ECLI:NL:RBROT:2021:4875

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummers: 8759831 \ CV EXPL 20-32201 (hoofdzaak)

8989718 \ CV EXPL 21-3637 (vrijwaring)

uitspraak: 21 mei 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de hoofdzaak van

[persoon A],

wonende te [woonplaats A] ,

eiser in de hoofdzaak,

gemachtigde: R.A.M. Vismans te Rotterdam,

tegen

[persoon B],

wonende te [woonplaats B] ,

gedaagde in de hoofdzaak,

gemachtigde: mr. J.A.M. van de Sande te Rijswijk (Zuid-Holland),

en in de vrijwaringszaak van

[persoon C],

wonende te [woonplaats C] ,

eiser in vrijwaring,

gemachtigde: mr. J.A.M. van de Sande te Rijswijk (Zuid-Holland),

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Rijnmond Hypotheekwijzer B.V., h.o.d.n. ‘De Hypotheekshop’,

gevestigd te Schiedam,

gedaagde in vrijwaring,

die niet is verschenen.

Partijen worden hierna [persoon A] , [persoon B] en De Hypotheekshop genoemd.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:

in de hoofdzaak:

de dagvaarding met producties van 7 september 2020;
de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met een productie;
de akte uitlaten in zake het vrijwaringsincident;
het vonnis van 31 december 2020, waarin het [persoon B] is toegestaan om De Hypotheekshop in vrijwaring op roepen;
de conclusie van antwoord met producties;
het tussenvonnis van 8 februari 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de brief van [persoon A] van 18 maart 2021, met een productie ten behoeve van de mondelinge behandeling;

in de vrijwaring:

de dagvaarding met producties van 15 januari 2021;
het tussenvonnis van 8 februari 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

1.2.

De Hypotheekshop is, ondanks dat zij correct is opgeroepen, niet in deze procedure verschenen. Het voornoemde tussenvonnis in de vrijwaringszaak is dan ook ten onrechte door de rechtbank verzonden. Hiervan zijn de gemachtigden in de hoofdzaak voorafgaand aan de mondelinge behandeling op de hoogte gesteld.

1.3.

De mondelinge behandeling in de hoofdzaak heeft plaatsgevonden op 30 maart 2021. [persoon A] en [persoon B] zijn daar beiden in persoon verschenen. [persoon A] werd bijgestaan door zijn voornoemde gemachtigde, en [persoon B] door mr. L.A.A. Steehouwer, namens de gemachtigde. Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.4.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten in de hoofdzaak

Er wordt in de hoofdzaak uitgegaan van de volgende feiten:

2.1.

[persoon A] heeft aan [persoon B] het appartementsrecht verkocht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de bovenwoning gelegen aan de [adres] te Schiedam, tegen een koopsom van € 155.000,-.

2.2.

In de koopovereenkomst die door partijen is getekend, is, voor zover nu van belang, het volgende overeengekomen:

“4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 mei 2020 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)

5.1.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 24 april 2020 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 15.500,-, (…)

5.2.

In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. (…)

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren (…)

11.3.

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (30/00) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, (…) Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag (…)”

18.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 24 april 2020 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van €155.000 geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende verstrekkende financieringsinstelling heeft verkregen, (…)”

2.3.

Partijen hebben in onderling overleg, op verzoek van [persoon B] de datum van het financieringsvoorbehoud (artikel 18.1) uitgesteld tot 15 mei 2020 en de passeerdatum (artikel 4.1) tot 22 mei 2020.

2.4.

Bij brief d.d. 23 mei 2020 heeft [persoon A] [persoon B] in gebreke gesteld vanwege het niet storten van de waarborgsom en het niet aanleveren van hypotheekstukken. In deze ingebrekestelling heeft [persoon A] aan [persoon B] verzocht om de koopovereenkomst alsnog na te komen binnen acht dagen. Op 13 juli 2020 heeft [persoon A] nogmaals een (vrijwel gelijkluidende) ingebrekestelling verzonden aan [persoon B] , per e-mail en aangetekende brief.

2.5.

Op 22 juli 2020 stuurt [persoon A] een e-mail aan [persoon B] die, voor zover van belang, als volgt luidt: “
Na de laatste ingebreke stelling hebben we u 8 dagen in de gelegenheid gesteld om alsnog de levering na te komen. Deze termijn is inmiddels verstreken. De koopovereenkomst wordt bij deze ontbonden.”

