Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/1526
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2021 in de zaak tussen
[naam eiser] , eiser,
gemachtigde: [naam 1] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. D.J. Koopmans.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 4 februari 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 83.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 7 februari 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 februari 2021.
Beide partijen zijn daar vertegenwoordigd door hun gemachtigde. Tevens is taxateur [naam 2] namen verweerder verschenen.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om te bekijken of de huurder van de onroerende zaak als mogelijk derde-belanghebbende in het geding betrokken wil worden.
Bij brief van 11 februari 2021 is de huurder uitgenodigd om aan het geding deel te nemen.
Op deze brief is geen reactie gekomen, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat de huurder geen behoefte heeft om aan het geding deel te nemen.
Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 63.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is rijwoning uit 1933. De woning heeft een oppervlakte van 57 m² met een tuin van 19 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam 3] van 8 april 2020 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
5. De zes in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn goed bruikbaar bij de waardering, omdat deze net als de onroerende zaak in de [naam wijk] liggen, hetzelfde type zijn, dezelfde bouwstijl hebben en van een vergelijkbaar bouwjaar zijn. Er bestaan wel verschillen in grootte van de woning en tuin, maar die zijn klein en niet dusdanig dat de vergelijkingsobjecten daarom niet bruikbaar zijn. Daarnaast hebben alle verkopen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum plaatsgevonden, zodat de verkopen dicht genoeg in de buurt van de waardepeildatum tot stand zijn gekomen.
6. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de verkoopcijfers niet zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum, uitgezonderd [adres 2] . Gelet op de fluctuerende markt had dit volgens eiser wel gemoeten. De rechtbank kan eiser hierin volgen, maar dit betekent niet dat de verkoopcijfers niet meer als referentie kunnen dienen. Van verkopen die binnen twee maanden voor of na de waardepeildatum hebben plaatsgevonden vindt de rechtbank het niet noodzakelijk om deze te indexeren. Deze periode is zo kort, dat niet aannemelijk is dat de verkoopprijs op de waardepeildatum zoveel zal afwijken dat de waardering daardoor onzuiver wordt. Dit betekent dat de verkoopcijfers van [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 2] gebruikt kunnen worden.
De verkopen van [adres 6] en [adres 7] hebben op 15 augustus en 26 september 2017 plaatsgevonden. Het niet indexeren hiervan is in het voordeel van eiser, want in een stijgende markt zouden deze verkopen op de waardepeildatum een hogere waarde hebben, dan het verkoopcijfer waar nu mee is gerekend. Omdat eiser niet is benadeeld door het niet indexeren kunnen ook deze objecten gebruikt worden in de waardering.
7. Eiser voert voorts aan dat in de vergelijking onvoldoende rekening is gehouden met de mogelijkheid dat in een verkoopcijfer ook een aandeel in het VvE reserve zit verdisconteerd.
7.1
Uit het arrest van de Hoge Raad van 8 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5446 volgt dat een aandeel in een reserve bij de VvE niet moet worden meegenomen in de waardering. In de matrix bij het taxatierapport van verweerder is opgenomen wat het aandeel in het VvE reserve is en is dit uit de gebruikte verkoopcijfers gehaald. Hiermee is voldaan aan het arrest van 8 september 1993. Eiser heeft dit ook niet meer bestreden.
8. Verder voert eiser aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde staat van onderhoud
.Ter zitting heeft zij hieraan toegevoegd dat niet inzichtelijk is hoe rekening is gehouden met de verschillen in voorzieningen en onderhoud van de onroerende zaak en met name [adres 3] . Dit object verkeert in een veel betere staat dan de onroerende zaak, vandaar ook het hoge verkoopcijfer, maar niet duidelijk is wat de invloed daarvan is op de waardering, aldus eiser.
.Ter zitting heeft zij hieraan toegevoegd dat niet inzichtelijk is hoe rekening is gehouden met de verschillen in voorzieningen en onderhoud van de onroerende zaak en met name [adres 3] . Dit object verkeert in een veel betere staat dan de onroerende zaak, vandaar ook het hoge verkoopcijfer, maar niet duidelijk is wat de invloed daarvan is op de waardering, aldus eiser.
8.1
De rechtbank stelt vast dat uit de matrix blijkt dat [adres 3] een duidelijk betere staat van onderhoud heeft dan de onroerende zaak. Voor [adres 3] is dit op “goed” (cijfer 4) vastgesteld en voor de onroerende zaak op “matig” (cijfer 2). De voorzieningen voor [adres 3] zijn eveneens op “goed” vastgesteld en die voor de onroerende zaak op “voldoende” (cijfer 3). Daarnaast is ook bij [adres 4] een duidelijk verschil in de staat van onderhoud met de onroerende zaak, “goed” tegenover “matig”. In de matrix zijn hier bij de waardering echter geen consequenties aan verbonden, een correctie hiervoor heeft niet plaatsgevonden. In zoverre is dus niet inzichtelijk hoe rekening is gehouden met het verschil in voorzieningen en de staat van onderhoud.
Een taxatieopbouw is echter slechts een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling. De cijfers in de matrix staan niet afzonderlijk ter toetsing, uiteindelijk staat enkel de eindwaarde ter toetsing (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059). [adres 3] heeft een verwaarloosbaar verschil in woonoppervlak en is (bijna op de waardepeildatum) voor € 126.500,- verkocht, € 43.500,- hoger dan de vastgestelde waarde. Hierin zit het verschil in voorzieningen en staat van onderhoud naar het oordeel van de rechtbank voldoende verdisconteerd. [adres 4] is ook bijna op de waardepeildatum voor € 100.000,- verkocht, € 17.000,- hoger dan de vastgestelde waarde. Ook hiermee is afdoende inzichtelijk dat voldoende rekening is gehouden met het verschil in staat van onderhoud. Hierbij geldt dat het niveau van de voorzieningen tussen [adres 4] en de onroerende zaak gelijk is en het woonoppervlak is ook zo goed als gelijk.
