Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/603819 / KG ZA 20-815
Vonnis in kort geding van 14 september 2020
in de zaak van
1. de stichting
STICHTING OUDERENHUISVESTING ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
2.
[naam eiser],
[naam eiser],
wonende te [woonplaats eiser] ,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LOETJE ROTTERDAM CENTRUM B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eisers,
advocaten mr. I.J.M.I. Souren en mr. H.J.B van Nieuwenhuijzen te Rotterdam,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS STALLINGSGARAGE LAURENSHOF TE ROTTERDAM,
gevestigd te Nieuwegein,
gedaagde,
advocaat mr. H.J.G. Braakhuis te Arnhem.
Partijen zullen hierna SOR, [naam eiser] , Loetje en VvE Laurenshof genoemd worden.
SOR, [naam eiser] en Loetje zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als SOR c.s.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 september 2020;
- de 11 producties van SOR c.s.;
- de 4 producties van VvE Laurenshof;
- de mondelinge behandeling op 11 september 2020;
- de pleitnota van SOR c.s.;
- de pleitnota van VvE Laurenshof.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
SOR is eigenaar van het gebouw gelegen te [adres] , het zogeheten KPN-gebouw. [naam eiser] is economisch eigenaar van het KPN-gebouw op grond van een huurkoopconstructie. In opdracht van [naam eiser] is het KPN-gebouw herontwikkeld. [naam eiser] verhuurt een horeca-bedrijfsruimte op de begane grond aan Loetje en hij verhuurt de woningen op de bovengelegen verdiepingen. Een deel van het KPN-gebouw is tevens bij KPN in gebruik.
2.2.
VvE Laurenshof is een vereniging van eigenaars die onder meer verantwoordelijk is voor het beheer van de stallingsgarage die aan de achterzijde van het KPN-gebouw is gelegen. SOR is lid van VvE Laurenshof.
2.3.
Op de stallingsgarage als dienend erf is onder meer een erfdienstbaarheid voor laden en lossen gevestigd ten gunste van het KPN-gebouw als heersend erf. In de leveringsakte van 9 december, die op 12 december 2005 in het kadaster is ingeschreven, is de erfdienstbaarheid als volgt gevestigd:
“(…)
Begane grond
3. de erfdienstbaarheid om op de begane grond van de op het dienend erf te realiseren parkeergarage een tweetal parkeerplaatsen in gebruik te hebben, ten behoeve van het laden en lossen van goederen door middel van bestaande hijsbalk op de bovenste etage van het heersend erf, alsmede het recht om vanaf de openbare weg via de entree van de stallingsgarage te komen van en te gaan naar betreffende parkeerplaatsen met een personenauto of bestelwagen en het gebruikmaken van een goederenluik in de eerste verdiepingsvloer en de dakvloer alsmede het hebben en houden van een toegangsdeur tot het heersend erf, teneinde bedoelde goederen af te leveren;
(…)”
2.4.
De laad- en losroute met betrekking tot de erfdienstbaarheid is nader vastgelegd in een plattegrond die als bijlage aan de leveringsakte is gehecht. Deze laad- en losroute loopt via de toegangshekken van de parkeergarage.
2.5.
Loetje maakt gebruik van de naast de toegangshekken gelegen voetgangers-/fietserspassage om volle afvalrolcontainers vanuit de horecaruimte via de voetgangerspassage van de stallingsgarage naar buiten af te voeren en weer terug naar binnen te rijden.
2.6.
Op 15 oktober 2019 is door de algemene ledenvergadering (ALV) van VvE Laurenshof onder meer besloten dat SOR ervoor zorg draagt dat het vuilnistransport door de stallingsgarage binnen twee weken stopt en dat SOR dit binnen 10 werkdagen aan het bestuur terugkoppelt.
2.7.
Bij brief van 24 juli 2020 is SOR door VvE Laurenshof aangemaand om uitvoering te geven aan het op 15 oktober 2019 door de ALV van VvE Laurenshof genomen besluit.
2.8.
