ECLI:NL:RBROT:2021:13395

• Datum uitspraak: 25 november 2021
• Publicatiedatum: 16 februari 2022
• Zaaknummer: 9287255 VZ VERZ 21-10793
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: mr. drs. E. van Schouten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Besluit van de Vereniging van Eigenaars over kostendifferentiatie in strijd met redelijkheid en billijkheid?

In deze zaak heeft de kantonrechter te Rotterdam op 25 november 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen een appartementseigenaar, aangeduid als [verzoeker], en de Vereniging van Eigenaars (VvE) van een appartementencomplex. Het geschil betreft de vraag of een besluit van de VvE om kostendifferentiatie door te voeren via wijziging van de splitsingsakte in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De verzoeker stelt dat de grooteigenaar, Stichting Havensteder, misbruik maakt van haar stemrecht en de invoering van kostendifferentiatie probeert te frustreren. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de VvE in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen, ondanks de bezwaren van de verzoeker. De rechter oordeelt dat de VvE voldoende transparant en gemotiveerd heeft gehandeld en dat de gekozen route voor kostendifferentiatie, hoewel mogelijk kostbaar en tijdrovend, de rechtszekerheid het meest dient. Het verzoek van de verzoeker tot vernietiging van het VvE-besluit is afgewezen, evenals het verzoek om een vervangende machtiging. De proceskosten worden gecompenseerd, zodat elke partij haar eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9287255 VZ VERZ 21-10793

uitspraak: 25 november 2021

beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

[verzoeker] ,

wonende te [plaats] ,

verzoeker,

die procedeert in persoon,

tegen:

de vereniging van eigenaars

VvE [naam VvE] ,

gevestigd te [plaats] ,

verweerster,

verschenen bij haar voorzitter [verzoeker] en

verschenen bij de heer [naam persoon 1] en de heer [naam persoon 2] namens Havensteder VvE Beheer.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [verzoeker] ’ en ‘de VvE’.

1.. Het verloop van de procedure

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

- het verzoekschrift met producties, ingekomen op 16 juni 2021.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2021.

De uitspraak van de beschikking is bepaald op heden.

2.. De vaststaande feiten

2.1

De percelen gelegen aan de [straatnaam 1] 30 t/m 68 (even), de [straatnaam 2] 30 t/m 69 (even en oneven) en de [straatnaam 3] 31 t/m 69 (oneven) zijn bij notariële akte van 16 maart 2001 gesplitst in 80 (woon-)appartementsrechten (hierna: het appartementencomplex). Bij diezelfde akte is de VvE opgericht. 61 van de 80 appartementsrechten zijn op dit moment eigendom van Stichting Havensteder.

2.2

Het appartementencomplex bestaat uit acht verschillende gebouwen van twee tot drie verdiepingen hoog. De lage gebouwen met 48 appartementen zijn niet voorzien van een lift. De hoge met 32 appartementen wel. De lage gebouwen hebben toegang tot een tuin; de hoge niet.

2.3

Een aantal (appartements-)woningen in het complex heeft geen toegang tot de liften waardoor de eigenaren van die woningen geen gebruik kunnen maken van die liften (waaronder [verzoeker] ). Volgens de huidige toegepaste kostenverdeling conform de splitsingsakte moeten alle appartementseigenaren bijdragen aan de (onderhouds-)kosten van de liften. Hetzelfde geldt voor de tuinen.

2.4

Medio 2016 is er juridisch advies aan Govers/Spil Notarissen gevraagd over het

onderwerp kostendifferentiatie. In een e-mailbericht van 15 juni 2016 van Govers/Spil Notarissen aan de VvE-beheerder staat het volgende:

"(….) De verdeling van de gemeenschappelijke kosten over de eigenaars wordt in principe geregeld in art. 2 lid 3 van de splitsingsakte. Incidenteel wordt van deze hoofdregel afgeweken zoals in art. 38 lid 8 waarin wordt bepaald dat bij verbouwing of vernieuwing de eigenaar die daarvan geen voordeel heeft, ook niet verplicht is in de kosten daarvan bij te dragen.

