Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8415735 CV EXPL 20-9947
uitspraak: 24 juli 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de stichting
Stichting Havensteder,
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. S.F. Dik,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.A. Collet.
Partijen worden hierna aangeduid als Havensteder en [gedaagde] .
1..Verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- het exploot van de dagvaarding van 11 maart 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;
- de conclusie van repliek tevens houdende vermeerdering/wijziging van eis en conclusie van
antwoord in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek;
- de akte namens Havensteder.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
[gedaagde] is door haar huwelijk met [naam persoon] in juni 2013 medehuurster van een woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning) met bijbehorende parkeerplaats aan de [adres] PP [nummer parkeerplek] (hierna: de parkeerplaats).
2.2
Op 14 juli 2019 is de woning en de bijbehorende kelderbox door de politie doorzocht. In de kelderbox werd een handelshoeveelheid drugs van 28,3 gram heroïne, een met bruin poeder bevuilde wasteil, pollepel en zeefje en een pers met diverse attributen (om verdovende middelen in blokken te persen) aangetroffen.
2.3
Bij brief van 4 september 2019 heeft de burgemeester van Rotterdam het voornemen bekend gemaakt de woning te sluiten. Voorafgaand aan het te nemen van het definitieve besluit heeft er een zienswijzengesprek plaatsgevonden.
2.4
Op 17 oktober 2019 heeft de burgemeester van Rotterdam het besluit genomen de woning te sluiten voor de duur van zes maanden met ingang van 19 oktober 2019, op grond van artikelen 5:21 en 5:28 Awb en 13b Opiumwet. Het doel van de maatregel is het herstel van de openbare orde en het woon- en leefklimaat in de omgeving van de woning. De woning is op 19 oktober 2019 gesloten.
2.5
[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester.
2.6
[gedaagde] heeft de voorzieningen(bestuurs)rechter op grond van artikel 8:81 lid 1 Awb verzocht een voorlopige voorziening te treffen. De voorzieningenrechter heeft in zijn vonnis van 13 december 2019 het besluit van de burgemeester geschorst tot vier weken na de bekendmaking van de beslissing op het bezwaar. [gedaagde] , die na de inschrijving van de echtscheiding op 1 november 2019 enig huurder van de woning is geworden, heeft op 10 januari 2020 de sleutels van de woning teruggekregen.
2.7
Het bezwaar van [gedaagde] tegen het besluit van de burgemeester is op 6 maart 2020 ongegrond verklaard. Tegen deze beslissing heeft [gedaagde] beroep ingesteld.
2.8
Havensteder heeft bij e-mail van 16 april 2020 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op basis van het besluit van de burgemeester op grond van artikel 7:231 lid 2 BW per 19 oktober 2019.
3..Het geschil
in conventie
3.1
Havensteder heeft na eiswijziging – verkort weergegeven – gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,:
- primair een verklaring voor recht dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst voor de
woning en bijbehorende parkeerplaats buitengerechtelijk is ontbonden, subsidiair
ontbinding van de huurovereenkomst voor zowel de woning als de bijbehorende
parkeerplaats;
- veroordeling van [gedaagde] binnen drie dagen na betekening van onderhavig vonnis,
althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, de woning en de parkeerplaats te
ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of
zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van
alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
- veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2
Aan de vordering heeft Havensteder, samengevat weergegeven, ten grondslag gelegd primair de artikelen 7:231 lid 1 BW juncto 6:267 BW, subsidiair artikel 6:265 lid 1 BW.
Onder verwijzing naar artikel 7:231 lid 2 BW heeft Havensteder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden wegens de sluiting van de woning door de burgemeester. [gedaagde] berust niet in de buitengerechtelijke ontbinding. Daarom vordert Havensteder de ontbinding en ontruiming van de woning en bijbehorende parkeerplaats.
Subsidiair stelt Havensteder zich op het standpunt dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen door in de kelderbox een grote handelshoeveelheid drugs te houden, door artikel 8 lid 1 van de algemene huurvoorwaarden te overtreden en door het niet tijdig voldoen van de huurpenningen. [gedaagde] schiet daarmee tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Havensteder wijst erop dat zij een zero tolerance-beleid voert ten aanzien van drugs.
