Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummers : 200.265.476/01 ([geïntimeerde 1]) en 200.265.731/01 ([geïntimeerde 2])
Zaak-, rolnummers rechtbank : 7847797\VV EXPL 19-285 ([geïntimeerde 1]) en
7879739\VV EXPL 19-297 ([geïntimeerde 2])
PROCES-VERBAAL van de MONDELINGE BEHANDELINGEN en de UITSPRAKEN in kort geding, (gelijktijdig) gehouden en gewezen op 22 november 2019.
Rolinstructie betreffende het verdere verloop van de gedingen.
- heden arrest
Zitting hebben mrs. G. Dulek-Schermers, voorzitter, P. Glazener en R.F. Groos, leden,
bijgestaan door de griffier mr. A.J. Rijsterborgh,
in de zaak met nummer 200.265.476/01 van:
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
appellante in het principaal appel, geïntimeerde in het incidenteel appel,
hierna te noemen: Havensteder,
advocaat: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal appel, appellante in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [geïntimeerde 1],
advocaat: mr. J.B. Craanen te Nieuwerkerk aan den IJssel.
in de zaak met nummer 200.265.731/01 van:
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
appellante in het principaal appel, geïntimeerde in het incidenteel appel,
hierna te noemen: Havensteder,
advocaat: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal appel, appellante in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [geïntimeerde 2],
advocaat: mr. J.B. Craanen te Nieuwerkerk aan den IJssel,
Partijen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] zullen hierna ‘huurster(s)’ worden genoemd.
Aanwezig zijn:
- aan de zijde van
Havensteder(voor beide zaken): de heer [X] ([functienaam] bij Dura Vermeer), de heer [Y] (werkzaam als [functienaam] ontwikkeling bij Havensteder), de heer [Z] (werkzaam als [functienaam] realisatie bij Havensteder) en de heer [A] (werkzaam als [functienaam] wijkteam bij Havensteder), de heer [B] ([functienaam] bij Havensteder), bijgestaan door mr. Den Engelsen voornoemd, en mr. P. Remmelts,
Havensteder(voor beide zaken): de heer [X] ([functienaam] bij Dura Vermeer), de heer [Y] (werkzaam als [functienaam] ontwikkeling bij Havensteder), de heer [Z] (werkzaam als [functienaam] realisatie bij Havensteder) en de heer [A] (werkzaam als [functienaam] wijkteam bij Havensteder), de heer [B] ([functienaam] bij Havensteder), bijgestaan door mr. Den Engelsen voornoemd, en mr. P. Remmelts,
- partij
[geïntimeerde 1]in persoon (zaaknummer 200.265.476/01) en partij
[geïntimeerde 2]in persoon (zaaknummer 200.265.731/01), beiden bijgestaan door mr. Craanen, voornoemd, en vergezeld van belangstellenden, waaronder de heer [C].
[geïntimeerde 1]in persoon (zaaknummer 200.265.476/01) en partij
[geïntimeerde 2]in persoon (zaaknummer 200.265.731/01), beiden bijgestaan door mr. Craanen, voornoemd, en vergezeld van belangstellenden, waaronder de heer [C].
De voorzitter maakt melding van de ontvangst van de volgende stukken:
- de akte met vier nadere producties van huursters, ingekomen op 12 november 2019 in de zaak van [geïntimeerde 1] in haar zaak en tevens in de zaak van [geïntimeerde 2],
- de akte met zes nadere producties van Havensteder, ingekomen op 15 november 2019 in beide zaken.
Deze stukken zijn bij de wederpartij bekend en maken nu deel uit van het procesdossier.
(…verhandelde ter zitting…)
De voorzitter sluit hierop de behandeling, schorst de zitting opnieuw voor beraad en deelt na deze schorsing mede dat het hof heden arresten zal wijzen. Partijen maken hiertegen geen bezwaar.
Daarop wijst het hof de arresten, zoals hierna weergegeven. Met instemming van partijen spreekt de voorzitter de motivering die in de arresten staat in verkorte vorm uit.
