ECLI:NL:RBROT:2021:10962

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/626340 / KG ZA 21-849

Vonnis in kort geding van 11 november 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CAMPING ‘DE VEERHOEVE’ B.V.,

gevestigd te Wolphaartsdijk,

eiseres,

advocaten mr. ir. M.B. Klijn en mr. A.J.J.M. Feenstra te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TETTEROO BOUW EN PROJECTONTWIKKELING B.V.,

gevestigd te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. A.A.S. Mosele te 's-Gravenhage.

Partijen worden hierna De Veerhoeve en Tetteroo genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 7 oktober 2021;
de 28 producties van De Veerhoeve;
de 19 producties van Tetteroo;
de mondelinge behandeling op 28 oktober 2021;
de pleitnota van De Veerhoeve;
de pleitnota van Tetteroo.

1.2.

Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter partijen in de gelegenheid gesteld zich uiterlijk op 5 november 2021 uit te laten over nieuwe ontwikkelingen in de zaak. Bij brief van 5 november 2021 heeft De Veerhoeve medegedeeld dat de rechtbank Zeeland-West-Brabant bij vonnis van 2 november 2021 Savox d.o.o. Milici (hierna: Savox) heeft bevolen het retentierecht op te heffen en opgeheven te houden en dat Savox hieraan gehoor heeft gegeven. Een kopie van het vonnis is bij die brief gevoegd. Vervolgens heeft De Veerhoeve de voorzieningenrechter verzocht vonnis te wijzen.

1.3.

Daarop is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

De Veerhoeve ontwikkelt het project de Veerse Kreek, een vakantiepark in Wolphaartsdijk waar in drie fasen 281 vakantiehuizen worden gerealiseerd (hierna: het Project). De Veerhoeve heeft Tetteroo ingeschakeld voor de bouw van de huizen en Dura Vermeer Regionale Projecten B.V. (hierna: Dura Vermeer) om het terrein bouw- en woonrijp te maken. De opzet van het Project is dat de huizen reeds voordat zij zijn gebouwd zoveel mogelijk aan individuele kopers worden verkocht. Een koper koopt – kort gezegd – een perceel grond van De Veerhoeve en gaat daarna een aannemingsovereenkomst aan met Tetteroo voor de bouw van het vakantiehuis.

2.2.

Voor de realisatie van het Project hebben partijen op 5 juni 2019 een voorovereenkomst gesloten, waarna zij op 4 maart 2020 een Engineering & Build overeenkomst (hierna: de E&B Overeenkomst) zijn aangegaan, onder toepassing van de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor geïntegreerde contractvormen (hierna: de UAV-GC 2005). De E&B Overeenkomst vermeldt, voor zover relevant, het volgende:

“(…)

OVERWEGENDE DAT:

9. Ter voorkoming van misverstanden, de E&B-overeenkomst ziet op nog te realiseren vakantiewoningen die op het moment van aangaan van de E&B-overeenkomst nog niet zijn verkocht aan derden, en deze vakantiewoningen worden derhalve door de Opdrachtnemer gebouwd voor rekening en risico van de Opdrachtgever. Terzake van vakantiewoningen die reeds zijn verkocht, dan wel zullen worden verkocht, is, dan wel zal de Opdrachtnemer aannemingsovereenkomsten met de betreffende eigenaren van deze vakantiewoningen aangegaan, dan wel aangaan.

(…)

ARTIKEL 2, OPDRACHT, WERK, MEERJARIG ONDERHOUD, PRIJS, DATUM VAN OPLEVERING

(…)

4. Met inachtneming van het bepaalde in § 3 lid 9 UAV-GC 2005, betaalt de Opdrachtgever voor de realisatie van het Werk aan de Opdrachtnemer een totaalbedrag van€ 41.736.953,83 exclusief BTW, (…). Het voorgaande bedrag is opgebouwd in fasen en gespecificeerd per woning zoals blijkt uit de voorovereenkomst (…)

ARTIKEL 28, OVERIGE BEPALINGEN

(…)

