Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9045672 VV EXPL 21-80
uitspraak: 14 april 2021
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 4 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 23 maart 2021,
gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “Havensteder” en “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding met producties;
- de ter zitting overgelegde stukken van [gedaagde] .
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 maart 2021. Namens Havensteder is verschenen mevrouw [naam persoon] , vergezeld van de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld van haar partner de heer [naam partner gedaagde] , die namens haar het woord heeft gevoerd.
Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekeningen gehouden.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.1
[gedaagde] huurt sinds 16 februari 1984 van (de rechtsvoorganger van) Havensteder de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde).
2.2
Het gehuurde is gelegen in de Rotterdamse wijk ‘Vreewijk’. Havensteder is eigenaresse van een groot aantal woningen in deze wijk en laat verspreid over een aantal jaren aan 1.350 woningen, waaronder het gehuurde, werkzaamheden uitvoeren. Daartoe heeft zij een brochure opgesteld genaamd ‘Verbetervoorstel Rozegaarde (hierna: het Verbetervoorstel). Hierin staan onder meer opgenomen de uit te voeren werkzaamheden.
2.3
De planning van Havensteder om de werkzaamheden in het gehuurde te beginnen is op 24 juni 2021. Havensteder wil dat de voorafgaande technische opname uiterlijk op 30 april 2021 plaatsvindt.
2.4
Havensteder heeft het verbetervoorstel op 9 november 2020 toegestuurd aan [gedaagde] met het verzoek om haar te laten weten of zij akkoord gaat met het verbetervoorstel. [gedaagde] heeft de akkoordverklaring, ook na herinneringen en nadere toelichting van Havensteder, niet getekend.
2.5
In een brief van 20 januari 2021 heeft [gedaagde] laten weten waarom zij niet akkoord gaat met het voorstel van Havensteder tot het uitvoeren van de werkzaamheden.
3..Het geschil
3.1
Havensteder heeft gevorderd bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde] te veroordelen het inmeten van de draaiende delen in de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in Rotterdam te gedogen;
2. voor zover [gedaagde] weigert het inmeten van de draaiende delen te gedogen, [gedaagde] te veroordelen om de woning gelegen aan de [adres] Rotterdam, binnen drie dagen na betekening van dit vonnis tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder, dan wel een door Havensteder in te schakelen derde, te stellen voor de duur van en voor zover dit noodzakelijk is om het inmeten van de draaiende delen en het aanbrengen van borstels in de dakgoot in de achtertuin uit te (laten) voeren;
3. [gedaagde] te veroordelen de in alineanummer 3 van de dagvaarding opgesomde werkzaamheden in en aan de woning aan de [adres] in Rotterdam te gedogen;
4. voor zover [gedaagde] weigert de uitvoering van de werkzaamheden genoemd in alineanummer 3 van de dagvaarding te gedogen, [gedaagde] te veroordelen om de woning gelegen aan de [adres] Rotterdam, binnen drie dagen na betekening van dit vonnis tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder, dan wel een door Havensteder in te schakelen derde, te stellen voor de duur van de onder alineanummer 3 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden uit te (laten) voeren;
5. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering van Havensteder.
3.3
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling van de vordering
4.1
Voldoende is gebleken dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
4.2
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3
De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord, is of [gedaagde] al dan niet gelegenheid moet geven voor de uitvoering van de door Havensteder gevorderde werkzaamheden en zij de door haar gehuurde woning daartoe tijdelijk moet ontruimen en verlaten.
4.4
Artikel 7:220 lid 1 BW Pro bepaalt dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Daarnaast is in lid 2 van voornoemd artikel bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet.
