Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9040796 / VV EXPL 21-76
uitspraak: 2 april 2021
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser],
eiser,
gemachtigde: mr. L.A.A. Steehouwer te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Scheltes te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiser]” respectievelijk “[gedaagde]”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 5 maart 2021, met zeven producties;
- twee aanvullende producties van de zijde van [eiser];
- een productie van de zijde van [gedaagde].
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 maart 2021.
Zowel [eiser] als [gedaagde] zijn verschenen, beiden bijgestaan door hun gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Van hetgeen verder is besproken, heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3
De uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
[eiser] en [gedaagde] hebben op 20 januari 2020 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de huur van de woning, staande en gelegen te [adres] (hierna: “het gehuurde”).
2.2
In voormelde huurovereenkomst is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur vantwaalfkalendermaanden,ingaande op 1e week maart 2020 de datum waarop de woonruimte aan de huurder is opgeleverd c.q. kan worden opgeleverden lopende tot en met28 februari 2021 daarna voor onbepaalde tijd.(…). Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen.”
2.3
Bij brief van 17 december 2020 heeft [eiser] aan [gedaagde] – voor zover hier van belang – het volgende bericht:
“(…)
Helaas moet ik u mededelen dat ik de huurovereenkomst bij deze opzeg en dat de woning op 28 februari 2021 ontruimd dient te zijn.
(…)”.
2.4
Bij brief van 12 januari 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan [eiser] laten weten – voor zover hier van belang –:
“(…)
Mijn cliënte kan zich niet verenigen met de opzegging. In de eerste plaats is de opzegtermijn ten minste drie maanden, zoals is bepaald in artikel 7:271 lid 5 sub b BW Pro. In de tweede plaats eindigt de huurovereenkomst niet door opzegging, maar door de onherroepelijke beslissing van de kantonrechter, zoals is bepaald in artikel 7:272 BW Pro.
Voor zover u van mening bent dat hier sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, namelijk voor de duur van 12 maanden, wordt dit uitdrukkelijk betwist. De overeenkomst betreft een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van 12 kalendermaanden.
(…)”.
2.6
In reactie op voormelde brief heeft [eiser] bij e-mail van 14 januari 2021 de volgende tekst – voor zover hier van belang – naar de gemachtigde van [gedaagde] gestuurd:
“(…)
Uit uw brief blijkt een onjuiste lezing van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is bij artikel 3.1 het volgende vermeld (…).
In tegenstelling tot hetgeen door u wordt beweerd betreft het dus wel degelijk een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter, die eindige door aanzegging van het einde van de huurovereenkomst minimaal een maand en maximaal drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst. Er dienen daarbij geen opzeggingsgronden te worden vermeld.
Ik heb derhalve aan de wettelijke eisen voor de beëindiging van de huurovereenkomst voldaan. Ik ga er dan ook vanuit dat uw cliënte de woning op 28 februari 2021 leeg en ontruimd oplevert, bij gebreke waarvan in kort geding ontruiming zal worden gevorderd. De kosten daarvan zullen verhaald worden op uw cliënte.
(…)”.
2.7
[gedaagde] heeft het gehuurde op 28 februari 2021 niet verlaten.
3..De vordering
3.1
[eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, met medeneming van het hare en de haren te ontruimen en te verlaten met afgifte van de sleutels en ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagde] de woning niet heeft verlaten en ontruimd, tot een maximum van € 50.000,00;
- [gedaagde] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag ad € 850,00 per maand, een gedeelte daarvan daaronder begrepen, ingaande 1 maart 2021 tot aan de dag dat het gehuurde is ontruimd en in correcte staat is opgeleverd ter zake van de vergoeding van het gebruik van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot en met de dag van algehele voldoening;
- voorts met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
3.2
Aan deze vordering heeft [eiser] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat hij met [gedaagde] een huurovereenkomst heeft gesloten voor de duur van korter dan twee jaar als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”). Het betreft tijdelijke huur, waarbij [gedaagde] als huurster aan het einde van die huurperiode geen recht op huurbescherming heeft. Het is ook nimmer de bedoeling van partijen geweest om direct een huurovereenkomst te sluiten met huurbescherming, omdat [eiser] eerst wilde beoordelen of [gedaagde] een betrouwbare huurder zou zijn en [gedaagde] eerst wilde bekijken of de woning goed bij haar en haar kindje zou passen. Met de brief van 17 december 2020 heeft [eiser] dan ook voldaan aan het vereiste van aanzegging van het einde van de huurovereenkomst, zodat deze per 28 februari 2021 beëindigd is. Hoewel [eiser] aan zijn opzegging geen gronden ten grondslag hoeft te leggen, wijst hij erop dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde] niet wenst voort te zetten, omdat hij door omwonenden aansprakelijk is gesteld voor de geluidsoverlast die [gedaagde] met haar kindje van vier jaar veroorzaakt.
