ECLI:NL:RBROT:2021:5024

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Zaaknummer: 8626195 \ CV EXPL 20-22521

Uitspraak 30 april 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam

in de zaak van

[persoon A],

wonende te [woonplaats A] , gemeente [gemeente A] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung,

tegen

1. [bedrijf B]
,

gevestigd te [vestigingsplaats B] , gemeente [gemeente B] ,

2.[persoon C],
wonende te [woonplaats C] , gemeente [gemeente C] ,

3.
[persoon D],

wonende te [woonplaats D] , gemeente [gemeente D] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. H.M. Hueting.

Eiseres wordt hierna ook aangeduid als “ [persoon A] ” en gedaagden als “' [bedrijf B] ”, “ [persoon C] ”, “ [persoon D] ” en gezamenlijk als “ [bedrijf B] ”.

1..Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit het volgende:

het exploot van dagvaarding van 25 juni 2020, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie, met producties;
het tussenvonnis van 14 september 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de aantekening dat op 19 oktober 2020 de mondelinge behandeling is gehouden.

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Uitgegaan wordt van de volgende feiten:

Tussen [persoon A] en [bedrijf B] is op 1 november 2012 een huurovereenkomst tot stand gekomen ten behoeve van een winkelruimte op de begane grond alsmede een stuk werkplaats en kantine/verblijfruimte en aanhorigheden gelegen aan de [adres] te Poortugaal (hierna: het gehuurde) tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 839,- per maand. De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor de periode van 5 jaar en vervolgens op 1 november 2017 verlengd voor een periode van 5 jaar, tot 1 november 2022. Op de huurovereenkomst zijn geen algemene voorwaarden van toepassing.

In artikel 12 van de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
Verhuurder neemt voor zijn rekening het onderhoud en herstel buitenshuis, terwijl huurder te allen tijde deze noodzakelijke reparaties zal toelaten, zonder dat hij deswege enige schadeloosstelling of vermindering van de huurprijs kan verlangen.

Bij brief van 26 juni 2019 heeft de gemachtigde van [bedrijf B] aan [persoon A] het volgende bericht:
Zoals al meermaals aan u aangegeven, vertoont het gehuurde ernstige gebreken. Deze zijn met name gelegen in het achterstallig onderhoud van het pand en de gevel. Immers, de plantenbakken aan de gevel vallen letterlijk naar beneden en binnen in het pand zijn vele verkleuringen zichtbaar wegens lekkage.

Op grond van artikel 12 van de huurovereenkomst dient u als verhuurder het onderhoud en herstel buitenshuis voor uw rekening te nemen. Cliënte heeft u meermaals verzocht zorg te dragen voor herstel van deze gebreken, hetgeen tot op heden is uitgebleven.

Volledigheidshalve stel ik u hierbij in de gelegenheid de gebreken te herstellen. Daartoe verzoek ik u mij
binnen twee wekenna ontvangst van deze brief een plan van aanpak te verstrekken en de gebreken binnen
een uiterste termijn van vier wekenna ontvangst van deze brief te herstellen. Mocht uin gebreke blijven de gebreken binnen de gestelde termijn te herstellen, dan behoud ik mij namens cliënte alle rechten en weren voor.

4. Bij brief van 6 juli 2019 heeft [persoon A] aan de gemachtigde van [bedrijf B] het volgende bericht:
Mij is inderdaad door cliënte in het voorbijgaan aangegeven dat er wel eens wat aan onderhoud van het gehuurde gedaan kan worden. Het gaat wat ver om dit alles nu onder ernstige gebreken te scharen.

Het klopt inderdaad dat er een deel van de plantenbakken naar beneden is gevallen echter moet ik u hier wel bij vertellen dat uw cliënte de inhoud van deze bakken, zelfs nog voordat de huur op 1 november 2012 ingegaan is, zelf heeft verzorgt. Dat de inhoud er nu vergaan nog in stond is mij als verhuurder niet aan te rekenen.

De verkleuringen in het gehuurde kunnen een gevolg zijn van lekkage aan de CV-installatie waarvan uw cliënte vruchtgebruik maakt terwijl dit niet afgesproken is. Deze zijn terstond verholpen en over schade of herstel is nooit gesproken, immers valt dit niet onder onderhoud of herstel buitenshuis.

