ECLI:NL:RBROT:2021:1129

• Datum uitspraak: 10 februari 2021
• Publicatiedatum: 15 februari 2021
• Zaaknummer: C/10/590354 / HA ZA 20-100
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: mr. drs. J. van den Bos; mr. C. Bouwman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Dwaling bij aankoop woning door verborgen gebreken en schadevergoeding

In deze zaak hebben de erfgenamen van een woning een geschil met de koper over verborgen gebreken, specifiek een kelder met kelderzwam. De koper, [naam eiseres], heeft de woning gekocht op basis van een koopovereenkomst die gebaseerd is op het NVM-model. De koopovereenkomst bevatte bepalingen over de staat van de onroerende zaak en aansprakelijkheid voor gebreken. Na de aankoop ontdekte de koper de kelder en de kelderzwam, wat leidde tot een vordering tot schadevergoeding van € 33.017,78. De rechtbank oordeelde dat de koper onder dwaling de overeenkomst was aangegaan, omdat zij niet op de hoogte was van de kelder en de kelderzwam. De rechtbank concludeerde dat de koper recht had op schadevergoeding ter hoogte van € 20.000,00, waarbij rekening werd gehouden met een nieuw-voor-oud aftrek. De gedaagden werden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van dit bedrag, evenals de proceskosten van de koper, die in totaal € 2.799,36 bedroegen. De rechtbank verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/590354 / HA ZA 20-100

Vonnis van 10 februari 2021

in de zaak van

[naam eiseres] ,

wonende te [woonplaats eiseres] ,

eiseres,

advocaat mr. M. Kooiman te Rotterdam,

tegen

1.. [naam gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,

2.
[naam gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,

3.
[naam gedaagde 3] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 3] ,

4.
[naam gedaagde 4] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 4] ,

gedaagden,

advocaat mr. R.V. van den Wildenberg te Vught.

Partijen zullen hierna [naam eiseres] en [gedaagden] genoemd worden.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 15 januari 2020, met producties 1 tot en met 20;
• de conclusie van antwoord, met producties 1 en 2;
• de akte van 11 maart 2020 van [gedaagden] , met productie 3;
• de conclusie van repliek, met producties 21 tot en met 38;
• de conclusie van dupliek;
• het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 10 december 2020, met de daarin genoemde stukken;
• de brief van 21 december 2020 van mr. Kooiman met een opmerking over het proces-verbaal;
• de fax van 30 december 2020 van mr. Van den Wildenberg met opmerkingen over het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.. De feiten

2.1.

[gedaagden] hebben de woning aan de [adres] (hierna: de woning) geërfd nadat hun moeder overleed in december 2017.

2.2.

Op 25, 27 en 28 mei 2018 hebben de verschillen partijen de koopovereenkomst ondertekend waarmee [gedaagden] de woning hebben verkocht aan [naam eiseres] . De koopovereenkomst is gebaseerd op het NVM-model (2018) en bevat onder meer de volgende bedingen:

“[…]

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

[…]

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woonhuis . […] Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

[…]

artikel 21 Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak vermoedelijk meer dan 100 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit van de onroerende zaak gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij hedendaagse woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik, alsmede het in deze eventueel anderszins niet-beantwoorden van de onroerende zaak aan de overeenkomst, voor rekening en risico van de koper.

[…]”

(productie 1 van [naam eiseres] ; vet in origineel, de hierboven cursief weergegeven tekst staat in een ander lettertype dan de voorgedrukte tekst van de modelovereenkomst)

2.3.

Op 17 mei 2018 heeft een aankoopkeuring plaatsgevonden in opdracht van [naam eiseres] . Het rapport hiervan vermeldt onder meer het volgende:

“[…]

BOUWTECHNISCHE ASPECTEN

CASCO BINNENZIJDE

Bouwdeel/ Nadere omschrijving Conditie […]

1. Kelder / Souterrain N.V.T.

[…]”

(productie 3 van [naam eiseres] ; vet en cursief in origineel)

2.4.