3. Indien de Opdrachtgever een koopovereenkomst (hierna te noemen: de “Koopovereenkomst”) ten aanzien van één of meerdere (af) te bouwen woningen behorende tot het Project sluit met een koper (hierna te noemen de “Koper”), dan zal de Opdrachtnemer rechtstreeks een aannemingsovereenkomst sluiten met de Koper met Woningborggarantie (hierna te noemen de “Aanneemovereenkomst”). Deze E&B-overeenkomst zal op het moment dat de levering aan de Koper heeft plaatsgevonden, van rechtswege partieel zijn ontbonden ten aanzien van de woning(en) waarvoor een Aannemingsovereenkomst is gesloten, in die zin dat de betreffende woning dan niet langer geacht wordt deel uit te maken van het Werk.

4. Het vorige lid van dit artikel zal op haar beurt worden geacht van rechtswege ontbonden te zijn in het geval de Aanneemovereenkomst om welke reden dan ook eindigt voordat oplevering aan de Koper heeft plaatsgevonden, al dan niet als gevolg van ontbinding of vernietiging van de Aanneemovereenkomst, in die zin dat de ontbinding als bedoeld in het vorige lid ongedaan dient te worden gemaakt, waarmee de betreffende woning weer deel uitmaakt van het Werk.

(…)”

2.3.

De E&B Overeenkomst bevat als bijlage 1 ‘vraagspecificatie DO+’ (hierna: de vraagspecificatie), die, voor zover relevant, het volgende vermeldt:

“(…)

3.3.3

Planningsmanagement

De Opdrachtnemer dient een overall planning op te stellen van het gehele project, voor de ontwerp- en uitvoeringsfase.

De overall planning dient door de Opdrachtnemer te worden geactualiseerd indien de voortgang van werkzaamheden op het kritieke pad meer dan twee weken afwijkt van de geplande voortgang.

In de planningen dienen de aanvraag, proceduretermijn, verwachte en uiterste verstrekkingsdatum van de eventueel benodigde vergunningen te zijn opgenomen.

De Opdrachtnemer dient per fase (ontwerp en realisatie) een detailplanning op te stellen en actueel te houden.

De Opdrachtnemer dient het achterlopen op het kritieke pad als een afwijking te beschouwen en dienovereenkomstig te handelen.

(…)”

2.4.

Artikel 21 van de koopovereenkomst tussen de koper en De Veerhoeve bepaalt dat de koopovereenkomst één onverbrekelijk geheel uitmaakt met de tussen de koper en Tetteroo te sluiten aannemingsovereenkomst. In artikel 12 van de aannemingsovereenkomst wordt eenzelfde koppeling gemaakt met de koopovereenkomst.

2.5.

Op 4 september 2019 heeft Tetteroo een volmacht aan De Veerhoeve verstrekt om – kort gezegd – namens Tetteroo een aannemingsovereenkomst met betrekking tot het Project te sluiten met individuele kopers, een en ander conform de door Tetteroo vastgestelde modelakte en prijzen. Tetteroo heeft deze volmacht later ingetrokken.

2.6.

De Veerhoeve heeft in het kader van het Project verschillende verzoeken tot wijziging (hierna: de VtW’s) gedaan aan Tetteroo, die dit meerwerk in rekening heeft gebracht bij De Veerhoeve. Tussen partijen is een discussie ontstaan over welke werkzaamheden vallen onder de VtW’s en over de hoogte van de door Tetteroo in rekening gebrachte kosten. Partijen zijn voor de beslechting van dit geschil een bindend adviesprocedure gestart. Die loopt nog.

2.7.

De Veerhoeve heeft Tetteroo via verschillende berichten aangeschreven over de in haar ogen bestaande tekortkomingen aan de zijde van Tetteroo, zijnde de gebrekkige kwaliteit van het werk, de vertraging in de bouw, het versturen van premature facturen aan de particuliere kopers door Tetteroo, de opschorting door Tetteroo van de vooropleveringen van stukken grond, de ten onrechte ingetrokken volmacht, de verspreiding van onjuiste informatie aan kopers en het niet verstrekken van een geactualiseerde planning.

2.8.

