Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8644825 CV EXPL 20-24003
uitspraak: 5 februari 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de stichting
Stichting Havensteder,
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Moghni.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘[gedaagde]’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 30 juni 2020, met bijlagen;
het antwoord van [gedaagde];
het tussenvonnis van 14 september 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 december 2020 overeenkomstig artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven.
Het vonnis is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
[gedaagde] huurt (ten minste) sinds 15 november 1986 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van (de rechtsvoorganger van) Havensteder.
2.2
In de huurovereenkomst staat – voor zover hier van belang – het volgende:
“Artikel 4. Verplichtingen van de huurder
[…] 4. De huurder dient het gehuurde met zorg te gebruiken.”
3..Het geschil
3.1
Havensteder vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, te ontruimen en te verlaten met alle zaken en personen die zich daar vanwege gedaagde bevinden onder afgifte van de sleutels aan Havensteder;
II. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.
3.2
Havensteder legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde] handelt niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW door niet zijn hoofdverblijf in de woning te hebben. Dit is een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt op grond van artikel 7:231 lid 1 BW in samenhang gelezen met artikel 6:265 lid 1 BW.
3.3
Op het verweer van [gedaagde] wordt - voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure - hierna verder ingegaan.
4..De beoordeling
4.1
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] feitelijk in de woning woont en aldaar zijn hoofdverblijf heeft. Daarbij is de vraag aan orde of (de omvang van) artikel 7:213 BW zo moet worden begrepen dat uit goed huurderschap voortvloeit dat het niet of nauwelijks bewoond laten van woonruimte een schending van de verplichting tot goed huurderschap kan opleveren.
4.2
Als de huurder zijn verplichtingen, om het gehuurde met zorg te gebruiken, niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen (ontbinden). [1] De rechter dient deze vordering alleen toe te wijzen als de tekortkoming een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.3
Havensteder stelt dat [gedaagde] sinds begin 2019 de woning niet als hoofdverblijfplaats gebruikt en voert in dit kader, onderbouwd met stukken en foto’s, het volgende aan. Havensteder trof begin 2019 bij de woning een verwaarloosde achtertuin (en schuur) aan. Hierop heeft Havensteder geruime tijd geprobeerd om met [gedaagde] in contact te komen voor een huisbezoek. Dit lukte niet, waardoor Havensteder een onderzoek is gestart. Op meerdere brieven van Havensteder vanaf 6 februari 2019 tot en met 5 mei 2020 waarin een huisbezoek werd aangekondigd of verzocht werd om contact op te nemen al dan niet voor het maken van een afspraak heeft [gedaagde] niet gereageerd, de brieven die aangetekend verzonden waren kwamen retour en op de gesprekken verscheen [gedaagde] niet. Bij aangekondigde huisbezoeken van Havensteder op 12 februari 2019, 1 april, 16 april, 2 mei, 20 mei 2019, 9 mei 2020 en 11 mei 2020 werd na aanbellen niet opengedaan. Op vaak in de brievenbus achtergelaten niet thuis-kaartjes heeft hij niet gereageerd. Ook constateerde Havensteder dat op de deurmat allerlei brieven lagen waaronder van nutsbedrijven en banken/verzekeraars. Tijdens dit onderzoek kwam ook naar voren dat de woning een onbewoonbare indruk maakt door de aanwezigheid van fietsen in de woonkamer, een lege koelkast die open stond, en een gebrek aan spullen voor persoonlijke verzorging in de badkamer. Daarnaast bleek, na contact met nutsdiensten op 5 juni 2020, dat het gebruik van water al drie jaren niet is doorgegeven en dat het geringe elektra-gebruik duidt op het niet bewonen van de woning. Eerst op 5 juni 2020 heeft [gedaagde] telefonisch contact met Havensteder opgenomen waarin hij verklaarde dat hij anderhalve week geleden terug was gekomen uit het buitenland, maar ook nadien, na controle op 8 en 11 juni 2020 door Havensteder was [gedaagde] niet aanwezig en leek de woning nog steeds onbewoond, onder meer door de nog steeds openstaande en lege koelkast. Havensteder is op grond hiervan van mening dat [gedaagde] het gehuurde niet met zorg gebruikt en dat hij hierdoor zowel in strijd handelt met artikel 4.4 van de huurovereenkomst alsmede met artikel 7:213 BW.
4.4
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] het voorgaande niet, althans onvoldoende heeft weersproken. Hij betwist dat hij de woning niet als zijn hoofdverblijf heeft en stelt dat hij in 2019 in de woning verbleef, maar dat hij depressief was wegens het overlijden van zijn echtgenote. Tijdens de huisbezoeken in 2020 verbleef [gedaagde] in het buitenland en kon hij niet (tijdig) terugkeren vanwege de corona-crisis. Vooropstellend dat [gedaagde] zijn verlies van zijn echtgenote een verdrietige en zware periode heeft ingeluid, lag het, gelet op de gemotiveerde stellingen van Havensteder, op de weg van [gedaagde] om zijn verdere beweringen te staven met stukken. Zo kon [gedaagde] onder meer kopieën van vliegtickets, verbruikersgegevens van nutsvoorzieningen, bankafschriften waaruit betalingen voor boodschappen blijkt en stukken/verklaringen waaruit blijkt dat [gedaagde] in de afgelopen periode inderdaad in zijn woning verbleef, overleggen. Dat [gedaagde] dit niet heeft gedaan komt voor zijn rekening en risico. Deze omstandigheden in aanmerking nemend heeft [gedaagde], in het licht van al hetgeen Havensteder heeft aangevoerd, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij de woning wel als hoofdverblijf heeft gebruikt in de afgelopen periode. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] zich onvoldoende als goed huurder heeft gedragen.
4.5
Het voorgaande betekent ook dat [gedaagde] een sociale huurwoning huurt, waarin hij in ieder geval vanaf 12 februari 2019, aldus een aanzienlijke tijd, niet heeft verbleven. Daartegenover staat het belang van Havensteder die (als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 Woningwet) verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen, onder de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. Het publiek belang wat hiermee wordt gediend staat op gespannen voet met het niet of nauwelijks voor bewoning gebruiken van een woonruimte waarvoor, zoals Havensteder onbetwist heeft gesteld, een wachttijd geldt van gemiddeld 6 jaar. Ondanks dat de verplichting om het gehuurde als hoofdverblijf te bewonen niet expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen, mocht van [gedaagde] verwacht worden dat hij zich bewust was van het feit dat hij een sociale woning huurde en dat deze woning diende te fungeren als zijn hoofdverblijf. [2] Hiertegenover staat echter slechts een niet afdoende betwisting van [gedaagde]. Het belang van Havensteder dient in dit geval dan ook te prevaleren op het belang van [gedaagde].
4.6
Gelet hierop is sprake van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt op grond van artikel 7:231 lid 1 BW in samenhang gelezen met artikel 6:265 lid 1 BW. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt gelet op de omstandigheden van [gedaagde], in redelijkheid gesteld op een maand na betekening van dit vonnis.
4.7
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
4.8
Dit vonnis wordt ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat [gedaagde] aan dit vonnis moet voldoen, ook als in hoger beroep wordt gegaan tegen dit vonnis.
5..De beslissingde kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen een maand na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 136,- aan griffierecht, € 118,08 aan dagvaardingskosten en € 360,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 180,- per punt);
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44236