Ten tijde van de eigendomsoverdracht was er onder de woning een kelder aanwezig van ongeveer 2 m × 2 m × 2 m. Er was geen trap naar de kelder. Onder de trap van de begane grond naar de eerste verdieping lag een houten vloer op richels. De vloer kon geheel worden weggehaald en daarmee kon de kelder worden bereikt. In de vloer zat niet een afzonderlijk, en als zodanig (aan bijvoorbeeld scharnieren of een handgreep) herkenbaar, luik. [naam eiseres] was niet op de hoogte van het bestaan van de kelder.

2.5.

Bij werkzaamheden in juli 2018 is de aannemer op de kelder gestuit, die toen ongeveer voor een kwart gevuld was met puin en water. In de kelder is zwamvorming aangetroffen. Van de kelderzwam was [naam eiseres] niet op de hoogte. De zwam is verwijderd.

3.. Het geschil

3.1.

[naam eiseres] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 33.017,78, met veroordeling in de proceskosten en nakosten, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Aan deze vordering legt [naam eiseres] het volgende ten grondslag.

3.1.1.

De koopovereenkomst is tot stand gekomen onder invloed van dwaling. [naam eiseres] wist niet van de kelder of de kelderzwam. De dwaling is te wijten aan een mededeling van [gedaagden] , omdat in artikel 6.3 van de koopovereenkomst is verklaard dat de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis en de kelderzwam verhindert dit gebruik. Subsidiair is de dwaling te wijten aan het onbreken van inlichtingen van [gedaagden] , die haden moeten weten van de kelder en de kelderzwam en dit hadden moeten mededelen aan [naam eiseres] . Meer subsidiair is sprake van wederzijdse dwaling, welke niet voor rekening van [naam eiseres] moet blijven, omdat zij aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan door het uitvoeren van de aankoopkeuring.

3.1.2.

Als er geen sprake is van dwaling, is er sprake van non-conformiteit en dus van wanpresteren door [gedaagden]

3.1.3.

[naam eiseres] heeft € 33.017,78 aan kosten moeten maken voor herstel.

3.2.

[gedaagden] voeren verweer, dat strekt tot afwijzing van de vordering.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. De beoordeling

Dwaling

4.1.

[naam eiseres] wist niet van de kelder en ook niet van de kelderzwam. Zij had dus niet een juiste voorstelling van zaken bij het aangaan van de koopovereenkomst. Daaruit volgt dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling.

4.2.

Voor het dwalingsberoep is niet van belang of [gedaagden] wisten van de kelderzwam. De rechtbank zal bij het dwalingsberoep veronderstellenderwijs aannemen dat [gedaagden] , zoals zij zelf stellen, onwetend waren. Dan geldt de dwalingsgrond van artikel 6:228, lid 1, onder c, BW: beide kanten zijn van een onjuiste voorstelling van zaken uitgegaan. Als [gedaagden] hadden geweten van de kelderzwam, hadden zij het belang van de wetenschap daarvan voor [naam eiseres] moeten begrijpen; dat behoeft geen betoog. De uitzondering van de cgrond doet zich dan ook niet voor.

4.3.

De uitzonderingen van artikel 6:228 lid 2 BW doen zich evenmin voor. [gedaagden] hebben niet gesteld dat de aanwezigheid van de kelderzwam een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft. Voor zover [gedaagden] in onderdeel 25 van de conclusie van dupliek zich willen beroepen op de uitzondering dat naar de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval, de dwaling voor rekening van [naam eiseres] moet blijven, wordt dit beroep verworpen. [naam eiseres] hoefde niet bedacht te zijn op een kelder onder de woning en dus ook geen onderzoek te doen naar het bestaan van een kelder. Zij hoefde dus ook geen onderzoek te doen naar de staat van de kelder.

