ECLI:NL:RBROT:2020:4830 - Rechtbank Rotterdam - Inrichting dakterras in strijd met splitsingsakte, herste...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7951470 / VZ VERZ 19-16153

uitspraak: 2 juni 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, terzake de door partijen gezamenlijk voorgelegde zaak in het kader van de pilot ‘De Rotterdamse Regelrechter’ (artikel 96 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering)

in de zaak van

[aanvrager],

wonende te [woonplaats aanvrager] ,

aanvrager,

in persoon,

tegen

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging

VvE [straatnaam] [huisnummers] te Rotterdam,

gevestigd te Rotterdam,

andere partij,

gemachtigde: mr. M. Meijerink.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [aanvrager] ’ respectievelijk ‘de VvE’.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:

het aanmeldformulier ‘Zaak voor de regelrechter’ van [aanvrager] , met producties;
het e-mailbericht van 13 november 2019 van de VvE, met producties;
het e-mailbericht van 19 november 2019 van [aanvrager] , met producties;
de akte uitlaten van de VvE, met producties;
het e-mailbericht van 30 april 2020 van [aanvrager] , met producties.

1.2.

[aanvrager] heeft in eerste instantie in het aanmeldformulier mw. [naam persoon 1] , voorzitter van de VvE, als andere partij opgenomen. Op verzoek van beide partijen heeft de kantonrechter de VvE [straatnaam] [huisnummers] te Rotterdam als andere partij beschouwd en om die reden is die partij ook in de kop van deze uitspraak vermeld.

1.3

Op 22 november 2019 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij is [aanvrager] in persoon verschenen, vergezeld door dhr. [naam persoon 2] (buurman) en een andere buurman. Namens de VvE is mevr. [naam persoon 1] (voorzitter VvE) verschenen, bijgestaan door mr. M. Meijerink als gemachtigde. Van hetgeen ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.4.

Op 12 mei 2020 heeft een voortzetting van de mondelinge behandeling vanwege de maatregelen in verband met het COVID-19 virus via Skype plaatsgevonden. Hierbij is [aanvrager] in persoon in de digitale zittingsruimte verschenen, vergezeld door dhr. [naam persoon 2] . Namens de VvE zijn mevr. [naam persoon 1] en mevr. [naam persoon 3] verschenen, bijgestaan door mr. M. Meijerink als gemachtigde. Van hetgeen ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.5.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1.

Bij splitsingsakte d.d. 8 oktober 2015 (hierna: de splitsingsakte) is de grond met complexaanduiding 7753-A gesplitst in 41 appartementsrechten. Als gevolg van die splitsing is de VvE opgericht. De VvE is de Vereniging van Eigenaren van de appartementsrechten [straatnaam] [huisnummers] te Rotterdam.

2.2.

[aanvrager] is sinds 16 maart 2016 eigenaresse van een tweetal appartementsrechten, kadastraal bekend Rotterdam [kadasternummer 1] (woning) en Rotterdam [kadasternummer 2] (parkeerplaats). [aanvrager] is van rechtswege lid van de VvE.

2.3.

Het appartementsrecht met indexnummer A-1 geeft (onder meer) het recht op het uitsluitend gebruik van de woning met terras op de eerste verdieping. Naast het appartementsrecht van [aanvrager] zijn er nog drie andere appartementsrechten op de eerste verdieping gelegen, die ook alle uitsluitend gebruik van een terras hebben.

2.4.

In de splitsingsakte is – voor zover van belang – het volgende bepaald:

“
Artikel 23

1. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht.

(…)

Artikel 28

(…)

2. Iedere eigenaar en gebruiker dient er voor zorg te dragen dat de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken die zich in zijn privé gedeelte bevinden te allen tijde goed bereikbaar zijn.

(…)

4. Indien wordt besloten tot vervanging of tot herstel van dakbedekking onder de privé terrassen dient die eigenaar het daarop aanwezige beloopbaar oppervlak (zoals betegeling of kunstgras) voor eigen rekening te verwijderen en te herstellen. (…)

Artikel 31

Iedere eigenaar en gebruiker die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte voor zover bestemd tot tuin, is verplicht deze voor zijn rekening als tuin aan te leggen en te onderhouden met inachtneming van de besluiten van de vergadering en van het bepaalde in het huishoudelijk reglement. Hieronder is begrepen het onderhoud, het herstel, de vernieuwing en de vervanging van de erfafscheidingen, bergruimten en schuren.

a. Privé terrassen en balkons zullen uitsluitend als zodanig mogen worden gebruikt en hierop zullen nimmer zware plantenbakken/bouwsels, aarde en dergelijke mogen worden aangebracht welke het draagvermogen van die terrassen, het onderliggende dak en balkons overtreft, zulks ter voorkoming van schade aan de balkons, plafonds en de daken. Tevens zullen op de terrassen en balkons geen beplantingen mogen worden aangebracht, waarvan men redelijkerwijs kan verwachten dat na volgroeiing alsnog het draagvermogen wordt overschreden of dat die beplanting dusdanig uitgroeit dat de lichtinval voor de belendende privé gedeelten wordt verminderd.

b. De terrassen aan de achterzijde van het gebouw op de eerste verdieping moeten een uniform aanzicht behouden.