Als sociale verhuurder dient zij bij te dragen aan de leefbaarheid van de buurt. Havensteder treedt dus ook om die reden streng op.
3.3
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering en voert daartoe – kort weergegeven – aan dat er primair sprake is van verval van recht, subsidiair geen sprake van een toerekenbare tekortkoming.
Havensteder heeft [gedaagde] op 10 januari 2020 een aanbod gedaan de gehele huurachterstand te mogen voldoen waardoor er een nieuwe overeenkomst tot stand is gekomen. Op tekortkomingen van daarvóór kan Havensteder geen beroep meer doen. Daarnaast heeft [gedaagde] na bekendwording van de tekortkoming door haar toenmalige echtgenoot verschoonbaar gehandeld door zorg te dragen dat herhaling voorkomen wordt, is de gehele huurachterstand voldaan en wordt de lopende huur tijdig betaald. Ten slotte doet [gedaagde] een beroep op een zwaarwegend belang bij behoud van de woning.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.4
[eiseres] vordert (terug)betaling van primair een schadevergoeding ad € 1.717,50 dan wel € 858,75, subsidiair de huur over de periode van 13 december 2019 tot 10 januari 2020 ad € 747,06. Aan de vordering legt [eiseres] ten grondslag dat zij in genoemde periode door toedoen van Havensteder niet over de woning kon beschikken terwijl de sluiting door de bestuursrechter was opgeschort per 13 december 2019. In genoemde periode vallen Kerst en Oud en Nieuw zodat het huurgenot van [eiseres] extra zwaar verminderd werd en het schadebedrag op tweemaal de huur dan wel eenmaal de huur en een vergoeding voor de vaste lasten dient te worden gesteld.
3.5
Voorwaardelijk, voor het geval de vordering in conventie wordt toegewezen, vordert [eiseres] terugbetaling van – kort gezegd – het betaalde bedrag aan huurachterstand ad
€ 3.846,67 en een tegemoetkoming ad € 10.000,- in de kosten van het betrekken van een nieuwe woning. Aan deze vordering legt [eiseres] ten grondslag dat Havensteder haar deel van de overeenkomst niet nakomt door de huurovereenkomst niet op naam van [eiseres] alleen te zetten en de acceptgiro’s op naam van de ex-echtgenoot te laten staan. Daarnaast staat [eiseres] nu op de zwarte lijst waardoor zij moet uitwijken naar de particuliere verhuursector.
3.6
Havensteder betwist enig bedrag aan [eiseres] verschuldigd te zijn en voert daartoe aan dat Havensteder niet tekort is geschoten, niet met het teruggeven van de sleutels en niet met het overeenkomen van slechts een betalingsregeling.
4..De beoordeling
in conventie
4.1
Artikel 130 Rv bepaalt dat zolang er geen eindvonnis gewezen is de eisende partij bevoegd is de eis of de gronden daarvan te veranderen of te vermeerderen. Havensteder heeft in eerste instantie haar vordering tot ontbinding én ontruiming gebaseerd op de tekortkoming van artikel 6:265 BW. Bij conclusie van repliek heeft zij de buitengerechtelijke ontbinding als primaire grondslag toegevoegd. Deze vermeerdering van gronden zal worden toegelaten. Zowel in de correspondentie naar de (voormalige) gemachtigde van [gedaagde] als onder punt 12 van de dagvaarding heeft Havensteder aangekondigd dat zodra er negatief op het bezwaar van [gedaagde] tegen het besluit van de burgemeester besloten is zij hiertoe zou overgaan. Het voornemen van Havensteder was [gedaagde] aldus genoegzaam bekend zodat er geen sprake is van strijd met de eisen van een goede procesorde.
4.2
De verhuurder kan een huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbinden als in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. Het enkele gegeven dat het gehuurde op deze grond is gesloten geeft de verhuurder het recht om de huurovereenkomst te ontbinden. Een (verwijtbare) tekortkoming van de huurder is niet vereist. Het is ook niet nodig dat de huurder op de hoogte was van de aanwezigheid van de verdovende middelen.