Op 31 juli 2020 heeft SOR ten behoeve van de ALV op 15 september 2020 het verzoek ingediend om voorwaardelijk in te stemmen met het vooralsnog volgen van de huidige route en dat er in samenwerking met de gemeente Rotterdam een pilot gestart wordt.
2.9.
Bij brief van 7 augustus 2020 heeft VvE Laurenshof SOR aangemaand om (onder meer) het gebruik door Loetje van de toegangsdeur uiterlijk op 21 augustus 2020 te doen staken, bij gebreke waarvan VvE Laurenshof een beugel zou laten plaatsen bij de toegangsdeur van de voetgangerspassage.
2.10.
Bij brief van 19 augustus 2020 heeft (de raadsman van) SOR aan VvE Laurenshof geschreven:
“(…)
Uit mijn memo van 12 december 2019 blijkt dat [naam eiser] en huurder Loetje conform de erfdienstbaarheden uit de leveringsakte en de bijbehorende tekeningen mogen laden en lossen via de getekende toegangsroute via de entree van de stallingsgarage (zie bijlagen 1 en 3). Volgens onderdeel J.2.3. van de leveringsakte is het toegestaan van deze route gebruik te maken met een auto of een bestelbus.
Momenteel voert Loetje containers af via de voetgangerspassage. Dit is een alternatieve route, naar ik begrijp omdat de garagedeuren minder geschikt zijn voor transport van de containers. Indien u wenst dat Loetje alsnog gebruik maakt van de toegang voor auto’s, dan dient u deze passage daarvoor geschikt te maken op kosten van de VVE.
Ik wijs erop dat Loetje heeft aangeboden de voetgangerspassage door het aanbrengen van onder meer een andere deur meer geschikt te maken voor vervoer van containers. Loetje heeft getracht in overleg samen een passende oplossing te vinden. De VVE staat echter geheel niet open voor vuilafvoer via de parkeergarage. Bij de inrichting van Loetje is echter uitgegaan van de mogelijkheid via de parkeergarage. Dit kan niet via de zaak. Om deze reden is SOR ook met de gemeente in overleg gegaan over afvoer via de gemeentelijke gang. Dit blijkt tot op heden niet mogelijk. Ook deze opstelling is in strijd met de redelijkheid en billijkheid die van de VVE verwacht mag worden. Herstel van de beschadigingen aan de toegangsdeur zal plaatsvinden zodra er duidelijkheid is over de definitieve route van de containers en de eventueel daarvoor aan te brengen voorzieningen.
(…)”
2.11.
Op 7 september 2020 is in opdracht van VvE Laurenshof een beugel geplaatst nabij de toegangsdeur van de voetgangerspassage.
3..Het geschil
3.1.
SOR c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
VvE Laurenshof te veroordelen de beugel nabij de toegangsdeur tot de stallingsgarage binnen 12 uur na het te wijzen vonnis, althans 12 uur na betekening van het te wijzen vonnis te verwijderen en verwijderd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 250.000,00;
VvE Laurenshof te veroordelen het huidige gebruik van de toegangsdeur door SOR c.s., KPN Telecom B.V. en de woninghuurders per datum van betekening van het vonnis te gedogen en het gebruik op generlei wijze te dwarsbomen of te beperken, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van
€ 250.000,00;
VvE Laurenshof te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.
3.2.
VvE Laurenshof voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter begrijpt dat de kern van het probleem is dat Loetje, die door de plaatsing van de beugel niet meer haar afvalrolcontainers via de toegangsdeur van de voetgangerspassage kan vervoeren naar binnen en buiten, daardoor de hygiëne in de horecaruimte niet kan garanderen en het risico bestaat dat zij daarvoor een boete krijgt en/of het restaurant daarom zal moeten sluiten. Daarmee is het spoedeisende belang van Loetje bij de vorderingen voldoende gegeven.
4.2.