De op die terrassen aan te leggen betegeling moet gehandhaafd blijven en er mogen geen bouwwerken zoals bergingen, serres of vlonders worden aangebracht. Vlonders zijn wel toegestaan op de overige terrassen.

(…)”

2.5.

In juli 2018 heeft [aanvrager] het terras aan de achterzijde van haar woning (hierna: het dakterras) opnieuw aangelegd. Daarbij heeft zij in ieder geval (al dan niet op de bestaande betegeling) vlonders geplaatst en nieuwe betegeling en grind gelegd. Voorts heeft zij plantenbakken, een waterbak, een schutting en een pergola geplaatst.

2.6.

De VvE heeft [aanvrager] onder meer bij aangetekende brief van 20 augustus 2018 verzocht haar dakterras in oude staat te herstellen.

2.7.

Op 9 mei 2019 heeft een Vergadering van eigenaars (hierna: de ALV) plaatsgevonden. In de notulen van de ALV is - voor zover van belang - het volgende opgenomen:

“
10. Diverse besluiten dakterras nr. [huisnummer]

a.
Betegeling, grind, vlonders

In stemming brengen:

1. Mevrouw [aanvrager] heeft niet gehandeld voor de termijn van 1 april 2019 en wordt door de ALV alsnog in de gelegenheid gesteld tot het herstellen van de oorspronkelijke betegeling, grind en het verwijderen van de vlonders (inclusief verklaring van de firma Erdo dat het dak op een juiste wijze is hersteld en er geen problemen zijn voor de VvE m.b.t. garantie) voor 1 juni 2019

(…)

Dit besluit is met meerderheid van stemmen verworpen. Er wordt geen uitstel meer verleend om te herstellen.

2. Het Bestuur vraagt hierbij het mandaat aan de ALV om een gerechtelijke procedure te mogen starten.

(…)

Dit besluit wordt met meerderheid van stemmen aangenomen. Het Bestuur heeft een mandaat van de ALV om direct een gerechtelijke procedure tegen mevrouw [aanvrager] te starten.

Plantenbakken en de waterbak (zwaarte)

1. Mevrouw [aanvrager] moet een schriftelijke verklaring aan het Bestuur aanleveren van de firma’s […] dat de geplaatste plantenbakken het draagvermogen van het dak niet overschrijden. Dit geldt dus voor de situatie dat de oorspronkelijke betegeling en grind is hersteld.

(…)

Dit besluit wordt met meerderheid van stemmen vastgesteld. Dit houdt in dat mevrouw [aanvrager] na herstel van het terras een verklaring dient aan te leveren.

2. Mocht mevrouw [aanvrager] geen verklaring aanleveren, dan vraagt het Bestuur hierbij mandaat aan de ALV een gerechtelijke procedure te mogen starten.

(…)

Dit besluit wordt met meerderheid van stemmen aangenomen. Het Bestuur heeft een mandaat van de ALV om een gerechtelijke procedure tegen mevrouw [aanvrager] te starten wanneer zij geen verklaring aanlevert.

Pergola en schutting

1. Mevrouw [aanvrager] heeft de pergola en schutting geplaatst zonder toestemming van de ALV. Wil de ALV alsnog toestemming verlenen aan mevrouw [aanvrager] voor het aanbrengen van de pergola al dan niet onder de voorwaarden van een gebruiksovereenkomst met de VvE, op te stellen door Van Rijssenbeek Advocaten, kosten te dragen door mevrouw [aanvrager] .

(…)

Dit besluit wordt met meerderheid van stemmen aangenomen. Mevrouw [aanvrager] mag de pergola laten staan. Dit wel met het voorbehoud dat volgens de splitsingsakte is toegestaan dat er een pergola op het terras is toegestaan. Dit wordt nog uitgezocht.

2. Mevrouw [aanvrager] heeft de pergola en schutting geplaatst zonder toestemming van de ALV. Wil de ALV alsnog toestemming verlenen aan mevrouw [aanvrager] voor het aanbrengen van de schutting al dan niet onder de voorwaarden van een gebruiksovereenkomst met de VvE, op te stellen door Van Rijssenbeek Advocaten, kosten te dragen door mevrouw [aanvrager] .