Op 23 september 2021 is Savox een retentierecht jegens Tetteroo gaan uitoefenen door de toegang tot het bouwterrein van het Project af te sluiten met hekken en sloten. Tetteroo heeft daarop een kort gedingprocedure jegens Savox aanhangig gemaakt, waarin zij – kort gezegd – vordert het retentierecht op te heffen en opgeheven te houden. De Veerhoeve is daarin toegelaten als tussenkomende partij.

Bij vonnis van 2 november 2021 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant Savox bevolen, ten aanzien van De Veerhoeve, haar vermeende retentierecht volledig en onvoorwaardelijk op te heffen en opgeheven te houden en, ten aanzien van Tetteroo, de sleutels af te geven van de afgesloten woningen die door of in opdracht van Savox zijn voorzien van een gewijzigd slot.

3..Het geschil

3.1.

De Veerhoeve vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren:

1. Tetteroo te veroordelen om – indien het retentierecht van Savox nog op het bouwterrein rust – binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis te bewerkstelligen dat het retentierecht van Savox wordt opgeheven, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,- per dag dat Tetteroo niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 2.500.000,-, althans op straffe van verbeurte van een dwangsom met bedragen en voorwaarden die de voorzieningenrechter geraden acht;

2. Tetteroo:

a. primair te veroordelen om binnen één week na betekening van het te wijzen vonnis een volmacht met dezelfde voorwaarden als de eerdere volmacht aan De Veerhoeve te verstrekken en verstrekt te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat Tetteroo niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 500.000,-, althans op straffe van verbeurte van een dwangsom met bedragen en voorwaarden die de voorzieningenrechter geraden acht; of

b. subsidiair te veroordelen om, steeds binnen drie dagen nadat aan Tetteroo kenbaar is gemaakt wie de koper is die een aannemingsovereenkomst wenst te sluiten, een door Tetteroo ondertekende aannemingsovereenkomst aan die koper te zenden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag en per aannemingsovereenkomst indien Tetteroo niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 50.000,- per aannemingsovereenkomst, althans op straffe van verbeurte van een dwangsom met bedragen en voorwaarden die de voorzieningenrechter geraden acht;

3. Tetteroo te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis:

a. een actuele en redelijke overallplanning (met tenminste hetzelfde detailniveau als de eerder door Tetteroo verstrekte overallplanning in productie VH-19) aan De Veerhoeve te verstrekken; en

b. actuele en redelijke detailplanningen (met tenminste hetzelfde detailniveau als de detailplanning in productie VH-20) voor fasen 1 en 2 aan De Veerhoeve te verstrekken;

zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat Tetteroo niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 500.000,-, althans op straffe van verbeurte van een dwangsom met bedragen en voorwaarden die de voorzieningenrechter geraden acht;

4. Tetteroo te verbieden om vooropleveringen aan Dura Vermeer en/of opleveringen van vakantiehuizen aan De Veerhoeve of individuele kopers op te schorten met als "rechtvaardiging" een beroep op een vermeend geschil met De Veerhoeve, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat en per huis ten aanzien waarvan Tetteroo niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 100.000,- per vakantiehuis, althans op straffe van verbeurte van een dwangsom met bedragen en voorwaarden die de voorzieningenrechter geraden acht;

5. Tetteroo:

a. ten aanzien van vakantiehuizen van fasen 1 en 2 die al opgeleverd hadden moeten zijn of binnen dertig dagen na betekening van het te wijzen vonnis moeten worden opgeleverd aan individuele kopers: te veroordelen om binnen dertig dagen na het te wijzen vonnis deze huizen op te leveren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag dat en per huis ten aanzien waarvan Tetteroo niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 25.000,- per vakantiehuis, althans op straffe van verbeurte van een dwangsom met bedragen en voorwaarden die de voorzieningenrechter geraden acht; en

b. ten aanzien van vakantiehuizen van fasen 1 en 2 die dertig dagen of later na betekening van het te wijzen vonnis moeten worden opgeleverd aan individuele kopers: te veroordelen om de vakantiehuizen op te leveren conform de in de individuele aannemingsovereenkomsten genoemde deadlines, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag dat en per huis ten aanzien waarvan Tetteroo niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 25.000,- per vakantiehuis, althans op straffe van verbeurte van een dwangsom met bedragen en voorwaarden die de voorzieningenrechter geraden acht;

