

4.4.

Een afgeleverde zaak dient aan de overeenkomst te beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW). Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In beginsel mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 lid 2 BW). De beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.

4.5.

Bij een consumentenkoop (zoals hier aan de orde) staat het partijen vrij van artikel 7:17 BW af te wijken. Partijen hebben bij het sluiten van de overeenkomst gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. Deze akte bevat ter zake van de (non-)conformiteit een regeling in de artikelen 6.1 en 6.3 die afwijkt van het bepaalde in artikel 7:17 BW. In artikel 6.1 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is overeengekomen dat de woning aan koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt. Op grond van die bepaling draagt koper in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 wordt een uitzondering gemaakt op deze hoofdregel. De verkoper verplicht zich in dit artikel in te staan voor die gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen. Dit geldt evenwel niet voor gebreken die bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst.

4.6.

De Hoge Raad heeft bij arrest van 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414, vooropgesteld dat de uitleg van het huidige artikel 6.3 uit de NVM-koopakte moet geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Verder heeft de Hoge Raad overwogen dat uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dient te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.

4.7.

Het vorenstaande brengt mee dat Arjani B.V. in beginsel alleen aansprakelijk kan worden gehouden voor gebreken die naar objectieve maatstaven normaal gebruik van de woning in de weg staan. Uitgangspunt daarbij dient te zijn dat normaal gebruik betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Indien de woning eigenschappen mist die niet aan een normaal gebruik in de weg staan, dan blijven deze voor rekening en risico van [eiser] . Dit is echter anders indien [eiser] op grond van mededelingen van Arjani B.V. méér mochten verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de gekochte woning nodig is. Tot slot staat Arjani B.V. blijkens artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet in voor gebreken die kenbaar waren voor [eiser] .

4.8.

Naar het oordeel van de rechtbank mocht [eiser] op grond van de mededelingen van Arjani B.V. (zie r.o. 2.1 in de verkoopadvertentie op Funda) méér verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de woning vereist is. De woning was immers compleet vernieuwd, beschikte over nieuwe hardhouten kozijnen, een nieuw aangelegd dakterras en was voorzien van (nieuw) stuukwerk.

4.9.

[eiser] heeft al een paar dagen na de eigendomsoverdracht van de woning (27 januari 2020) en ook nadien meermaals aan Arjani B.V. melding gedaan van (ernstige) lekkages. Dit blijkt onder meer uit de daarover door [eiser] aan de aannemer en dakdekker van Arjani B.V. verzonden whatsapp berichten. Aan de hand van de rapportages van Constructif, Hofman Dakwerken B.V., IAC, Mulder Kozijntechniek en Van Zutphen heeft [eiser] nader onderbouwd dat de woning niet waterdicht is als gevolg van gebreken aan de dakconstructie, kozijnen en buitengevel. Zo schrijft het IAC dat sprake is van
‘een foute dakconstructie’, dat er
‘water onder de pannen komt’, dat, ook na herstelwerkzaamheden, het dak
‘nog steeds niet waterdicht’is, dat het gevelkozijn (deels) niet is afgekit en dat de
‘aansluiting tussen dakpannen en gevelconstructie’los zit waardoor er
‘regenwater in de constructie [kan] komen’. Van Zutphen schrijft
‘diverse loodaansluitingen zijn op amateuristische wijze aangebracht’, en
‘de loodslabben in de voorgevel zijn te breed en aansluitingen onvoldoende waardoor lekkages kunnen ontstaan’. De bevindingen van Constructif, IAC en Van Zutphen zijn samenhangend en duidelijk. Het had vervolgens op de weg van Arjani B.V. gelegen haar betwisting van de lekkages in de woning te motiveren. Dit heeft zij nagelaten. Gelet hierop staat vast dat sprake is van terugkerende lekkages in de woning.

4.10.

Nu de woning regelmatig (ernstige) lekkages vertoont, staat dit het normaal gebruik van de woning in de weg. Immers, essentieel voor een woning is dat de bewoner het daar, extreme weersomstandigheden daargelaten, droog houdt. Anders dan Arjani B.V. meent speelt hierbij het feit dat het om een pand uit 1880 gaat geen rol van betekenis. Immers, de woning is voorafgaand aan de verkoop compleet gerenoveerd, er zijn nieuwe hardhouten kozijnen aangebracht en ook het dak is aangepakt. De verwijzing van Arjani B.V. naar het arrest van het hof Leeuwarden van 20 april 2010 (ECLI:NL:GHLEE:2010:BM2243) met betrekking tot de ouderdom van de woning gaat dan ook niet op, van een recent compleet vernieuwde woning mag worden verwacht dat deze geen (terugkerende) lekkages vertoont. Daar komt nog bij dat in de koopovereenkomst de zogenoemde ouderdomsclausule ontbreekt.

4.11.