4.5
In het verbetervoorstel staat dat Havensteder de volgende werkzaamheden wil (laten) uitvoeren in het gehuurde:
a. Vervangen van de begane grondvloer door een vloer bestaande uit Argrexkorrels met daarop een gewapende cementdekvloer.
b. Indien nodig: het aanbrengen van maatregelen om optrekkend vocht te voorkomen.
c. Herstellen of vervangen van ramen en deuren in de gevelkozijnen en dakkapellen.
d. Herstellen van de gevelkozijnen.
e. Schilderen van gevelkozijnen en draaiende delen (binnenzijde in de grondverf).
f. Aanbrengen van nieuw hang- en sluitwerk op de nieuwe buitenramen en buitendeuren.
g. Vervangen van het dakvenster.
h. Indien van toepassing: herstellen of indien nodig vervangen van de losse berging.
i. Vervangen van dakpannen.
j. Nieuwe kleuren aan de buitenkant van onder andere de gevelkozijnen en de voordeur.
k. Nieuwe voordeur in een authentieke uitstraling.
l. Vervangen van het glas, de ramen en de ventilatieroosters. Waar nodig wijzigt ook de kozijnindeling.
m. Vervangen van de bestaande dakgoten.
n. Vervangen van de centrale verwarmingsketel door een HR-ketel (als uw huidige CV-ketel ouder is dan 7 jaar).
o. Aanbrengen van een meerpuntssluiting bij de voordeur.
p. Afhankelijk van de technische staat: de keuken, badkamer en het toilet vervangen.
q. Isoleren van het dak en de buitenmuren (spouwmuurisolatie).
r. Aanbrengen van dubbel glas (HR++).
s. Isoleren van de spouw van de buitenmuren (indien mogelijk).
t. Isoleren van het dak en de dakkapel (van buitenaf).
u. Vervangen/aanbrengen van de mechanische ventilatie.
4.7
Voorafgaand aan deze werkzaamheden moet Havensteder de draaiende delen inmeten, zoals nieuwe kozijnen. Dit duurt één dagdeel.
4.8
Deze werkzaamheden onder “a tot en met u” duren 30 tot 35 werkdagen. [gedaagde] krijgt een onkostenvergoeding van € 1.000,- en tijdens de werkzaamheden krijgt zij een volledig ingerichte wisselwoning waar zij kan verblijven. Ook stelt Havensteder [gedaagde] een container beschikbaar waarin zij haar spullen kan opslaan voor de duur van de werkzaamheden. Huurders die geen gebruik willen maken van een wisselwoning, maar zelf hun tijdelijk verblijf regelen, betalen geen huur voor de duur van de werkzaamheden en ontvangen een onkostenvergoeding van € 3.000,-.
4.9
Zowel in haar brief van 20 januari 2021 als ter zitting heeft [gedaagde] gemotiveerd aangegeven waarom zij niet zondermeer wenst mee te werken aan de werkzaamheden.
Het is niet dat [gedaagde] de noodzaak van achterstallig onderhoud en /of renovatie voor een groot gedeelte van de wijk betwist, maar zij betwist de noodzaak voor haar eigen woning.
Daarnaast wil [gedaagde] een aantal aandachtspunten a priori behandeld zien worden, voordat zij akkoord gaat met het verbetervoorstel. [gedaagde] heeft ter zitting de kantonrechter verzocht om – alvorens een uitspraak te doen – te gaan schouwen in de wijk en met name de straat Rozegaarde.
4.1
De kantonrechter ziet geen reden om in kort geding, waarin er op korte termijn een uitspraak moet worden gedaan, een plaatsbezichtiging te bepalen. De kantonrechter acht zich voldoende ingelicht en heeft mede door de overgelegde stukken van [gedaagde] een duidelijk beeld van de wijk en de straat waarin het gehuurde zich bevindt, zodat hij – zonder bezichtiging – een uitspraak in kort geding kan doen.
de dringende werkzaamheden (a tot en met p)
Huurverhoging
4.11
[gedaagde] voert aan dat zij pas met de huurverhoging akkoord gaat, als de uitkomst van de gehele woningaanpak tot tevredenheid stemt van alle partijen.
