ECLI:NL:RBROT:2021:3003

• Datum uitspraak: 12 maart 2021
• Publicatiedatum: 7 april 2021
• Zaaknummer: 8425409
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.I. Mentink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Deskundigenonderzoek naar woonoppervlak en marktwaarde van een woning in verband met onrechtmatige daad

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam, hebben eisers [eiser 1] en [eiser 2], vertegenwoordigd door mr. A.D. van Tongeren, een geschil aanhangig gemaakt tegen gedaagde [gedaagde], vertegenwoordigd door mr. D.J. Wolf. De zaak betreft een onrechtmatige daad van een makelaar in verband met een onjuiste opgave van de oppervlakte van een woning. De kantonrechter heeft op 12 maart 2021 een tussenvonnis uitgesproken waarin werd besloten een deskundige te benoemen om het daadwerkelijke woonoppervlak van de woning aan de [adres 1] te Ridderkerk vast te stellen, evenals de marktwaarde van de woning ten tijde van de verkoop in oktober 2015.

De deskundige zal vragen beantwoorden over de woonoppervlakte volgens de geldende meetinstructie, mogelijke interpretatieverschillen, en de invloed van het woonoppervlak op de marktwaarde. De kantonrechter heeft bepaald dat de deskundige, de heer [naam deskundige] van Taxatheek Rotterdam, zal worden benoemd en dat de kosten van het deskundigenonderzoek door eisers moeten worden voorgeschoten. De partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over de deskundige en de vragen die aan hem voorgelegd zullen worden.

De kantonrechter heeft verder bepaald dat het deskundigenonderzoek niet kan beginnen voordat het voorschot is betaald en dat de deskundige een rapport moet opstellen waarin hij zijn bevindingen en de eventuele opmerkingen van partijen verwerkt. De zaak is aangehouden in afwachting van het deskundigenbericht, waarna verdere beslissingen zullen worden genomen.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8425409 \ CV EXPL 20-10180

uitspraak: 12 maart 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam ,

in de zaak van

1.. [eiser 1] ,

2. [eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats eisers] ,

eisers,

gemachtigde: mr. A.D. van Tongeren te Rijswijk,

tegen

[gedaagde]

,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. D.J. Wolf te Rotterdam.

Partijen worden hierna verder aangeduid als “ [eiser 1] c.s.” en “ [gedaagde] ”.

1.. Het verdere verloop van de procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:

• het tussenvonnis van 18 december 2020;
• de akte van [eiser 1] c.s.;
• de akte uitlaten deskundigenbericht van [gedaagde] .

1.2.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2.. De verdere beoordeling van het geschil

2.1.

Bij voormeld tussenvonnis is overwogen dat een deskundige zal worden benoemd om het daadwerkelijke woonoppervlak van de woning aan de [adres 1] te Ridderkerk volgens de in 2015 geldende meetinstructie vast te stellen alsmede de marktwaarde van de woning ten tijde van de verkoop te taxeren en daarover de volgende vragen te beantwoorden:

Wat is de woonoppervlakte van de woning volgens de in 2015 geldende meetinstructie (waarbij eventuele latere verbouwingen buiten beschouwing dienen te blijven)?

In welke mate kan er sprake zijn van interpretatieverschillen en afrondingen met toepassing van de meetinstructie? Als er interpretatieverschillen en afrondingen mogelijk zijn, om hoeveel vierkante meter kan dit dan maximaal gaan op grond van de meetinstructie?

Wat was de marktwaarde van de woning uitgaande van de onder 1. vast te stellen woonoppervlakte, gewaardeerd naar de stand van de woningmarkt in (de omgeving van) Ridderkerk in oktober 2015? Wilt u hierbij rekening houden met de toestand waarin de woning op dat moment verkeerde? Wilt u in uw rapport ook vermelden op welke gronden u tot uw taxatie bent gekomen?

Voor zover er sprake is van een verschil tussen het woonoppervlak zoals door u gemeten en het in de verkoopbrochure opgenomen oppervlak van 140 m², in hoeverre is dit volgens u dan van invloed op de marktwaarde van de woning?

Wat is volgens u, gelet op de marktomstandigheden ten tijde van de aankoop van de woning door [eiser 1] c.s., een acceptabele bandbreedte voor de koopprijs ten opzichte van de door u getaxeerde marktwaarde?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de kantonrechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de persoon van de deskundige(n) en de deskundige(n) voor te leggen vragen.

2.2.

Partijen hebben gezamenlijk verzocht als deskundige te benoemen:

De heer [naam deskundige]

[naam bedrijf]

Lid NVM

Taxatheek Rotterdam

[adres 2]

[postcode] Rotterdam

E-mail: [e-mailadres]

De heer [naam deskundige] zal daarom worden benoemd als deskundige.

2.3.

De te benoemen deskundige heeft de aan het onderzoek verbonden kosten begroot op

€ 1.500,-. In de omstandigheid dat het deskundigenonderzoek in het kader van het door [eiser 1] c.s. te leveren bewijs wordt bevolen, ziet de kantonrechter aanleiding te bepalen dat het voorschot op de kosten en het loon van de deskundige door [eiser 1] c.s. moet worden gedeponeerd, binnen vier weken na heden.

2.4.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten omtrent de aan de deskundige voor te leggen vragen. [gedaagde] heeft in dat verband verzocht vraag 4 te schrappen, nu deze vraag - mede in het licht van het arrest van de Hoge Raad van 22 februari 2019

(ECLI:NL:HR:2019:269) - overbodig zou zijn. In r.o. 5.9. van het tussenvonnis van 18 december 2020 heeft de kantonrechter reeds overwogen dat de woonoppervlakte één van de factoren is die van belang is bij het bepalen door de koper van een marktconform bod op een woning. In dat licht bezien kan naar het oordeel van de kantonrechter het (verschil in) woonoppervlak wel degelijk van belang zijn voor de marktprijs. Dientengevolge ziet de kantonrechter thans geen aanleiding vraag 4 achterwege te laten.

