Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9025438 \ VZ VERZ 21-1625
uitspraak: 16 juni 2021
beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
1..[verzoeker 1] ,
2. [verzoeker 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
verzoekers,
procederend in persoon,
tegen
de vereniging
Vereniging van Eigenaren [naam VVE] ,
gevestigd te Rotterdam,
verweerster,
gemachtigde: mw. M. Meijerink te Arnhem.
Partijen worden hierna ‘ [verzoeker 1] c.s.’ en ‘de VvE’ genoemd.
1..Het procesverloop
1.1.
Van de volgende processtukken is kennisgenomen:
- het “Verzoekschrift vernietigen twee besluiten Algemene Ledenvergadering van Vereniging van Eigenaren [naam VVE] ”, met producties, ingekomen op de griffie op 12 februari 2021;
- het verweerschrift met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling van deze zaak heeft plaatsgevonden op 17 mei 2021. [verzoeker 1] c.s. zijn in persoon verschenen. Hoewel de VvE deugdelijk is uitgenodigd is aan de zijde van de VvE niemand verschenen, zoals door haar reeds aangekondigd in haar verweerschrift. [verzoeker 1] c.s. hebben hun standpunt mondeling toegelicht (mede) aan de hand van een door hen overgelegde “Reactie op verweerschrift”. Van het verhandelde heeft de griffier verder aantekeningen gemaakt.
1.3.
De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2..De vaststaande feiten
Er wordt uitgegaan van de volgende feiten
2.1.
[verzoeker 1] c.s. zijn eigenaar van het appartementsrecht met betrekking tot het appartement gelegen aan de [adres] te Rotterdam. Zij zijn uit dien hoofde van rechtswege lid van de VvE.
2.2.
In de splitsingsakte van de VvE is voor zover van belang het volgende vermeld:
“Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend voor zover aanwezig: (…) de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming met inbegrip van de radiatoren en de radiatorkranen in de privé gedeelten en voor luchtbehandeling, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke
antenne, de bliksembeveiliging, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken. (…)
Artikel 21
1. Alle privé-gedeelten met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaars. (…)
Artikel 30
(…)
De naam van de vereniging luidt:
VvE [straatnaam 1] / [straatnaam 2] / [straatnaam 3] te Rotterdam; (…) De vereniging handelt tevens onder de naam:VvE [naam VVE].
(…)
Artikel 38
1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voorzover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
2. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur.
5. Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van ten minste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat ten minste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. (…)
7. (…) De uitvoering van zodanige besluiten kan eerst geschieden wanneer de
voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging
gereserveerd zijn.
Artikel 39(…)
Planmatig onderhoud
3. Het Planmatig Onderhoud strekt zich niet uit tot het privé gedeelte;(…)”
2.3.
In het huishoudelijk reglement van de VvE is, voor zover nu van belang, het volgende bepaald:
“1.1. Onder de gemeenschappelijke ruimten worden verstaan: de entrees, (lift)hallen, trappenhuizen, ruimten waar de gezamenlijke technische installaties zijn ondergebracht en de groenvoorzieningen.
1.2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten moeten tevens worden gerekend de in de privé-gedeelten aanwezige delen van de voorzieningen voor elektriciteit, gas, warm en koud water, riolering, (huis)telefoon, radio en tv, alsmede de centrale verwarmingsinstallatie zonder welke het geheel of andere delen daarvan niet of niet naar behoren kunnen functioneren.”
2.4.
Het complex waarin het appartement van [verzoeker 1] c.s. is gelegen, beschikt over individuele mechanische ventilatiesystemen. Bij dit type ventilatie is in de privéruimte van iedere afzonderlijke woning een ventilatiebox geplaatst en worden de woningen individueel geventileerd.
2.5.
Op de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van de VvE van 21 januari 2021 heeft de VvE (onder meer) de volgende besluiten genomen:
“3.3 - Besluit gemeenschappelijk onderhoud mechanische ventilatie;
3.3.1
De vergadering besluit om de individuele ventilatiesystemen deels met een boxventilator en deels met pijpventilatoren periodiek door de VVE te laten onderhouden.