Het arrest in de zaak met rolnummer 200.265.476/01 (Havensteder – [geïntimeerde 1])
en het arrest in de zaak met rolnummer 200.265.731/01 (Havensteder – [geïntimeerde 2])
waar het kort geding over gaat
1. Beide zaken betreffen een kort geding dat Havensteder in juli 2019 is begonnen met de vordering om de huursters te veroordelen om Havensteder de gelegenheid te geven werkzaamheden , aan de huurster verhuurde woning [adres 1] ([geïntimeerde 1]) en [adres 2] ([geïntimeerde 2]) uit te (doen) voeren. Het gaat hierbij om een lange lijst van werkzaamheden, die Havensteder deels
dringende werkzaamhedendeels
renovatiewerkzaamhedenheeft genoemd in de inleidende dagvaarding onder randnummers 17 ([geïntimeerde 1]) en 11 ([geïntimeerde 2]). Alle werkzaamheden waren eerder ook genoemd in de brochure “
Verbetervoorstel [naam wijken] (even), [naam wijk] verder” die de huursters van Havensteder hadden ontvangen (hierna: het Verbetervoorstel). Deze werkzaamheden wil Havensteder vóór 1 oktober 2022 laten uitvoeren in de ongeveer 1350 woningen in de [naam wijk] waarvan Havensteder eigenares is. Deze woningen zijn in 1921 min of meer hetzelfde gebouwd en de bedoeling was om de werkzaamheden per huizenblok tegelijkertijd uit te voeren.
dringende werkzaamhedendeels
renovatiewerkzaamhedenheeft genoemd in de inleidende dagvaarding onder randnummers 17 ([geïntimeerde 1]) en 11 ([geïntimeerde 2]). Alle werkzaamheden waren eerder ook genoemd in de brochure “
Verbetervoorstel [naam wijken] (even), [naam wijk] verder” die de huursters van Havensteder hadden ontvangen (hierna: het Verbetervoorstel). Deze werkzaamheden wil Havensteder vóór 1 oktober 2022 laten uitvoeren in de ongeveer 1350 woningen in de [naam wijk] waarvan Havensteder eigenares is. Deze woningen zijn in 1921 min of meer hetzelfde gebouwd en de bedoeling was om de werkzaamheden per huizenblok tegelijkertijd uit te voeren.
2. De kantonrechter in de rechtbank Rotterdam heeft op 12 augustus 2019 de vorderingen van Havensteder voor een groot deel van de dringende- en van de renovatiewerkzaamheden toegewezen, maar afgewezen voor zover het betrof:
- het vervangen van de houten ondervloer op de begane grond, welk werk volgens Havensteder dringend was (artikel 7:220 lid 1 BW), maar volgens de kantonrechter niet, en
- het isoleren van het dak en de dakkapel, van welk renovatiewerk volgens de kantonrechter onduidelijk was of de nieuwe isolatie tot verbetering van het woongenot zou leiden ten opzichte van de bestaande isolatie.
De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd (zaaknummers: 7847797 en 7879739, hierna: de bestreden vonnissen).
3. Alle partijen zijn in hoger beroep gekomen en de zaken zijn beide aangemerkt als spoedappel.
4. Het hoger beroep van Havensteder ziet op het vervangen van de houten ondervloer (grieven 1 en 2) en het isoleren van het dak en de dakkapel (grief 3). In incidenteel hoger beroep verzetten huursters zich tegen de andere aangekondigde renovatiewerkzaamheden, maar zonder concrete bezwaren tegen deze werkzaamheden. Zij stellen dat de kantonrechter de redelijkheid van alle renovatiewerkzaamheden niet afzonderlijk, maar in hun onderlinge samenhang had moeten bezien, en ook in het licht van de verhuis- en (her)inrichtingsvergoeding en de huurverhoging. In samenhang bezien vinden zij het Verbetervoorstel geen redelijk voorstel zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW (incidentele grief 1).
wat het hof oordeelt
dringende werkzaamheden
5. Voor wat betreft de werkzaamheden aan de vloer is het uitgangspunt dat de kantonrechter had moeten beslissen dat huursters hieraan medewerking moeten verlenen, wanneer het “
dringende werkzaamheden” zijn zoals bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW. Daarvan kan onder meer sprake zijn wanneer de werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Dat nadeel is hier wel, vanwege de volgende omstandigheden tezamen:
dringende werkzaamheden” zijn zoals bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW. Daarvan kan onder meer sprake zijn wanneer de werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Dat nadeel is hier wel, vanwege de volgende omstandigheden tezamen:
-a- Havensteder wil de houten vloer bij huursters, en in de andere circa 1.350 woningen in de wijk, vervangen door een betonnen vloer (zandcementen dekvloer) om vochtproblemen te voorkomen. Het hof overweegt dat bij een te hoog vochtgehalte, de houten vloer kan gaan rotten en uiteindelijk doorzakken en dat de betonnen vloer veel beter bestand zal zijn tegen vocht en langer meegaat.