In zoverre Arjani B.V. meent dat zich in de woning vanaf april 2019 tot aan februari 2020 geen lekkages hebben voorgedaan geldt dat dit niet door Arjani B.V. is onderbouwd. In het licht van de frequentie van de lekkages na de eigendomsoverdracht (27 januari 2020) lijkt dit overigens ook niet aannemelijk. Dat sprake is van terugkerende lekkages staat vast (zie r.o. 4.8). Ook blijkt uit de rapportages dat de door Arjani B.V. uitgevoerde herstelwerkzaamheden onvoldoende zijn en dat het dak nog steeds niet waterdicht is. De rechtbank gaat dan ook aan dit verweer voorbij.

Kenbaarheid

4.12.

Vervolgens is de vraag of het voor [eiser] kenbaar was dat de woning gebrekkig was. Arjani B.V. meent dat dit volgt uit het bouwkundig onderzoek en uit het tasxatierapport. Op basis daarvan wist [eiser] , althans had hij (na nader onderzoek) kunnen weten, dat de woning gebreken vertoonde. Arjani B.V. behoeft daarom op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet voor de afwezigheid van het gebrek in te staan.

4.13.

De rechtbank volgt Arjani B.V. niet in dit verweer. Tijdens de bezichtiging van de woning, voorafgaand aan de koop, was het droog en waren er geen lekkages zichtbaar, hetgeen niet door Arjani B.V. is betwist. Er bestond daarom voor [eiser] geen aanleiding om de waterdichtheid van de woning te (laten) onderzoeken. Ook op grond van het taxatierapport was daartoe geen aanleiding. Immers, uit het taxatierapport volgt dat de onderhouds- en bouwkundige staat van het object in zijn algemeenheid als ‘goed’ wordt omschreven. Het bouwkundig (aankoop)rapport geeft evenmin aanleiding tot nader onderzoek. Weliswaar wordt daarin vermeld dat de conditie van de pannen ‘redelijk’ is en dat de conditie van de platdakbedekking ‘slecht’ is, echter voor het herstel daarvan wordt in totaal een bedrag van € 850 begroot. Dat nader onderzoek naar de staat van het dak geïndiceerd is volgt niet uit de inhoud van het rapport. Daarbij blijkt uit de rapporten van IAC dat veel van de door IAC geconstateerde gebreken visueel niet te onderkennen zijn en dat alleen door destructief onderzoek de achterliggende oorzaken van de lekkages in de woning kunnen worden achterhaald.

4.14.

Dit betekent dat [eiser] voldoende gemotiveerd heeft dat de gebreken aan de dakconstructie, de kozijnen en de buitengevel ten tijde van de koop niet kenbaar waren. Arjani B.V. heeft haar verweer, dat dit wel zo was, niet onderbouwd. Het verweer van Arjani B.V. slaagt derhalve niet.

4.15.

De hier bedoelde gebreken aan het dak, gevel(constructie) en de kozijnen zorgen er voor dat de woning niet waterdicht is en niet geschikt is voor normaal gebruik. Ook beantwoordt de woning niet aan de verwachtingen die [eiser] daarvan mocht hebben op basis van de mededelingen van Arjani B.V. Arjani B.V. is derhalve tekort geschoten in de nakoming uit hoofde van de koopovereenkomst en is aansprakelijk voor het herstel van het dak, de kozijnen en de buitengevel.

4.16.

Anders dan Arjani B.V. is de rechtbank van oordeel dat [eiser] in dit

verband geen afstand van rechten heeft gedaan met het ondertekenen van de

koopovereenkomst, de sleutelverklaring en de akte van levering. Immers, relevant

is wat [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

Ook overigens geeft [eiser] in de e-mailberichten van 9 december 2019, 10 en 24 januari 2020 aan de makelaar te kennen dat er nog wat moet worden gedaan met de opmerkingen van de bouwkundige ten aanzien van de (andere) gebreken. Daaruit kan geenszins worden afgeleid dat hij de woning heeft aanvaard in de staat waarin deze zich bevond.

Schade (kosten herstel)

4.17.

[eiser] heeft als schade gevorderd een bedrag van € 60.000 aan kosten die met het herstel van de gebreken zijn gemoeid. Hij heeft offertes overgelegd van Mulder Kozijntechniek, Hofman Dakwerken B.V.en Van Hoogdalem Stucadoors B.V. De totaalprijs van de geoffreerde werkzaamheden bedraagt € 66.166,09 (inclusief BTW).

4.18.