6. Tetteroo te verbieden om facturen te sturen aan De Veerhoeve of aan kopers terwijl de stand van het werk nog geen recht geeft op het sturen van die factuur, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.500,- per factuur waarmee Tetteroo dit verbod overtreedt, met een maximum van € 300.000,-, althans op straffe van verbeurte van een dwangsom met bedragen en voorwaarden die de voorzieningenrechter geraden acht;

7. Tetteroo te verbieden om:

a. jegens derden uitlatingen te doen met betrekking tot de houding van De Veerhoeve ten aanzien van het Project, van welke uitlatingen Tetteroo weet dan wel behoort te weten dat die onjuist zijn;

b. aan derden mede te delen of anderszins de indruk te wekken dat De Veerhoeve iets anders zou beogen dan onverkort, onvoorwaardelijk en zonder vertraging en kwaliteitsverlies het Project realiseren; en/of

c. zich namens De Veerhoeve uit te laten over het Project;

zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per overtreding, met een maximum van € 500.000,-, althans op straffe van verbeurte van een dwangsom met bedragen en voorwaarden die de voorzieningenrechter geraden acht; en

8. Tetteroo te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.

3.2.

Tetteroo voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

Retentierecht van Savox

4.1.

De vordering ten aanzien van het retentierecht van Savox is ingesteld onder de voorwaarde dat dit retentierecht nog op het bouwterrein rust. De Veerhoeve heeft in haar bericht van 5 november 2021 verklaard dat Savox het retentierecht conform het bevel van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft opgeheven. Dat betekent dat er op het bouwterrein geen retentierecht meer rust en dat op de vordering onder 1. niet meer hoeft te worden beslist.

Volmacht

4.2.

De Veerhoeve stelt zich primair op het standpunt dat Tetteroo verplicht is om aan haar een volmacht te verlenen om in naam van Tetteroo aannemingsovereenkomsten aan te gaan met de kopers. Dit standpunt wordt niet gevolgd. Een dergelijke verplichting vloeit niet voort uit de E&B Overeenkomst en kan niet ontstaan op grond van het enkele feit dat Tetteroo eerder een volmacht aan De Veerhoeve heeft afgegeven. Die volmacht was niet onherroepelijk en is uitgewerkt doordat Tetteroo deze heeft ingetrokken.

4.3.

Subsidiair stelt De Veerhoeve terecht dat Tetteroo op grond van overweging 9 en artikel 28 lid 3 van de E&B Overeenkomst verplicht is om, indien De Veerhoeve een koopovereenkomst heeft gesloten met een koper, rechtstreeks met die koper een aannemingsovereenkomst te sluiten met Woningborggarantie. Tetteroo bestrijdt dat niet, maar doet een beroep op overmacht in de zin van artikel 6:75 BW dan wel is van mening dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om haar te houden aan deze verplichting.

4.4.

Het verweer van Tetteroo slaagt niet.

Tetteroo voert ten eerste aan dat Woningborg geen woningen meer in garantie geeft vanwege problemen rondom het garantievermogen van Woningborg zelf. De Veerhoeve heeft dat betwist en Tetteroo heeft haar stelling onvoldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt. Er zijn geen stukken (van Woningborg) overgelegd die daarop wijzen. Evenmin zijn er stukken waaruit blijkt dat Tetteroo bij het aangaan van aannemingsovereenkomsten met kopers concreet tegen dit probleem is aangelopen. De enkele verwijzing naar

e-mailcorrespondentie tussen enerzijds [naam] (aandeelhouder van Tetteroo) en anderzijds andere aannemersbedrijven over (mogelijke) financiële problemen bij Woningborg, is in dit verband onvoldoende.