-b- Of er sprake is van structureel optrekkend vocht wisselt per woonblok of delen van straten (rapport van Lekrecherche, p.5, productie 13 bij spoedappeldagvaarding). Uit de onderzochte kruipruimte van [adres 2] blijkt dat er niet overal voldoende ventilatie is (rapport van Lekrecherche, p.6, productie 13 bij spoedappeldagvaarding). Dat de houten vloeren in de [naam wijk] ook daadwerkelijk problemen geven blijkt voldoende, doordat Havensteder sinds 2015 verspreid over de wijk al incidenteel tientallen vloeren heeft moeten vervangen vanwege klachten, ook in de straat van huursters (producties 11 en 12 bij spoedappeldagvaarding).
Bij normaal gebruik van de woningen is niet te zien of een vloer binnen korte tijd zal gaan doorzakken, omdat de vochtigheid van
onderde vloer komt en de vloer (en dus de verrotting) aan het zicht is onttrokken door vloerbedekking of parket. Mede daardoor is het ook onvoorspelbaar: Havensteder heeft een groot pakket aan woningen en kan van te voren niet weten waar zich problemen gaan voordoen, althans niet zonder regelmatig onderzoek onder alle houten vloeren. De gevolgen van het niet tijdig ontdekken van verrotting kunnen echter wel ernstig zijn. Reeds daarom mag Havensteder de gemiddelde vochtproblematiek van al haar woningen in de wijk in aanmerking nemen in plaats van het al dan niet manifest zijn van een vochtprobleem in iedere afzonderlijk huurwoning. De kantonrechter heeft dit miskend.
Havensteder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de houten-vloer-problematiek in de wijk, mede gezien de onvoorspelbare aard hiervan, dermate ernstig is dat het verrichten van de werkzaamheden aan de vloeren van alle woningen, (ook) de woningen [adres 2] en [adres 1], in de rede ligt.
Bij normaal gebruik van de woningen is niet te zien of een vloer binnen korte tijd zal gaan doorzakken, omdat de vochtigheid van
onderde vloer komt en de vloer (en dus de verrotting) aan het zicht is onttrokken door vloerbedekking of parket. Mede daardoor is het ook onvoorspelbaar: Havensteder heeft een groot pakket aan woningen en kan van te voren niet weten waar zich problemen gaan voordoen, althans niet zonder regelmatig onderzoek onder alle houten vloeren. De gevolgen van het niet tijdig ontdekken van verrotting kunnen echter wel ernstig zijn. Reeds daarom mag Havensteder de gemiddelde vochtproblematiek van al haar woningen in de wijk in aanmerking nemen in plaats van het al dan niet manifest zijn van een vochtprobleem in iedere afzonderlijk huurwoning. De kantonrechter heeft dit miskend.
Havensteder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de houten-vloer-problematiek in de wijk, mede gezien de onvoorspelbare aard hiervan, dermate ernstig is dat het verrichten van de werkzaamheden aan de vloeren van alle woningen, (ook) de woningen [adres 2] en [adres 1], in de rede ligt.
