Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8992566 VV EXPL 21-32
uitspraak: 12 maart 2021
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende in Rotterdam,
in de zaak van
[eiser] ,
wonende in [woonplaats eiser] ,
eiser,
gemachtigde: mr. R.A.D. Blaauw te Rotterdam,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
wonende in [woonplaats gedaagde 1] ,
gedaagde,
procederend in persoon,
2..[gedaagde 2] ,
wonende in [woonplaats gedaagde 2] ,
gedaagde,
procederend in persoon,
3..[gedaagde 3] ,
wonende in [woonplaats gedaagde 3] ,
gedaagde,
procederend in persoon,
4.diegenen die wonen, gebruiken althans verblijven in [adres 1] en waarvan de naam niet bekend is.
Eiser en gedaagden sub 1, 2 en 3 worden hierna ‘ [eiser] ’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagden] ’ genoemd.
1..Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen het exploot van dagvaarding van 9 februari 2021, met producties, en het krantenbericht van donderdag 11 februari 2021 in het Parool.
1.2
De eerste mondelinge behandeling heeft op 18 februari 2021 plaatsgevonden. [gedaagde 1] en [gedaagden] zijn op dat moment naar een verkeerde zittingszaal verwezen, waardoor zij niet tijdig aanwezig waren bij de mondelinge behandeling. Als gevolg hiervan heeft op 22 februari 2021 een nieuwe mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is daarbij in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en vergezeld van een toehoorder. [gedaagde 1] is samen met zijn vrouw in persoon verschenen en [gedaagde 2] is in persoon verschenen en heeft tegelijkertijd [gedaagde 3] tijdens de mondelinge behandeling vertegenwoordigd. [gedaagde 1] en [gedaagden] zijn bijgestaan door een tolk. Van het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[eiser] is eigenaar van het woonhuis gelegen aan de [adres 1] (hierna: de woning). [eiser] woon zelf niet in die woning.
2.2
Vanaf 2 maart 2019 heeft [eiser] met [naam] h.o.d.n. [handelsnaam] (hierna: [naam] ) een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tot 1 april 2020) gesloten, waarbij een huurprijs van € 1.400,00 per maand is overeengekomen.
2.3
Met instemming van [eiser] mocht [naam] de woning voor korte periode doorverhuren. Bij aanvang van de huurovereenkomst is de woning daarom in gebruik gegeven aan de vriendin van [naam] . De vriendin van [naam] heeft tot 1 februari 2020 in de woning gewoond.
2.4
Omdat de woning na 1 februari 2020 leeg kwam te staan en het einde van de verhuurperiode met [naam] in zicht was, besloot [eiser] de woning te verkopen. In maart 2020 hebben er bezichtigingen in de woning plaatsgevonden. Daarnaast gaf [naam] in maart 2020 aan belangstelling te hebben om de woning door te huren voor bepaalde tijd en wederom deze dan door te verhuren.
2.5
In mei 2020 ontstonden tussen [eiser] en [naam] problemen over betaling van de huurpenningen, waarna [eiser] heeft aangegeven de huurconstructie tussen hem en [naam] te willen beëindigen. Na mei 2020 heeft [eiser] geen huurpenningen meer ontvangen van [naam] .
2.6
Op 8 mei 2020 heeft [eiser] aan een makelaarskantoor de opdracht gegeven om de woning te verkopen.
2.7
[eiser] is op 31 mei 2020 naar de woning gegaan om deze verkoop klaar te maken. Bij aankomst heeft [eiser] geconstateerd dat de sloten van de woning waren vervangen. [eiser] heeft [naam] benaderd voor afgifte van de nieuwe sleutels, waarna er een afspraak voor 6 juni 2020 is gemaakt. [naam] is niet verschenen op de geplande afspraak van 6 juni 2020. [eiser] had inmiddels ook geconstateerd dat andere mensen woonachtig zijn in de woning.