De vraag is nu in hoeverre er via een vergaderbesluit een nadere kostenverdeling kan worden gemaakt.

Artikel 11 laatste zin van de splitsingsakte bepaalt dat de vergadering kan besluiten het gebruik van bepaalde gemeenschappelijke gedeelten/zaken exclusief toe te kennen aan één of meer eigenaars of aan een derde. De vergadering kan aan een dergelijk besluit voorwaarden verbinden. Het lijkt mij niet onredelijk dat een dergelijke voorwaarde van financiële aard is zodat de kosten welke specifiek verbonden zijn aan een bepaalde voorziening, ook uitsluitend ten laste van de gebruikers van die voorziening kunnen worden gebracht.

Mijn advies is dan ook om via een vergaderbesluit de gewenste differentiatie in de gemeenschappelijke (gebruiks)kosten aan te brengen via toepassing van artikel 11. (...)".

2.5

De VvE-beheerder heeft over het onderwerp kostendifferentiatie juridisch

advies gevraagd aan Rijssenbeek Advocaten. Het advies van Rijssenbeek Advocaten van 26 juli 2019 luidt - kort gezegd - als volgt: kostendifferentiatie kan alleen worden toegepast

door wijziging van de splitsingsakte.

2.6

In een beschikking van 26 november 2020 heeft de kantonrechter te Rotterdam - kort weergegeven - beslist dat het onderwerp kostendifferentiatie op de eerstvolgende ledenvergadering van eigenaars op de agenda dient te worden gezet, waarbij de vergadering dan een keuze dient te maken hoe zij wil dat de kostendifferentiatie wordt toegepast.

2.7

Op de vergadering van de VvE van 20 mei 2021 is het agendapunt Besluitvorming kostendifferentiatie aan de orde geweest. De vergadering heeft het voorstel "
Vaststellen kostendifferentiatie conform voorstel Govers/Spil Notarissen” afgewezen en daarmee in beginsel gekozen voor het invoeren van kostendifferentiatie door wijziging van de splitsingsakte.

3.. Het geschil

3.1

[verzoeker] verzoekt om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:

1. te vernietigen het vergaderbesluit waarin het voorstel “
Vaststellen kostendifferentiatie conform voorstel Govers/Spil Notarissen ” is afgewezen, en om een vervangende machtiging te verlenen aan het bestuur om kostendifferentiatie conform voorstel Govers/Spil Notarissen te implementeren met ingang van 1 januari 2022;

2. de VvE te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van de beschikking.

3.2

Aan dit verzoek ligt ten grondslag de stelling dat Stichting Havensteder als grooteigenaar misbruik maakt van haar stemrecht in de VvE. Het implementeren van kostendifferentiatie staat sinds 2016 op de agenda (het principebesluit is reeds op 18 april 2016 genomen), en de grooteigenaar probeert dit sindsdien te frustreren. Nadat was besloten om kostendifferentiatie in te voeren heeft de grooteigenaar aangestuurd op een wijziging van de splitsingsakte. In vergelijking met een vergaderbesluit is een wijziging van de splitsingsakte kostbaar en kan het nog jaren duren. Wijziging van de splitsingsakte geeft de grooteigenaar uitzicht op verdere vertraging en eventueel nieuwe rechtszaken als voldoende eigenaren of hun financiers niet meewerken. Het VvE-besluit van 20 mei 2021 waarin is besloten om de kostendifferentiatie door te voeren via een wijziging van de splitsingsakte is daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aldus [verzoeker] .

3.3

De VvE heeft verweer gevoerd. Daarop zal hierna - voor zover van belang - worden ingegaan.

4.. De beoordeling

4.1

Niet betwist is dat [verzoeker] tijdig, binnen een maand na kennisneming van het besluit, het onderhavige verzoek heeft ingediend, zodat hij ontvankelijk is in zijn verzoek.

4.2

[verzoeker] stelt zich op het standpunt dat het door de algemene ledenvergadering van de VvE op 20 mei 2021 genomen besluit - om de kostendifferentiatie via wijziging van de splitsingsakte door te voeren - in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Om die reden wordt vernietiging van dit besluit gevraagd.