(…)

Dit besluit wordt met meerderheid van stemmen aangenomen. Mevrouw [aanvrager] mag de schutting laten staan. Dit wel met het voorbehoud dat volgens de splitsingsakte is toegestaan dat er een schutting op het terras is toegestaan. Dit wordt nog uitgezocht.

(…)”

3..Het geschil

3.1.

[aanvrager] heeft de kantonrechter, in het kader van de pilot van de Rotterdamse Regelrechter, op de voet van het bepaald in artikel 96 Rv Pro verzocht het tussen haar en de VvE gerezen geschil te beslechten. Ten aanzien van de onderhavige procedure hebben partijen procesafspraken gemaakt. Daarbij hebben partijen zich uitdrukkelijk hoger beroep tegen de uitspraak van de kantonrechter voorbehouden.

3.2.

Het geschil heeft betrekking op de vraag of [aanvrager] het dakterras in de huidige staat mag behouden.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt – voor zover van belang – hierna nader ingegaan.

4..De beoordeling

Betegeling, grind en vlonders

4.1.

Op de ALV van 9 mei 2019 is besloten dat aan [aanvrager] geen uitstel meer wordt verleend voor het herstellen van de oorspronkelijke betegeling, grind en het verwijderen van de vlonders. Volgens [aanvrager] zijn – kort gezegd – alle nieuwe loopvlakken gelegd op de bestaande betegeling, waardoor de door haar aangebrachte wijzigingen ter zake niet in strijd zijn met de splitsingsakte. Bovendien acht [aanvrager] het niet redelijk om haar te verplichten tot het herstellen van het dakterras.

4.2.

Artikel 5:130 BW Pro biedt de mogelijkheid aan (onder meer) een lid van de VvE om binnen één maand na de dag waarop zij van een besluit van een orgaan van de VvE heeft kennisgenomen of heeft kunnen nemen een verzoek in te dienen bij de kantonrechter tot vernietiging van dat besluit. Artikel 2:15 BW Pro bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon (zoals de ALV) vernietigbaar is:

wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen;
wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist;
wegens strijd met een reglement.

Vaststaat dat [aanvrager] aanwezig was op de ALV van 9 mei 2019. Tijdens die vergadering heeft de ALV het besluit genomen zoals hiervoor onder 2.7 sub a geciteerd. Weliswaar heeft de ALV nooit het besluit genomen dat [aanvrager] de oorspronkelijke situatie met betrekking tot de betegeling en het grind diende te herstellen en dat zij de vlonders diende te verwijderen, doch nu de ALV tijdens die vergadering met meerderheid van stemmen besloten heeft [aanvrager] geen uitstel meer te verlenen voor het uitvoeren van die werkzaamheden moet worden aangenomen dat de ALV het besluit van het bestuur van de VvE ten aanzien van de betegeling, grind en vlonders bekrachtigd heeft. Als [aanvrager] het daarmee niet eens was had zij derhalve binnen één maand na 9 mei 2019 bij de kantonrechter een verzoek moeten indienen tot vernietiging van het besluit van de ALV. Dat heeft zij echter niet gedaan. Daarmee is het besluit van de ALV definitief geworden. Dit leidt dan ook tot de conclusie dat [aanvrager] niet gerechtigd is de huidige situatie op het dakterras met betrekking tot de betegeling, het grind en de vlonders te handhaven. Indien en voor zover [aanvrager] , zoals zij heeft gesteld, een omgevingsvergunning heeft en toestemming gekregen heeft van de welstandscommissie, leidt dat niet tot een ander oordeel.

Plantenbakken en de waterbak

4.3.

Voorts is door de VvE besloten dat [aanvrager] de plantenbakken en de waterbak op het dakterras dient te verwijderen. Volgens de VvE zijn de plantenbakken en waterbak in strijd met artikel 31 lid 2 sub a van Pro de splitsingsakte. [aanvrager] heeft gesteld dat de plantenbakken en de waterbak het draagvermogen van het dak niet overschrijden en het daarmee dus niet in strijd is met het bepaalde in de splitsingsakte. Ter onderbouwing van haar stelling heeft [aanvrager] een rapport van [naam] d.d. 14 november 2019 en een verklaring van ERDO B.V. (hierna: ERDO) in het geding gebracht.

4.4.

Artikel 31 lid 2 sub a van Pro de splitsingsakte bepaalt onder meer dat op privé terrassen en balkons nimmer zware plantenbakken/bouwsels, aarde en dergelijke mogen worden aangebracht welke het draagvermogen van die terrassen, het onderliggende dak en balkons overtreft, zulks ter voorkoming van schade aan de balkons, plafonds en de daken.

4.5.