2.8
[eiser] heeft contact gezocht met de bewoners van de woning. [gedaagde 1] gaf in het contact met [eiser] aan de woning van [naam] te hebben gekocht en tot aan de overdracht van de woning huur te hebben betaald.
2.9
Naar aanleiding van het gesprek tussen [eiser] en [gedaagde 1] heeft [eiser] op 9 of 10 juni 2020 met [naam] een koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot de woning voor een koopsom van € 250.000,00, waarbij de levering zou gaan plaatsvinden op 17 juli 2020.
2.1
De notariële overdracht die zou plaatsvinden op 17 juli 2020 is niet doorgegaan, nu [naam] geen koopsom had gedeponeerd en [naam] onbereikbaar was.
2.11
Op 22 juli 2020 heeft [eiser] [naam] in gebreke gesteld voor de nakoming van de koopovereenkomst en hem een termijn gegeven tot 1 augustus 2020 om alsnog na te komen. [naam] heeft de termijn van 1 augustus 2020 laten verstrijken.
2.12
Nu de koopovereenkomst tussen [eiser] en [naam] niet is doorgegaan, heeft [eiser] [gedaagde 1] en [gedaagden] verzocht om de woning uiterlijk 1 september 2020 te ontruimen. In reactie hierop heeft [gedaagde 2] op 21 augustus 2020 de tussen [bedrijf] , die volgens [gedaagde 1] namens [eiser] optrad, en [gedaagden] gesloten huurovereenkomst gestuurd.
2.13
[gedaagden] hebben op 17 augustus 2020 nieuwe woonruimte gevonden en verblijven sindsdien niet langer in de woning.
2.14
Op 31 augustus 2020 heeft [eiser] , voor zover van belang, het volgende bericht:
“
(…) U woont in ieder geval sinds 1 juni 2020 in mijn woning bovengenoemd.
(…) U woont in ieder geval sinds 1 juni 2020 in mijn woning bovengenoemd.
U heeft kennelijk met [naam] van [bedrijf] wonen daarvoor een contract afgesloten.
Ik heb daarvoor nooit toestemming verleend.
Ook heb ik geen toestemming verleend de sloten te vervangen, noch heb ik toestemming verleend het in de woning aanwezige meubilair ed. uit de woning te verwijderen. Daarnaast ontving ik geen huur.
Bij deze verzoek ik u dan ook mijn woning zo spoedig mogelijk, in ieder geval voor 30 november 2020 te verlaten en zeg bij deze de huur op.
Ook [naam] heb ik het huurcontract opgezegd, alsmede heb ik zijn curator in het faillissement in kennis gesteld van de bovengenoemde situatie. (…)”.
2.15
Nadat [gedaagde 1] en [gedaagden] bovenstaande brief hebben ontvangen, is een afspraak gepland op 22 oktober 2020. Deze afspraak is niet doorgegaan, nu [naam] niet verschenen is. Op 26 oktober 2020 heeft alsnog een afspraak tussen partijen en [naam] plaatsgevonden. Aan [gedaagde 1] is uitgelegd dat hij de woning zonder recht of titel bewoond en indien hij daar wil blijven wonen hij akkoord moet gaan met de concept huurovereenkomst die hem zal worden toegestuurd.
2.16
Op 2 november 2020 heeft [eiser] aan [gedaagde 1] de concept huurovereenkomst gestuurd. [gedaagde 1] is niet akkoord gegaan met de opgestelde huurovereenkomst.
2.17
Omdat partijen over de concept huurovereenkomst geen overeenstemming hebben bereikt, is [gedaagde 1] door [eiser] herinnerd aan de sommatie van 31 augustus 2020.
2.18
Op 1 december 2020 is [gedaagde 1] nogmaals verzocht om de woning uiterlijk op 4 december 2020 te verlaten. Aan dit verzoek is geen gehoor gegeven.
2.19
De gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde 1] op 9 december 2020 gesommeerd de woning te verlaten.