Om verdere escalatie en gevaarzetting te voorkomen zijn alle plantenbakken van de voorgevel op 1 juli 2019, na ontvangst van u brief verwijdert.

Ik ben u dankbaar dat ik nog in gelegenheid gesteld mag worden om de gebreken te herstellen, ware het niet dat de door u gestelde termijnen van twee en vier weken niet reëel zijn.

De afgelopen dagen is er onderzoek gedaan en advies gevraagd om de huidige gevelbekleding te herstellen en te schilderen. Dit is technisch en financieel onhaalbaar gebleken en daarbij is naar voren gekomen om de gevelbekleding te vervangen door kunststof. Dit houdt echter in dat er eventueel een omgevingsvergunning aangevraagd dient te worden omdat de maatvoering van de panelen afwijkend is van hetgeen er nu gemonteerd is.

Vooruitlopend op het verzoek om over twee weken het plan van aanpak aan te leveren geef ik hierbij het volgende voorstel;

• Aanvragen offertes diverse aannemers (loopt reeds)

• Aanvragen omgevingsvergunnig (verwacht 6-8 weken)

• Opdracht geselecteerde aannemer (na verkrijgen omgevingsvergunning)

• Uitvoering afhankelijk van beschikbaarheid aannemer

• Bijwerken / herstellen schilderwerk beneden verdieping (indien nodig)

5. Bij brief van 15 juli 2019 heeft de gemachtigde van [bedrijf B] aan [persoon A] het volgende bericht:

Namens client kan ik u mededelen dat akkoord wordt gegaan met het door u gedane voorstel.
Echter wil cliënt op de hoogte gehouden worden van de ontwikkelingen.

6. Bij brief van 4 oktober 2019 heeft de gemachtigde van [bedrijf B] aan [persoon A] het volgende bericht:

Enige tijd geleden is er contact geweest betreffende het achterstallige onderhoud aan het pand waar thans het gehuurde gelegen is aan de [adres] te Poortugaal.

Per brief d.d. 26 juni 2019 bent u op de hoogte gesteld van de (ernstige) gebreken aan het pand. U bent in die brief tevens in de gelegenheid gesteld om deze gebreken te herstellen, waarvoor u een termijn ad. twee, althans vier weken is gegeven. Hierna heeft u mij per brief d.d. 6 juli 2019 aangegeven de gebreken te willen herstellen, daar u hier het nodige onderzoek voor diende te verrichten c.q. een plan van aanpak diende op te stellen. Dezerzijds bent u hiertoe in de gelegenheid gesteld.

Echter, cliënt heeft mij heden geïnformeerd van de stand van zaken. U heeft hem aangegeven dat u een tweetal offertes hebt aangevraagd voor het opnieuw bekleden van het buitenaanzicht, doch u nog op een derde aan het wachten bent. Tevens heeft u aangegeven inmiddels te beschikken over de benodigde omgevingsvergunning.

Thans zijn er ruim drie maanden voorbij gegaan zonder dat er enige actie ondernomen is. Cliënt wordt regelmatig gewezen op het buitenaanzicht van het pand door klanten. Dit is niet bevorderlijk voor zijn klandizie. Bovendien is er immer sprake van waterschade in het pand.
Voorts bestaat deze niet (meer) uit lekkage, doch zijn de diverse waterschade vlekken nog steeds zichtbaar. Ook deze schade zal hersteld moeten worden.

Nu reeds enkele maanden voorbij zijn gegaan zonder dat enige werkzaamheden zijn aangevangen, zag cliënt zich genoodzaakt zich wederom tot ondergetekende te wenden en u nogmaals te wijzen op uw contractuele verplichting, voortvloeiend uit artikel 12 van de huurovereenkomst.

Dezerzijds heeft u geruime tijd de gelegenheid gehad de gebreken te herstellen. Tot op heden heeft u hier geen zorg voor gedragen, waarvoor u als verhuurder wel de verantwoordelijkheid draagt.

Voorts verzoek ik u - en zo nodig sommeer ik u - om
binnen twee weken na hedende herstelwerkzaamheden voor de gebreken te laten aanvangen, bij gebreke waarvan cliënt betaling van de huurpenningen zal opschorten tot het moment dat de gebreken daadwerkelijk zijn hersteld.

Tevens verzoek ik u bewijs van de verleende vergunning aan mij te overleggen.