Ten tweede voert Tetteroo aan dat zij liquiditeitsproblemen heeft en dat wanneer zij wordt veroordeeld om nieuwe verplichtingen aan te gaan jegens kopers zonder dat zij financiële rugdekking heeft, de kans groot is dat zij surseance van betaling moet aanvragen. Tetteroo laat echter na de door haar gestelde financiële problemen te onderbouwen, wat wel op haar weg lag. Zonder enige onderbouwing kan de voorzieningenrechter niet beoordelen of, laat staan vaststellen dat, de financiële positie van Tetteroo zodanig nijpend is dat van haar niet kan worden gevergd om te voldoen aan haar contractuele verplichting jegens De Veerhoeve om aannemingsovereenkomsten met kopers aan te gaan.

4.5.

Het belang van De Veerhoeve bij toewijzing van deze vordering is evident. Tetteroo wordt daarom veroordeeld om, binnen drie werkdagen nadat De Veerhoeve aan Tetteroo kenbaar heeft gemaakt wie de koper is die een aannemingsovereenkomst wenst te sluiten, een door Tetteroo ondertekende aannemingsovereenkomst aan die koper te zenden. De medegevorderde dwangsom wordt beperkt zoals hierna vermeld.

Planning

4.6.

De Veerhoeve stelt, onder verwijzing naar artikel 3.3.3 van de vraagspecificatie, dat Tetteroo verplicht is om (i) een overall planning voor het Project op te stellen en actueel te houden en (ii) een detailplanning op te stellen per fase van het Project en actueel te houden. De Veerhoeve beschikt niet over dergelijke actuele planningen, maar heeft daar wel belang bij. Zij wenst zicht te hebben op wanneer Tetteroo welke werkzaamheden gaat verrichten, zodat zij daarop haar afspraken met derde partijen (bijvoorbeeld over de installaties van de keukens en de levering van de inventaris) kan afstemmen.

Tetteroo voert aan dat er op dit moment niet veel valt te plannen. De bouw van de woningen ligt (vrijwel) stil als gevolg van het retentierecht en Tetteroo heeft niet de liquiditeit om de werkzaamheden in volle omvang uit te voeren. Bovendien heeft Tetteroo wel degelijk projectplanningen verstrekt en die actueel gehouden doordat zij wekelijks in de vergaderingen aangeeft hoe de voortgang zich verhoudt tot de planning. Op Tetteroo rust niet de verplichting om steeds opnieuw planningen aan te leveren in de vorm die De Veerhoeve wil. Ook is zij niet gehouden om planningen te verstrekken ten aanzien van woningen die al zijn verkocht aan kopers. Die woningen zijn op grond van artikel 28 lid 3 geen onderdeel meer van de E&B Overeenkomst, aldus Tetteroo.

4.7.