3.4 -
Verstrekken van een opdracht aan Eska Ventilatie voor het periodiek reinigen van de mechanische ventilatie;
3.4.1
De vergadering besluit een opdracht aan Eska Ventilatie te verstrekken voor het periodiek reinigen van de mechanische ventilatie 1. kleine beurt voor een bedrag van € 77,74 excl. BTW per woning (advies cyclus 30 of 4 jaar) en 2. grote beurt voor een bedrag van € 102,49 excl. BTW per woning (advies cyclus 8 of 9 jaar).”
2.6.
Per e-mail van 6 april 2021 heeft de VvE, voor zover van belang, het volgende gemeld aan [verzoeker 1] c.s.:
“Middels deze e-mail bericht ik u dat het bestuur geen uitvoering zal geven aan de genomen besluiten en geen akkoord op de aangevraagde offertes zal geven. Daarnaast wil de VvE de door u gemaakte griffierechten vergoeden.”
3..Het geschil
3.1.
[verzoeker 1] c.s. verzoeken om de vergaderbesluiten 3.3 en 3.4., zoals hiervoor genoemd onder 2.5. te vernietigen, omdat deze in strijd zijn met de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement.
3.2.
Aan hun verzoek hebben [verzoeker 1] c.s. (samengevat) het volgende ten grondslag gelegd. Op basis van het huishoudelijk reglement kan de VvE slechts besluiten nemen over de gemeenschappelijke gedeelten. De ventilatie betreft niet het gemeenschappelijke gedeelte. De splitsingsakte en het huishoudelijk reglement bieden dus geen ruimte aan de VvE om te besluiten dat onderhoud van de ventilatie voor rekening van de VvE komt. Bovendien heeft de VvE niet (volledig) inzichtelijk gemaakt welke financiële consequenties het onderhoud heeft voor het reservefonds en/of de servicebijdragen. Daardoor is het besluit ook strijdig met artikel 38.7 van de splitsingsakte.
3.3.
De VvE heeft verzocht om [verzoeker 1] c.s. niet-ontvankelijk te verklaren in hun verzoeken, dan wel deze af te wijzen met veroordeling van [verzoeker 1] c.s. in de proceskosten. De VvE heeft daartoe het volgende aangevoerd. De VvE heeft [verzoeker 1] c.s. er, onder meer door de e-mail van 6 april 2021, van op de hoogte gesteld dat zij geen uitvoering zal geven aan de bestreden besluiten en dat zij de proceskosten van [verzoeker 1] c.s. wenst te vergoeden. [verzoeker 1] c.s. hebben daarom geen belang meer bij hun vordering, zoals bedoeld in artikel 3:303 BW.
4..De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat het verzoekschrift is ingekomen op de griffie op 12 februari 2021. Aangezien de vergadering waarop de onderhavige besluiten zijn genomen heeft plaatsgevonden op 21 januari 2021, is het verzoek tot vernietiging tijdig gedaan, namelijk binnen een maand, zoals vereist op grond van artikel 5:130 lid 2 BW.
4.2.
Ten aanzien van de bevoegdheid van de kantonrechter om deze zaak te behandelen is het volgende van belang. Als een besluit van de VvE strijdig is met de splitsingsakte, leidt dat op grond van artikel 2:14 jo 5:129 lid 1 BW tot nietigheid van dat besluit. Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel (in een procedure ingeleid door een dagvaarding) te worden voorgelegd aan de rechtbank. Als een besluit van de VvE strijdig is met het huishoudelijk reglement, is dat besluit vernietigbaar, op grond van artikel 2:15 lid 1 sub c BW. Vernietiging van een besluit wegens strijd met het huishoudelijk reglement dient (bij verzoekschrift) te worden voorgelegd aan de kantonrechter, op grond van artikel 5:130 lid 1 BW.
4.3.