Havensteder heeft ervoor gekozen haar recht niet gelijk uit te oefenen maar te wachten tot er op het bezwaar tegen het besluit van de burgmeester is beslist. Nadat het bezwaar op 6 maart 2020 ongegrond is verklaard, heeft Havensteder bij e-mail van 16 april 2020 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden per 19 oktober 2019, zijnde de eerste dag van de sluiting. Omdat de woning op 19 oktober 2019 feitelijk gesloten was, was er op dat moment voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:231 lid 2 BW en mocht Havensteder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Dat in het beluit van 6 maart 2020 van de burgemeester van Rotterdam – volgens Havensteder abusievelijk – staat opgenomen dat de sluiting niet geeffectueerd wordt maakt dit niet anders nu de woning daadwerkelijk een periode gesloten is geweest. Ook hoeft Havensteder de uitkomst van het door [gedaagde] ingestelde beroep niet af te wachten. De privaatrechtelijke gevolgen van een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst blijven ook in stand indien het onderliggende sluitingsbevel in een bestuursrechtelijke procedure wordt vernietigd. [gedaagde] zal dan jegens de gemeente aanspraak moeten maken op schadevergoeding.
4.3
Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen echter een
inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een
bewoner. Een ieder die het risico loopt van een inbreuk op zijn recht op respect voor zijn
woning moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten
beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. Als de bestuursrechter oordeelt dat
de burgemeesterssluiting rechtmatig is, sluit dat niet uit dat de civiele rechter kan oordelen
dat de daarop gebaseerde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning
door de verhuurder niet proportioneel is en een beroep op artikel 7:231 lid 2 lid BW naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het gaat immers om
verschillende maatregelen met verschillende gevolgen. Bij deze toetsing moet de civiele
rechter alle omstandigheden van het geval in aanmerking nemen, mede in verband met de
aard en de ernst van de betrokken belangen.
4.4
Het is aan [gedaagde] om te stellen en in voldoende mate aannemelijk te maken dat buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde] stelt daartoe het volgende. [gedaagde] wist niets van de drugs die door haar toenmalige echtgenoot in de kelderbox werd bewaard, er is geen overlast geweest door drugs en er zijn geen signalen van dealen vanuit de woning geweest. De woning bevindt zich op de 21e etage, ver van de kelderbox vandaan. Nadat [gedaagde] de ontrouw van haar echtgenoot ontdekte is zij in een depressie geraakt en in april 2019 naar Rusland vertrokken voor een behandeling. Op 15 juli 2019 is zij teruggekomen in Nederland. Kans op herhaling is nihil nu haar inmiddels ex-man uit de woning is vertrokken per november 2019.
Havensteder betwist dat ontbinding en ontruiming in de gegeven omstandigheden naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij wijst er op dat er een grote partij handels(hard)drugs is aangetroffen. [gedaagde] heeft destijds haar echtgenoot in de woning achtergelaten terwijl zij zelf naar Rusland vertrok. Zij heeft geen toezicht gehouden op wat in de woning gebeurde. Daarnaast is de wijk waarin de woning ligt aangewezen als risicoveiligheidsgebied door de gemeente en vanwege de daar spelende problematiek is Havensteder gehouden zich strikt aan haar zero tolerance beleid te houden, aldus Havensteder.
4.5
Alle belangen afwegend wordt geconcludeerd dat de buitengerechtelijke ontbinding en bijkomende ontruiming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Daartoe wordt het volgende overwogen.
Het gaat om een behoorlijke handelshoeveelheid (hard)drugs. De woning ligt in een wijk die door de gemeente is aangemerkt als risicovol en daardoor dient streng opgetreden te worden. Er zijn weliswaar geen verklaringen waaruit volgt dat er gehandeld werd vanuit de woning dan wel de kelderbox maar uit de aangetroffen spullen volgt wel dat er te verhandelen hoeveelheden drugs geprepareerd werden. Dat is zeer kwalijk en ernstig; het behoeft geen betoog wat voor ellende (de handel in) drugs met zich meebrengt voor de openbare orde en de leefbaarheid van de buurt. [gedaagde] is als (mede)huurster te allen tijde verantwoordelijk voor wat zich in de woning en in de kelderbox voordoet, ook als zij afwezig is voor bepaalde tijd, althans niet is aangevoerd of gebleken dat [gedaagde] controleerde wat er in haar woning en kelderbox tijdens haar afwezigheid gebeurde. [gedaagde] valt dus wel een voldoende ernstig verwijt te maken van de aanwezigheid van de (hard)drugs en toebehoren in de kelderbox.
