Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 18/6367
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 januari 2020 in de zaak tussen
[naam eiser] , te [woonplaats eiser] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, verweerder,
gemachtigde: mr. H.J.M. Visscher.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2018, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak
[adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 202.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 5 november 2018 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 december 2019. Eiser is verschenen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een hoekwoning uit bouwjaar 2003 met een inhoud van 357 m³ en voorzien van een dakraam. Eiser heeft de onroerende zaak aangekocht op 6 april 2017 voor een bedrag van € 208.000,-.
2. In geschil is of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en voert aan dat de waarde € 189.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3. Eiser voert aan dat verweerder het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. Dat blijkt volgens eiser uit de WOZ-waarden van de door verweerder gehanteerde vergelijkings-objecten die voor een deel lager zijn gewaardeerd dan de onroerende zaak, te weten:
- [adres 2] , WOZ-waarde € 189.000,-;
- [adres 3] , WOZ-waarde € 189.000,-;
- [adres 4] , WOZ-waarde € 195.000,-;
- [adres 5] , WOZ-waarde € 189.000,-;
- [adres 6] , WOZ-waarde € 202.000,-;
- [adres 7] , WOZ-waarde € 208.000,-;
- [adres 8] , WOZ-waarde € 204.000,-.;
- [adres 1] , WOZ-waarde € 202.000,- (de onroerende zaak van eiser).
3.1.
Ten aanzien van gelijke gevallen kan sprake zijn van schending van het gelijkheids-beginsel indien (a) een begunstigend beleid wordt gevoerd dan wel (b) ten aanzien van een groep belastingplichtigen sprake is van een oogmerk tot begunstiging of (c) de meerderheids-regel wordt geschonden. Eiser doet een beroep op die laatste variant, de meerderheidsregel. Uit de uitspraken van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en ECLI:NL:HR:2005:AT8945 volgt dat de meerderheidsregel inhoudt dat in de meerderheid van de gevallen (één meer dan de helft) een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. Voor de toepassing van de meerderheidsregel moet de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn.
3.2.
De vraag die hier nu voorligt is of de door verweerder gehanteerde vergelijkings-objecten identiek zijn in de hiervoor bedoelde zin en of in de meerderheid van die gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (en dus een te lage waarde is vastgesteld).
3.3.
Het gaat hier om acht, in 2003 gebouwde appartementen met ieder een woonlaag op de eerste en tweede verdieping, gelegen op de vier hoeken van twee woongebouwen, met een (met uitzondering van [adres 8] , zie hierna) een zelfde inhoud.
Verweerder is van mening dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de onroerende zaak. Eiser is het daar niet mee eens. Op de zitting voerde eiser onder meer aan dat het object [adres 8] niet identiek is omdat dat object, anders dan de onroerende zaak, een dakkapel heeft. Dit biedt meer (sta)ruimte, wat door verweerder niet is betwist. De rechtbank volgt eiser hierin en laat het object [adres 8] om die reden buiten beschouwing. Dan resteren zeven objecten (inclusief de onroerende zaak van eiser), allen voorzien van een of meer (grote of kleine) dakramen. De rechtbank vindt dit verwaarloosbare verschillen. Er zijn dus in totaal zeven identieke objecten zijn (inclusief de onroerende zaak), waarvan vier objecten (namelijk [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ) lager zijn gewaardeerd dan de onroerende zaak.
De conclusie is dat in een meerderheid van de gevallen (vier van de zeven) de als identiek aan te merken objecten lager gewaardeerd zijn en dat dus de meerderheidsregel is geschonden. Dat brengt mee dat het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel slaagt. In tegenstelling tot wat verweerder betoogt, doorkruist een geslaagd beroep op het gelijkheids-beginsel de regel dat in beginsel moet worden uitgegaan van het eigen aankoopcijfer. Het eigen aankoopcijfer wordt dus in dit geval niet gevolgd. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak dan ook te hoog vastgesteld.
3.4.
De rechtbank sluit voor de waardebepaling aan bij de vastgestelde WOZ-waarde van € 189.000,- voor de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 5] . De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat ter zitting onbetwist door eiser is gesteld dat het object [adres 5] , gelegen tegenover de onroerende zaak, het meest vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Dit betekent dat de waarde van de onroerende zaak op grond van het gelijkheidsbeginsel verminderd dient te worden naar een bedrag van € 189.000.
4. Het beroep is gegrond. Hieruit volgt dat het bestreden besluit in rechte geen stand houdt.
5. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
6. De rechtbank veroordeelt verweerder op grond van artikel 1, aanhef en onder c en d, en artikel 2, eerste lid, onder c en d, van het Besluit proceskosten bestuursrecht in de (niet betwiste) proceskosten van eiser van in totaal € 449,20 (€ 39,20 aan reiskosten en € 410,- aan verletkosten).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 189.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 46,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 449,20.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.W.F. van Deyzen, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op
8 januari 2020.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).