Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Civiel
Vonnis : 10 maart 2004
Zaaknummer : 64672 / HA ZA 01-295
De enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
1. [Naam eiser sub 1],
2. [Naam eiseres sub 2],
beiden wonende te [naam woonplaats],
eisers,
procureur mr. J.J.M. Hermans;
tegen:
1. [Naam gedaagde sub 1],
2. [Naam gedaagde sub 2],
beiden wonende te [naam woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. M.H.J. Keijbets.
1. Het verdere verloop van de procedure
De deskundige heeft bij rapport van 24 juli 2003 de bij tussenvonnis van 5 februari 2003 gelaste aanvulling op het eerste deskundigenbericht van 31 januari 2002 uitgebracht, dat zich bij de stukken bevindt.
Ten slotte hebben partijen wederom vonnis gevraagd op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. De verdere beoordeling
2.1 Bij voormeld tussenvonnis, waarbij de rechtbank volhardt, heeft de rechtbank een aanvullend deskundigenonderzoek gelast terzake van de volgende vragen:
a) - bestaan er technische normen met betrekking tot maximaal toegestane vochtigheid in ruimten die bij woningen als de onderhavige als woon- en verblijfsruimten en/of opslagruimte en garage in gebruik zijn?
- zo ja, voldoen de ruimten in de benedenbouw van de woning alle aan de aan die ruimten te stellen eisen van maximaal toegestane vochtigheid?
- zo nee, voldoen de ruimten in de benedenbouw van de woning alle aan de eisen met betrekking tot de maximaal toegestane vochtigheid die daaraan in de praktijk gesteld mogen worden?
hierbij dient per ruimte in de benedenbouw gemotiveerd te worden aangegeven of volgens de technische normen dan wel praktijk deze zonder wijzigingen geschikt is om als woon- en verblijfsruimte en ook of deze zonder wijzigingen geschikt is om als opslag (of garage) te dienen.
b) - acht u de door Ingenieursbureau Van As geraamde ƒ 111.800,-- als in redelijkheid te maken kosten van noodzakelijk herstel gelet op de aard en ernst van het gebrek?
- zo nee, waarop begroot u dan de kosten van noodzakelijk herstel?
- dient op de genoemde kosten van noodzakelijk herstel nog een nieuw voor oud correctie toegepast te worden?
- zo ja, welk deel van de te maken kosten is aan te merken als kosten van herstel, en welk deel strekt tot verbetering van het gekochte?
2.2 De deskundige heeft vraag A als volgt beantwoord. Alle verblijfsruimten dienen volgens de deskundige gewoon vochtvrij, in de zin van waterdicht, te zijn. Dat vereiste heeft slechts betrekking op water afkomstig van buitenaf, en niet op inwendige condensatie waardoor een ruimte vochtig kan worden. Het bouwbesluit betreffende verblijfsruimten in bestaande bebouwing stelt dat de hoogte minimaal 2,1 m dient te zijn en dat het raam ten behoeve van daglichttoetreding 0,5 m² dient te zijn. Getoetst aan die criteria kunnen volgens de deskundige de ruimten 1 t/m 4 worden aangemerkt als verblijfsruimten. Ten aanzien van de ruimten 5 en 6 - die volgens de tekening 2 m hoog zijn - kunnen de eisen van waterdichtheid niet worden gesteld, omdat deze niet kunnen worden aangemerkt als verblijfsruimten. Vraag B is door de deskundige als volgt beantwoord. De geraamde kosten van het ingenieursbureau Van As dienen omgeslagen te worden op basis van het aantal strekkende meters. Er hoeven volgens de deskundige niet 58 m waterdicht gemaakt te worden, zoals ing. Van As heeft geconcludeerd, maar slechts 34 m. Dat betekent volgens de deskundige dat van de door ing. Van As begrote kosten van fl. 111.800,-- - die volgens de deskundige reëel zijn te beschouwen - slechts 34/58 noodzakelijk is, zijnde fl. 65.538,--. Volgens de deskundige dient hierop geen korting wegens nieuw voor oud te worden toegepast, omdat het immers herstel van vochtproblemen betreft die bij de verkoop niet kenbaar zijn gemaakt. Het is echter tevens een verbetering, omdat het souterrain waarschijnlijk nooit 100% waterdicht is geweest.