4.4.

Dit betekent dat het dwalingsberoep slaagt en dat op grond van artikel 6:230, lid 2, BW, de rechtbank de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen ter opheffing van het nadeel dat [naam eiseres] bij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst lijdt. Concreet komt dit neer op het bepalen van een schadevergoeding.

Hoogte van de schadevergoeding

4.5.

Na aanvankelijke betwisting van de aanwezigheid van de kelderzwam, hebben [gedaagden] dit verweer ter zitting prijsgegeven en is dus komen vast te staan dat in elk geval in de kelder een flinke zwam aanwezig was. Dat een dergelijke zwam moet worden verwijderd om te voorkomen dat deze zich (verder) verspreidt en (met name) houten delen van de woning aantast, staat ook niet ter discussie. Daarbij komt het niet alleen aan op het verwijderen van de zwam zelf, maar ook op het verwijderen van aangetaste onderdelen van de woning en een deel daaromheen, omdat schimmel onzichtbaar aanwezig kan zijn. Ook dit is niet tussen partijen in geschil.

4.6.

Wel is in geschil de vraag welke onderdelen van de woning daadwerkelijk waren aangetast en welke door [naam eiseres] gemaakte kosten daarop zien. Ook is in geschil of rekening moet worden gehouden met een ‘nieuw-voor-oud’ correctie. Ten slotte is in geschil of er voor alle gevorderde kosten sprake is van causaal verband, omdat een deel van de werkzaamheden toch gedaan zouden worden volgens [gedaagden] , ook als er geen kelderzwam zou zijn ontdekt.

Aftrek nieuw-voor-oud?

4.7.

De rechtbank is van oordeel dat aansluiting moet worden gezocht bij de systematiek van de koopovereenkomst voor de beoordeling van het beroep van [gedaagden] op een nieuw-voor-oud aftrek.

4.7.1.

Schade bestaat uit herstelkosten en andere kosten. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat herstelkosten voor rekening van de verkoper komen (voor zover herstel nodig is in verband met de garantie) en dat daarop een aftrek nieuw-voor-oud wordt toegepast. Volgens de laatste zin van artikel 6.3 komen andere kosten in het geheel niet voor rekening van de verkoper, tenzij de koper een verwijt treft. Die laatste zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst ziet dus
niet op de herstelkosten. Dat betekent dat die zin ook niet de aftrek nieuw-voor-oud opzij zet.

4.7.2.

Uit onderdeel 6.7 van de dagvaarding volgt zonder twijfel dat [naam eiseres] in dit geding alleen de kosten van herstel vordert. Omdat geen andere kosten worden gevorderd, behoeft de rechtbank dus niet vast te stellen of en in hoeverre [gedaagden] een verwijt te maken valt. De rechtbank merkt hierbij wel op, dat de stellingen van [naam eiseres] op dit punt wel hele grote stappen maken en erg gemakkelijk uitgaan van aannames waarbij de nodige vraagtekens kunnen worden gezet.

4.7.3.

De jurisprudentie die [naam eiseres] aanhaalt, is geen reden voor het buiten toepassing laten van een tussen partijen gemaakte afspraak. [naam eiseres] is gebonden aan de overeenkomst die zij heeft gesloten: dat is de basis van het overeenkomstenrecht en dus het uitgangspunt in deze zaak. Het vonnis van de rechtbank Maastricht (ECLI:NL:RBMAA:2004:AO5862) ziet op de wettelijke regeling (artikel 6:100 BW) en niet op een overeengekomen beding. Uit het arrest van het gerechtshof ’sHertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2013:2633) valt niet op te maken of het gerechtshof spreekt over een gelijksoortig beding in de koopovereenkomst als in dit geding van toepassing.

4.7.4.