Verder hebben SOR c.s. aangevoerd dat ook voor de overige gebruikers van het KPN-gebouw het van groot belang is dat de beugel op de kortst mogelijke termijn verwijderd wordt. Zij hebben erop gewezen dat KPN de toegangsdeur gebruikt in geval van calamiteiten en dat het voor [naam eiser] en de woninghuurders niet meer mogelijk is om materieel van meer dan 1 meter breed naar de respectieve woningen te vervoeren.
VvE Laurenshof heeft het spoedeisende belang van SOR en [naam eiser] gemotiveerd betwist en daartoe aangevoerd dat deze partijen c.q. de woninghuurders hiertoe van andere toegangen tot het gebouw gebruik maken. Ter zitting hebben SOR c.s. nagelaten dit spoedeisende belang nader te onderbouwen. Wat betreft KPN heeft te gelden dat zij geen partij is in de zaak. Evenmin hebben SOR c.s. duidelijk gemaakt wat het belang van KPN in deze te maken heeft met het belang van SOR en [naam eiser] , zodat de positie van KPN buiten beschouwing wordt gelaten. Dat betekent dat de vorderingen van SOR en [naam eiser] jegens VvE Laurenshof reeds bij gebreke van een spoedeisend belang voor afwijzing gereed liggen.
4.3.
VvE Laurenshof voert aan dat de onderhavige vorderingen jegens de eigenaren van de appartementsrechten in de stallingsgarage hadden moeten worden ingesteld, aangezien een beroep wordt gedaan op een erfdienstbaarheid, waarbij VvE Laurenshof geen partij is. Dit verweer slaagt niet.
De vordering ziet in de kern op het verwijderen van een beugel die in opdracht van VvE Laurenshof is geplaatst. Het gaat derhalve om een beheersdaad van VvE Laurenshof. Onder die omstandigheid kan VvE Laurenshof op grond van artikel 5:126 lid 5 BW in rechte worden aangesproken.
4.4.
Loetje stelt dat de grondslag van het gebruik van de toegangsdeur is gelegen in een erfdienstbaarheid. Niet in geschil is dat de formele laad- en losroute, zoals aangegeven op de plattegrond bij de onderhavige akte (zie 2.3.), loopt via de toegangshekken van de parkeergarage. Loetje heeft echter gesteld dat, omdat de toegangshekken zijn voorzien van een speedgate die in feite alleen geschikt is voor auto’s, Loetje voor de afvoer van haar afvalcontainers noodgedwongen gebruik maakt van de daarnaast gelegen voetgangerspassage. Het is aan VvE Laurenshof om ofwel de toegangshekken alsnog geschikt te maken voor gebruik met de afvalcontainers ofwel de beugel te verwijderen zodat Loetje weer gebruik kan maken van de voetgangerspassage, aldus Loetje.
VvE Laurenshof betwist dat Loetje voor de afvoer van haar afval gebruik mag maken van de ingang van de stallingsgarage. Voor het gebruik van de voetgangerspassage is geen erfdienstbaarheid gevestigd en de door haar aangelegde speedgate is niet in strijd met de gevestigde erfdienstbaarheid, aldus VvE Laurenshof. Daar komt nog bij dat door het vervoer van de afvalcontainers rommel achterblijft in de voetgangerspassage en er beschadigingen ontstaan aan muren en de toegangsdeur.
4.5.
Voor de beoordeling van de vorderingen dienen de inhoud en omvang van de ten laste van de stallingsgarage gevestigde erfdienstbaarheid te worden onderzocht.
De inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Is een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze uitgeoefend dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend (artikel 5:73 lid 1 BW).
Bij de uitleg van de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid komt het volgens vaste jurisprudentie aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (HR 2 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2397).
4.6.
Duidelijk is dat de onderhavige erfdienstbaarheid op de begane grond is gevestigd ten behoeve van het laden en lossen van goederen. Deze last bestaat uit verschillende onderdelen, namelijk:
- het gebruik van twee parkeerplaatsen ten behoeve van het laden en lossen van goederen door middel van een hijsbalk op de bovenste etage van het heersende erf;
- het recht om vanaf de openbare weg via de entree van de stallingsgarage te komen van en te gaan naar de betreffende parkeerplaatsen met een personenauto of bestelwagen;
- het gebruik van een goederenluik in de eerste verdiepingsvloer en de dakvloer;
- en het hebben en houden van een toegangsdeur tot het heersende erf.