2.3 Naar aanleiding van een brief van 2 juli 2003 van de raadsvrouwe van [Gedaagde] en een brief met bijlage van 26 juni 2003 van de raadsman van [Eiser], heeft de deskundige in een tweede aanvulling op zijn oorspronkelijke rapportage nog het volgende naar voren gebracht. Volgens de deskundige zijn er geen normen betreffende buitenbergingen, kelders en garages. Het is volgens de huidige regelgeving nog steeds toegestaan garages en bergingen halfsteens uit te voeren. Het vochtgehalte kan dus volgens de deskundige geen rol spelen bij deze ruimten. Verder heeft hij nog gesteld dat volgens hem op zijn minst bij de koper de verwachting werd gewekt dat de ruimten 1 t/m 4 door hun afwerking, inrichting en gebruik zijn te beschouwen als verblijfsruimten. De hoogte van deze ruimten is volgens de tekening 2,20 m. Betreffende het bouwbesluit mag men volgens de deskundige niet uitgaan van de nieuwbouweisen, maar dient men uit te gaan van de minimale eisen betreffende bestaande bebouwing, welke eisen aanzienlijk lager zijn dan die welke aan nieuwbouw worden gesteld. Volgens artikel 4.33 van het Bouwbesluit dient de hoogte bij bestaande bebouwing 2,10 m te zijn. Gangen zijn geen verblijfsruimten, maar gebruiksruimten. Deze gebruiksruimten dienen technisch gezien aan dezelfde eisen te voldoen betreffende vocht e.d. Garages en buitenbergingen zijn geen gebruiksruimten volgens het Bouwbesluit. De uit te voeren werkzaamheden ten slotte zijn volgens de deskundige geen herstelwerkzaamheden, maar verbeteringen van het pand.
2.4 Uit de aanvullende rapportages van de deskundige begrijpt de rechtbank dat er geen concrete, technische normen bestaan ten aanzien van de maximaal toegestane vochtigheid in ruimten die bij woningen als de onderhavige als woon- en verblijfsruimten en/of opslagruimten en garage in gebruik zijn. Derhalve kan de toegestane vochtigheid in die ruimten niet worden getoetst aan concrete normen, maar moet worden teruggevallen op abstracte normen die in de praktijk worden gehanteerd ten aanzien van de maximaal toegestane vochtigheid. Omdat blijkens het oordeel van de deskundige, dat de rechtbank overneemt en tot de hare maakt, ten aanzien van woon- of verblijfsruimten enerzijds en gebruiksruimten anderzijds verschillende normen worden gesteld, en indien slechts sprake zou zijn van gebruiksruimten de kelder zou voldoen aan hetgeen [Eiser] bij de verkoop mocht verwachten, moet eerst worden vastgesteld of de diverse ruimten als woon- of verblijfsruimten moeten worden aangemerkt, dan wel als gebruiksruimten. Bij de beantwoording van die vraag is naar het oordeel van de rechtbank niet doorslaggevend of die ruimten voldoen aan de in de toepasselijke versie van het bouwbesluit ten aanzien van die verschillende ruimten gestelde vereisten, doch welk gebruik [Eiser] mocht verwachten van de omstreden ruimten te kunnen maken. Daarbij is niet alleen van belang dat de ruimten zich in een souterrain bevinden, maar ook de wijze waarop [Gedaagde] de ruimten ten tijde van de verkoop gebruikte en waarop deze waren ingericht. Dit laatste is slechts anders indien [Gedaagde] deze ruimten gebruikte afwijkt van het gebruik dat een redelijke bewoner van die ruimten zou maken.
2.5 [[Gedaagde] heeft te dien aanzien gesteld dat [Eiser] voldoende gelegenheid heeft gehad zich tijdens de diverse bezoeken van de functie van de in het souterrain gelegen kamers op de hoogte te stellen. Gezien de wijze waarop de drie kamers - waarmee kennelijk wordt gedoeld op de omstreden ruimten in het souterrain - destijds waren ingericht, had [Eiser] volgens [Gedaagde] nimmer mogen veronderstellen dat genoemde kamers zich leenden als verblijfsruimten. Verder heeft [Gedaagde], naar hij stelt, deze ruimten nimmer als verblijfsruimten gebruikt.
2.6 Ten aanzien van de vraag welk gebruik [Gedaagde] van de omstreden ruimten maakte en de wijze waarop deze waren ingericht ten tijde van de verkoop, rust de bewijslast op [Eiser]. Alvorens [Eiser] toe te laten tot dat bewijs acht de rechtbank het om proceseconomische redenen dienstig eerst een comparitie van partijen te gelasten, ten einde te bezien of het geschil in der minne kan worden geregeld.
