Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8552601 CV EXPL 20-17346
uitspraak: 28 augustus 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats eiseres] ,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 27 mei 2020,
gemachtigde: mr. A.J.A. van Buuren te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
de dagvaarding, met producties;
het schriftelijke antwoord van [gedaagde] , met producties;
het vonnis van 29 juni 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 juli 2020. [eiseres] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Namens [gedaagde] is verschenen zijn partner, mevrouw [naam partner gedaagde] . De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen ter zitting is besproken.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Tussen [eiseres] als verhuurster en [gedaagde] als huurder bestond een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te Rotterdam (productie I bij de dagvaarding).
2.2
Uit hoofde van de huurovereenkomst was [gedaagde] maandelijks bij vooruitbetaling een bedrag van, laatstelijk, € 975,50 verschuldigd.
2.3
Bij aanvang van de huur hebben [eiseres] en [gedaagde] de staat van de woning opgenomen en zijn er foto’s van de woning gemaakt. De bevindingen zijn neergelegd in het zogeheten incheckformulier (productie II bij de dagvaarding), dat door [gedaagde] voor akkoord is getekend.
2.4
[gedaagde] heeft bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 1.590,00 voldaan aan [eiseres] .
2.5
[gedaagde] heeft [eiseres] geen toestemming gevraagd om veranderingen in de woning aan te brengen.
2.6
[gedaagde] heeft de huur opgezegd tegen 1 januari 2020. Op 30 december 2019 heeft een eindinspectie plaatsgevonden, waarbij foto’s zijn gemaakt (productie III bij de dagvaarding). [gedaagde] heeft de eindinspectie vroegtijdig verlaten omdat hij het niet eens was met de kosten waarvoor [eiseres] hem aansprakelijk hield.
2.7
[gedaagde] heeft de huur voor de maand december 2020 niet voldaan.
2.8
[eiseres] heeft in de periode van 13 januari 2020 tot 17 januari 2020 in het appartement diverse werkzaamheden laten uitvoeren door MG Bouw en Design. De factuur van deze werkzaamheden bedraagt € 2.667,01 (productie IV bij de dagvaarding).
2.9
[eiseres] heeft blijkens een factuur van Bol.com van 12 januari 2020 een afzuigkap ter waarde van € 99,00 aangeschaft. Op 17 januari 2020 heeft CBI Techq een bedrag van € 701,80 bij [eiseres] in rekening gebracht (productie V bij de dagvaarding).
3..Het geschil
3.1
[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 2.923,44 (bestaande uit € 2.873,31 aan hoofdsom, € 1,73 aan verschenen rente en € 48,40 aan buitengerechtelijke kosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.873,31 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder het salaris van de gemachtigde, te vermeerderen met btw, en de wettelijke rente over de proceskosten ingaande de vijftiende dag na datum waarop het vonnis wordt gewezen.
3.2
Aan haar vordering heeft [eiseres] - samengevat en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] heeft niet voldaan aan zijn verplichting om de woning op te leveren in de staat waarin hij deze heeft aanvaard. [eiseres] heeft kosten moeten maken om de woning weer in goede en verhuurbare staat te brengen. Zij verwijst hiervoor naar de nota’s die als producties IV en V bij de dagvaarding zijn gevoegd. De totale kosten van deze werkzaamheden bedroegen € 3487,81. [gedaagde] heeft de huurtermijn voor december 2019 ad € 975,50 onbetaald gelaten, zodat [eiseres] in totaal van [gedaagde] opeisbaar heeft te vorderen een bedrag van € 4.463,31. Op dit bedrag strekt in mindering de door [gedaagde] betaalde waarborgsom van € 1590,00, zodat een opeisbaar bedrag van € 2.873,31 resteert. Met betrekking tot het verweer van [gedaagde] over achterstallig onderhoud met betrekking tot een raam, stelt [eiseres] dat zij wel degelijk actie heeft ondernomen. De VvE heeft twee maal een afspraak gemaakt, maar [gedaagde] was beide keren niet thuis. Overigens betreft dat een gebrek van ondergeschikte aard en was geen sprake van verminderd huurgenot. [gedaagde] is, ondanks sommatie en ingebrekestelling, in gebreke gebleven met betaling van dit bedrag en schiet daarmee toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn verplichtingen die voorvloeien uit de (inmiddels geëindigde) huurovereenkomst. Hierdoor was [eiseres] genoodzaakt om haar vordering uit handen te geven aan haar gemachtigde, die incassowerkzaamheden heeft verricht. [eiseres] vordert daarom € 48,40 aan buitengerechtelijke incassokosten. [eiseres] maakt voorts aanspraak op de vergoeding van de wettelijke vertragingsrente vanaf de dag dat [gedaagde] in verzuim is, die tot heden berekend € 1,73 bedraagt.