[verzoeker 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat de besluiten zowel strijdig zijn met de splitsingsakte (dus leidend tot nietigheid) als het huishoudelijk reglement (dus leidend tot vernietigbaarheid). In lijn met jurisprudentie oordeelt de kantonrechter dat in een dergelijk geval de procedure niet hoeft te worden gesplitst in twee afzonderlijke procedures, bij de rechtbank en de kantonrechter, maar dat deze beide gezamenlijk kunnen worden behandeld door de kantonrechter (ECLI:NL:HR:2020:1275, r.o. 3.2.3.). Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat zij bevoegd is om deze zaak te behandelen en te beslissen.
4.4.
Anders dan de VvE heeft aangevoerd oordeelt de kantonrechter dat [verzoeker 1] c.s. belang hebben bij hun verzoeken. De enkele toezegging van de gemachtigde van de VvE dat het besluit niet ten uitvoer zal worden gelegd maakt immers niet dat het besluit ‘van tafel’ is. Hiertoe is namelijk slechts de ALV beslissingsbevoegd. Indien de VvE geen gevolgen wil verbinden aan het besluit, had het op haar weg gelegen om een vergadering uit te roepen en het besluit in te trekken. Aangezien gesteld noch gebleken is dat hiervan sprake is, kan niet worden geoordeeld dat [verzoeker 1] c.s. geen belang hebben bij hun verzoeken..
4.5.
Ten aanzien van de door [verzoeker 1] c.s. gestelde strijdigheid met de splitsingsakte wordt het volgende overwogen. Als hoofdregel geldt dat de VvE het beheer voert over de gemeenschap (artikel 5:126 BW). De ALV is bevoegd regels te stellen betreffende het gebruik van deze gemeenschap (artikel 5:128 BW). In artikel 38 van de splitsingsakte is deze hoofdregel ‘bevestigd’, in die zin dat daarin tot uitdrukking komt dat de vergadering (slechts) beslist over het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Zoals expliciet volgt uit artikel 21 van de splitsingsakte komen de privégedeelten voor rekening en risico van de betrokken eigenaar.
4.6.
[verzoeker 1] c.s. hebben onbetwist gesteld dat uit de splitsingsakte volgt dat de individuele mechanische installaties in het pand niet behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten, maar dat het privé-gedeelten betreffen. Dit betekent dat de VvE op grond van de hiervoor genoemde hoofdregel uit de wet en de bepalingen uit de splitsingsakte geen bevoegdheid heeft om te besluiten dat de kosten van het onderhoud van de ventilatie voor rekening van de VvE komen. De VvE heeft geen grondslag aangevoerd op basis waarvan zij deze bevoegdheid wel zou hebben. De vergaderbesluiten 3.3. en 3.4. die in deze zaak centraal staan zien beide op het beheer van privégedeelten en zijn daarmee genomen in strijd de splitsingsakte. Geconcludeerd wordt dat daarom sprake is van nietige besluiten, zoals bedoeld in artikel 2:14 BW.
4.7.
Nu reeds op deze grond sprake is van nietige besluiten, behoeven de overige door [verzoeker 1] c.s. aangevoerde gronden (leidend tot nietigheid dan wel vernietiging) verder geen behandeling en beslissing.
4.8.
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt de VvE, met uitzondering van [verzoeker 1] c.s., veroordeeld in de proceskosten. De kosten blijven beperkt tot het in rekening gebrachte griffierecht van € 85,-, aangezien [verzoeker 1] c.s. de procesvoering in eigen hand hebben gehouden. Gezien de aard van de procedure waarbij [verzoeker 1] c.s. naast verzoekers ook, als van rechtswege lid van de VvE, onderdeel uitmaken van verweerster, dienen de kosten van [verzoeker 1] c.s. (logischerwijs) niet via hun VvE-bijdrage ten laste van [verzoeker 1] c.s. te komen.
5..De beslissing
De kantonrechter:
verklaart de besluiten 3.3. en 3.4. van de algemene ledenvergadering van de VvE van
21 januari 2021 nietig;
21 januari 2021 nietig;
veroordeelt de VvE, met uitzondering van [verzoeker 1] c.s., in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verzoeker 1] c.s. vastgesteld op € 85,- aan griffierecht.
Deze beschikking is gegeven door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
33394