ECLI:NL:RBROT:2020:8529

• Datum uitspraak: 18 september 2020
• Publicatiedatum: 30 september 2020
• Zaaknummer: 8374590
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.H. Kemp-Randewijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van bedrijfsruimte na drugsvondst

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 18 september 2020 uitspraak gedaan in een geschil tussen Dexa Vastgoed B.V. en twee gedaagden, die een bedrijfsruimte huurden. Dexa vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsook betaling van huurachterstand en boetes. De gedaagden hebben de huur vanaf januari 2020 niet betaald, wat leidde tot een huurachterstand van € 3.993,66, en hebben zich niet als goede huurders gedragen door druggerelateerde activiteiten in het gehuurde. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurachterstand inmiddels is opgelopen tot € 7.987,32 en heeft de vordering van Dexa tot betaling van deze achterstand en de boete toegewezen. De rechter oordeelde dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was op basis van de huurachterstand en de vondst van drugsgerelateerde producten in het gehuurde. Gedaagden zijn veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis. Daarnaast zijn gedaagden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de huur tot aan de ontruiming en een schadevergoeding op te maken bij staat voor de periode na de ontruiming. De kosten van de procedure zijn eveneens aan gedaagden opgelegd.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8374590 \ CV EXPL 20-7632

uitspraak: 18 september 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Dexa Vastgoed B.V. ,

gevestigd te Utrecht,

eiseres,

gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V. te Rotterdam,

tegen

1.. [gedaagde 1] ,

2. [gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats gedaagden] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. J.G. Roethof te Arnhem,

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Dexa’ en ‘gedaagden’.

1.. Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:

• het dagvaarding met producties van 28 februari 2020;
• de conclusie van antwoord met een productie;
• de conclusie van repliek met een productie;
• de conclusie van dupliek.

1.2.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2.. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1.

Gedaagden huren met ingang van 1 oktober 2017 voor de duur van vijf jaar van Dexa de bedrijfsruimte gelegen te [adres] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Uit hoofde van de huurovereenkomst zijn gedaagden bij vooruitbetaling hoofdelijk een huurprijs van € 1.331,22 per maand verschuldigd.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In artikel 26.2 van de algemene bepalingen is vermeld: “
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op een vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

2.4.

Op 11 december 2019 heeft de politie Rotterdam-Rijnmond het gehuurde doorzocht. Daarbij zijn producten aangetroffen die doorgaans worden gebruikt voor de bewerking, verwerking en verpakking van verdovende middelen. Daarop is het gehuurde bij kennisgeving van 8 april 2020 door de burgemeester van Rotterdam voor de duur van zes maanden gesloten, op grond van artikel 13b Opiumwet.

3.. Het geschil

3.1.

Dexa heeft (kort gezegd) bij dagvaarding gevorderd de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en gedaagden te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Verder vordert zij hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling aan haar van € 4.443,66 aan huurachterstand en boete en € 1.331,22 per maand tot aan de expiratiedatum van huurovereenkomst, dan wel tot aan de ontruiming van het gehuurde, uit hoofde van huur dan wel schadevergoeding. Een en ander met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.

3.2.

Dexa heeft (samengevat) het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. Gedaagden hebben de huur vanaf januari 2020 niet betaald, waardoor berekend tot en met maart 2020 een huurachterstand is ontstaan van € 3.993,66. Dexa maakt daarnaast aanspraak op een boete van € 150,- per maand, dus in totaal op een bedrag van € 450,-. Gedaagden hebben zich daarnaast niet als goed huurder gedragen, door de handel in drugs(gerelateerde producten) in het gehuurde. Deze beide tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigen de gevorderde ontbinding en ontruiming.

3.3.

Gedaagden betwisten dat sprake is van een huurachterstand. Mocht worden geoordeeld dat wel sprake is van een achterstand dan moet dit worden gezien in het licht van de financiële perikelen als gevolg van de coronacrisis. De boete dient dan ook te worden afgewezen. Verder voeren gedaagden aan dat de aangetroffen producten niets van doen hebben met de handel in drugs.