3.3
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - samengevat en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. Het klopt dat tussen de woonkamer en voormalige eetmaker een muurtje is geplaatst. [gedaagde] ging ervan uit dat kleine veranderingen mochten worden uitgevoerd zonder toestemming van [eiseres] en dat hij eventuele schade zou moeten betalen. Daarom wilde hij ook een voorinspectie, zodat hij kleine veranderingen zelf zou kunnen herstellen. Het is juist dat de wc-bril kapot was. Met de afzuigkap was echter niets mis. Het schilderwerk was in normale staat. [eiseres] brengt ten onrechte schoonmaakkosten in rekening, want [gedaagde] heeft het appartement bezemschoon opgeleverd. [eiseres] trok bij eindinspectie zelf plinten van de muur die eenvoudig konden worden vastgelijmd. Dat deed zij ook met een stopcontact. [eiseres] heeft het eindinspectieformulier pas op 20 januari 2020 naar [gedaagde] gemaild. [gedaagde] heeft [eiseres] verzocht om de huur voor de maand december 2020 met de borg te verrekenen. Ten onrechte heeft [eiseres] hem al op 25 november 2020 aangemaand voor de huur van december. Een voorinspectie zou hebben geleid tot betaling van de laatste huurtermijn, omdat de uiteindelijke kosten dan duidelijk zouden zijn geweest en [gedaagde] dan ook de borg zou hebben teruggekregen. [gedaagde] handhaaft zijn verweer over het achterstallig onderhoud van het raam. Op de dag van de eerste afspraak was er wel degelijk iemand thuis, maar zijn de werkzaamheden niet doorgegaan in verband met het weer. De tweede afspraak is gemaakt door [eiseres] , zonder [gedaagde] daarvan in kennis te stellen.
4..De beoordeling
4.1
Op grond van artikel 7:215 lid 1 BW is de huurder niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.
4.2
Op grond van artikel 7:224 lid 1 BW is de huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Het tweede lid bepaalt dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd.
4.3
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (bijvoorbeeld het arrest van 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790) is er geen ingebrekestelling vereist om de huurder in verzuim te laten komen, indien hij niet bij het einde van de huur op de juiste wijze oplevert. Indien er geen voorafgaande inspectie heeft plaatsgevonden, mogen slechts die kosten door de verhuurder in rekening worden gebracht die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te kunnen leveren. Daaronder vallen per definitie niet de herstelkosten van gebreken die het gevolg zijn van slijtage en/of ouderdom.
4.4
De eindinspectie vond plaats op zaterdag 30 december 2019 en de huur was opgezegd tegen 1 januari 2020. Nu er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden en [gedaagde] daarom geen gelegenheid heeft gehad vóór 1 januari 2020 de eventueel bestaande gebreken zelf te herstellen, mogen - gelet op genoemde rechtspraak - naar het oordeel van de kantonrechter alleen herstelkosten voor die gebreken in rekening worden gebracht, waarvan het [gedaagde] ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat hij deze bij oplevering had dienen op te heffen en/of te herstellen.
De door [eiseres] bij de eindinspectie geconstateerde gebreken
4.5
De kantonrechter zal in het navolgende per categorie beoordelen of sprake is van gebreken waarvan het [gedaagde] ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat hij deze bij oplevering had dienen op te heffen en/of te herstellen.
4.5.1
De kantonrechter stelt hierbij voorop dat de als productie IV bij de dagvaarding overgelegde factuur van € 2.667,01 een zogeheten totaalfactuur is, waarbij de werkzaamheden wel zijn gespecifieerd, maar de kosten voor de diverse werkzaamheden niet. Het gaat om het repareren en sausen van wanden, het schilderen van deuren en kozijnen, het plaatsen van plinten, het verwijderen van behang en stucen, het vastzetten van een stopcontact en het plaatsen van een dubbel stopcontact en het vervangen van een deurslot.
4.5.2
Op de als productie V bij de dagvaarding overgelegde factuur van € 701,80 zijn de kosten wel uitgesplitst naar werkzaamheden. Het gaat om het vervangen van de afzuigkap door de door [eiseres] aangeschafte afzuigkap, het aanbrengen van een wc-bril en het verrichten van schoonmaakwerkzaamheden.
het vervangen van het slot van de slaapkamerdeur en de wc-bril
4.6
Partijen verschillen er niet over van mening dat [gedaagde] ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat hij deze twee gebreken bij oplevering had dienen op te heffen en/of te herstellen. Nu door [eiseres] echter niet is gespecificeerd wat de kosten voor het herstel van deze twee gebreken waren, zal de kantonrechter hiervoor een redelijk bedrag vaststellen van € 150,00 en dit toewijzen.
de door [gedaagde] geplaatste muur
4.7
Gelet op het bepaalde in artikel 7:215 lid 1 BW, had [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter moeten weten dat hij voor deze wijziging toestemming had moeten vragen aan [eiseres] . Dat een medewerker van Domica/Max Rentals zou hebben gezegd dat het plaatsen van de muur geen probleem zou zijn, is onvoldoende voor een ander oordeel. [eiseres] betoogt namelijk terecht dat zij, en niet Domica/Max Rentals, in de huurovereenkomst als verhuurder wordt genoemd.