Geoordeeld wordt als volgt. Doel en strekking van de E&B Overeenkomst is het ontwerp en de bouw van vakantiewoningen in het kader van de ontwikkeling van het vakantiepark Veerse Kreek. Om het Project te realiseren heeft De Veerhoeve niet alleen te maken met Tetteroo, maar ook met andere aannemers zoals Dura Vermeer welk bedrijf is ingeschakeld om het terrein bouw- en woonrijp te maken. Het belang van De Veerhoeve om te beschikken over de planning van iedere aannemer zodat zij, als opdrachtgever, het werk van de aannemers op elkaar kan afstemmen, is evident. Hoewel strikt genomen juist is dat de E&B Overeenkomst partieel wordt ontbonden ten aanzien van verkochte woningen, neemt dat niet weg dat van Tetteroo mag worden verwacht dat zij, gezien het doel en de strekking van de E&B Overeenkomst, De Veerhoeve op de hoogte houdt van haar actuele planning ten behoeve van de voortgang van het Project, ook voor wat betreft de (bouw van) verkochte woningen. Tetteroo onderkent dat zelf ook, zij stelt immers dat zij al aan de vordering voldoet door de actuele planning tijdens de wekelijkse bouwvergadering met De Veerhoeve te bespreken. Tussen partijen is eigenlijk in geschil op welke wijze veranderingen in de planning moeten worden doorgegeven. De vraag is wat in dat kader redelijkerwijs van Tetteroo mag worden verwacht. Tetteroo heeft niet aannemelijk gemaakt dat het bespreken van de planning op de bouwvergaderingen volstaat. Zij heeft slechts een verslag van de bouwvergadering van 21 oktober 2021 overgelegd dat bestaat uit een actie- en afsprakenoverzicht. Daarvan heeft De Veerhoeve aangevoerd dat zij het niet eens is met de inhoud van het verslag en dat ook aan Tetteroo heeft bericht. De Veerhoeve wenst een overallplanning en detailplanningen te ontvangen in de vorm dan wel met hetzelfde detailniveau zoals Tetteroo in een eerder stadium aan haar heeft verstrekt. Voorbeelden daarvan zijn overgelegd als productie VH-19 en VH-20. Nu Tetteroo niet heeft betwist dat dergelijke planningen eerder door haar in die vorm zijn verstrekt, kan van haar worden verlangd om de actuele planning op dezelfde wijze door te geven. Anders dan Tetteroo meent, hoeft zij niet steeds een geheel nieuwe projectplanning op te stellen. Het gaat erom dat zij wijzigingen in de planning doorvoert in het bestaande tijdsschema. Het verweer met betrekking tot het retentierecht en de slechte financiële situatie kan ten slotte ook niet slagen. Nog daargelaten dat Tetteroo niet aannemelijk maakt dat en waarom deze omstandigheden in de weg staan aan het verstrekken van een actuele planning, is het retentierecht inmiddels van de baan en heeft Tetteroo, zoals gezegd, vooralsnog niet aannemelijk gemaakt dat haar financiële situatie zo nijpend is dat zij dreigt in een faillissement te komen. De vordering dat de planning redelijk moet zijn, bijvoorbeeld dat er niet een onredelijk late opleverdatum wordt genoemd, is onvoldoende bepaalbaar en kan tot executieproblemen leiden. Dit gedeelte van de vordering wordt afgewezen.

4.8.

Tetteroo wordt dan ook veroordeeld binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis een actuele overallplanning en detailplanningen aan De Veerhoeve te verstrekken met tenminste hetzelfde detailniveau als de planningen die zijn overgelegd als productie VH-19 respectievelijk VH-20. De medegevorderde dwangsom wordt beperkt zoals hierna vermeld.

Opschorting, oplevering en premature facturen

4.9.

Ten aanzien van de vorderingen onder 4. t/m 6. stelt De Veerhoeve zich, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 september 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO9069,
Vleesmeesters/Alog), op het standpunt dat de wanprestatie van Tetteroo jegens de kopers een onrechtmatige daad jegens De Veerhoeve oplevert. De wanprestatie is volgens De Veerhoeve daarin gelegen dat Tetteroo de (voor)oplevering van woningen heeft opgeschort vanwege het geschil tussen partijen, dat Tetteroo woningen niet tijdig heeft opgeleverd en dat zij factuurbedragen in rekening heeft gebracht bij kopers, terwijl de stand van het werk daarop nog geen recht gaf.

4.10.

Uit het Vleesmeesters/Alog-arrest vloeit voort dat, indien de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van de overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als een contractant in die uitvoering tekortschiet, de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, kunnen meebrengen dat die contractant deze belangen dient te ontzien door zijn gedrag mede door die belangen te laten bepalen. Daarbij zal de rechter de ter zake dienende omstandigheden van het geval in zijn beoordeling moeten betrekken.

4.11.

In dit geval is voldoende aannemelijk dat, zoals De Veerhoeve stelt, er sprake is van een lotsverbondenheid tussen de koopovereenkomst (tussen de koper en De Veerhoeve) en de aannemingsovereenkomst (tussen de koper en Tetteroo). In beide overeenkomsten is bepaald dat zij een onverbrekelijk geheel met elkaar vormen (zie 2.4.). Door deze lotsverbondenheid zal Tetteroo in het algemeen binnen bepaalde grenzen rekening hebben te houden met de belangen van De Veerhoeve en de Veerhoeve zal in het algemeen erop mogen vertrouwen dat Tetteroo dat doet. Een wanprestatie van Tetteroo jegens de kopers levert echter nog geen onrechtmatige daad jegens De Veerhoeve op (vgl. HR 20 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT7496,
Wierts/Visseren).