-c- Op dit moment vinden grootschalige renovatiewerkzaamheden in de [naam wijk] plaats per woonblok. Alle werkzaamheden moeten in oktober 2022 zijn afgerond en in januari 2023 zijn betaald en aantoonbaar per adres zijn gedaan, om in aanmerking te komen voor een verhuurdersheffing (een korting van € 25.000,- op de grondslag per woning). Dit vereist een strakke planning waarbij de woningen van een woonblok tegelijkertijd worden aangepakt. Voor de renovatiewerkzaamheden is de straat van het betreffende woonblok gedurende enige weken afgezet en ‘omgebouwd’ tot bouwplaats. Als Havensteder eerst het woonblok laat renoveren en nadat dat klaar is, de aannemer laat terugkomen om betonnen vloeren aan te leggen, geeft dat nodeloos extra werk, een aanzienlijk extra kostenpost en aanzienlijk meer overlast voor alle huurders (door afzetten van de straat, aan en afvoer van sloop- en bouwmaterialen, e.d.). Havensteder heeft voldoende naar voren gebracht dat zij de werkzaamheden aan de vloer goedkoper en met minder overlast voor de omwonenden, gelijktijdig met de renovatiewerkzaamheden (in één werkstroom) met meerdere woningen in het woonblok kan laten uitvoeren (kostenefficiëntie). Dit rechtvaardigt dat de individuele huurwoningen meegaan in de bouwstroom, in plaats van een afzonderlijke ‘hapsnap’ aanpak met kris kras in de wijk verschillende woningen.
6. Gelet op het voorgaande, a, b en c tezamen genomen, oordeelt het hof dat vervanging van de houten vloeren “dringende werkzaamheden” in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW waren.
7. Dat er enkele woningen in de wijk zijn waarvan Havensteder er mee ingestemd heeft om de vloeren niet te vervangen – en dus om daar dringende werkzaamheden niet uit te voeren ([adressen]), ontslaat de huursters niet van hun plicht om gelegenheid voor de werkzaamheden te geven. Havensteder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de houten vloeren onder deze woningen in het verleden geïmpregneerd zijn en daardoor beter bestand zijn tegen (toekomstig) vocht dan de houten vloeren van huursters, die niet geïmpregneerd zijn.
renovatiewerkzaamheden en Verbeterplan
8. Huursters hebben aangevoerd dat het Verbetervoorstel van Havensteder ten opzichte van hen niet redelijk is. Zij stellen dat het plan berust op het onjuiste vertrekpunt dat hun huurwoningen energielabel G/F hebben, terwijl deze in werkelijkheid over energielabel D ([geïntimeerde 1]) en C ([geïntimeerde 2]) en beschikken. Er ligt nu op het dak een 7 cm dikke laag glaswol en er komen 4 cm dikke platen van PIR-schuim; dat is volgens huursters een materiaalverslechtering van 2,04 Rc naar 1,92 Rc. Bovendien vinden zij dat alle werkzaamheden tezamen moeten worden beoordeeld – ook de werkzaamheden aan de vloer waar isolatiekorrels onder komen – en met in achtneming van de verhuis- en (her)inrichtingskostenvergoeding, aldus huursters.
Het hof overweegt als volgt.
9. Of een voorstel als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW redelijk is, hangt af van alle omstandigheden van het geval. Als gevolg van de werkzaamheden zullen de door huursters gehuurde woningen het energielabel B verwerven. Dat is een beter label dan de woningen zonder de werkzaamheden hebben. Reeds hierom leiden de werkzaamheden in het Verbetervoorstel tot een toename van het woongenot.
10. De woningen gaan op basis van een totaalpakket aan maatregelen naar energielabel B. De door Havensteder overgelegde foto’s van het dak naast [adres 2], welk dak een identieke constructie heeft als [adres 2] en [adres 1], tonen een huidige laag glaswol die 4 cm dik is en soms dunner (door samenpersing van de glaswol). Deze isolatie wordt volgens het verbeterplan vervangen door 4 cm dikke platen PIR-schuim. Daarmee acht het hof voldoende aannemelijk dat aan het energielabel B ook de specifieke isolatiewerkzaamheden aan het dak en de dakkapel bijdragen. Het is in beginsel aan Havensteder om te bepalen hoe zij het energielabel B kan bereiken en niet aan de huursters om te bedenken dat de isolatie met bijvoorbeeld dikkere PIR-schuimplaten nog beter had gekund.
11. Havensteder heeft er belang bij de renovatiewerkzaamheden uit te voeren opdat haar oude woningen (meer) voldoen aan de eisen van deze tijd. Ook hiervoor geldt dat het efficiënter is om de (identieke) werkzaamheden aan de woningen in [naam wijk] in één werkstroom te laten uitvoeren. Bij deze stand van zaken acht het hof het Verbeterplan wel redelijk.
