Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8276654 \ CV EXPL 20-2314
uitspraak: 24 juli 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
woonplaats: [woonplaats eiseres] ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. A.M. van Steenes,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats gedaagde] ,
gedaagd in conventie, eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. D. Sarikas.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” en ‘ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 30 december 2019 met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens antwoord in reconventie, met producties, en,
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie.
1.2
De datum voor de uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
[gedaagde] huurt van [eiseres] de woonruimte met aan- en toebehoren aan de [adres] te Rotterdam.
2.2
Het complex waarvan de studio van [gedaagde] deel uitmaakt dateert uit 1912.
3..Het geschil
in conventie
3.1
[eiseres] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden, met veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde met aan- en toebehoren gelegen aan de [adres] , onder overhandiging van de sleutels ter algehele vrije beschikking van [eiseres] te stellen, met veroordeling van [gedaagde] om voornoemde met hare en de haren te ontruimen en te verlaten;
om [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] te betalen € 3.959,19, te vermeerderen met de wettelijke rente van 2,0 % per jaar over € 3.557,95 vanaf dinsdag 17 december 2019 tot de dag van algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen om maandelijks bij vooruitbetaling, met ingang van één december 2019 [eiseres] te betalen de conform de huurovereenkomst verschuldigde huur c.q. een vergoeding van € 528,56 per maand of gedeelte van de maand, eventueel te verhogen met de normaal te berekenen huurverhogingen, at [gedaagde] met voormelde ontruiming in gebreke blijft;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
De vordering onder B is opgebouwd uit € 3.557,95 aan huurachterstand berekend tot en met december 2019, € 26,16 aan verschenen rente berekend tot 17 december 2019 en € 375,08 aan incassokosten.
3.2
Aan haar vordering legt [eiseres] ten grondslag dat er sprake is van een hoge huurachterstand, en overige tekortkomingen, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.3
[gedaagde] erkent de hoogte van de gevorderde huurachterstand. Hij voert als verweer dat er vanaf 28 mei 2018 sprake is van zodanige gebreken aan het gehuurde, dat hij de huur en servicekosten tot de hoogte van de huurachterstand gerechtvaardigd mocht opschorten.
in reconventie
3.4
[eiser] vordert [verweerster] te veroordelen tot het herstellen van alle gebreken, zodat tevens het huurgenot van hem kan worden hersteld, alsmede [verweerster] te veroordelen in het betalen van een schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW vanwege het gederfde huurgenot.
3.5
[verweerster] betwist dat het gehuurde gebreken vertoont, en gebreken uit het verleden zijn altijd binnen afzienbare tijd hersteld.
4..De beoordeling
in conventie
4.1
De hoogte van de huurachterstand van € 4.190,30 berekend tot en met de maand mei 2020 is door [gedaagde] niet betwist. Als het verweer van [gedaagde] niet slaagt, wordt dit bedrag dan ook toegewezen.
4.2
[gedaagde] voert ter verweer aan dat hij de huur heeft opgeschort in verband met gebreken. [eiseres] betwist dat er sprake is van enige gebreken.
4.3
[gedaagde] heeft een lekkage genoemd uit mei 218. Die lekkage is in ieder geval in december 2018 verholpen, zodat deze lekkage op dit moment geen gebrek is en dus ook de opschorting op dit moment niet kan rechtvaardigen.
4.4
Ook noemt [gedaagde] een verstopte wasbak. De andere punten die [gedaagde] noemt zijn schade aan zijn inboedel en overlast door stank, muizen en schimmel.
4.5
[eiseres] betwist dat er sprake is van gebreken.
4.6
[gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn verweer enkele e-mails in het geding gebracht van hemzelf aan de beheerder van het pand waarin het gehuurde zich bevindt. Die zien voor een groot deel op problemen met telefonie en internet en dus niet op de door hem gestelde gebreken. In enkele e-mails worden wel problemen met de cv-ketel genoemd en komt een lekkage ter sprake, maar de klachten die [gedaagde] in zijn mails uit worden niet onderbouwd door ondersteunend/aanvullend (bewijs)materiaal, zoals bijvoorbeeld een foto of een verklaring van andere bewoners.
4.7
[eiseres] heeft ter onderbouwing van haar betwisting een bouwkundig advies laten opstellen met betrekking tot de algemene staat van onderhoud van het pand waarin het gehuurde zich bevindt. Uit dat advies blijkt niet van gebreken. In het advies staan weliswaar geen specifieke bevindingen over de kamer van [gedaagde] , maar dat komt voor risico van [gedaagde] . In het advies staat namelijk wel dat [gedaagde] heeft geweigerd om de bouwkundig expert op 4 februari 2020 toegang te verlenen tot zijn kamer.
