ECLI:NL:RBROT:2020:2964

• Datum uitspraak: 3 april 2020
• Publicatiedatum: 5 april 2020
• Zaaknummer: 8031738 CV EXPL 19-39438
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R. Kruisdijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Voortzetting huurovereenkomst na overlijden huurder; duurzame gemeenschappelijke huishouding en verzwaarde stelplicht

In deze zaak heeft de kantonrechter te Rotterdam op 3 april 2020 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiser] en Stichting Vestia over de voortzetting van een huurovereenkomst na het overlijden van de moeder van [eiser]. De moeder huurde een woning van Vestia en na haar overlijden verzocht [eiser] om de huurovereenkomst op zijn naam voort te zetten. Vestia weigerde dit verzoek, waarop [eiser] in conventie vorderde dat de huurovereenkomst voortgezet zou worden. Vestia voerde aan dat [eiser] niet voldeed aan de vereisten van artikel 7:268 lid 2 BW, omdat er geen duurzame gemeenschappelijke huishouding zou zijn geweest en [eiser] niet gedurende twee jaar zijn hoofdverblijf in het gehuurde had gehad.

De rechtbank heeft vastgesteld dat [eiser] sinds 22 augustus 2018 op het adres van het gehuurde stond ingeschreven en dat hij na het overlijden van zijn vader bij zijn zieke moeder was ingetrokken om voor haar te zorgen. Echter, de rechtbank oordeelde dat [eiser] niet aannemelijk had gemaakt dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, zoals vereist door de wet. De rechtbank benadrukte dat voor de voortzetting van de huurovereenkomst een verzwaarde stelplicht geldt voor degene die zich op artikel 7:268 lid 2 BW beroept. Aangezien [eiser] niet aan deze vereisten voldeed, werd zijn vordering afgewezen.

In reconventie vorderde Vestia de ontruiming van het gehuurde, omdat [eiser] zonder recht of titel in het gehuurde verbleef. De rechtbank heeft deze vordering toegewezen en [eiser] veroordeeld om binnen één maand het gehuurde te ontruimen. Tevens werd [eiser] veroordeeld in de proceskosten van Vestia. De uitspraak is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8031738 CV EXPL 19-39438

uitspraak: 3 april 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats eiser] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

gemachtigde: mr. L.H.E.M. Berendse-de Gruijl,

tegen

de stichting
Stichting Vestia,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon.

Partijen worden hierna aangeduid als: ‘ [eiser] ’ en ‘Vestia’.

1.. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:

• het exploot van dagvaarding van 4 september 2019, met producties;
• de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
• het vonnis van deze rechtbank van 11 november 2019 waarin een comparitie van partijen is gelast;
• de brief van de gemachtigde van [eiser] van 27 januari 2020, met producties;
• de brief van de gemachtigde van Vestia, met productie;
• het proces-verbaal van de op 13 februari 2019 gehouden comparitie van partijen.

2.. De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1

De moeder van [eiser] (hierna: moeder) huurde van Vestia een woonruimte gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde).

2.2

[eiser] staat sinds 22 augustus 2018 in het bevolkingsregister ingeschreven op het adres van het gehuurde. Eind april 2019 heeft [eiser] zijn vrouw en dochter uit India laten overkomen en sindsdien wonen zij in het gehuurde.

2.3

Bij brieven van 20 januari 2019 en 26 juni 2019 is Vestia verzocht [eiser] als medehuurder aan te merken en de huurovereenkomst met hem voort te zetten. Deze verzoeken zijn door Vestia afgewezen.

2.4

Moeder is op 28 juni 2019 overleden.

2.5

Bij brief van 10 juli 2019 heeft [eiser] verzocht de huurovereenkomst op eigen naam te mogen voortzetten. Per brief van 1 augustus 2019 heeft Vestia aangegeven niet met dit verzoek in te kunnen stemmen.

3.. Het geschil

in conventie

3.1

[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, - kort weergegeven – te bepalen dat hij de huurovereenkomst welke tussen Vestia en zijn moeder heeft bestaan met betrekking tot het gehuurde voortzet en Vestia te veroordelen in de proceskosten.

3.2

Aan de eis is - zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd. [eiser] wenst de huurovereenkomst voort te zetten op grond van artikel 7:268 lid 2 BW. [eiser] voerde een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder. Vanaf 2012 heeft hij zijn hoofdverblijf gehad in het gehuurde. De vaste lasten werden door hen gezamenijk voldaan. [eiser] verzorgde zijn moeder als mantelzorger voor 35 uur per week. De ziekte van moeder was niet tijdelijk zodat niet een tijdelijke samenleving beoogd werd. [eiser] heeft voldoende inkomsten om de huur te kunnen voldoen.