Dat onderdelen die worden hersteld een lange levensduur (kunnen) hebben, is relevant, omdat dit de aftrek nieuw-voor-oud danig beperkt. Immers: stel dat een onderdeel dat ongeveer een eeuw mee zou moeten gaan, na tien jaar wordt vervangen door een nieuw onderdeel dat óók een eeuw meegaat, is de toegevoegde levensduur dus slechts tien jaar op een totaal van vele decennia en daarmee is de aftrek gering.

Causaal verband

4.8.

De vergelijking die moet worden gemaakt, is de vergelijking tussen de woning zoals die daadwerkelijk was op het moment van overdracht en de woning zoals die op het moment van overdracht had moeten zijn. Latere werkzaamheden, al waren die tevoren al gepland, veranderen niets aan de toestand van de woning op het moment van overdracht, noch aan de te verwachten toestand waarmee moet worden vergeleken. Plannen van [naam eiseres] voor verbouwing moeten dan ook buiten beschouwing worden gelaten.

Omvang van de schade

4.9.

De omvang van de schade laat zich lastig concreet begroten.

4.10.

Allereerst is de toestand van de woning ingrijpend veranderd sinds de overdracht. De zwam is verwijderd en er zijn allerlei onderdelen van de woning vervangen. Dat maakt het vrijwel onmogelijk om nog een gedegen (deskundigen)onderzoek te verrichten naar de toestand van de woning voorafgaand (of tijdens) de werkzaamheden, en daarmee naar de toestand van de woning op het moment van overdracht. Dat er een zwam in de kelder was, en dat die zwam ook onderdelen van de woning buiten de kelder heeft aangetast, staat vast, maar hoe ver de zwam reikte, is niet meer met een deskundigenonderzoek na te gaan.

4.11.

Verder is de door [naam eiseres] ingebrachte kostenstaat niet op alle punten even duidelijk en sluiten de facturen die erbij zijn gevoegd, in veel gevallen slecht aan. Bovendien blijkt uit de facturen niet steeds even duidelijk wat is verricht en/of geleverd en wat het verband is met de kelderzwam.

4.11.1.

Aan kosten voor aanneemwerkzaamheden van De Reclame Meneer wordt ongeveer € 15.600 gevorderd. De facturen tellen echter tot een veel groter bedrag op. Zelfs als rekening wordt gehouden met de geschrapte posten op twee van de vier facturen, komt het totaalbedrag uit op ruim € 19.000; dat is een verschil van grofweg een kwart.

4.11.2.

Er is één factuur van de stukadoor, ten bedrage van € 4.240,00. Op die factuur is niet gespecificeerd voor welke ruimte welke kosten zijn gemaakt, en de toerekening in de berekening die [naam eiseres] heeft overgelegd is niet concreet toegelicht.

4.11.3.

ACS Pascal heeft volgens de factuur een camera-inspectie gedaan, die volgens het overzicht van [naam eiseres] met het toilet te maken had. Daar kan de rechtbank zich niets anders bij voorstellen dan een inspectie van rioolbuizen, maar die waren – zo staat vast – van pvc. Hoe de zwam daar doorheen zou moeten zijn gekomen en waarom inspectie dus nodig zou zijn, is niet duidelijk, nog los van het feit dat inspectiekosten op zich genomen geen kosten van herstel zijn.

4.11.4.

Ook de kosten van Viba zijn strikt genomen geen kosten van herstel. Bovendien is, afgaande op de omschrijving op de factuur, dit advies kennelijk gegeven zonder concrete inspectie van de woning. Dit maakt dat ook de redelijkheid van deze kosten sterk kan worden betwijfeld.

4.11.5.

Dat de hele trap moest worden vervangen, komt de rechtbank niet aannemelijk voor. [naam eiseres] wijst op de foto van de trap, overgelegd als productie 44. Daarop is de onderkant van de bovenste traptreden te zien. Die onderkant is bepaald niet hagelwit, maar meer is er uit de foto zelf niet af te leiden.

4.11.6.