Een verwijtbare tekortkoming is weliswaar geen vereiste voor een buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW maar het bestaan daarvan heeft wel meegewogen bij de vraag of ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Het zal moeilijk worden voor [gedaagde] een andere woning te vinden, zeker in dit corona-tijdperk maar niet onmogelijk. Het belang van [gedaagde] in de woning te blijven weegt dan ook niet zwaarder dan het meer algemene belang van Havensteder haar zero tolerance beleid uit te voeren, zeker in deze wijk. Havensteder hoeft niet te tolereren dat een van haar woningen wordt gebruikt voor de handel in (hard)drugs. Als woningcorporatie heeft zij immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar de woningen zijn gelegen. Drugsgebruik en/of drugshandel zijn factoren die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Havensteder heeft dus een zwaarwegend belang, zoals zij ook heeft gesteld, bij haar wens daartegen op te treden en een zero tolerance beleid te hanteren.
4.6
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de (gebruikmaking van de bevoegdheid tot) buitengerechtelijke ontbinding door Havensteder van de huurovereenkomst alsook de gevorderde ontruiming van de woning niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De gevorderde verklaring voor recht en de ontruiming van de woning en bijbehorende parkeerplaats zal dan ook worden toegewezen met dien verstande dat nu het in de 1,5 metermaatschappij lastiger is afspraken te maken om woningen te bezichtigingen een ontruimingstermijn van vier weken in plaats van de gebruikelijke twee na de datum van dit vonnis wordt gegeven.
in reconventie
4.7
Een huurder blijft verplicht de huurtermijnen te voldoen, ook tijdens een sluiting van de woning door een besluit van de burgemeester. De (voorwaardelijk) gevorderde terugbetaling van de huurachterstand wordt dan ook afgewezen. [eiseres] en haar man waren immers tot november 2019 beiden huurder van de woning en dus beiden verantwoordelijk voor een tijdige voldoening van de huurpenningen. Een onderling geschil kan niet op Havensteder afgewenteld worden. Ook maakt de brief van Havensteder van 10 januari 2020 waarin gesommeerd wordt de betalingsachterstand te voldoen niet dat niet meer aan die betalingsverplichting hoeft te worden voldaan of creëert die brief ‘nieuwe’ rechten.
Daarnaast bestaat er geen ruimte voor de toekenning van een schadevergoeding nu Havensteder op grond van artikel 7:231 lid 2 BW rechtsgeldig heeft mogen ontbinden.
4.8
De gevorderde vergoeding over de periode van de periode van 13 december 2019 tot
10 januari 2020 wordt eveneens afgewezen. Onbetwist is gelaten dat Havensteder pas per
23 december 2019 toestemming van de gemeente kreeg de sleutels aan [eiseres] te overhandigen. [eiseres] erkent dat Havensteder haar destijds heeft medegedeeld dat de sleutels pas teruggegeven worden als haar ex-man zijn spullen uit de woning heeft gehaald. Havensteder hechtte daar belang aan omdat, naar eigen zeggen, de ex-man dreigde met een schadeclaim. [eiseres] heeft vervolgens haar stelling dat er geen spullen meer van haar ex-man in de woning bevonden of dat er geen belemmerring was haar de sleutels te geven en dat zij Havensteder herhaaldelijk om de sleutels heeft verzocht, geheel niet onderbouwd. Hiertoe was zij op grond van artikel 150 Rv wel gehouden gezien de gemotiveerde betwisting door Havensteder.
in conventie en in reconventie
4.9
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten in conventie en in reconventie. De kantonrechter stelt de proceskosten vast op € 102,96 aan dagvaardingskosten, € 124,- aan griffierecht en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde
(3 punten).
Beslissing
De kantonrechter
in conventie
verklaart voor recht dat de tussen partijen geldende huurovereenkomsten voor de woning en bijbehorende parkeerplaats buitengerechtelijk zijn ontbonden;
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na de datum van dit vonnis de woning en de bijbehorende parkeerplaats te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Havensteder, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
wijst af het anders of meer gevorderde;
in reconventie
wijst af de vorderingen;
in conventie en in reconventie
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 226,96 aan verschotten en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
745