2.5.

Mede in aanmerking genomen hetgeen partijen overigens omtrent de aan de deskundige voor te leggen vragen naar voren hebben gebracht en met inachtneming van de deskundigheid van de te benoemen deskundige, zullen de in het dictum vermelde vragen aan de deskundige ter beantwoording worden voorgelegd.

2.6.

[eiser 1] c.s. dient in contact te treden met de huidige eigenaar van de woning teneinde diens medewerking te verzoeken aan het ter plaatse doen laten uitvoeren van het onderzoek door de deskundige en, nadat deze medewerking is toegezegd, de deskundige hiervan in kennis te stellen. Het is vervolgens aan de deskundige om – in overleg met (de gemachtigden van) partijen alsmede de huidige eigenaar van de woning – een datum en tijd te bepalen voor het onderzoek.

2.7.

De deskundige dient het onderzoek niet eerder aan te vangen dan na ontvangst van het bericht van de griffier dat [eiser 1] c.s. eerdergenoemd voorschot ter griffie heeft gedeponeerd.

2.8.

In afwachting van het deskundigenbericht zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

3.. De beslissing

De kantonrechter, alvorens verder te beslissen,

beveelt een deskundigenonderzoek ter beantwoording van de volgende vragen:

Wat is de woonoppervlakte van de woning volgens de in 2015 geldende meetinstructie (waarbij eventuele latere verbouwingen buiten beschouwing dienen te blijven)?

In welke mate kan er sprake zijn van interpretatieverschillen en afrondingen met toepassing van de meetinstructie? Als er interpretatieverschillen en afrondingen mogelijk zijn, om hoeveel vierkante meter kan dit dan maximaal gaan op grond van de meetinstructie?

Wat was de marktwaarde van de woning op 12 oktober 2015, uitgaande van de onder 1. vast te stellen woonoppervlakte? Wilt u hierbij rekening houden met de toestand waarin de woning op dat moment verkeerde? Wilt u in uw rapport ook vermelden op welke gronden u tot uw taxatie bent gekomen?

Voor zover er sprake is van een verschil tussen het woonoppervlak zoals door u gemeten en het in de verkoopbrochure opgenomen oppervlak van 140 m2, in hoeverre is dit volgens u dan van invloed op de marktwaarde van de woning?

Wat is volgens u, gelet op de marktomstandigheden ten tijde van de aankoop van de woning door [eiser 1] c.s., een acceptabele bandbreedte voor de koopprijs ten opzichte van de door u getaxeerde marktwaarde?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de kantonrechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

benoemt tot deskundige die het onderzoek zal verrichten:

De heer [naam deskundige]

[naam bedrijf]

Lid NVM

Taxatheek Rotterdam

[adres 2]

[postcode] Rotterdam

E-mail: [e-mailadres]

bepaalt dat [eiser 1] c.s. binnen vier weken na heden het voor de deskundige bestemde voorschot ad € 1.500,- overmaken naar de bankrekening van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarvoor [eiser 1] c.s. een nota met betaalinstructies van het LDCR ontvangen;

bepaalt dat [eiser 1] c.s. op de rolzitting van
donderdag 8 april 2021 om 14.30 uur een betalingsbewijs dienen over te leggen, waaruit de betaling van bedoeld voorschot aan het LDCR blijkt;

draagt de griffier op aan de deskundige de storting van het voorschot mede te delen en bepaalt dat de deskundige eerst met het onderzoek een aanvang behoeft te maken na het bericht van de griffier dat het voorschot is betaald;

bepaalt dat de griffier, na storting van het voorschot, de processtukken in afschrift aan de deskundige doet toekomen;

bepaalt dat het onderzoek zal plaatsvinden op een door de deskundige – na overleg met de (gemachtigden van) partijen alsmede de huidige eigenaar van de woning – te bepalen dag en tijd;

bepaalt dat de deskundige partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en

verzoeken te doen, en daarvan blijk te doen geven in het op te maken schriftelijk rapport;

wijst partijen er op dat indien zij schriftelijke opmerkingen aan de deskundige doen toekomen, daarvan terstond een afschrift aan de wederpartij dient te worden verstrekt;

verzoekt de deskundige een concept van zijn rapport aan partijen te doen toekomen en hen in de gelegenheid te stellen daarop binnen 14 dagen te reageren;

verzoekt de deskundige in zijn definitieve rapport de eventuele opmerkingen van partijen en zijn reactie daarop te verwerken;

bepaalt dat de deskundige bij het verrichten van zijn werkzaamheden, naast de normen van zijn beroepsgroep, tevens de leidraad deskundigen in civiele zaken in acht dient te nemen (zoals gepubliceerd op www.rechtspraak.nl).

bepaalt dat het door de deskundige uit te brengen – ondertekende – rapport uiterlijk op
donderdag 3 juni 2021 om 14.30 uur zal worden ingeleverd ter griffie en dat de zaak wordt verwezen naar de terechtzitting van
donderdag 1 juli 2021 om 14:30 uur voor conclusie na deskundigenbericht, eerst aan de zijde van [eiser 1] c.s.;

bepaalt dat indien deze datum onverhoopt niet haalbaar blijkt, de deskundige hiervan tijdig schriftelijk mededeling doet aan de kantonrechter en partijen en daarbij ook opgaaf doet van de nieuwe datum waarop het deskundigenbericht zal worden ingeleverd ter griffie;

bepaalt dat de deskundige bij de inlevering van het bericht een gespecificeerde opgave doet van de kosten, inclusief honorarium.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

44487