4.8
Nu voor het plaatsen van de muur geen toestemming is gevraagd en dit bovendien niet kan worden aangemerkt als kleine verandering, moet [gedaagde] ook met betrekking tot deze wijziging zonder voorafgaande inspectie duidelijk zijn geweest dat hij deze bij oplevering had dienen op te heffen en/of te herstellen. Ook voor de met deze wijziging gemoeide herstelkosten (de kantonrechter begrijpt: de muur en behang aan twee kanten verwijderen en opnieuw stucen en sausen) is door [eiseres] niet gespecificeerd wat de kosten voor het herstel waren. De kantonrechter zal dus ook met betrekking tot deze herstelwerkzaamheden een redelijk bedrag vaststellen van € 500,00 en dit toewijzen.
het schilderen van de voordeur, de binnendeuren en de kozijnen
4.9
Onder punt 6 van de eindinspectie noemt [eiseres] dat de deur naar de woonkamer kapot is. [gedaagde] heeft dit betwist en heeft gesteld dat het schilderwerk in normale staat verkeerde.
4.9.1
De kantonrechter stelt allereerst vast dat de in de eindinspectie onder 6 weergegeven foto een close-up van de schade aan de deur betreft, terwijl de foto’s die bij het check-in formulier zitten meer overzichtsfoto’s van het gehele appartement betreffen. [eiseres] heeft niet gesteld om welke deur op de overzichtsfoto’s het zou gaan, daargelaten dat deze erg klein en van matige kwaliteit zijn. Op basis van die laatste foto’s valt daarom niet vast te stellen of de schade aan de deur er op het moment van de check-in al was of niet.
Verder is van belang dat het hier dus gaat om schade aan één deur, terwijl de als productie IV overgelegde factuur melding maakt van zeven geschilderde binnendeuren en kozijnen, één geschilderd kozijn en één geschilderde binnenzijde van voordeur en kozijn. Ook deze schilderkosten niet zijn gespecificeerd in de factuur.
4.9.2
Op grond van het voorgaande vindt de kantonrechter dit onderdeel van de gevorderde herstelkosten onvoldoende onderbouwd en zal hij deze afwijzen.
het vervangen van de afzuigkap
4.1
[gedaagde] heeft tijdens de check-in getekend voor het functioneren van de keukenapparatuur, zodat het ervoor gehouden moet worden dat de afzuigkap op dat moment werkte. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de afzuigkap niet kapot is gegaan.
4.10.1
Van de zijde van [eiseres] is tijdens de mondelinge behandeling erkend dat op de foto’s uiteraard niet te zien is dat de afzuigkap niet werkt, maar dat zij pas kort voor de mondelinge behandeling van de heer [naam persoon] een verklaring heeft ontvangen, waaruit dit wel volgt. [eiseres] had in het kader van haar stelplicht en substantiëringsplicht deze verklaring echter bij de dagvaarding moeten overleggen, zodat [gedaagde] daarop had kunnen reageren. De kantonrechter zal deze verklaring daarom buiten beschouwing laten.
4.10.2
Op grond van het voorgaande vindt de kantonrechter dit onderdeel van de gevorderde herstelkosten onvoldoende onderbouwd en zal hij deze afwijzen.
de schoonmaakkosten voor de keuken
4.11
De kantonrechter begrijpt dat de gevorderde schoonmaakkosten (productie V bij de dagvaarding) enkel zien op het schoonmaken van de keuken.
4.11.1
Daargelaten dat de kwaliteit van de foto’s bij de eindinspectie dusdanig matig is, dat daarop slecht te zien is of de keuken inderdaad niet schoon (genoeg) was, geldt ook met betrekking tot dit onderdeel dat de check-in foto’s van de keuken overzichtsfoto’s van het gehele appartement zijn en geen close-ups van de boven- of binnenzijde van de keukenapparatuur. Daarnaast komen de gevorderde kosten van € 395,00 de kantonrechter niet proportioneel voor, nu het gaat om een kleine keuken.