4.8
Verder heeft [eiseres] een overzicht in het geding gebracht van het door haar aan het pand gepleegde onderhoud in de periode van 24 januari 2018 tot en met 30 januari 2020. Daaruit blijkt dat er zeer regelmatig werkzaamheden worden uitgevoerd aan het pand.
4.9
[gedaagde] heeft naar aanleiding van de gemotiveerde betwisting van [eiseres] nagelaten om zijn verweer (nader) te onderbouwen. Daarom wordt zijn verweer verworpen.
4.1
Dat betekent dat aan huurachterstand een bedrag van € 4.190,30 berekend tot en met de maand mei 2020 wordt toegewezen.
4.11
De gevorderde betaling van de maandelijkse huurtermijnen van € 528,56 vanaf juni 2020 wordt eveneens toegewezen, te verhogen met eventueel vanaf juni 2020 op correcte wijze aangezegde huurverhoging(en).
4.12
Tegen de verschuldigdheid van de gevorderde rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd. De wettelijke rente wordt als op de wet gerond toegewezen zoals hierna bepaald.
4.13
De huurachterstand bedraagt bijna acht maandelijkse huurtermijnen. Een dergelijke huurachterstand rechtvaardigt onder de gegeven omstandigheden de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW, en ontruiming van het gehuurde.
4.14
[gedaagde] heeft verzocht om aan hem een zogenaamde terme de grâce te verlenen, zoals bedoel in artikel 7:280 BW. Dat houdt in dat aan hem een termijn van maximaal een maand kan worden gegeven om alsnog aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. Onder de gegeven omstandigheden ziet de kantonrechter daar echter geen aanleiding voor. [gedaagde] had op andere manier een huurprijsvermindering kunnen bewerkstelligen in verband met gebreken. Die route (via de kantonrechter of de huurcommissie) heeft hij niet bewandeld. Dat is zijn eigen keuze. Het is echter niet zoals het een goed huurder betaamt om een huurachterstand van bijna 8 maandelijkse huurtermijnen te laten ontstaan zonder dat hij het bestaan van gebreken / een gebrek op enigerlei wijze hard maakt en een daaraan evenredige huurprijsvermindering koppelt. Bovendien heeft [gedaagde] telkens minder per maand betaald, terwijl hij niet stelt dat de gebreken ernstiger zijn geworden en de huur in de maand mei 2019 heeft hij zelfs volledig onbetaald gelaten. Daarnaast kan het woordgebruik van [gedaagde] richting [eiseres] en haar beheerder niet anders dan als zeer onbehoorlijk worden omschreven. Ook dat speelt een rol. Kortom, aan [gedaagde] wordt geen laatste kans gegeven om de gehele huurachterstand te voldoen.
4.15
Aan de voorwaarden voor toewijzing van het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is voldaan, zodat ook dit deel van de vordering van [eiseres] wordt toegewezen.
4.16
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
in reconventie
4.17
[eiser] vordert herstel van gebreken, schadevergoeding in verband met vermindering van zijn huurgenot als gevolg van gebreken en, zo lijkt uit zijn conclusie van repliek in reconventie te volgen, ook een huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW. In het kader van al die vordering(en) geldt dat op hem de stelplicht en bewijslast rust ten aanzien van het bestaan van gebreken.
4.18
De betwisting van het bestaan van gebreken is door [verweerster] goed onderbouwd, zoals bij de beoordeling van de vordering in conventie onder 4.7 en 4.8 is weergegeven.
4.19
Daarop had [eiser] zijn stellingen (nader) moeten onderbouwen, maar dat heeft hij niet gedaan. Bij die stand van zaken wordt zijn vordering afgewezen.
4.2
Gelet op die afwijzing bestaat geen aanleiding om Vaassen nog in de gelegenheid te stellen om een conclusie van dupliek in reconventie in te dienen.
4.21
[eiser] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure.
5..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de Mathenesserlaan
481B-5;
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis te ontruimen en onder afgifte van de sleutels leeg en ter vrije beschikking aan [eiseres] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 4.190,30 aan huurachterstand berekend tot en met de maand mei 2020 en € 26,16 aan verschenen rente berekend tot 17 december 2019, vermeerderd met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW over het openstaande bedrag aan huurachterstand vanaf 17 december 2019 tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 528,65 per maand, te vermeerderen met toegestane en op correcte wijze aangezegde huurprijsverhogingen, vanaf juni 2020 tot en met de maand waarin de ontruiming plaats zal vinden;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 236,00 aan griffierecht, € 103,06 aan dagvaardingskoten en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde;
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] vastgesteld op € 100,00 aan salaris voor de gemachtigde;
in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
703