3.3
Op de overige stellingen van [eiser] zal – indien relevant voor de uitkomst van deze procedure – in de beoordeling worden teruggekomen.
4..Het verweer
4.1
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
4.2
Daartoe heeft zij – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – aangevoerd dat zij de huurovereenkomst is aangegaan in de veronderstelling dat het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betrof met een minimumduur van 12 kalendermaanden. Er is niet expliciet een tijdelijke huurovereenkomst gesloten, nergens in de huurovereenkomst wordt verwezen naar de tijdelijkheid ervan. Hoewel niet als rechtsgrond voor de gevorderde ontruiming opgenomen, heeft [eiser] een productie met 130 pagina’s overgelegd met klachten van de benedenbuurvrouw over de geluidsoverlast die zij van [gedaagde] en haar zoontje ervaart. Kennelijk dient dit om de belangen van [eiser] bij de gevorderde ontruiming te adstrueren. De indrukwekkende omvang van het pakket klachten kan echter niet verhullen dat de klachten van slechts één persoon afkomstig zijn.
[gedaagde] doet haar uiterste best om de eventuele geluidsoverlast tot een minimum te beperken. Voor zover toch zou worden geoordeeld dat de beweerdelijke geluidsoverlast de belangen van [eiser] laat prevaleren boven die van [gedaagde], rechtvaardigt dit gelet op alle omstandigheden geen ontruiming van de woning. Er is geen sprake van slecht huurderschap. Een veroordeling tot ontruiming heeft verstrekkende gevolgen en leidt voor [gedaagde] en haar zoontje onmiddellijk tot dakloosheid. Mocht de vordering tot ontruiming toch worden toegewezen, dan verzoekt [gedaagde] om deze niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zodat zij een hoger beroep in haar woning kan afwachten.
5..De beoordeling
5.1
Voldoende is gebleken dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij de door hem gevorderde voorziening, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vordering.
5.2.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3
Wat partijen verdeeld houdt is de vraag of zij een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur korter dan twee jaar hebben gesloten, zoals [eiser] stelt, dan wel of zij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van 12 maanden zijn overeengekomen, zoals [gedaagde] betoogt.
5.4
De kantonrechter stelt voorop dat de tekst in de huurovereenkomst op meerder manieren kan worden uitgelegd zodat niet zonder meer duidelijk is wat partijen hebben afgesproken over de duur van de overeenkomst. Op grond van het zogenoemde Haviltex-criterium (zie HR 13 maart 1981, NJ 1981/635) komt het dan aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
5.5
In dit kader is van belang dat [gedaagde] in hoedanigheid van huurster en consument als een “zwakkere” contractspartij aangemerkt dient te worden. [eiser] is daarentegen – in hoedanigheid van verhuurder – een sterkere contractspartij. Verder is niet gebleken, of aannemelijk geworden, dat [gedaagde] inhoudelijk betrokken is geweest bij de opstelling van de huurovereenkomst, althans bij het daarin opgenomen artikel 3.1 (zie 2.2). Eventuele onduidelijkheden dienen daarom in beginsel voor risico van [eiser] te blijven en alleen als ervan kan worden uitgegaan dat [gedaagde] zich óók bewust was van het feit dat zij met deze overeenkomst een tijdelijke huurovereenkomst voor één jaar zonder huurbescherming aanging, kan van dat laatste worden uitgegaan.
5.6
[eiser] heeft voorafgaand aan de zitting een verklaring via de e-mail van [naam] (hierna: “[naam]”) d.d. 16 maart 2021 overgelegd. Niet in geschil is dat [naam] als verhuurmakelaar betrokken is geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen partijen. Voormelde verklaring luidt als volgt:
“(…)
Geachte heer [eiser],
Op verzoek bevestig ik u dat wij de woning aan de [adres] hebben verhuur voor een vooraf afgesproken periode van 12 maanden ingaande per 1e week van maart 2020.
Na deze periode zou er in overleg bekeken worden of dat we de huurovereenkomst zouden doorzetten naar een contract voor onbepaalde tijd.
