Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8351946 CV EXPL 20-6749
uitspraak: 18 december 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. A.D. van Tongeren,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Perfectkeur B.V.,
gevestigd te Hendrik-Ido-Ambacht,
gedaagde,
vertegenwoordigd door [naam].
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘Perfectkeur’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 21 februari 2020, met bijlagen;
de conclusie van antwoord, met bijlagen;
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek.
Het vonnis is nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
[eiseres] heeft de woning aan de [adres] op 1 augustus 2018 gekocht. In de koopovereenkomst staat, voor zover hier van belang, de volgende bepaling:
“artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
15.1.Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
c. op 3 augustus 2018 uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door Perfectkeur B.V. uit Hendrik-ldo-Ambacht blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € 4.000,-, te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. (…)”
2.2
Perfectkeur heeft op 30 juli 2018 in opdracht van [eiseres] een bouwtechnisch onderzoek naar de woning verricht. Perfectkeur heeft € 365,- voor de keuring in rekening gebracht.
2.3
In artikel 3 lid 6 van de op de tussen partijen gesloten overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden staat het volgende:
“Daken, goten, overstekken, etc. tot een maximale hoogte van ca. 5 meter (2 verdiepingshoogten) worden, staande op de ladder, visueel geïnspecteerd, indien veilig, dit uitsluitend ter beoordeling van Opdrachtnemer, bereikbaar met ladders van maximaal 6 meter (werkende hoogte 5 meter). Indien hoger gelegen elementen dienen te worden geïnspecteerd, kan dit uitsluitend met door de Opdrachtgever beschikbaar gesteld klimmateriaal dat voldoet aan de huidige wettelijke eisen, in goede staat van onderhoud verkerend en onder veilige omstandigheden, met inachtneming van de Arbonormen, dit uitsluitend ter beoordeling van Opdrachtnemer. De daken worden bij de inspectie niet betreden.”
2.4
Perfectkeur heeft op 30 juli 2018 het rapport bouwtechnisch onderzoek naar [eiseres] gestuurd. Het rapport bestaat uit 39 pagina’s, waarbij de inhoud van de inspectie wordt samengevat in 18 hoofdgroepen. In het rapport staat bij hoofdgroep 17 “Gevels exterieur”, voor zover hier van belang, het volgende:
“Gevelafdekker
Conform onderstaande specificatie zijn gebreken opgemerkt aan dit onderdeel. Voor het totaal van dit bouwkundige element dient rekening gehouden te worden met een kostenpost.
Gevelafdekker: gebreken metsel- voegwerk
Er zijn gebreken aan de metselwerk muurafdekker (bovenzijde metselwerk). Het metsel en voegwerk dient in een optimale conditie te verkeren, deze gebreken dienen te worden hersteld, eventueel kan na herstel het metselwerk tevens worden gehydrofobeerd.
Directkosten - Termijnkosten € 325,00 Verbeterkosten -
Dergelijke gebreken kunnen leiden tot lekkage in het object, een hoog vochtgehalte in muren waardoor aan buitenzijde schade aan voegwerken en aan binnenzijde schade aan stucwerken of houtwerk kunnen ontstaan.
Gevels: conditie stenen (metselwerk)
De kwaliteit van de stenen c.q. het metselwerk is aan de buitenzijde geïnspecteerd. De stenen verkeren in een voldoende en goede conditie. De baklaag van het metselwerk (c.q. de stenen) is intact. Indien een baklaag is aangetast, verliest de steen deels zijn afwaterende functie. Vocht wordt dan door de steen opgezogen en vastgehouden. De stenen zijn geïnspecteerd op schilfering. Hierbij zijn geen gebreken geconstateerd.
Met name in de winter bij bevriezing van de gevel kan dit leiden tot grotere schade aan het metselwerk. Deze bevriezing zal dan weer een schilfering, ofwel afboeren van het metselwerk tot gevolg hebben.
Gevels: conditie stucwerk
Er is schade aan het stucwerk. Op enkele plaatsen is, indien dat mogelijk was, het stucwerk beklopt en er is vastgesteld dat de hechting daarbij onvoldoende is. Het stucwerk klinkt hier en daar hol of staat los/bol van de wand. De schade die is opgemerkt, dient te worden hersteld, waarna één en ander kan worden afgewerkt conform het bestaande werk.