7. Bij brief van 28 oktober 2019 heeft de gemachtigde van [bedrijf B] aan [persoon A] het volgende bericht:

Naar aanleiding van de aan u verstuurde brief d.d. 4 oktober 2019 en het hierop volgende gesprek dat tussen cliënt en u heeft plaatsgevonden, bericht ik u gaarne als volgt.

U bent thans bekend met de gebreken aan het pand […]. Hiervoor bent u per brief d.d. 26 juni 2019 reeds in gebreke gesteld en is u een ruime termijn gegund om deze gebreken te herstellen. Dit is tot op heden nog niet geschied.

Cliënt heeft er dan ook geen vertrouwen meer in dat deze gebreken op korte termijn worden hersteld. Client heeft u om die reden aangegeven de huurovereenkomst te beëindigen.

Wederzijds goedvinden

Namens cliënt doe ik u het volgende voorstel. De huurovereenkomst zal tussen partijen met wederzijds goedvinden per 29 februari 2020 worden beëindigd. U heeft dan geruime mogelijkheid opzoek te gaan naar een nieuwe huurder voor het pand, dan wel andere maatregelen te nemen. Indien zich het onverhoopte geval voortdoet en u niet akkoord gaat met de beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden, dan zal het volgende gelden.

Buitengerechtelijke ontbinding

Uwerzijds gelden verplichtingen voor de verhuurder, aan welke u met heeft voldaan. Immers, als verhuurder heeft u, op grond van artikelen 7:204 - 7:206 BW, de wettelijke plicht gebreken te herstellen, al dan niet naar gelang van de huurder. Aan deze plicht heeft u, ondanks herhaaldelijk verzoek hiertoe, niet voldaan.

U heeft tevens in strijd gehandeld met de huurovereenkomst, meer specifiek artikel 12; de verhuurder dient voor rekening te nemen het onderhoud en herstel buitenshuis. Ook hier heeft u, ondanks datzelfde herhaaldelijke verzoek hiertoe, niet voldaan.
Derhalve constateert cliënt dat er uwerzijds sprake is van een tekortkoming in de nakoming van uw wettelijke plicht, dan wel voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Hierbij zeg ik u, indien u niet akkoord gaat met eerder genoemd voorstel, aan dat de thans tussen partijen bestaande huurovereenkomst per 29 februari 2020 wordt ontbonden, e.e.a. op grond van artikel 6:265 BW.

Gaarne verneem ik uiterlijk op
31 oktober 2019of u instemt met een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden. Gaat u niet akkoord met bovenstaande, dan dient de huurovereenkomst geacht te worden ontbonden op 29 februari 2019.

8. Bij brief van 31 oktober 2019 heeft [persoon A] aan de gemachtigde van [bedrijf B] het volgende bericht:
Wederzijds goedvindenIk ga niet akkoord met wederzijds goedvinden per 23 februari 2020 de huurovereenkomst te beëindigen.
Buitengerechtelijke ontbindingDe wet bepaalt in sommige gevallen (zoals in het huurrecht) dat de ontbinding slechts door de rechter kan geschieden. Voor ontbinding is het noodzakelijk dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt en, voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de schuldenaar in verzuim is. Het in verzuim zijn brengt echter niet automatisch met zich mee dat een buitengerechtelijke ontbinding rechtskracht heeft.

9. Met ingang van 1 maart 2020 is [bedrijf B] verhuisd en heeft zij een nieuw pand betrokken.

3..De vordering, de grondslag en het verweerin conventie

3.1

[persoon A] heeft gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te ontbinden;

[bedrijf B] te veroordelen om het gehuurde met al de haren en het hare (eventuele onderhuurders daaronder begrepen, voor zover zij niet huurder van zelfstandige woonruimte zijn), primair binnen 7 dagen na de uitspraak van dit vonnis en subsidiair binnen in een goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [persoon A] eiser te stellen;

[bedrijf B] hoofdelijk, des de één betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen om aan [persoon A] tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen:

i. een bedrag van € 3.356,- aan huur over de maanden maart tot en met juni 2020;

ii. primair een schadevergoeding van € 24.331,- en subsidiair een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

iii. een bedrag van € 839,00 voor iedere maand na juni 2020, dat [bedrijf B] met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijven, een ingegane maand te

rekenen voor een gehele;

iv. een bedrag groot € 41,81 aan wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over de hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan 11 juni 2020;

v. de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, over de hoofdsom vanaf 11 juni 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;

vi. een bedrag van € 557,33 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over deze kosten vanaf 14 dagen na dit vonnis, althans een in goede justitie redelijk geachte termijn, tot aan de dag der algehele voldoening;

vii. de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over deze kosten vanaf 14 dagen na het ten deze te wijzen vonnis, althans een in goede justitie redelijk geachte termijn, tot aan de dag der algehele voldoening alsmede de nakosten.