2.2
Op 9 februari 2021 heeft [eiser] bij de Rechtbank Rotterdam een bodemprocedure gestart. In deze procedure heeft op 21 februari 2021 de eerste rolzitting plaatsgevonden.
3..De vordering
3.1
[eiser] vordert bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad,
- primair [gedaagde 1] en [gedaagden] te veroordelen om de woning te ontruimen en verlaten met heel hun hebben en houden en de woning ontruimd te houden en de woning ontruimd aan [eiser] ter beschikking te stellen tegen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip met machtiging van [eiser] om deze woning zo nodig te doen ontruimen met behulp van de sterke arm van de politie en/of justitie;
- subsidiair [gedaagde 1] en [gedaagden] – hoofdelijk – te veroordelen tot het betalen van een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 1.400,00 tot het moment dat in de bodemprocedure zal zijn beslist, vanaf juni 2020 althans vanaf een in goede justitie te bepalen tijdstip en bij gebreke van betaling van het verschuldigde tot aan de datum van het in deze te wijzen vonnis voor een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip [gedaagde 1] en [gedaagden] te veroordelen om de woning te ontruimen en verlaten met heel hun hebben en houden en de woning ontruimd te houden en de woning aan [eiser] ter beschikking te stellen tegen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip, met machtiging van [eiser] om deze woning zo nodig te doen ontruimen met behulp van de sterke arm van de politie en/of justitie;
- met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagden] , hoofdelijk en eveneens uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en de nakosten.
3.2
Aan zijn vordering heeft [eiser] – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1
In eerste instantie heeft [eiser] een huurovereenkomst gesloten met [naam] . Die is in mei 2020 na betalingsproblemen geëindigd, waarna [eiser] de woning wilde gaan verkopen. Op het moment dat [eiser] eind mei 2020 de woning verkoop klaar wilde maken, heeft hij geconstateerd dat de sloten van de woning zijn vervangen en [gedaagde 1] en [gedaagden] woonachtig waren in de woning. [eiser] heeft geen huurovereenkomst gesloten met [gedaagde 1] , [gedaagden] of een van de andere huidige bewoners van de woning. Van de door [gedaagde 1] in augustus 2020 overgelegde huurovereenkomst heeft [eiser] geen weet en deze is volgens hem dan ook niet op rechtsgeldige wijze tot stand gekomen, waardoor de overeenkomst nietig is en dus nooit heeft bestaan.
3.2.2
De tussen [eiser] en [naam] gesloten koopovereenkomst van juni 2020 is uiteindelijk, door handelen van [naam] , niet tot stand gekomen. Voor zover [gedaagde 1] en [gedaagden] zich dan ook op het standpunt stellen dat zij de woning vervolgens van [naam] hebben gekocht, stelt [eiser] dat de verkoop tussen hem en [naam] niet tot stand is gekomen en [naam] nooit bevoegd is geweest de woning door te verkopen aan [gedaagde 1] en [gedaagden] . Je kan immers niet meer overdragen dan dat je zelf in eigendom hebt. Nu er geen sprake is van een rechtsgeldige huurovereenkomst of koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] en/of [gedaagden] verblijven laatstgenoemden zonder recht of titel in de woning.
3.2.3
Verder is uit de basisadministratie gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagden] allemaal niet staan ingeschreven op het adres van de woning. [gedaagde 1] staat ingeschreven op het adres [adres 2] en [gedaagden] stonden ingeschreven op de [adres 1] en staan sinds augustus 2020 ingeschreven op de [adres 3] . [gedaagden] hebben inmiddels een nieuwe woning gevonden en hebben de woning sinds augustus 2020 verlaten. [gedaagde 1] heeft ondanks sommatie tot op heden geen aanstalten gemaakt om de woning te verlaten. Omdat niet vastgesteld kan worden of er nog anderen in de woning verblijven, is de onderhavige vordering ook gericht tegen de overige bewoners van de woning.