Arjani B.V. betwist dat de geoffreerde werkzaamheden zien op het herstel van de bestaande situatie. Volgens Arjani B.V. gaat het om aanvullende schade en daar ziet artikel 6.3 (laatste regel) van de koopovereenkomst niet op. De rechtbank volgt Arjani B.V. hierin niet. Uit de offertes blijkt immers dat de geoffreerde werkzaamheden zien op het herstellen van het dak, het leveren en plaatsen van kunststof kozijnen, het herstellen van de plafonds in de woonkamer, keuken en overloop en het opnieuw stucen van de buitengevels. [eiser] heeft gemotiveerd gesteld dat de kozijnen als gevolg van de lekkages zodanig zijn beschadigd dat deze moeten worden vervangen, en dat de schade aan de plafonds en gevel een rechtstreeks gevolg zijn van de foutieve dakconstructie en de daardoor ontstane lekkages. Daarmee is geen sprake van aanvullende schade, maar van schade die een rechtstreeks gevolg is van de tekortkoming van Arjani B.V.

4.19.

Nu Arjani B.V. de betwisting van de (hoogte van de) schade op geen enkele wijze heeft onderbouwd, terwijl [eiser] de hoogte van de schade wel heeft onderbouwd, staat de schade en de hoogte daarvan als onvoldoende gemotiveerd betwist vast.

4.20.

In zijn algemeenheid wordt bij het vaststellen van de herstelkosten rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud” (artikel 6.3 koopovereenkomst). Vast staat dat het hier om een recent compleet vernieuwde woning gaat, zodat, naar het oordeel van de rechtbank, geen aanleiding bestaat voor toepassing van de aftrek “nieuw voor oud’’. Overigens heeft Arjani B.V. hier geen beroep gedaan.

4.21.

Nu de door [eiser] gevorderde schade volledig zal worden toegewezen behoeven de overige door [eiser] gestelde gebreken geen bespreking meer.

4.22.

Arjani B.V. heeft bewijs van haar stellingen aangeboden. Er zijn door haar echter geen concrete feiten en/of omstandigheden te bewijzen aangeboden, die indien bewezen, tot een ander oordeel dan hierboven vermeld zouden kunnen leiden. Om die reden wordt de bewijsaanbieding gepasseerd.

Conclusie

4.23.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Arjani B.V. tegenover [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Arjani B.V. is vanwege deze tekortkoming aansprakelijk voor de door [eiser] geleden schade. De rechtbank wijst de primair gevorderde schadevergoeding ten bedrage van € 60.000,00 toe.

Wettelijke rente

4.24.

[eiser] vordert de wettelijke rente vanaf 27 januari 2020, de datum waarop Arjani B.V. de woning aan hem heeft geleverd. Alstoen had de woning geschikt moeten zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Nu dat niet het geval is verkeert Arjani B.V. vanaf voornoemde datum in verzuim.

4.25.

Ten aanzien van de wettelijke rente overweegt de rechtbank als volgt. Arjani B.V. heeft als enig verweer aangevoerd dat de nevenvorderingen (in dit geval: de wettelijke rente) behoren te worden afgewezen, omdat de vorderingen van [eiser] behoren te worden afgewezen. Enig inhoudelijk verweer ontbreekt, zodat de gevorderde wettelijke rente als onvoldoende gemotiveerd betwist zal worden toegewezen.

Buitengerechtelijke kosten

4.26.

[eiser] vordert vergoeding van de buitengerechtelijke kosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b en sub c BW. Het betreft kosten van de IAC deskundige ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid ad € 1.597,20 (inclusief BTW), en buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.375,00.

4.27.

Volgens Arjani B.V. moeten de buitengerechtelijke kosten worden afgewezen, omdat [eiser] op kosten van zijn rechtsbijstandverzekering procedeert.

4.28.

De vraag of de buitengerechtelijke kosten van [eiser] al dan niet door een rechtsbijstandverzekering worden gedragen is niet relevant. Het betreft immers vermogensschade aan de kant van [eiser] , zij het dat deze wellicht is gedekt.

Nu Arjani B.V. verder ook niet de redelijkheid van de gevorderde buitengerechtelijke kosten heeft betwist, zullen de gevorderde bedragen, welke de rechtbank, gelet op de hoogte van de toe te wijzen vordering en de toepasselijke Staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten redelijk acht, worden toegewezen.

Proceskosten

4.29.

Arjani B.V. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [eiser] .

De kosten aan de zijde van [eiser] worden tot op heden begroot op:

dagvaarding € 106,47
griffierecht € 937,00
salaris advocaat

Totaal € 3.271,47

5..De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt Arjani B.V. om aan [eiser] , tegen een behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen een bedrag van € 60.000,00 als schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt Arjani B.V. om aan [eiser] te betalen een bedrag van

€ 2.975,20;

5.3.

veroordeelt Arjani B.V. in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 3.271,57;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. den Hollander. Het is ondertekend door de rolrechter en op 14 juli 2021 uitgesproken in het openbaar.

1451/2872

Non-conformiteit van een woning door lekkages en aansprakelijkheid van de verkoper

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..De procedure

2..De feiten

2..Bestaande bouw

3..Het geschil

4..De beoordeling

5..De beslissing