Hoewel in het rapport van [naam] wordt geconcludeerd dat de plantenbakken aan de randen van het terras op de betontegels gehandhaafd mogen blijven en voorts is omschreven wat de maximale belasting van de plantenbakken en waterbak mag zijn, volgt uit de verklaring van ERDO dat er weliswaar op dit moment nog geen problemen zijn geconstateerd, maar dat door het extra gewicht op het dakterras er spanning op de bestaande dakbedekking kan komen te staan. Dit kan leiden tot onthechting/scheuren van de bestaande dakbedekking, met lekkages tot gevolg.

4.6.

Gelet op het voorgaande is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet gebleken dat de door [aanvrager] geplaatste plantenbakken en de waterbak het draagvermogen van het dakterras niet overtreffen. Daarmee zijn de plantenbakken en waterbak in strijd met artikel 31 lid 2 sub a van Pro de splitsingsakte en kan [aanvrager] van de VvE niet verlangen dat de VvE de plaatsing van de plantenbakken en de waterbak op het dakterras nog langer gedoogt.

Pergola en schutting

4.7.

Voorts is tijdens de ALV van 9 mei 2019 besloten dat de pergola en de schutting mogen blijven staan, mits dat volgens de splitsingsakte is toegestaan. Zoals reeds hiervoor overwogen is ook dit besluit definitief geworden, doordat [aanvrager] geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om binnen een maand nadat zij bekend was met het besluit een verzoek ex artikel 5:130 BW Pro bij de kantonrechter in te dienen tot vernietiging van dat besluit.

4.8.

Tussen partijen staat echter ter discussie of de pergola en de schutting in strijd zijn met de splitsingsakte. Bij akte uitlaten heeft de VvE aangevoerd dat de pergola en schutting in strijd zijn met het bepaalde in artikel 31 van Pro de splitsingsakte en dat daarom ook de pergola en schutting verwijderd dienen te worden. De kantonrechter begrijpt dat [aanvrager] dit standpunt van de VvE betwist.

De kantonrechter overweegt als volgt.

4.9.

In artikel 31 lid 2 sub b van Pro de splitsingsakte is onder meer bepaald dat het dakterras een uniform aanzicht moet behouden en er geen bouwwerken op geplaatst mogen worden.

4.10.

Anders dan [aanvrager] stelt, ligt naar het oordeel van de kantonrechter in de bewoordingen van artikel 31 lid 2 sub b van Pro de splitsingsakte besloten dat een pergola en schutting niet zijn toegestaan op het dakterras. Een pergola en/of schutting verandert immers het uniforme aanzicht, met name vanaf de andere woningen. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat dit artikellid een beding is dat naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie te beïnvloeden van derden die de bedoeling van de contracterende partijen niet kennen en dat ertoe strekt hun rechtspositie op uniforme wijze te regelen. Dit beding moet daarom volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad worden uitgelegd en/of aangevuld naar objectieve maatstaven. Onder een objectieve uitleg wordt verstaan de tekstuele uitleg van de akte waarbij de partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Omdat ook derden bij deze bepaling belang hebben, moeten zij erop kunnen vertrouwen dat bij de uitleg geen andere omstandigheden een rol spelen dan die zij uit de akte kunnen begrijpen. Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een interpretatie kan leiden. Daarbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

4.11.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet gezegd worden dat het beroep van de VvE op artikel 31 lid 2 sub b van Pro de splitsingsakte in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zeker gelet op de verklaring van ERDO dat er door het extra gewicht op het dakterras mogelijk op de lange termijn problemen kunnen ontstaan.

4.12.

Gelet op het voorgaande moet worden geconcludeerd dat de plaatsing van de pergola en de schutting in strijd is met artikel 31 lid 2 sub b van Pro de splitsingsakte.

Conclusie4.13. Vorenstaande overwegingen leiden tot de conclusie dat de wijze waarop [aanvrager] het dakterras heeft ingericht strijdig is met de splitsingsakte en dat zij om die reden het terras in de oude staat dient te herstellen. De kantonrechter realiseert zich dat het voor [aanvrager] uitermate vervelend is dat zij de inrichting van het dakterras niet kan handhaven, met name nu aannemelijk is dat zij voor die inrichting de nodige kosten heeft moeten maken, doch aan de andere kant had het op de weg van [aanvrager] gelegen om vooraf - voordat zij besloot om het dakterras op een andere manier in te richten - bij de VvE te informeren of haar plannen op bezwaren zouden stuiten. Nu zij dat niet gedaan heeft, kan zij de consequenties van haar handelwijze naar het oordeel van de kantonrechter niet afwentelen op de VvE

Proceskosten

4.14.

Overeenkomstig het procesreglement dat is opgesteld in het kader van de pilot van de Rotterdamse regelrechter zullen de kosten van de procedure gecompenseerd worden in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen.

5..De beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat [aanvrager] het dakterras heeft ingericht in strijd met de bepalingen van de splitsingsakte en dat zij om die reden gehouden is het terras in oude staat te herstellen;

compenseert de kosten van de procedure in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

37555