2.6.

[persoon A] heeft het betreffende appartementsrecht op 2 oktober 2020 aan een derde verkocht tegen een koopsom van € 162.000,-.

3..Het geschil in de hoofdzaak

3.1.

[persoon A] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [persoon B] te veroordelen om aan [persoon A] een bedrag van € 16.625,30 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over € 15.500,- vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van de volledige betaling, met veroordeling van [persoon B] in de proceskosten en de wettelijke rente daarover vanaf de 15e dag na de datum van dit vonnis.

3.2.

Aan zijn vordering legt [persoon A] ten grondslag dat hij de overeenkomst heeft ontbonden omdat [persoon B] zijn verplichtingen niet nakwam. Door de ontbinding is [persoon B] op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst een boete verschuldigd van 10% van de koopsom, te weten een bedrag van € 15.500,-. Omdat [persoon B] ondanks aanmaning dit bedrag niet heeft betaald maakt [persoon A] verder aanspraak op de wettelijke rente en een vergoeding van buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 1.125,30 (inclusief btw).

3.3.

[persoon B] heeft de vordering van [persoon A] betwist en daartoe (samengevat) het volgende aangevoerd. Primair dienen de vorderingen van [persoon A] te worden afgewezen, omdat [persoon A] de indruk wekt dat hij heeft samengespannen met De Hypotheekshop, met als doel dat [persoon B] de boete verschuldigd zou zijn. [persoon A] wilde het appartementsrecht namelijk alleen verkopen wanneer [persoon B] gebruik zou maken van de diensten van De Hypotheekshop. Subsidiair dient de boete gematigd te worden tot nihil of een door de rechter te bepalen bedrag. Ten eerste is de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst niet aan [persoon B] te wijten. [persoon B] heeft namelijk alle stukken tijdig aangeleverd, maar De Hypotheekshop heeft niet gehandeld zoals van haar verwacht mocht worden. Ten tweede staat de boete niet in verhouding tot de schade van [persoon A] . [persoon A] heeft namelijk niet of nauwelijks schade geleden, omdat hij het appartementsrecht later verkocht heeft voor € 162.000,-. Ten derde leidt toewijzing tot onaanvaardbare financiële gevolgen voor [persoon B] . Hij heeft een laag inkomen en dient daarvan ook een eigen woning en de zorg voor kinderen van zijn overleden broer te bekostigen. Verder dient de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten te worden afgewezen, omdat niet is onderbouwd dat meer werkzaamheden zijn verricht dan ter voorbereiding van deze procedure.

4..Het geschil in de vrijwaring

4.1.

[persoon B] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om De Hypotheekshop in vrijwaring te veroordelen tot datgene waartoe [persoon B] in de hoofdzaak wordt veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling, met veroordeling van De Hypotheekshop in de kosten van de vrijwaringsprocedure.

4.2.

[persoon B] voert ter onderbouwing van zijn vordering (samengevat) het volgende aan. De Hypotheekshop is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als hypotheekadviseur, althans zij heeft onrechtmatig jegens [persoon B] gehandeld. De Hypotheekshop was namelijk slecht bereikbaar en heeft herhaaldelijk om dezelfde informatie gevraagd, te laat een financieringsaanvraag ingediend en [persoon B] niet gewaarschuwd voor het tijdig inroepen van het financieringsvoorbehoud. Door dit handelen van De Hypotheekshop heeft [persoon B] schade geleden, namelijk hetgeen waartoe hij in de hoofdzaak veroordeelt wordt.

4.3.

De Hypotheekshop is niet in het geding verschenen.

5..De beoordeling

in de hoofdzaak

5.1.

Partijen discussiëren er niet over dat [persoon A] de koopovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig heeft ontbonden en dat hij daarom in beginsel aanspraak kan maken op de overeengekomen boete van 10% van de koopsom uit artikel 11 van de koopovereenkomst. De kantonrechter dient te beoordelen of de vordering van [persoon A] desondanks dient te worden afgewezen, of dat er reden is voor matiging van de boete.

5.2.