4.. De beoordeling van de vordering

4.1.

Ten aanzien van de huurachterstand wordt het volgende overwogen. Bij conclusie van repliek heeft Dexa gesteld dat er in 2020 tot en met juni geen huur is betaald, waardoor de huurachterstand is opgelopen tot € 7.987,32. Gedaagden hebben bij conclusie van dupliek het bestaan van deze huurachterstand niet langer betwist en zij hebben evenmin betalingsbewijzen overgelegd. De vordering tot betaling van deze huurachterstand wordt dan ook toegewezen.

4.2.

Dexa heeft bij repliek gesteld dat de gevorderde boete is opgelopen tot € 900,-. De kantonrechter zal deze vordering eveneens toewijzen. Op grond van de algemene bepalingen kan Dexa aanspraak maken op een boete van (minimaal) € 300,- per maand. Zij heeft deze boete reeds gematigd naar € 150,- per maand. Voor afwijzing of verdere matiging, zoals verzocht door gedaagden, ziet de kantonrechter geen aanleiding. De door gedaagden daartoe aangevoerde financiële moeilijkheden als gevolg van de coronacrisis zijn namelijk door Dexa betwist, en vervolgens door gedaagden op geen enkele manier onderbouwd.

4.3.

De huurachterstand van zes maanden is op zichzelf al voldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden en gedaagden te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. De verder aan de vordering ten grondslag gelegde vondst van druggerelateerde producten, waartegen gedaagden overigens ook niet onderbouwd verweer hebben gevoerd, behoeft daarom geen behandeling. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

4.4.

Dexa heeft verder gevorderd gedaagden te veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van € 1.331,22 per maand tot aan de einddatum van de huurovereenkomst, te weten 30 september 2022. Tot aan de ontruiming van het gehuurde zal deze vordering worden toegewezen, op grond van de huurovereenkomst en op grond van artikel 7:225 BW. Ten aanzien van de periode na de ontruiming van het gehuurde heeft het volgende te gelden. Wordt een huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbonden, dan is ingevolge artikel 6:277 lid 1 BW de partij wier tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd, verplicht haar wederpartij de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. Dit betekent dat gedaagden vanaf de ontruiming van het gehuurde tot in beginsel 30 september 2022 aan Dexa een schadevergoeding wegens het niet naar behoren nakomen van de huurovereenkomst moeten betalen. Of de einddatum daadwerkelijk 30 september 2022 zal zijn, hangt af van het antwoord op de vraag of het Dexa voor die datum lukt een andere huurder voor het gehuurde te vinden. Of dit gebeurt en zo ja wanneer, is op dit moment niet duidelijk. Over de periode na de ontruiming is begroting van de schade op grond van de beschikbare gegevens derhalve niet mogelijk. Daarom zal de kantonrechter ambtshalve wat dit deel van de schade betreft gedaagden veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat. In het voorkomende geval zal dan dienen te worden bezien of Dexa heeft voldaan aan de op haar rustende schadebeperkingsplicht door serieuze pogingen te ondernemen om de ruimte opnieuw aan een derde te verhuren.

4.5.

Als de in het ongelijk gestelde partij worden gedaagden veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Dexa vastgesteld op € 604,03 aan verschotten (€ 499,- aan griffierecht en € 105,03 aan dagvaardingskosten) en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde.

5.. De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen, met betrekking tot het gehuurde;

veroordeelt gedaagden om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al het hunne en de hunnen en het gehuurde onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking van Dexa te stellen en te laten;

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan Dexa te betalen:

€ 8.887,32 aan huurachterstand, berekend tot en met juni 2020, en boete;

€ 1.332,22 per maand vanaf 1 juli 2020 tot aan de ontruiming van het gehuurde;

een schadevergoeding, op te maken bij staat, over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot aan het moment dat Dexa het gehuurde aan een ander heeft verhuurd, echter ten laatste tot 30 september 2022;

e kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Dexa vastgesteld op € 604,03 aan verschotten en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

33394