(…)”.
5.7
Deze verklaring kan een positieve indicatie jegens [eiser] zijn voor de vraag of [gedaagde] op de hoogte was van zijn bedoelingen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft echter ter zitting te kennen gegeven dat zij [naam] nog nooit heeft gezien. Zij had weliswaar een tekenafspraak op zijn makelaarskantoor, maar [naam] was toentertijd afwezig en daarom heeft zij de huurovereenkomst enkel in het bijzijn van diens secretaresse ondertekend. Een gesprek over de looptijd van de huurovereenkomst heeft dus nooit plaatsgevonden en zij is er zeker niet op gewezen dat het slechts een overeenkomst voor de duur van een jaar was, aldus [gedaagde].
5.8
Gelet op deze gemotiveerde betwisting van de zijde van [gedaagde] en nu niet op enigerlei andere wijze naar voren gekomen is gekomen dat [eiser] aan [gedaagde] – voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst – ondubbelzinnig duidelijk heeft gemaakt dat het hier een tijdelijke huurovereenkomst betrof in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW Pro, kan daarvan in deze procedure niet worden uitgegaan. Uit de producties die [eiser] in de procedure heeft gebracht zijn immers ook geen aanwijzingen naar voren gekomen die zijn stelling dat een tijdelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen en dit [gedaagde] dus voldoende duidelijk was (mogelijk) onderbouwen.
5.9
Ook de bewoordingen van artikel 3.1 van de huurovereenkomst bieden onvoldoende aanknopingspunten om aan te kunnen nemen dat [gedaagde] de door [eiser] voorgestane uitleg van de huurovereenkomst redelijkerwijs had mogen verwachten. Daarnaast heeft de gemachtigde [gedaagde] ter zitting onbetwist gesteld dat het model dat [eiser] gebruikt heeft (huurovereenkomst woonruimte, model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) versie 30 juli 2003) een gebruikelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur is en nergens wordt ook specifiek verwezen naar de tijdelijkheid ervan. De formulering in voormeld artikel dat de huurovereenkomst doorloopt indien er geen opzegging plaatsvindt, vormt naar het oordeel van de kantonrechter eveneens niet direct een aanwijzing voor het bestaan van een huurovereenkomst voor bepaalde duur. Een relevant punt nog dienaangaande is dat als er sprake zou zijn van de afloop van een tijdelijk huurcontract, een verhuurder enkel hoeft te volstaan met het versturen van een mededeling daaromtrent en een opzegging niet nodig is. Niet duidelijk is dan ook waarom [eiser] in zijn brief van 17 december 2020 de term “opzeggen” gebruikt heeft voor het doen eindigen van de huurovereenkomst (zie 2.3). Bij een tijdelijke huurovereenkomst is daarvan immers – op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 – geen sprake.
5.1
Het enkele feit dan dat de onderhavige huurovereenkomst geen opzeggingsverbod voor het eerste jaar bevat, is in het licht van wat onder 5.5 is overwogen dan onvoldoende om aan te kunnen nemen dat het voor [gedaagde] voldoende duidelijk was dat zij een huurovereenkomst voor de duur van een jaar sloot die na verloop van dat jaar zonder meer kon eindigen zonder daarbij recht op huurbescherming te hebben.
5.11
Het vorenstaande leidt dan ook – nu een kortgedingprocedure zich niet leent voor nadere bewijslevering – tot de slotsom dat thans vooralsnog niet voldoende vast is komen te staan dat [eiser] met [gedaagde] een huurovereenkomst heeft gesloten als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW Pro, waarbij [gedaagde] na afloop van de tijdelijke huurperiode (in casu op 28 februari 2021) geen recht op huurbescherming heeft. Daardoor kan de opzegging van de huurovereenkomst door [eiser] bij brief van 17 december 2020 thans niet als rechtsgeldig worden beschouwd, zodat er geen deugdelijke grond bestaat om hier alvast op vooruit te lopen door de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
5.12
Beide partijen hebben voorts stellingen ingenomen aangaande de overlast die [gedaagde] en/of haar kind mogelijk veroorzaken. Deze gestelde overlast vormt echter geen grondslag voor de onderhavige vordering en kan daarom niet van enige betekenis zijn voor de uitkomst van deze procedure. Dit gedeelte zal derhalve onbesproken blijven.
5.13
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde].
6..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
- wijst de vorderingen van [eiser] af;
- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Verkerk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44240