3.2

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [persoon A] aan haar eis het volgende ten grondslag gelegd. [bedrijf B] is uit hoofde van de overeenkomst gehouden tot betaling van de verschuldigde huur. Nu [bedrijf B] is tekortgeschoten in de betaling van de huur over de maanden maart 2020 tot en met juni 2020 en vanaf juli 2020 tot op heden, is de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd. Voorts is [bedrijf B] gehouden tot vergoeding van de als gevolg van de ontbinding geleden en te lijden schade tot aan de einddatum van de overeenkomst, zijnde 1 november 2022.

3.3

[bedrijf B] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Op hetgeen zij in dit kader heeft aangevoerd, zal – voor zover van belang – bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.

in reconventie

3.4

[bedrijf B] heeft gevorderd om bij vonnis, voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd op 29 februari 2020, met veroordeling van [persoon A] in de proceskosten en – voor het geval dat voldoening van de proceskosten niet binnen 14 dagen na de datum van het vonnis plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten.

3.5

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [bedrijf B] aan haar eis het volgende ten grondslag gelegd. In het gehuurde is sprake van gebreken met name bestaande uit achterstallig onderhoud aan het pand van het gehuurde zelf en de gevel, meer specifiek aan het vooraanzicht van het pand. Ook is er aan de binnenzijde van het pand sprake van verkleuringen, veroorzaakt door (oude) lekkage(s). [persoon A] is als verhuurder uit hoofde van de artikelen 7:204 tot en met 206 BW verplicht op verlangen van de huurder gebreken aan het gehuurde te verhelpen en dient op grond van het bepaalde in artikel 12 van de huurovereenkomst voor haar rekening te nemen het onderhoud en herstel van het buitenshuis. [persoon A] is meermaals verzocht tot herstel van deze gebreken en bij brieven van 26 juni 2019 en 4 oktober 2019 in gebreke gesteld. Aangezien [persoon A] ook daarna in gebreke is gebleven met het herstel heeft [bedrijf B] de huurovereenkomst bij brief van 28 oktober 2019 buitengerechtelijk ontbonden per 29 februari 2020.

3.6

[persoon A] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Op hetgeen zij in dit kader heeft aangevoerd, zal – voor zover van belang – bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.

4..De beoordeling van het geschilin reconventie

4.1

[bedrijf B] heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst op 28 oktober 2019 buitengerechtelijk is ontbonden per 29 februari 2020, zodat eerst in reconventie beoordeeld moet worden of de huurovereenkomst op deze datum reeds rechtsgeldig is geëindigd.

4.2

De stelling van [persoon A] dat eenzijdige buitengerechtelijke ontbinding door een huurder niet mogelijk is gelet op het gesloten stelsel van de wet volgt de kantonrechter niet. Uit artikel 7:231 BW volgt weliswaar dat de ontbinding door de kantonrechter dient te geschieden, bijvoorbeeld in het geval er sprake is van tekortkomingen van de
huurder.maar in dit geval voert [bedrijf B] als huurder echter aan dat de
verhuurderis tekortgeschoten. Daarvoor geldt een dergelijke verplichting niet. Artikel 7:231 is een uitzondering op de algemene verbintenisrechtelijke regels van artikel 6:265 e.v. BW en ziet op bescherming van de huurder. Eenzijdige buitengerechtelijke ontbinding door de huurder is in beginsel dus mogelijk, zo volgt ook uit artikel 6:267 BW.

4.3

In artikel 6:265 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is.

4.4

[persoon A] is als verhuurder op grond van het bepaalde in artikel 12 van de huurovereenkomst gehouden het onderhoud en herstel buitenshuis voor haar rekening te nemen. Daarnaast is zij uit hoofde van het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW verplicht op verlangen van de huurder gebreken aan het gehuurde te verhelpen.