4.12
De redelijkheid van de huurverhoging is een vraag die thans niet ter beoordeling aan de kantonrechter voorligt maar die later nog ter beoordeling aan de Huurcommissie dan wel de kantonrechter kan worden voorgelegd. De huurverhoging – die Havensteder wil doorvoeren na de werkzaamheden – moet los worden gezien van de wettelijke plicht van [gedaagde] om de werkzaamheden te gedogen. De huurverhoging komt pas aan de orde als de werkzaamheden hebben plaatsgevonden. De bezwaren tegen een huurverhoging komen niet te vervallen als [gedaagde] meewerkt aan de werkzaamheden. Dit betekent dat dit argument van [gedaagde] geen reden kan zijn om Havensteder niet de gelegenheid te geven de werkzaamheden te (laten) uitvoeren.
Keuken
4.13
[gedaagde] heeft er bezwaar tegen dat haar keuken wordt verwijderd en dat er een standaard keuken wordt teruggeplaatst.
4.14
Ter zitting is door Havensteder (nogmaals) duidelijk te kennen gegeven dat de keuken van [gedaagde] niet zal worden gesloopt. Vanwege de werkzaamheden aan de vloer moet de keuken (tijdelijk) worden verwijderd en door Havensteder is aangegeven dat zij een bedrijf zal inschakelen dat de keuken van [gedaagde] voorafgaand aan de werkzaamheden demonteert en na de werkzaamheden weer terugplaatst, zodat de huidige keuken behouden kan blijven. Nu er geen sprake van is dat de keuken van [gedaagde] wordt “gesloopt”, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] verplicht is om Havensteder gelegenheid te geven tot het (laten) uitvoeren van deze werkzaamheden.
Tuin
4.15
[gedaagde] heeft in de loop van de jaren haar tuin onderhouden en gekoesterd. Zij gaat alleen akkoord met verbouwing als er met Havensteder kan worden afgesproken dat zij verantwoordelijk is voor de spullen die in de tuin liggen. Indien er sprake zou zijn van schade of vermissing tijdens de verbouwing, zou de schade op Havensteder verhaald moeten worden.
4.16
Havensteder heeft aangevoerd dat voor de werkzaamheden [gedaagde] ervoor dient te zorgen dat de aannemer in de achtertuin van het gehuurde vanaf de gevel van de woning twee meter (horizontaal) vrije werkruimte heeft. In dat kader dient [gedaagde] zelf de objecten in de tuin op haar eigen kosten te verwijderen. Ter zitting heeft Havensteder voorts aangegeven dat [gedaagde] gebruik kan maken van de container, mocht zij bang zijn dat haar spullen in de tuin beschadigd raken dan wel kwijtraken.
4.17
Op grond van artikel 7:220 BW Pro is [gedaagde] gehouden om haar eigen spullen uit de achtertuin te verwijderen. Dit laat onverlet dat in het geval bij de uitvoering van de werkzaamheden (gevolg)schade aan de tuin voor [gedaagde] zou ontstaan, [gedaagde] op grond van artikel 7:208 en Pro 6:74 BW Havensteder daarvoor aansprakelijk zou kunnen stellen. Dit betekent dat dit argument van [gedaagde] ook geen reden kan zijn om Havensteder niet de gelegenheid te geven de werkzaamheden te (laten) uitvoeren.
Vloer op de begane grond
4.18
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij bezwaar heeft tegen het vervangen van de vloer, omdat haar keuken eruit zou worden gehaald en niet zou worden teruggeplaatst. Ook vindt zij de noodzaak van het wel of niet vervangen van de vloer discutabel.