4.3

Op grond van artikel 5:130 BW, artikel 2:8 BW en artikel 2:15 BW kan een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars zoals de algemene ledenvergadering, worden vernietigd in het geval sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid. De vraag die moet worden beantwoord is of het orgaan bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

4.4

In het geval er sprake is van een voordeel van de appartementseigenaar die een (ruime) meerderheid aan stemmen heeft ten koste van de overige appartementseigenaren,
kan er sprake zijn van een besluit dat in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid, dan wel van een besluit dat tot stand is gekomen door misbruik van meerderheidsmacht.

4.5

Het uitgangspunt is dat een appartementseigenaar met een meerderheidspositie in de vergadering van eigenaars zijn stemrecht mag gebruiken bij de totstandkoming van elk besluit. Hij mag daarbij ook zijn eigen belang dienen, maar dit is wel beperkt tot zijn belang als appartementseigenaar, en hij dient zich open en transparant op te stellen (zie ook Hoge Raad 29 september 2009, ECLI:NL:HR:2006:AY5697).

4.6

[verzoeker] stelt zich op het standpunt dat het implementeren van kostendifferentiatie sinds 2016 op de agenda staat en de grooteigenaar dit sindsdien probeert te frustreren, laatstelijk door aan te sturen op het doorvoeren van kostendifferentiatie via wijziging van de splitsingsakte. De kantonrechter overweegt daarover als volgt. Dat niet voor de snelste route is gekozen maakt nog niet dat de VvE bij afweging van alle belangen een besluit heeft genomen dat zij in redelijkheid niet heeft kunnen nemen. Het stemgedrag van de grooteigenaar is voldoende transparant en gemotiveerd, zo blijkt uit de overgelegde stukken. Havensteder wil voldoen aan de wetgeving en baseert zich daarbij op advies van een advocaat. Daarbij komt dat het basisbesluit van de VvE van 18 april 2016 om tot kostendifferentiatie over te gaan expliciet benoemt dat de wijze van uitvoering juridisch houdbaar moet zijn en dat de beheerder dit moet laten toetsen bij een juridisch advieskantoor, Rijssenbeek Advocaten. Dit is ook gebeurd, en ook notariskantoor Govers/Spil is benaderd om advies. Dat vervolgens de VvE niet onmiddellijk tot uitvoering van een van de varianten overgaat en herhaaldelijk in de loop van de jaren het punt wat laat “zweven”, wil nog niet zeggen dat die handelwijze in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Het punt is wel herhaaldelijk geagendeerd en er is serieus aandacht aan besteed, zo blijkt uit de stukken. Uit artikel 5:113 lid 2 BW volgt overigens dat een verdeelsleutel die afwijkt van een verdeling op basis van gelijke delen in de splitsingsakte moet zijn opgenomen. De rechtszekerheid verlangt dat derden zich moeten kunnen baseren op de inhoud van de splitsingsakte en dat zij erop moeten kunnen vertrouwen dat ook op basis van de splitsingsakte wordt gehandeld. Zie ook Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 november 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10505. De in het besluit van 20 mei 2021 gekozen route om te kiezen voor verwerking in de splitsingsakte is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook de route die de rechtszekerheid het meeste dient, al duurt zij misschien iets langer en zijn er wat meer kosten aan verbonden. De kantonrechter geeft partijen wel in overweging om nu zo snel mogelijk tot uitvoering over te gaan. Waar partijen naar toe willen (zie het besluit van 18 april 2016) staat immers voldoende vast.

4.7

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat de VvE in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het verzoek tot vernietiging van het besluit wordt daarom afgewezen. Dit geldt eveneens voor het daarmee samenhangende verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging.

4.8

De aard van het geschil leent zich voor kostencompensatie, in die zin dat elke partij

de eigen proceskosten betaalt.

De beslissing

De kantonrechter,

wijst het verzoek af;

compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.

Deze beschikking is gegeven door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

47636