4.11.2
Op grond van het voorgaande vindt de kantonrechter ook dit onderdeel van de gevorderde herstelkosten onvoldoende onderbouwd en zal hij deze afwijzen.
het vervangen van de stopcontacten
4.12
De kantonrechter begrijpt dat dit onderdeel van de vordering gaat om een loshangend stopcontact in de keuken (onder punt 5 van de eindinspectie) en een stopcontact in de eetkamer dat weliswaar vastzat, maar waarvan de grondplaat miste (onder punt 4 van de eindinspectie). [gedaagde] betwist dit onderdeel van de vordering en stelt dat [eiseres] het loshangende stopcontact zelf heeft losgetrokken en dat de grondplaat van het andere stopcontact altijd al ontbrak.
4.12.1
De kantonrechter volgt [eiseres] in haar standpunt dat zij er geen enkel belang bij heeft om een stopcontact zelf los te trekken. Hij zal deze niet nader onderbouwde stelling van [gedaagde] daarom passeren.
Echter, ook bij dit onderdeel is van belang dat [eiseres] niet heeft gesteld om welke stopcontacten op de overzichtsfoto’s van het gehele appartement bij het check-in formulier het zou gaan, daargelaten dat deze erg klein en van matige kwaliteit zijn. Op basis van die foto’s valt daarom niet vast te stellen of de schade aan de stopcontacten er op het moment van de check-in al was of niet.
4.12.2
Op grond van het voorgaande vindt de kantonrechter ook dit onderdeel van de gevorderde herstelkosten onvoldoende onderbouwd en zal hij deze afwijzen.
de overige gebreken
4.13
De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] bij de eindinspectie nog een aantal andere gebreken heeft geconstateerd. Het gaat dan om het ontbrekende rolgordijn in de woonkamer (punt 2), het ontbrekende koord van het rolgordijn in de grote slaapkamer en het kapotte rolgordijn in de kleine slaapkamer aan de voorzijde (punt 3), de schimmels op de muur en het raam in de grote slaapkamer, de beschadiging van de vloer in de eetkamer (punt 4), de waterschade aan de keukenvloer (punt 5), de missende opbergvakjes in de deur van de koelkast, het kapotte spotje onder de kast en de lekkende geiser (punt 5), de zonder toestemming en slordig aangebrachte sierlijst in de woonkamer (punt 6), de niet schoongemaakte badkamer en het ontbrekende waterslot van de wasmachine (punt 7) en de kapotte raam uitzetter (punt 9).
4.13.1
Nu de herstelkosten van deze gebreken niet terugkomen in de door [eiseres] overgelegde facturen, vordert [eiseres] hiervan kennelijk geen vergoeding. De kantonrechter zal daarom hetgeen partijen hierover naar voren hebben gebracht verder niet bespreken.
conclusie ten aanzien van de door [eiseres] geconstateerde gebreken
4.14
Naar het oordeel van de kantonrechter komen dus alleen de kosten voor het vervangen van het slot van de slaapkamerdeur, het vervangen van de wc-bril en de door [gedaagde] geplaatste muur voor vergoeding in aanmerking. Dit komt neer op een bedrag van in totaal € 650,00.
De huur voor de maand december 2019
4.15
Nu tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde] de huur voor de maand december 2019 nog niet had betaald, komt de vordering van € 975,50 voor toewijzing in aanmerking.
Verrekening met de waarborgsom
4.16
Het voorgaande betekent dat [gedaagde] aan [eiseres] moet terugbetalen een bedrag van € 1.625,50 (€ 650,00 + € 975,50).
4.17
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] de waarborgsom van € 1.590,00 nog niet aan [gedaagde] heeft terugbetaald. Verrekening van beide bedragen leidt ertoe dat [gedaagde] aan [eiseres] nog een bedrag van € 35,50 (€ 1.625,50- € 1.590,00) dient te voldoen.
De overige gevorderde kosten
4.18
[eiseres] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vergoeding waarop ingevolge het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten aanspraak kan worden gemaakt zal worden berekend aan de hand van de toewijsbare hoofdsom. De als productie VI overgelegde veertiendagenbrief ziet op de huur voor de maand december, waarvan de kantonrechter hiervóór heeft geoordeeld dat [gedaagde] deze nog aan [eiseres] was verschuldigd, zij het dat in de brief een lagere hoofdsom wordt genoemd dan op dat moment was verschuldigd. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen tot een bedrag van € 48,80.
4.19
De gevorderde wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW van € 1,73 zal als (inhoudelijk) onweersproken en op de wet gegrond eveneens worden toegewezen.
4.2
Artikel 237 Rv bepaalt dat de proceskosten geheel of gedeeltelijk mogen worden gecompenseerd indien partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld. De kantonrechter ziet in het voorgaande aanleiding te oordelen dat proceskosten zullen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen kwijting te betalen € 85,63 (€ 35,50 plus € 48,40 plus € 1,73), vermeerderd met de wettelijke rente over € 35,50 in de zin van artikel 6:119 BW vanaf 27 mei 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44478