3.3
[eiser] heeft een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning. Gedurende de tijd dat [gedaagde 1] en [gedaagden] in de woning verblijven, loopt [eiser] iedere maand een aanzienlijke hoeveelheid inkomsten mis en behandelen [gedaagde 1] en/of [gedaagden] de woning alsof die van hen is. Verder is [eiser] voornemens de woning op korte termijn te verkopen. Nu de huurovereenkomst tussen hem en [naam] is beëindigd, belemmert de (gestelde) onderhuur hem vrijelijk over zijn eigendom te beschikken en de voornoemde plannen te realiseren. Van hem kan mede in het licht van het mislopen van inkomsten, niet worden gevergd dat hij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht.
4..Het verweer
4.1
[gedaagde 1] en [gedaagden] hebben tijdens de mondelinge behandeling gemotiveerd verweer gevoerd, dat strekt tot afwijzing van het door [eiser] gevorderde. [gedaagde 1] en [gedaagden] hebben daartoe – samengevat en voor zover van belang – het volgende aangevoerd.
4.2
Op dit moment wonen [gedaagde 1] en zijn vrouw in de woning. In eerste instantie was de huurovereenkomst gesloten tussen [gedaagde 1] en [bedrijf] Omdat [gedaagden] naar Nederland wilden komen, is deze huurovereenkomst omgezet op de naam van [gedaagden] Inmiddels zijn [gedaagden] verhuisd naar Oudenhoorn en maken zij niet langer gebruik van de woning.
4.3
Eerder hebben [gedaagde 1] en/of [gedaagden] een huurovereenkomst gesloten met [bedrijf] voor de woning van de zus van [eiser] , vervolgens voor een woning aan de [adres 4] en als laatste voor de woning waar het in deze procedure om gaat. Omdat [gedaagde 1] graag in deze laatste woning wil blijven wonen, heeft hij samen met zijn partner de woning van [naam] gekocht. Hiervoor is aan [naam] een aankoopbedrag van € 40.000,00 voldaan. In dit bedrag zit ook bij vooruitbetaling de huur tot en met 22 juni 2021 begrepen. De betaling van deze € 40.000,00 is vastgelegd bij de notaris.
5..De beoordeling van de vordering
5.1
In dit kort geding moet, mede op basis van hetgeen naar voren is gebracht, worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in de lopende bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het is gerechtvaardigd om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Spoedeisend belang
5.2
Het spoedeisend belang vloeit voldoende voort uit de stellingen van [eiser] . [eiser] heeft immers gemotiveerd gesteld dat [gedaagde 1] en/of [gedaagden] sinds juni 2020 zonder recht of titel in de woning verblijven, dat [eiser] sinds juni 2020 geen huurpenningen meer heeft ontvangen en dat [eiser] graag wil overgaan tot verkoop van de woning, maar dat verkoop op dit moment niet mogelijk is omdat hij niet vrijelijk over zijn eigendom kan beschikken. Gelet hierop is [eiser] in zoverre ontvankelijk in zijn vorderingen.
Ten aanzien van [gedaagden]
5.3
De gevorderde ontruiming van de woning zal ten aanzien [gedaagden] worden afgewezen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] immers bevestigd dat zij de woning sinds 17 augustus 2020 al niet meer bewonen, zodat [eiser] geen belang meer heeft bij dit gedeelte van de vordering.
