Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8365211 \ CV EXPL 20-7259
uitspraak: 24 juli 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.M.F. Honders te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding met producties van 27 februari 2020;
- de aantekeningen van de griffier van het mondelinge antwoord van gedaagde en de daarbij overgelegde stukken;
- het tussenvonnis van 10 maart 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald, welke mondelinge behandeling als gevolg van de corona-uitbraak niet heeft plaatsgevonden;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek met producties.
1.2.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
[gedaagde] huurde van [eiseres] het appartement aan het adres [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde), vanaf 10 december 2012 tot 5 april 2019.
2.2.
Partijen zijn bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs van € 700,- per maand overeengekomen.
3..De vordering
3.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] , binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, van een bedrag van € 2.170,- in verband met achterstallige huurbedragen en een bedrag van € 600,- in verband met achterstallige huurverhoging, vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
3.2.
Aan zijn vordering heeft [eiseres] ten grondslag gelegd dat [gedaagde] over de jaren 2013 tot en met 2019 een achterstand van € 2.170,- heeft doen ontstaan die als volgt kan worden gespecificeerd:
Verschuldigd
Betaald
Tekort
2013
€ 8.400,-
€ 8.430,-
- € 430
2014
€ 8.400,-
€ 7.000,-
€ 1.400
2015
€ 8.400,-
€ 7.800,-
€ 600
2016
€ 8.400,-
€ 7.830,-
€ 570
2017
€ 8.400,-
€ 8.370,-
€ 30
2018
€ 8.400,-
€ 8.400,-
X
2019
€ 2.800-
€ 2.800,-
X
Totaal
€ 53.200,-
€ 50.630,-
€ 2.170,-
3.3.
[eiseres] heeft daarnaast bij brief van 15 mei 2018 een huurverhoging van € 60,- per maand voorgesteld per 1 juni 2018. Daarom maakt [eiseres] aanspraak op de huurverhoging over 10 maanden, ter hoogte van in totaal € 600,-.
3.4.
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe (samengevat) het volgende aangevoerd. Er is geen sprake van een huurachterstand. [gedaagde] heeft de huur deels per bank en deels contant voldaan. Bovendien is de vordering over de jaren 2013 en 2014 verjaard. Er is daarnaast geen huurverhoging overeengekomen. [gedaagde] heeft namelijk schriftelijk kenbaar gemaakt hier niet mee in te stemmen,
4..De beoordeling
4.1.
Voorop stelt de kantonrechter dat de door [eiseres] opgestelde specificatie van de vordering zoals opgenomen onder 3.2. niet klopt. In het jaar 2013 is namelijk ofwel meer betaald dan € 8.430,- ofwel het ‘overschot’ bedraagt niet € 430,-. Door deze onjuiste optelling c.q. aftrekking van de bedragen is onduidelijk wat de daadwerkelijke (gestelde) achterstand van [gedaagde] is. De kantonrechter zal dit vooralsnog in het midden laten.
4.2.
De kantonrechter zal eerst ingaan op het verweer van [gedaagde] dat de vordering met betrekking tot de huurachterstand over de jaren 2013 en 2014 is verjaard. Conform artikel 3:308 BW Pro verjaren rechtsvorderingen tot betaling van huur, door verloop van vijf jaren. Aangezien vijf jaren zijn verlopen sinds 2013 en 2014 is de vordering in beginsel verjaard. [eiseres] stelt dat hij de verjaring heeft gestuit en hij heeft daarbij verwezen naar de diverse brieven die hij bij dagvaarding heeft overgelegd. Echter is in geen van deze brieven aanspraak gemaakt op betaling van de huur over de jaren 2013 en 2014. Derhalve komt niet vast te staan dat de verjaring is gestuit. Derhalve oordeelt de kantonrechter dat de vordering ten aanzien van de huurachterstand over de jaren 2013 (zo er al een vordering over dat jaar is, gelet op de voorstand) en 2014 verjaard is.
4.3.
De kantonrechter dient daarom nog te oordelen over de gestelde huurachterstand over de jaren 2015 tot en met 2017 ter hoogte van in totaal € 1.200,-. [gedaagde] voert aan dat hij dit bedrag contant heeft voldaan, hetgeen door [eiseres] wordt betwist. [eiseres] heeft ter onderbouwing van zijn vordering slechts drie aanmaningen uit 2015 en 2016 overgelegd. Deze aanmaningen zien steeds op verschillende periodes en verschillende bedragen. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] daarna tot het einde van de huurovereenkomst nog aanspraak heeft gemaakt op deze gestelde huurachterstand. Ook in deze procedure heeft [eiseres] geen specificatie gegeven van de door hem gestelde huurachterstand. Hij heeft slechts op ‘jaarniveau’ een overzicht gegeven van de verschuldigde en ontvangen bedragen. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om zijn stellingen nader te onderbouwen door te specificeren wanneer hij welke bedragen heeft ontvangen. Dit klemt temeer omdat hij zelf deze onduidelijkheid heeft gecreëerd door contante betalingen te accepteren en door geen kwitanties van deze betalingen te verstrekken. Door aldus te handelen heeft [eiseres] [gedaagde] in een onmogelijke bewijspositie gebracht. De kantonrechter oordeelt daarom dat niet vaststaat dat sprake is van een huurachterstand en zal daarom de vordering tot betaling daarvan afwijzen.
4.4.
Ten aanzien van de vordering met betrekking tot de achterstallige huurverhoging wordt het volgende overwogen. Artikel 7:250 e.v. BW bepaalt op welke manier een huurverhoging tot stand kan komen. Als onbetwist staat vast dat [eiseres] de brief waarin hij de huurverhoging heeft voorgesteld, in strijd met artikel 7:252 lid 1 BW Pro, slechts vijftien dagen voor de voorgestelde dag van ingang heeft verzonden. Daarnaast staat als onbetwist vast dat [gedaagde] op 25 juni 2018 schriftelijk bezwaar heeft gemaakt tegen deze huurverhoging. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] op dit bezwaar heeft gereageerd, of daarna aanspraak heeft gemaakt op de hogere huur. Een en ander leidt tot de conclusie dat geoordeeld wordt dat geen huurverhoging is overeengekomen. De vordering met betrekking tot de huurverhoging zal dan ook worden afgewezen.
4.5.
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [eiseres] veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op nihil.
5..De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op nihil;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
33394