4.12.

Ten aanzien van het gevorderde verbod op opschorting heeft Tetteroo verklaard dat er geen sprake is van een opschorting van haar kant vanwege een vermeend geschil met De Veerhoeve. Zij heeft weliswaar in haar e-mail van 2 september 2021 (zie productie VH-14) gedreigd met opschorting als er ten aanzien van de kwestie rondom de VtW’s niets zou gebeuren, maar tot een opschorting is het uiteindelijk niet gekomen. Tetteroo stelt nog niet op te leveren omdat het werk nog niet klaar is voor oplevering en omdat het haar aan liquiditeiten ontbreekt om het werk in volle omvang voort te zetten. Dan rijst weliswaar de vraag of en in hoeverre Tetteroo met die handelwijze wanpresteert dan wel onrechtmatig handelt jegens De Veerhoeve, maar dat is voor de vordering onder 4. niet relevant. Nu Tetteroo stelt geen beroep te doen op opschorting, ontbreekt een grond voor het door De Veerhoeve gevorderde verbod onder 4.

4.13.

De vorderingen onder 5. en 6. zien op een veroordeling van Tetteroo om de vakantiehuizen van fase 1 en 2 op te leveren aan de kopers conform de individuele aannemingsovereenkomsten respectievelijk een verbod om premature facturen te sturen aan de kopers.

4.14.

Niet in geschil is dat Tetteroo haar werkzaamheden thans in afgeschaalde vorm verricht en dat er vertraging is opgetreden in de bouwwerkzaamheden. Tetteroo heeft aangevoerd dat de deadline voor oplevering van fase twee nog lang niet aan de orde is (op zijn vroegst op 30 juni 2022). De Veerhoeve heeft dat onvoldoende bestreden. Ten aanzien van de vakantiehuizen in fase 1 lijkt de deadline wel te zijn verlopen en schiet Tetteroo in die zin tekort jegens bepaalde kopers. De Veerhoeve maakt echter niet concreet welke concrete schade zij als gevolg daarvan ondervindt. Zij vreest dat kopers door de vertragingen de aannemingsovereenkomsten willen ontbinden en dat de schade dan voor haar niet te overzien is, maar gesteld noch gebleken is dat het al zover is gekomen of dat dit dreigt. Bovendien is er geen aanleiding om aan te nemen dat kopers, indien zij actie ondernemen naar aanleiding van de te late oplevering, meteen overgaan tot ontbinding van de aannemingsovereenkomst. Het ligt voor de hand dat zij in de eerste plaats nakoming van Tetteroo zullen vorderen. Daarbij voorziet de aannemingsovereenkomst al in een boete van € 40,00 per dag bij te late oplevering, wat voor Tetteroo een prikkel is, althans lijkt, om tijdig dan wel zo snel mogelijk op te leveren. Of er kopers zijn die daartoe zijn overgegaan dan wel bij De Veerhoeve en/of Tetteroo hebben geklaagd over de te late oplevering, is overigens niet concreet gemaakt.

4.15.