Ten aanzien van [gedaagde 1] en diegenen die wonen, gebruiken althans verblijven in de woning
5.4
[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat hij een huurovereenkomst met [bedrijf] heeft gesloten, maar [eiser] heeft deze stelling gemotiveerd betwist en [gedaagde 1] heeft geen enkel bewijsstuk van de vermeende huurovereenkomst overgelegd. Bovendien heeft [gedaagde 1] tijdens de mondelinge behandeling wisselend verklaard over de betrokken partijen bij de door hem gestelde huurrelatie, wat die gestelde huurrelatie zeer onaannemelijk maakt. De kantonrechter is dan ook voorshands van oordeel dat het aannemelijk is dat in de al aanhangige bodemprocedure niet zal komen vast te staan dat tussen [gedaagde 1] en [bedrijf] een huurovereenkomst is gesloten. Ook het verweer van [gedaagde 1] dat hij met [naam] een koopovereenkomst met betrekking tot de woning heeft gesloten, wordt verworpen. Tussen partijen is immers niet in geschil dat [naam] nooit eigenaar van de woning is geworden en gezien de gang van zaken voorafgaand aan de geplande notariële overdracht van 17 juli 2020 is de kantonrechter voorshands van oordeel dat het ook zeer onaannemelijk is dat [naam] de woning op enig moment in de toekomst in eigendom zal verwerven. [naam] was daarom niet in staat om de woning aan [gedaagde 1] te verkopen. Dat [gedaagde 1] wellicht aan [naam] een grote som geld heeft verstrekt, doet daar niet aan af.
5.5
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [gedaagde 1] op dit moment zonder recht of titel in de woning verblijft. Aangezien de kantonrechter het aannemelijk vindt dat in een bodemprocedure tot ditzelfde oordeel zal worden gekomen, zal de gevorderde ontruiming van de woning daarop vooruitlopend worden toegewezen.
5.6
Aangezien verder niet in geschil is dat er ook nog een andere persoon in de woning verblijft (kennelijk de vrouw van [gedaagde 1] ) en de kantonrechter voorshands van oordeel is dat ook deze persoon zonder recht of titel in de woning verblijft, zal de gevorderde ontruiming ook ten aanzien van deze persoon worden toegewezen.
5.7
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder immers, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd om de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [gedaagde 1] en de andere persoon die in de woning woont, verblijft althans de woning gebruikt.
Ontruimingstermijn
5.8
De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn – mede gelet op de omstandigheid dat de vrouw van [gedaagde 1] hoogzwanger is - in redelijkheid vast op zes weken na betekening van de uitspraak van dit vonnis.
Proceskosten
5.9
[gedaagde 1] is sinds eind mei 2020 op de hoogte van de onderhavige situatie en verder staat het vast dat [gedaagde 1] nog steeds weigert om de woning vrijwillig te ontruimen, hetgeen gelet op de uitkomst van deze procedure onterecht was. Het kan onder deze omstandigheden niet aan [eiser] worden tegengeworpen dat hij de onderhavige procedure is begonnen en [gedaagde 1] is dan ook niet rauwelijks gedagvaard.
5.1
[gedaagde 1] en de andere persoon die in de woning verblijft, zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiser] worden veroordeeld. De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor al een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich vooraf laten begroten.
5.11
Aangezien de vordering ten aanzien van [gedaagden] is afgewezen, heeft [eiser] in zoverre als de in het ongelijk gestelde partij te gelden en zal hij hun proceskosten moeten betalen. Die proceskosten worden tot aan deze uitspraak echter op nihil begroot, omdat [gedaagden] in persoon op de mondelinge behandeling zijn verschenen.
6..De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
wijst de vorderingen ten aanzien van [gedaagden] af;
veroordeelt [gedaagde 1] en diegenen die wonen, gebruiken althans verblijven in de woning om binnen zes weken na betekening van de uitspraak van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiser] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
veroordeelt [gedaagde 1] en diegenen die wonen, gebruiken althans verblijven in de woning hoofdelijk, des de één betalend de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten van [eiser] , tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 343,83 aan verschotten en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [gedaagde 1] en diegenen die wonen, gebruiken althans verblijven in de woning niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis hebben voldaan, begroot op € 124,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Indien van toepassing dienen bovenstaande bedragen te worden vermeerderd met btw;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagden] , die tot aan deze uitspraak worden begroot op nihil;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44485