Directkosten - Termijnkosten €230,00 Verbeterkosten -
(…)
Gevels: schilderwerk
Het schilderwerk van de gevel verkeert in een matige conditie. Op termijn dient hier onderhoud gepleegd te worden. Met name de liggende delen moeten extra behandeld worden. Voor zover noodzakelijk dient er inspectie plaats te vinden en herstel van de gebreken aan de zwakke plekken. Indien nodig of als dat zal blijken, moeten enkele onderdelen vervangen worden. Laat u vooraf goed en deskundig informeren door een verfadviseur over het te gebruiken verfsysteem.
Directkosten - Termijnkosten € 368,00 Verbeterkosten -
(…)
Overige gebreken gevel: schade
De gevel(s) is (zijn) geïnspecteerd op overige gebreken. Hierbij is schade opgemerkt en/of ontbrekende onderdelen. Gebreken aan gevel kunnen bij slagregens ook lekkages veroorzaken, de schil van het object dient in zijn geheel in goede conditie te verkeren.
Directkosten - Termijnkosten €200,00 Verbeterkosten -
(…)”
2.5
Perfectkeur heeft de kosten voor direct noodzakelijk herstel aan de woning begroot op in totaal € 3.200,-.
2.6
De woning is bij notariële akte van 24 september 2018 aan [eiseres] geleverd. [eiseres] heeft daarna Herbouw Advies benaderd voor het laten uitvoeren van werkzaamheden aan de woning. Herbouw Advies heeft naar aanleiding van haar bezoek op 22 oktober 2018 een aantal gebreken aan de gevels geconstateerd.
2.7
Topexpertise heeft op 25 maart 2019 in opdracht van [eiseres] onderzoek gedaan naar de gebreken aan de gevels. In haar rapport staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“In de achtergevel constateren wij scheuren in het metselwerk. Boven het gevelkozijn van de woonkamer loopt een scheur door de rollaag door naar het bovenliggend metselwerk. Op foto 1 van de fotobijlage is de scheur zichtbaar. Aan de rechterbovenzijde van de gevel is een scheur in het metselwerk nabij de vergaarbak zichtbaar, zie foto 2.
De scheuren zijn geen gevolg van constructieve gebreken aan de woning. (…)
Wij constateren een vochtproblematiek in de achtergevel. Op diverse locaties wordt de verf van de gevel losgedrukt, zoals op foto 3 en 4 zichtbaar.
De vochtproblematiek wordt onzes inziens veroorzaakt vanwege het toepassen van verkeerde verf op de gevel. Metselwerk moet worden geschilderd met keimverf, dat betreft een dampopen mineraal verfsysteem waarbij vocht in de gevel kan worden gereguleerd en uittreden en de gevel kan blijven “ademen”. In onderhavige situatie is een dampdicht verfsysteem aangebracht waarbij vocht in het metselwerk niet kan uittreden en waardoor de verf wordt losgedrukt. Op genoemde foto’s 3 en 4 zijn de verkleuringen en uitbloei vanwege opgesloten vocht zichtbaar.
De metselwerkstenen in de voorgevel zijn geschilferd, zoals op foto 5,6,7 en 8 zichtbaar. De geschilferde stenen zijn verspreidt aanwezig over de gehele voorgevel.
Schilfering van de stenen betreft een vorstschade. Water wat in de stenen achterblijft bevriest waardoor de baklaag van de stenen kapot wordt gedrukt. Op foto 9 is zichtbaar dat van enkele stenen van de rollaag stukken zijn afgebroken vanwege vorstschade. (…)
Een deel van het gevelornament aan de linker bovenzijde is beschadigd. Dit is door wederpartij vastgesteld en in het rapport opgenomen. Echter wat niet is vastgesteld, is dat het bovendeel van de gevel op diverse plaatsen is gescheurd en feitelijk losstaat van het ondergedeelte van de gevel. Op foto 10 en 11 zijn de scheuren in het metselwerk zichtbaar.
De in stucwerk uitgevoerde muurafdekkers, de zogenaamde schouderstukken van de halsgevel, vertonen scheuren, zoals op foto 12, 13 en 14 zichtbaar. De meeste scheuren zijn “door en door”, waardoor de muurafdekkers losstaan van de gevel en geen onderlinge samenhang meer hebben. (…)
Onzes inziens waren de gebreken aanwezig tijdens de aankoop-keuring. De scheuren in de gevels vertonen een oud en historisch karakter. Dat geldt ook voor het schilferen van de bakstenen in de voorgevel. Dergelijke schade ontstaat vanwege vorst en is een proces van vele jaren. Daarbij was de winter van 2018/2019 een zeer matige winter met nauwelijks vorstdagen. De scheuren in de muurafdekkers en het bovenstaande metselwerk hebben een historisch karakter en zijn van oudere datum. (…)
Voor het herstel van de voorgevel moet het bovenste metselwerk, wat losstaat, worden verwijderd en nieuw worden aangebracht in het huidige kruisverband.