2.7 Om partijen in de gelegenheid te stellen hun gedachten daaromtrent te bepalen, zal de rechtbank hierna haar voorshandse oordeel gegeven omtrent een tweetal geschilpunten ten aanzien van de hoogte van de mogelijke schade.
2.8 De rechtbank merkt op dat [Gedaagde] bij conclusie na het eerste deskundigenbericht niet het oordeel van de deskundige heeft aangevochten dat de door ing. Van As begrote kosten van herstel reëel zijn, zij het dat [Gedaagde] naar aanleiding van het concept van de aanvullende rapportage van de deskundige heeft aangevoerd dat het aantal strekkende meters dat waterdicht moet worden gemaakt minder is dan door de deskundige begroot. De rechtbank heeft geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van het door de deskundige berekende aantal strekkende meters dat moet worden hersteld, zodat de rechtbank dat aantal tot uitgangspunt zal nemen. De door ing. Van As begrote kosten zullen derhalve slechts naar rato van het aantal strekkende meters dat door de deskundige in afwijking van het rapport van ing. Van As is berekend, worden berekend.
2.9 Ten aanzien van de vraag of en in hoeverre er een korting wegens nieuw voor oud moet worden toegepast, indien van de herstelwerkzaamheden een vergoeding wordt toegekend, is de rechtbank het volgende van oordeel. Door de uitvoering van de door ing. Van As voorgestelde werkzaamheden zal de kwaliteit van het door [Eiser] gekochte pand verbeteren. Daar staat echter tegenover dat door de uit te voeren werkzaamheden het pand in de staat zal worden gebracht waarin het pand zich volgens de gerechtvaardigde verwachtingen van [Eiser] zou hebben moeten bevinden ten tijde van de verkoop. Er doet zich dan niet de situatie voor waarop artikel 6:100 BW ziet, te weten dat door de eventueel uit te voeren herstelwerkzaamheden [Eiser] in een gunstiger positie komt te verkeren dan wanneer de ruimten wel hadden voldaan aan de gerechtvaardigde verwachtingen van [Eiser]. Niet vast staat echter, noch is zulks aannemelijk, dat indien de ruimten 1 t/m 4 vanaf de bouw al waterdicht zouden zijn geweest als door het toepasselijke bouwbesluit vereist, deze ruimten thans door het tijdsverloop in aanmerkelijk mindere mate waterdicht zouden zijn zodat [Eiser] door de uit te voeren werkzaamheden een groot aantal extra jaren zou kunnen genieten van de waterdichte ruimten 1 t/m 4. Gesteld noch gebleken is dat de koopprijs van de ten processe bedoelde woning samenhangt met het feit dat die ruimten niet waterdicht zijn.
2.10 Zoals reeds overwogen vindt de rechtbank aanleiding een comparitie van partijen te gelasten teneinde inlichtingen te verkrijgen en een regeling te beproeven.
2.11 Daarbij dienen alle nog niet overgelegde bescheiden waarop partijen zich ter comparitie willen beroepen ten minste acht dagen vóór de comparitie aan de rechtbank en in afschrift aan de wederpartij te zijn overgelegd.
2.12 Het is de rechtbank ambtshalve bekend dat de procureur van [Gedaagde] ten tijde van de uitspraak van dit vonnis niet langer op het tableau van de orde van advocaten in het arrondissement Maastricht staat ingeschreven. Om die reden zal de rechtbank thans een andere procureur de gelegenheid bieden zich voor [Gedaagde] te stellen.
3. De beslissing
De rechtbank:
gelast partijen in persoon, desgewenst vergezeld van hun raadslieden, te verschijnen ter terechtzitting van deze rechtbank tot het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een regeling;
bepaalt dat deze comparitie van partijen zal plaatsvinden in een van de zalen van het gerechtsgebouw aan het St. Annadal 1 te Maastricht op een na opgave van de verhinderdata van partijen nader te bepalen dag en uur;
bepaalt dat alle nog niet overgelegde bescheiden waarop partijen zich ter comparitie willen beroepen uiterlijk acht dagen voor de comparitiedatum aan de rechtbank en in afschrift aan de wederpartij dienen te worden overgelegd;
verwijst de zaak naar de rol van 31 maart 2004 om een andere procureur de gelegenheid te geven zich voor [Gedaagde] te stellen, waarna partijen hun verhinderdata in de eerste vier maanden vanaf de datum van opgave op kunnen geven;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Bregonje, rechter, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
MT