Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/6608
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 mei 2021 in de zaak tussen
[naam eiseres], te [woonplaats eiseres], eiseres,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling,verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 244.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 3 november 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 april 2021.
Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde via een hybride zitting.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiseres stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 191.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een tussenwoning (bouwjaar 1911) met een aanbouw, een serre, een garage en een dakkapel, met een woonoppervlakte van 94 m², gelegen op een perceel van 212 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar de door hem overgelegde waardematrix. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten.
5.1.
Eiseres stelt dat verweerder de WOZ-waarde had moeten baseren op de koopsom waarvoor hij de onroerende zaak op 30 oktober 2016 heeft gekocht, gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Eiseres is van mening dat het eigen aankoopcijfer leidend is voor de WOZ-waarde. De transactie is volgens eiseres op een normale manier tot stand gekomen tegen een marktconforme prijs.
5.2.
Verweerder stelt dat de eigen aankoopprijs van 2016 niet bruikbaar is, omdat de verkoop te ver weg is van de waardepeildatum.
5.3.
De koopprijs is maatgevend voor de waardevaststelling indien die, met inachtneming van de waarderingsficties van artikel 17 van de Wet WOZ, kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen. ECLI:NL:HR:2000:AA8610). In de rechtspraak wordt aanvaard dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum en dat de periode van één jaar voor of na de waardepeildatum in bijzondere gevallen kan worden opgerekt.
5.4.
De transactie heeft 27 maanden vóór de waardepeildatum plaatsgevonden. Van een bijzonder geval is in deze zaak geen sprake. Er zijn voldoende vergelijkingsobjecten verkocht kort voor of na de waardepeildatum. De rechtbank hecht meer waarde aan de vergelijkingsobjecten gezien de goede vergelijkbaarheid met de onroerende zaak. Deze beroepsgrond faalt.
6. Omdat het eigen aankoopcijfer in deze zaak niet bruikbaar is, heeft verweerder de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode.
6.1.
De in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
6.2.
Verweerder maakt echter, gelet op de matrix, niet verder inzichtelijk noch aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
6.3.
Verweerder stelt dat bij de waardering van het hoofdgebouw rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De onroerende zaak heeft met 216 m³ de kleinste inhoud ten opzichte van de drie vergelijkingsobjecten, die een inhoud hebben van 275 m³, 261 m³ en 232 m³. Derhalve is de m³ prijs van de onroerende zaak, volgens verweerder, hoger dan de gemiddelde m³-prijs van de drie vergelijkingsobjecten. De rechtbank volgt deze stellingname van verweerder niet. Bij een beperkt verschil in inhoud van deze aard (40 m³) kan bij vergelijkingsobjecten die zich in omvang niet echt onderscheiden van een gemiddelde woning nog niet gesproken worden van afnemend grensnut. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt waarom de gemiddelde m³-prijs niet is gebruikt.
7. Nu verweerder niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, dient de rechtbank te beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres is hierin niet geslaagd. Eiseres heeft enkel gesteld dat de waarde € 191.000,- dient te zijn zonder enige onderbouwing. De door eiseres verdedigde waarde op zich is dan ook niet inzichtelijk gemaakt.
8. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk maken, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, daarom schattenderwijs vast op een waarde van € 235.000,-.
9. Het beroep is gegrond. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank tevens dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het houden van een hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en wegingsfactor 1 alsmede 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op
€ 235.000,-;
- bepaalt dat de betreffende aanslag in de onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt.
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedraag van € 1.598,-, te betalen aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van mr. N.E. Moerkerken, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).