12. Het hof stelt in dit kort geding niets vast over een bepaalde huurverhoging. Daarom kan het hof in het midden laten hoeveel het woongenot van huursters er met de renovatiewerkzaamheden op vooruit zal gaan.
tussenstand: vonnis van de kantonrechter
13. Het voorgaande betekent dat in beide zaken de grieven van Havensteder slagen, terwijl de incidentele grief van huursters faalt. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter daarom vernietigen. De kantonrechter had in augustus 2019 de vorderingen van Havensteder moeten toewijzen. De kantonrechter had de huursters dus in het ongelijk moeten stellen en hen in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter moeten veroordelen. Het hof zal dit (alsnog) doen.
ontwikkelingen na augustus 2019: geen spoedeisend belang meer
14. Huursters bestrijden dat Havensteder in hoger beroep nog spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft.
15. Ter zitting bij het hof is gebleken dat inmiddels de werkzaamheden in de woningen naast [adres 1] en [adres 2] bijna zijn afgerond. De woningen [adres 1] en [adres 2] zijn overgeslagen; Havensteder heeft daaraan (nog) geen werkzaamheden laten doen. Ter zitting is namens Havensteder verklaard dat het nu de bedoeling is om deze twee woningen aan het einde van de werkzaamheden in de wijk, dat is tegen de zomer van 2022, aan te pakken.
16. Bij die stand van zaken (dus zoals het zich
nahet vonnis heeft ontwikkeld) valt niet in te zien waarom Havensteder op dit moment de uitkomst van de kantonrechter in de bodemprocedure, niet alsnog kan afwachten. Het hof gaat ervan uit dat een bodemvonnis er (ruim) voor 2022 kan zijn. Indien dat onverhoopt niet kan, dan kan Havensteder alsnog een voorlopige voorziening vragen naar de stand van zaken op dat moment.
nahet vonnis heeft ontwikkeld) valt niet in te zien waarom Havensteder op dit moment de uitkomst van de kantonrechter in de bodemprocedure, niet alsnog kan afwachten. Het hof gaat ervan uit dat een bodemvonnis er (ruim) voor 2022 kan zijn. Indien dat onverhoopt niet kan, dan kan Havensteder alsnog een voorlopige voorziening vragen naar de stand van zaken op dat moment.
17. Vanwege het ontbreken van spoedeisend belang, zal het hof de vorderingen in hoger beroep afwijzen.
slot
18. Omdat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld (huurster inhoudelijk en Havensteder vanwege het inmiddels ontbreken van spoedeisend belang), zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren, aldus dat ieder de eigen kosten draagt.
Beslissing in de zaak met rolnummer 200.265.476 (Havensteder - [geïntimeerde 1])
in het principaal en in het incidenteel appel
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 12 augustus 2019 (7847797\VV EXPL 19-285) voor zover de proceskosten zijn gecompenseerd,
- en
in zoverre opnieuw rechtdoende:
in zoverre opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [geïntimeerde 1] in de proceskosten in eerste aanleg, aan de zijde van Havensteder begroot op € 83,52 voor de dagvaarding, € 121,- aan griffierecht en € 720,- voor salaris van de advocaat;
- compenseert de proceskosten van het hoger beroep aldus dat ieder de eigen kosten draagt;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskostenveroordeling betreft.
Beslissing in de zaak met rolnummer 200.265.731 (Havensteder - [geïntimeerde 2])
in het principaal en in het incidenteel appel
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 12 augustus 2019 (7879739\VV EXPL 19-297) voor zover de proceskosten zijn gecompenseerd,
- en
in zoverre opnieuw rechtdoende:
in zoverre opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [geïntimeerde 2] in de proceskosten in eerste aanleg, aan de zijde van Havensteder begroot op € 83,52 voor de dagvaarding, € 121,- aan griffierecht en € 720,- voor salaris van de advocaat;
- compenseert de proceskosten van het hoger beroep aldus dat ieder de eigen kosten draagt;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskostenveroordeling betreft.
Deze arresten zijn gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, P. Glazener en R.F. Groos. Zij zijn heden (22 november 2019) uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van alle partijen en van de griffier.
WAARVAN PROCES-VERBAAL