4.19
Door Havensteder is uitvoerig toegelicht waarom het noodzakelijk is om de houten vloer te vervangen. Gebleken is dat Havensteder de afgelopen jaren in Vreewijk al 60 houten vloeren heeft moeten vervangen, naar aanleiding van een melding van de huurder van de desbetreffende woning dat de vloer door verrotting van het hout is verzakt. Er is onderzoek gedaan naar de oorzaak van de verzakte vloeren en er is gebleken dat door aantasting door vocht de vloeren gebrekkig waren. Voorts heeft het Hof Den Haag op 22 november 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019: 3134) geoordeeld dat het vervangen van de houten vloer (ook als deze nu nog niet gebrekkig is) als dringende werkzaamheden moet worden gekwalificeerd, omdat Havensteder door het vervangen van de vloeren gebreken wil voorkomen. Het onderzoeken van elke vloer in alle woningen afzonderlijk was niet nodig, maar een onderzoek in enkele woningen was voldoende.
4.2
De kantonrechter is van oordeel dat Havensteder voldoende heeft onderbouwd dat het vervangen van de vloer als dringende werkzaamheden moet worden beschouwd. [gedaagde] heeft dit betoog van Havensteder onvoldoende betwist, zodat aan dit verweer voorbij zal worden gegaan. Ook is hierboven reeds overwogen dat de keuken wel wordt teruggeplaatst, zodat “het probleem” van [gedaagde] ten aanzien van de vloer hiermee is opgelost. Dit betekent dat [gedaagde] verplicht is om Havensteder gelegenheid te geven tot het (laten) uitvoeren van deze werkzaamheden.
Verbeterprogramma/ renovatie
4.21
Door [gedaagde] is ook nog aangevoerd dat zij niet wil dat de woningen in groen/gele kleuren van de crisisjaren 1920 en de voordeuren met een klein gaatje en raampje worden teruggebracht. [gedaagde] wil haar huidige deur behouden. In de loop der jaren hebben al diverse werkzaamheden in het gehuurde plaatsgevonden. Ook is er sprake van willekeur van Havensteder, door de woningen oneven nummers 65 tot en met 81 wel mee te nemen in het verbetervoorstel en de even nummer 66 tot en met 74 aan de overkant niet, terwijl de woningen tegelijkertijd in 1984 zijn opgeleverd.
4.22
Dat [gedaagde] de nieuwe uitstraling van de buurt geen verbetering vindt ten opzichte van de huidige situatie is niet relevant voor de vraag of een huurder de werkzaamheden aan zijn of haar woning dient te gedogen. Bij een renovatieproject van een dergelijke omvang zullen er altijd huurders zijn die de veranderingen niet mooi vinden, dat is onvermijdelijk.
Dit kan echter geen argument zijn om de dringende werkzaamheden niet te gedogen. Van willekeur is evenmin sprake. Het is aan Havensteder als verhuurder om te bepalen welke woningen gerenoveerd dienen te worden.
4.23
Geconcludeerd moet worden dat [gedaagde] op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro verplicht is om Havensteder de gelegenheid te geven tot het (laten) uitvoeren van de onder rechtsoverweging 4.5 opgesomde dringende werkzaamheden (onderdelen a tot en met p).
de renovatiewerkzaamheden (q tot en met u)
4.24
Ten aanzien van de renovatiewerkzaamheden wordt het volgende overwogen. De belangen van zowel Havensteder als [gedaagde] in aanmerking nemende, kunnen de renovatiewerkzaamheden naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter als redelijk worden aangemerkt. Zo worden de woningen hiermee onder meer energiezuiniger gemaakt en stijgt het wooncomfort. Bovendien is het efficiënt dat de renovatiewerkzaamheden gelijktijdig met de dringende werkzaamheden worden verricht. Door [gedaagde] is niet weersproken dat Havensteder ten aanzien van de renovatiewerkzaamheden een redelijk voorstel aan haar heeft gedaan. Dat Havensteder bij haar voorstel tevens in voldoende mate rekening heeft gehouden met de belangen van [gedaagde] volgt uit het feit dat zij, voor de duur van de werkzaamheden, een wisselwoning aanbiedt, een container beschikbaar stelt voor opslag en een onkostenvergoeding verstrekt van € 1.000,00. Het voorgaande leidt dan ook tot de slotsom dat [gedaagde] op grond van artikel 7:220 lid 2 BW Pro ook de onder rechtsoverweging 4.5 opgesomde renovatiewerkzaamheden (onderdelen q tot en met u) dient te gedogen.