[persoon B] stelt zich primair op het standpunt dat de vordering dient te worden afgewezen omdat hij de indruk heeft dat [persoon A] en De Hypotheekshop hebben samengespannen. [persoon A] heeft dit tijdens de mondelinge behandeling betwist. Hij stelt dat hij slechts vrijblijvend De Hypotheekshop heeft aangeraden, maar dat er geen banden tussen hem en De Hypotheekshop bestaan. [persoon B] heeft daarop zijn standpunt niet nader onderbouwd, zodat nu niet vast staat dat [persoon A] [persoon B] heeft gedwongen tot samenwerking met De Hypotheekshop. Zelfs als dit wel zou komen vast te staan, dan nog kan dit niet leiden tot afwijzing van de vordering van [persoon A] . [persoon B] heeft namelijk niet (concreet) gesteld welk nadeel hij heeft ondervonden van een eventuele samenwerking tussen [persoon A] en De Hypotheekshop. De enkele (eventuele) omstandigheid dat [persoon A] [persoon B] verplicht heeft doorverwezen naar De Hypotheekshop leidt nog niet tot verschuldigdheid door [persoon B] van de boete. Als De Hypotheekshop haar taken correct had uitgevoerd dan was namelijk geen schade opgetreden, ondanks de mogelijke samenwerking tussen [persoon A] en De Hypotheekshop. Aan dit verweer van [persoon B] zal de kantonrechter daarom voorbijgaan.

5.3.

Daarmee komt de kantonrechter toe aan het door [persoon B] gedane beroep op matiging van de contractuele boete. De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 6:94 BW bepaalt dat voor matiging van een bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat de rechter pas van haar bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Deze maatstaf geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten tussen twee particulieren ter zake van een woning (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986).

5.4.

De kantonrechter oordeelt dat onverkorte toepassing van het boetebeding in dit geval leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Daarvoor acht de kantonrechter met name van belang dat de hoogte van de boete niet in verhouding staat tot de geleden schade van [persoon A] . [persoon B] heeft namelijk onbetwist aangevoerd dat [persoon A] het appartementsrecht tweeënhalve maand na de ontbinding van de koopovereenkomst alsnog heeft verkocht, tegen een verkoopprijs die € 7.000,- hoger ligt dan de prijs waarvoor [persoon B] het appartement zou kopen. De kantonrechter acht het begrijpelijk dat het opnieuw verkopen van de woning kosten met zich brengt, het had echter op de weg van [persoon A] gelegen om te onderbouwen wat zijn schade is, mede met het oog op de aanmerkelijk hogere koopprijs van de nieuwe koper. [persoon A] heeft dit nagelaten. Hij heeft aangevoerd dat hij ook extra kosten heeft moeten maken, maar hij heeft niet gespecificeerd waar deze kosten op zien en wat de hoogte van die kosten is. Daarom staat niet vast dat [persoon A] schade heeft geleden, en zelfs als hiervan sprake zou zijn, wat de omvang van deze schade is.

5.5.

Verder is van belang dat onbetwist is dat geen sprake is van kwade trouw aan de kant van [persoon B] . Aan de hand van overgelegde stukken heeft [persoon B] immers onbetwist aangevoerd dat hij zich heeft ingespannen om de financiering rond te krijgen en dat met name het trage en onprofessionele handelen van De Hypotheekshop er toe heeft geleid dat hij hierin niet is geslaagd. Weliswaar is dit een omstandigheid die (met name) speelt in de rechtsverhouding tussen [persoon B] en De Hypotheekshop, echter biedt dit wel de achtergrond waartegen het beding is ingeroepen, die van belang is bij de beoordeling van billijkheid van het inroepen van de boete.

5.6.

Ten slotte is van belang dat [persoon B] onevenredig hard geraakt wordt door de boete. [persoon B] heeft zich als particulier onvoldoende gerealiseerd welke gevolgen het niet-inroepen van de ontbindende voorwaarde voor hem heeft. Hij heeft onbetwist aangevoerd dat de verschuldigdheid van de boete voor hem zou leiden tot grote financiële problemen. De boete bedraagt namelijk ten minste een half jaarsalaris van [persoon B] .

5.7.