4.5

[bedrijf B] heeft in haar brief van 6 juni 2019 gesteld dat sprake is van gebreken in het gehuurde bestaande uit achterstallig onderhoud aan het pand en de gevel en ook is er aan de binnenzijde van het pand sprake van verkleuringen, veroorzaakt door (oude) lekkage(s). De verkleuringen aan de binnenzijde zijn door [bedrijf B] niet nader onderbouwd en worden door [persoon A] bestreden (zie haar brief van 6 juli 2019) zodat ook niet kan worden vastgesteld dat sprake is van gebreken die [persoon A] op grond van artikel 7:206 BW dient te herstellen. [persoon A] heeft terecht aangevoerd dat (de buitenzijde en gevelbeplating van) de
bovenwoning niet tot het gehuurde behoort en dat [bedrijf B] daarvan geen herstel kan vorderen. Op basis van de door [bedrijf B] overgelegde foto’s van het gehuurde stelt de kantonrechter echter vast dat ook aan ten aanzien van
het gehuurdeaan de buitenzijde sprake is van achterstallig onderhoud en dat dit als een gebrek moet worden gekwalificeerd. Dit is door [persoon A] ook niet betwist in haar brief van 6 juli 2019. Zij heeft weliswaar aangegeven dat geen sprake is van ernstige gebreken, maar door haar is erkend dat het herstellen en schilderen van de huidige gevelbekleding technisch en financieel niet haalbaar is en dat de gevelbekleding vervangen dient te worden door kunststof. Uit haar door [bedrijf B] geaccepteerde voorstel van 6 juli 2019 blijkt dat [persoon A] voorbereidingen zou treffen om deze werkzaamheden uit te voeren en dat zij [bedrijf B] hiervan op de hoogte zou houden. In haar brief van 8 november 2019 heeft [persoon A] bericht dat zij bezig was met het plan van aanpak en de benodigde omgevingsvergunning inmiddels binnen had, maar dat de selectie van de aannemer nog niet was afgerond. Deze brief dateert echter van na de (tweede) ingebrekestellingsbrief van 4 oktober 2019 gegeven termijn van twee weken voor het (doen) aanvangen van de herstelwerkzaamheden voor de gebreken. Ook tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [persoon A] nog geen begin had gemaakt met de werkzaamheden. Dat [bedrijf B] , zoals [persoon A] heeft aangevoerd, op grond van het bepaalde in artikel 7:206 lid 3 BW er ook voor had kunnen kiezen de gebreken zelf voor rekening van [persoon A] te
herstellen, maakt dit nog geen op haar rustende verplichting. Bovendien was het herstel aan de buitengevel van het gehuurde reeds door [persoon A] toegezegd in haar brief van 6 juli 2019. [persoon A] is, ook nadat zij door [bedrijf B] bij brief van 4 oktober 2019 nogmaals in gebreke was gesteld, in gebreke gebleven met het herstel binnen de gestelde redelijke termijn van twee weken. Gelet op deze tekortkoming en het verzuim van [persoon A] heeft [bedrijf B] op grond van het bepaalde in artikel 6:265 BW de huurovereenkomst dan ook buitengerechtelijk mogen ontbinden per 29 februari 2020, waarbij [bedrijf B] dus een termijn van vier maanden heeft gehanteerd, welke termijn niet onaanvaardbaar kort is.. De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd op 29 februari 2020 zal daarom worden toegewezen.

4.6

[persoon A] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Gelet op de samenhang met de procedure in conventie worden deze kosten aan de zijde van [bedrijf B] begroot op nihil.

in conventie

4.7

Zoals in reconventie is geoordeeld heeft [bedrijf B] de huurovereenkomst op 29 februari 2020 op terechte gronden buitengerechtelijk ontbonden. Aangezien alle vorderingen en nevenvorderingen van [persoon A] zijn gebaseerd op het voorduren van de huurovereenkomst na deze datum, zullen deze worden afgewezen.

4.8

[persoon A] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure.

5..De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

wijst de vordering af;

veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [bedrijf B] vastgesteld op € 996,- aan salaris voor de gemachtigde en – voor het geval dat voldoening van de proceskosten niet binnen 14 dagen na de datum van het vonnis plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd op 29 februari 2020;

veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [bedrijf B] vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

590