4.25
Voorgaande leidt tot het oordeel dat de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De vordering wordt dan ook toegewezen, zoals hierna vermeld.
4.26
Weliswaar heeft [gedaagde] ter zitting aangegeven dat zij – indien de kantonrechter van oordeel is dat zij als huurder dient mee te werken – alsnog zal overgaan tot meewerken, maar de kantonrechter ziet wel aanleiding om ook de tijdelijke ontruiming toe te wijzen, voor het geval [gedaagde] zich alsnog mocht bedenken en niet vrijwillig zou meewerken.
4.27
De termijn van ontruiming, mocht [gedaagde] weigeren de werkzaamheden te gedogen, zal op 7 dagen na betekening van dit vonnis worden gesteld, nu voor een kortere termijn gelet op de periode tussen de datum van dit vonnis en de datum waarop de werkzaamheden zullen aanvangen, geen aanleiding is.
4.28
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] het inmeten van de draaiende delen in de woning aan de [adres] in ( [postcode] ) Rotterdam te gedogen;
veroordeelt [gedaagde] , voor zover zij weigert het inmeten van de draaiende delen te gedogen, het gehuurde aan de [adres] te Rotterdam binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder, dan wel een door Havensteder in te schakelen derde, te stellen voor de duur van en voor zover dit noodzakelijk is om het inmeten van de draaiende delen en het aanbrengen van borstels in de dakgoot in de achtertuin uit te (laten) voeren;
veroordeelt [gedaagde] de in alineanummer 3 van de dagvaarding opgesomde en hierna genoemde werkzaamheden aan de woning gelegen aan de [adres] te Rotterdam te gedogen:
a. Vervangen van de begane grondvloer door een vloer bestaande uit
Argrexkorrels met daarop een gewapende cementdekvloer.
b. Indien nodig: het aanbrengen van maatregelen om optrekkend vocht te voorkomen.
c. Herstellen of vervangen van ramen en deuren in de gevelkozijnen en dakkapellen.
d. Herstellen van de gevelkozijnen.
e. Schilderen van gevelkozijnen en draaiende delen (binnenzijde in de grondverf).
f. Aanbrengen van nieuw hang- en sluitwerk op de nieuwe buitenramen en buitendeuren.
g. Vervangen van het dakvenster.
h. Indien van toepassing: herstellen of indien nodig vervangen van de losse berging.
i. Vervangen van dakpannen.
j. Nieuwe kleuren aan de buitenkant van onder andere de gevelkozijnen en de voordeur.
k. Nieuwe voordeur in een authentieke uitstraling.
l. Vervangen van het glas, de ramen en de ventilatieroosters. Waar nodig wijzigt ook de kozijnindeling.
m. Vervangen van de bestaande dakgoten.
n. Vervangen van de centrale verwarmingsketel door een HR-ketel (als uw huidige CV-ketel ouder is dan 7 jaar).
o. Aanbrengen van een meerpuntssluiting bij de voordeur.
p. Afhankelijk van de technische staat: de keuken, badkamer en het toilet vervangen.
q. Isoleren van het dak en de buitenmuren (spouwmuurisolatie).
r. Aanbrengen van dubbel glas (HR++).
s. Isoleren van de spouw van de buitenmuren (indien mogelijk).
t. Isoleren van het dak en de dakkapel (van buitenaf).
u. Vervangen/aanbrengen van de mechanische ventilatie.
veroordeelt [gedaagde] , voor zover zij weigert de uitvoering van de hiervoor genoemde werkzaamheden te gedogen, het gehuurde aan de [adres] te Rotterdam binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder, dan wel een door Havensteder in te schakelen derde, te stellen voor de duur van de onder alineanummer 3 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden, voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden uit te (laten) voeren;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 213,61 aan verschotten en 498,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
821