9. Eiser wijst verder op de verkoopcijfers van [adres 5] en [adres 2] , waaruit volgens eiser een lagere waarde volgt dan die verweerder aanhoudt.
9.1
Ondanks dat de taxateur van verweerder [adres 2] in zijn taxatierapport heeft opgenomen als vergelijkingsobject, betoogt verweerder dat dit verkoopcijfer niet bruikbaar is in de waardering, omdat dit in verhuurde staat zou zijn verkocht.
Dit maakt verweerder echter niet aannemelijk. In het koopcontract is hier niets over opgenomen en het enkele feit dat tot vier maanden na de verkoop iemand anders dan de koper of verkoper in de Basisadministratie Personen op dit adres stond ingeschreven is hiertoe naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende. Anders dan verweerder betoogt, is dit object dus bruikbaar.
9.2
In het taxatierapport zijn deze twee cijfers ook meegenomen door verweerder en deze leiden inderdaad tot een (wat) lagere waarde per m² dan wat voor de onroerende zaak is aangehouden. Een tweetal verkoopcijfers zijn in dit geval echter onvoldoende om een totaal beeld van de markt te krijgen. Er moet immers worden gezocht naar de meest biedende koper en verweerder mag daartoe ook naar andere vergelijkingsobjecten kijken. Uit het totaal beeld dat volgt uit de zes in het taxatierapport opgenomen verkopen blijkt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. Tot slot kan het door eiser overgelegde taxatierapport van [naam 4] van 7 januari 2019 niet af doen aan de waardebepaling van verweerder.
De in dit rapport voorgestane waarde van € 63.000,- wordt onderbouwd door drie verkoopcijfers. [adres 8] en [adres 9] liggen echter in een heel andere wijk dan de onroerende zaak en zijn daarom niet bruikbaar om de waarde te onderbouwen.
[adres 10] ligt wel in de [naam wijk], maar in het taxatierapport van eiser wordt geen informatie gegeven over de staat van onderhoud en de staat van de voorzieningen van deze woning. Op deze manier is niet inzichtelijk of dit object op die gebieden voldoende vergelijkbaar is met de onroerende zaak, laat staan dat inzichtelijk is of afdoende rekening is gehouden met mogelijke verschillen hierin tussen de onroerende zaak en [adres 10] .
11. De slotsom is dan dat verweerder in zijn bewijslast slaagt.
12. Eiser voert daarnaast aan dat verweerder in bezwaar onvoldoende inzicht heeft gegevens in de door hem bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames en dat daardoor de waardebepaling onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar is.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
Ter zitting heeft verweerder onbestreden gesteld dat op 6 juni 2019 aan eiser gegevens over de waardebepaling zijn toegestuurd. Vervolgens heeft op 5 september 2019 de hoorzitting plaatsgevonden. Uit het verslag hiervan blijkt dat verweerder, voorafgaand aan het bespreken van de objecten (waaronder de onroerende zaak), gevraagd heeft of voldoende stukken zijn aangeleverd. Daarop heeft de gemachtigde van eiser verklaard naar zijn weten voldoende stukken te hebben ontvangen. Dan mocht verweerder ervanuit gaan dat hij voldoende gegevens heeft verschaft om de waardebepaling inzichtelijk te maken voor eiser. Dat eiser vervolgens in beroep stelt dat dit niet het geval was en dat hij in bezwaar de KOUDV en ligginsfactoren niet heeft ontvangen, maakt niet dat daarmee een beroep op het geven van onvoldoende inzicht en controleerbaarheid slaagt. Zoals hiervoor is beschreven, heeft verweerder aan eiser in de bezwaarfase afdoende stukken verstrekt en is daarna niet meer vernomen dat er nog stukken ontbraken.
13. Voor zover eiser verzoekt om een schadevergoeding omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd, geldt op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, het volgende.
13.1
Voor een uitspraak in eerste aanleg geldt dat deze niet binnen een redelijke
termijn is gedaan, als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.
De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt daarbij een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
13.2
Het beroep is in dit geval ontvangen op 20 maart 2020. Voor beroepen die tussen 1 december 2019 en 1 juni 2021 bij de rechtbank zijn ingediend ziet de rechtbank aanleiding de termijn met een half jaar te verlengen. In deze periode werd de behandeling daarvan ernstig belemmerd door de uitbraak van het coronavirus en de ter bestrijding van dat virus getroffen maatregelen. Als onderdeel van die maatregelen hebben bij de Rechtbank Rotterdam van circa maart tot september 2020 geen belastingzittingen plaatsgevonden.
Deze uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie maakt dat sprake is van bijzondere omstandigheden. Dit betekent dat de redelijke termijn in dit geval tweeëneenhalf jaar bedraagt.
13.3
In deze zaak is het bezwaarschrift op 13 maart 2019 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 23 juli 2021. Daarmee is de redelijke termijn van, in dit geval, tweeëneenhalf jaar, niet overschreden.
Daarom bestaat geen aanleiding tot het toekennen van een schadevergoeding.
14. Voor een proceskostenvergoeding bestaat evenmin aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 23 juli 2021.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).