[naam] , die namens Rentokil de eerste inspectie heeft gedaan, heeft het slechts over de onderste vier treden. Echter, gesteld noch gebleken is dat [naam] niet verder heeft kunnen kijken dan die eerste vier treden. Het ligt ook voor de hand dat [naam] niet alleen de onderste vier treden heeft gezien, maar ook de treden erboven. Zo zeer voor de hand zelfs, dat ervan uit mag worden gegaan dat [naam] de treden erboven óók heeft gezien. Toch heeft hij niet geadviseerd de hele trap te vervangen.

4.11.7.

De rechtbank heeft op de foto’s waargenomen dat er een verlaagd plafond heeft gezeten in de ruimte onder de trap; de restanten daarvan zijn op foto 5521 (productie 6 bij dagvaarding) te zien. Dat vormt een aanwijzing dat [naam] niet het allerhoogste deel van de trap heeft kunnen zien, maar daar staat tegenover dat de zwam van onderen kwam (hij kwam uit de kelder) en te verwachten valt dat er geen treden worden ‘overgeslagen’ bij de verspreiding.

4.11.8.

Ten slotte wijst de rechtbank erop dat het volstorten en afsluiten van de kelder geen herstel van de gekochte zaak is: dat is de aanpassing van de gekochte zaak.

4.12.

Op andere punten snijdt het verweer van [gedaagden] weinig hout.

4.12.1.

De rechtbank verwerpt het betoog met betrekking tot de factuur voor de werkzaamheden van Rentokil. Dat de kelder vochtig was, is zacht uitgedrukt. Dat vocht een oorzaak is van schimmelontwikkeling in het algemeen en van de kelderzwam in de woning in het bijzonder, staat buiten kijf. Dat er dus maatregelen nodig zijn om vocht vanuit de kelder (waarvan [naam eiseres] niet wist) te weren in de rest van het huis, volgt daaruit – daarmee is ook de noodzaak voor dit deel van de werkzaamheden van Rentokil gegeven.

4.12.2.

De kostenraming die Bouw Techno Keuring heeft afgegeven (“± € 8.800,00” exclusief BTW), is – naar de omschrijving in het rapport (productie 4 bij dagvaarding) – niet meer dan een grove schatting. Daaraan komt in deze procedure niet al te veel waarde toe.

4.12.3.

Ten slotte constateert dat de stellingen van [gedaagden] weinig concrete aanknopingspunten bieden voor wat volgens hen dan
wel redelijke kosten van herstel zijn.

Conclusie

4.13.

De rechtbank begroot, al het voorgaande indachtig, de schade schattenderwijs op € 20.000,00. Hierin is een nieuw-voor-oud-aftrek begrepen. De rechtbank wijzigt dan ook de gevolgen van de koopovereenkomst, in die zin dat de koopsom met dat bedrag naar beneden wordt aangepast. De rechtsgronden ambtshalve aanvullend, betekent dit, dat dit bedrag onverschuldigd is betaald en daarom moet worden terugbetaald. Daartoe zal de rechtbank [gedaagden] veroordelen. Dat [gedaagden] ieder hoofdelijk aansprakelijk zijn, is niet door hen betwist.

Proceskostenveroordeling en uitvoerbaarheid bij voorraad

4.14.

[gedaagden] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [naam eiseres] op basis van het toegewezen bedrag op:

- dagvaarding € 420,36

- griffierecht € 937,00

- salaris advocaat
€ 1.442,00 (2,0 punten × tarief € 721,00)

Totaal € 2.799,36

4.15.

De veroordelingen zullen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat de vordering daartoe gegrond is op de wet en niet is weersproken door [gedaagden]

5.. De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [naam eiseres] te betalen een bedrag van € 20.000,00 (twintigduizend euro);

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [naam eiseres] tot op heden begroot op € 2.799.36, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J. van den Bos. Het is ondertekend door mr. C. Bouwman, rolrechter, en door deze in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2021.

1407/2054/1861