In de hiervoor genoemde wanverhouding tussen de (mogelijke) schade van [persoon A] en de hoogte van de boete en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen ziet de kantonrechter aanleiding voor matiging van de bedongen boete. Hoewel niet vast staat dat sprake is van schade aan de zijde van [persoon A] ziet de kantonrechter geen aanleiding om de boete te matigen tot nihil. [persoon A] en [persoon B] zijn namelijk gelijkwaardige partijen die een bindende overeenkomst hebben gesloten, waarin een algemeen gebruikt boetebeding is opgenomen, dat is bedoeld als een effectieve prikkel tot nakoming van de overeenkomst. Daarnaast weegt de kantonrechter mee dat [persoon A] de koopovereenkomst pas twee maanden na het verstrijken van de financieringsvoorbehoud heeft ontbonden, namelijk op 22 juli 2020. In die omstandigheden is het niet onbillijk dat [persoon B] een boete dient te voldoen.

5.8.

In de voornoemde omstandigheden tezamen genomen ziet de kantonrechter aanleiding om de bedongen boete te matigen tot een bedrag van € 5.500,-.

5.9.

De gevorderde wettelijke rente wordt als onbetwist en op de wet gegrond toegewezen.

5.10.

[persoon A] maakt verder aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 1.125,30. Uit artikel 6:96 lid 6 BW volgt dat [persoon B] deze vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij, onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling, vruchteloos is aangemaand tot betaling. [persoon A] heeft gesteld dat de brief van 24 juli 2020 heeft te gelden als zo’n aanmaning. Uit de door [persoon A] gebruikte formulering van de veertiendagenbrief lijkt echter te volgen dat [persoon B] zowel de hoofdsom als de verschenen rente dient te betalen, en dat hij anders de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd wordt. [persoon B] dient echter slechts de hoofdsom te voldoen om de buitengerechtelijke kosten niet verschuldigd te worden. Door deze onduidelijke formulering heeft [persoon A] [persoon B] ‘op het verkeerde been gezet’, terwijl de bedoeling van de wetgever bij artikel 6:96 lid 6 BW juist was om consumenten te beschermen en duidelijkheid te bieden (Memorie van Toelichting, Kamerstukken 32 148, nr. 3). Nu de aanmaning niet de juiste gevolgen van het uitblijven van betaling vermeldt, voldoet de brief niet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW en zal de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.

5.11.

Aangezien beide partijen voor een gedeelte in het ongelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten gedeeltelijk te compenseren zoals bedoeld in artikel 237 Rv, in die zin dat [persoon B] ter zake het griffierecht ‘slechts’ € 236,- dient te betalen aan [persoon A] , berekend op basis van de toewijsbare hoofdsom, waarbij het overige griffierecht voor rekening van [persoon A] blijft. De kosten worden voor het overige aan de zijde van [persoon A] vastgesteld op € 105,09 aan dagvaardingskosten en € 622,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten à € 311,-). De gevorderde rente over de proceskosten wordt eveneens toegewezen, zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

in de vrijwaring

5.12.

De Hypotheekshop is, hoewel correct opgeroepen, niet in het geding verschenen. Tegen haar is daarom verstek verleend.

5.13.

De vordering van [persoon B] komt de kantonrechter niet ongegrond of onrechtmatig voor en zal daarom worden toegewezen.

5.14.

De Hypotheekshop wordt veroordeeld in de kosten van de vrijwaringsprocedure. Omdat [persoon B] procedeert op basis van een toevoeging blijven de verschotten beperkt tot het verschuldigde griffierecht. De proceskosten worden tot aan deze uitspraak aan de zijde van [persoon B] vastgesteld op € 85,- aan griffierecht en € 311,- aan salaris voor de gemachtigde
(1 punt à € 311,-).

6..De beslissing

De kantonrechter:

in de hoofdzaak:

veroordeelt [persoon B] om € 5.500,- aan [persoon A] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW daarover, vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de gehele betaling;

compenseert de proceskosten gedeeltelijk, in die zin dat [persoon B] wordt veroordeeld in een deel van de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [persoon A] vastgesteld op € 341,09 aan verschotten en € 622,- aan salaris voor de gemachtigde, genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf vijftien dagen na heden tot aan de dag van de voldoening;

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde;

in de vrijwaring

veroordeelt De Hypotheekshop om aan [persoon B] te betalen al hetgeen [persoon B] gehouden zal zijn te voldoen aan [persoon A] , uit hoofde van het vonnis in de hoofdzaak, met inbegrip van de kostenveroordeling;

veroordeelt De Hypotheekshop in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [persoon B] vastgesteld op € 85,- aan verschotten en € 311,- aan salaris voor de gemachtigde, van welke bedragen het totaal rechtstreeks aan die gemachtigde dient te worden voldaan;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

33394