Voor wat betreft de premature facturen heeft De Veerhoeve een overzicht overgelegd van de facturatie door Tetteroo met de actuele stand van het werk per 18 augustus 2021 (productie VH-07). Tetteroo heeft erkend dat zij bij enkele woningen ten onrechte abusievelijk een termijn in rekening heeft gebracht. In die gevallen heeft zij de betreffende termijn gecrediteerd en, voor zover dat al was betaald, terugbetaald. Tetteroo heeft het overzicht van De Veerhoeve betwist en een eigen overzicht (haar productie 19) verstrekt waarin is aangegeven bij welke woningen sprake is geweest van onterechte termijnfacturen. Hoewel dus vaststaat dat er sprake is geweest van premature facturen, kan op basis van de voorliggende stukken niet worden vastgesteld of daarvan nog steeds sprake is en in welke mate. Verder geldt ook hier dat De Veerhoeve onvoldoende heeft onderbouwd welke schade zij concreet ondervindt als gevolg van deze handelwijze van Tetteroo. Als het gaat om reputatieschade, wordt opgemerkt dat De Veerhoeve bij brief van 16 september 2021 (productie VH-25) de kopers heeft geadviseerd, bij ontvangst van een termijnfactuur van Tetteroo, met De Veerhoeve te overleggen over de stand van het werk van de betreffende woning om na te gaan of deze stand in overeenstemming is met de termijn waarop de factuur betrekking heeft. Daarmee is een mogelijke dreiging van reputatieschade voldoende ondervangen. Bovendien blijkt uit de stukken (producties 11c en 12 van Tetteroo) dat, voor zover kopers menen dat zij prematuur facturen voorgelegd krijgen, uitstekend in staat zijn om daarop zelf actie richting Tetteroo te ondernemen.

4.16.

Hoewel er dus sprake is (geweest) van wanprestatie door Tetteroo jegens de kopers op het vlak van tijdige oplevering en facturatie, levert die wanprestatie op zichzelf geen onrechtmatig handelen op jegens De Veerhoeve. Niet gebleken is dat Tetteroo bij de uitvoering van de werkzaamheden en de communicatie jegens de kopers onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van De Veerhoeve, laat staan welke schade

De Veerhoeve als gevolg daarvan lijdt. Dat brengt met zich dat de vorderingen onder 5. en 6. worden afgewezen.

Uitlatingen

4.17.

De Veerhoeve vordert – kort gezegd – een verbod aan Tetteroo om allerlei uitlatingen aan derden te doen over de houding van De Veerhoeve ten aanzien van het Project, al dan niet namens De Veerhoeve. De vorderingen, zoals geformuleerd onder 7a. en 7b., zijn onbepaald en kunnen reeds om die reden niet worden toegewezen. Bovendien geldt dat Tetteroo heeft betwist dat zij jegens kopers uitlatingen heeft gedaan en dat blijkt ook niet uit de daartoe door De Veerhoeve overgelegde productie VH-13. Het e-mailbericht waar De Veerhoeve zich op baseert, is een e-mail van Tetteroo van 27 augustus 2021, waarin zij aan De Veerhoeve het volgende mededeelt:

“Er is mij aangegeven dat er door de beide directies aangegeven is dat er voorlopig geen opleveringen gepland worden. De antwoorden aan de kopers zal dan ook vanuit die kant gegeven moeten worden. Hier heb ik geen invloed op.”

Van enig concreet bericht van Tetteroo aan de kopers is gesteld noch gebleken. De vordering onder 7. wordt derhalve in al haar onderdelen afgewezen.

Proceskosten

4.18.

Aangezien partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5..De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt Tetteroo om, binnen drie werkdagen nadat De Veerhoeve aan Tetteroo kenbaar heeft gemaakt wie de koper is die een aannemingsovereenkomst wenst te sluiten, een door Tetteroo ondertekende aannemingsovereenkomst aan die koper te zenden;

5.2.

veroordeelt Tetteroo om aan De Veerhoeve een dwangsom te betalen van € 250,- per koopovereenkomst en per dag voor iedere keer dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00;

5.3.

veroordeelt Tetteroo om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis:

a. een actuele overallplanning (met tenminste hetzelfde detailniveau als de eerder door Tetteroo verstrekte overallplanning in productie VH-19) aan De Veerhoeve te verstrekken; en

b. actuele detailplanningen (met tenminste hetzelfde detailniveau als de detailplanning in productie VH-20) voor fasen 1 en 2 aan De Veerhoeve te verstrekken;

5.4.

veroordeelt Tetteroo om aan De Veerhoeve een dwangsom te betalen van € 500,- voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.3. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 15.000,- is bereikt;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2021.

2091 / 2009

Geschil tussen projectontwikkelaar en aannemer over uitvoering van bouwproject en retentierecht

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..De procedure

2..De feiten

3..Het geschil

4..De beoordeling

Retentierecht van Savox

5..De beslissing