Deze onderdelen zijn nader uitgewerkt in de bij de akte gevoegde plattegrond door middel van nummers en/of stippellijnen. Blijkens de legenda zijn de locaties van de parkeerplaatsen, de goederenluik en de toegangsdeur tot het heersende erf aangeduid met nummers 2, 3 respectievelijk 5. De uitgestippelde toegangsroute vanaf de entree om te komen en te gaan naar parkeerplaatsen is aangeduid met nummer 4. Dit recht om de parkeerplaatsen te bereiken is beperkt tot personenauto’s en bestelwagens. Anders dan Loetje meent, kan uit de tekst van de akte voorshands niet worden opgemaakt dat de stallingsgarage via de toegangshekken tevens toegang dient te bieden aan afvalrolcontainers. Loetje heeft geen omstandigheden aangevoerd die aanleiding geven om de bewoordingen van de tekst ruimer uit te leggen.
De enkele stelling dat [naam eiser] als herontwikkelaar van het KPN-gebouw zijn handelen heeft gebaseerd op de door hem begrepen ruime uitleg van de erfdienstbaarheid, is daarvoor onvoldoende. Er zijn geen concrete feiten of omstandigheden naar voren gebracht, op grond waarvan SOR c.s. mochten verwachten dat het laden en lossen met afvalcontainers via de toegangshekken onder de erfdienstbaarheid viel. Ook is gesteld noch gebleken dat de erfdienstbaarheid is verruimd, doordat Loetje te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak haar afval heeft afgevoerd via de voetgangerspassage. Dat het toegangshek is voorzien van een speedgate, waar personenauto’s en bestelwagens wel doorheen kunnen maar rolcontainers niet, is naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dan ook niet in strijd met de erfdienstbaarheid.
4.7.
Het beroep van Loetje op artikel 5:76 lid 1 BW maakt het voorgaande niet anders. In dat artikellid is bepaald dat, wanneer het heersende erf wordt verdeeld, de erfdienstbaarheid blijft bestaan ten behoeve van ieder gedeelte, ten voordele waarvan zij kan strekken. Een splitsing van het heersende erf kan weliswaar leiden tot een verzwaring voor het dienende erf, maar brengt op zichzelf geen wijziging in wat een bestaande erfdienstbaarheid blijkens de akte van vestiging inhoudt (vgl. HR 7 mei 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0946).
4.8.
Voor zover SOR c.s. van mening zijn dat de herontwikkeling van het KPN-gebouw wijzigingen met zich hebben gebracht die een uitbreiding dan wel wijziging van de bestaande erfdienstbaarheid rechtvaardigen, ligt het op de weg van SOR (dan wel te zijner tijd [naam eiser] ) als eigenaar van het heersende erf om daartoe een vordering ex artikel 5:80 BW in te dienen bij de bodemrechter.
4.9.
Op de route van de voetgangerspassage rust geen erfdienstbaarheid, zodat een grondslag voor de vordering van Loetje tot verwijdering van de beugel ontbreekt.
4.10.
Een afweging van de betrokken belangen brengt onder deze omstandigheden (gebruik maken door Loetje van de voetgangerspassage zonder juridische grondslag) mee dat er geen grond is om VvE Laurenshof te verplichten om de beugel te verwijderen in afwachting van de ALV, de uitkomsten van de door SOR voorgestelde pilot of andere toekomstige voorstellen van SOR c.s.
4.11.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van SOR c.s. worden afgewezen.
4.12.
SOR c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van VvE Laurenshof worden begroot op:
- griffierecht € 656,00
- salaris advocaat
€ 980,00
€ 980,00
Totaal € 1.636,00
5..De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt SOR c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van VvE Laurenshof tot op heden begroot op € 1.636,00;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eerdhuijzen en in het openbaar uitgesproken en ondertekend door mr. A.F.L. Geerdes op 14 september 2020.
2091 / 2294