3.3

Vestia heeft tegen de vordering - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. De dagvaarding voldoet niet aan het vereiste van artikel 111 lid 2 sub e Rv zodat deze nietig is. Voor zover [eiser] ontvankelijk is, geldt dat hij niet gedurende twee jaar zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad en er geen sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268

lid 2 BW; eveneens ontbreekt de wederkerigheid. Daarnaast is onvoldoende aangetoond dat [eiser] over voldoende financiële middelen beschikt om de huur te voldoen.

in reconventie

3.4

Vestia vordert om bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [verweerder] te veroordelen om op 28 december 2019, althans een in goede justitie te bepalen datum, het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Vestia te stellen, alsmede een veroordeling in de proceskosten.

3.5

Vestia heeft hiertoe, naast hetgeen in conventie is aangevoerd, gesteld dat [verweerder] en zijn gezin zonder recht of titel in het gehuurde verblijven nu er geen huurovereenkomst tussen [verweerder] en Vestia bestaat.

3.6

[verweerder] heeft de vordering betwist.

4.. De beoordeling

Gelet op de samenhang van de vordering in conventie met de vordering in reconventie, zullen beide vorderingen gezamenlijk worden behandeld.

4.1

De dagvaarding voldoet aan de vereisten van artikel 111 Rv nu daarin vermeld is dat het de kantonrechter te Rotterdam is die van de zaak kennisneemt, zodat deze niet nietig is.

4.2

Beoordeeld dient te worden of [eiser] , die geen medehuurder is, na het overlijden van

zijn moeder, de huurovereenkomst met Vestia kan voortzetten. Een dergelijke vordering moet op grond van artikel 7:268 lid 3 BW in ieder geval worden afgewezen:

a. a) indien [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet (in het kort: hoofdverblijf in het gehuurde en een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder);

b) indien [eiser] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;

c) indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, indien eiser niet een in die wet bedoelde huisvestingsvergunning overlegt.

Ad a) Duurzame gemeenschappelijke huishouding

4.3

Voor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding, ook indien het gaat om een volwassen kind dat, na te zijn ‘uitgevlogen’, terugkeert naar de ouderlijke woning. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding moeten verder alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd zoals het feitelijk gebruik van het gehuurde door de huurder en de medebewoner, alsmede de omstandigheid dat zij al dan niet (i) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, (ii) gezamenlijk (of op grond van een afgesproken verdeling) huishoudelijke taken verrichten, (iii) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, (iv) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en (v) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur vordert een verzwaarde stelplicht.

4.4

Anders dan het in artikel 7:267 BW bedoelde geval van medehuurderschap (terwijl de huurder nog leeft) is geen minimumtermijn van samenwoning vereist om in aanmerking te kunnen komen voor toewijzing van een op artikel 7:268 lid 2 BW gegronde vordering.

Van belang voor toewijzing is, naast de duur van de samenleving, de bedoeling van de huurder en de samenwoner. [eiser] heeft op dit punt aangevoerd dat hij, na het overlijden van zijn vader, bij zijn (ernstig) zieke moeder is ingetrokken om voor haar te zorgen. De samenwoning was niet beoogd tijdelijk te zijn nu de ziekte van zijn moeder niet tijdelijk was, aldus [eiser] . Nog daargelaten dat dit een contra-indicatie is voor een
wederzijdse zorgrelatie bevat deze verklaring geen enkel aanknopingspunt voor het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding. Over de onder 4.3 genoemde omstandigheden heeft [eiser] zich - buiten het financiële aspect - slechts in algemeenheden uitgelaten. Om die reden is niet komen vast staan dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Nu deze ontbreekt zal de vordering van [eiser] worden afgewezen.

4.5

Nu de vordering in conventie wordt afgewezen, betekent dit dat [eiser] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft zodat de vordering in reconventie tot ontruiming van het gehuurde en de daarmee samenhangende vordering wordt toegewezen. Gelet op alle omstandigheden wordt de ontruimingstermijn vastgesteld op één maand.

4.6

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 360,- aan salaris (2 punten) voor de gemachtigde in conventie en € 90,- in reconventie ( ½ punt).

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 360,- aan salaris voor de gemachtigde;

in reconventie

veroordeelt [verweerder] om binnen één maand na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege [verweerder] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Vestia te stellen;

veroordeelt [verweerder] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 90,- aan salaris voor de gemachtigde;

in conventie en in reconventie

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

745