De aanwezige ornamenten moeten tijdelijk worden verwijderd en nadien worden teruggebracht. De “door en door” gescheurde en van stucwerk voorziene schouderstukken van de halsgevel moeten opnieuw worden gemaakt en worden geplaatst. (…)
De herstelkosten ramen wij volgens onderstaande specificatie op € 11.690,-- inclusief btw. (…) Het herstel van de losgescheurde gestuukte muurafdekkers en het losstaand metselwerk aan de voorgevel betreffen ons inziens direct noodzakelijke herstelkosten. De kosten voor het direct noodzakelijke herstel bedragen € 7.990,-- inclusief btw.”
3..De vordering
3.1
[eiseres] vordert dat Perfectkeur bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 13.640,65, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van Perfectkeur in de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na de dagtekening van het vonnis, en – voor het geval de voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede de nakosten.
3.2
Het gevorderde bedrag is opgebouwd uit € 11.690,- aan hoofdsom, € 1.058,75 aan expertisekosten en € 891,90 aan buitengerechtelijke incassokosten.
3.3
[eiseres] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Perfectkeur heeft een aantal gebreken aan de gevels van de woning niet in haar rapport opgenomen. Zij is daardoor tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. [eiseres] lijdt door deze tekortkoming schade, die Perfectkeur dient te vergoeden.
4..Het verweer
Perfectkeur betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zij betwist tevens de hoogte van de gevorderde schade en het causaal verband.
5..De beoordeling
5.1
De tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden aangemerkt als een overeenkomst van opdracht. Om te beoordelen of Perfectkeur is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen, dient te worden vastgesteld waartoe zij op grond van de overeenkomst gehouden was. De overeenkomst moet dus worden uitgelegd. In dat kader is doorslaggevend wat partijen hebben bedoeld en wat zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij heeft te gelden dat [eiseres] in beginsel mocht verwachten dat Perfectkeur bij de uitvoering van de opdracht zou handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot.
5.2
Niet in geschil is dat het onderzoek van Perfectkeur zich richt op het verkrijgen van inzicht in de bouwkundige staat van de woning. Perfectkeur inspecteert in dat kader diverse onderdelen van de woning. Partijen zijn het erover eens dat het een visuele inspectie zonder destructief onderzoek betreft. [eiseres] mocht er dus van uitgaan dat als sprake zou zijn van een visueel waarneembaar gebrek, Perfectkeur daar in haar rapport melding van zou maken. Indien Perfectkeur dat niet heeft gedaan, is sprake van een tekortkoming.
5.3
Bij de beoordeling moet voorts in aanmerking worden genomen dat Perfectkeur op grond van artikel 3 lid 6 van de algemene voorwaarden gebreken inspecteert op een ladder tot een werkhoogte van ongeveer vijf meter. Dit is geen onredelijk bezwarend beding. Van Perfectkeur kan in verband met de veiligheid immers niet worden verwacht op een andere wijze tewerk te gaan. Gelet op het geringe bedrag dat [eiseres] voor de keuring heeft betaald, kon ook niet van Perfectkeur worden verwacht dat zij zelf voorziet in speciaal klimmateriaal om hoger gelegen onderdelen te kunnen inspecteren. [eiseres] heeft verder geen omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat het beding als onredelijk bezwarend moet worden beschouwd. Hij heeft evenmin uitgelegd waarom toepassing van het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
De voorgevel
5.4
[eiseres] stelt dat Perfectkeur de geschilferde metselstenen in de voorgevel niet als gebrek in haar rapport heeft opgenomen. Pefectkeur is het daar niet mee eens. Volgens haar was voldoende duidelijk dat de voorgevel gebrekkig was.
5.5
Niet in geschil is dat tijdens de door Pefectkeur uitgevoerde inspectie reeds sprake was van schilfering in de metselstenen. Perfectkeur schrijft in haar rapport echter dat de stenen geïnspecteerd zijn op schilfering en dat daarbij geen gebreken zijn geconstateerd. Deze constatering is dus onjuist. Ook indien slechts plaatselijk sprake was van schilfering, had Perfectkeur dit moeten opmerken en daar melding van moeten maken. Dit geldt te meer omdat zij wel expliciet wijst op het risico van dergelijke aantasting van de stenen. Perfectkeur is op dit punt dan ook tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Dat Perfectkeur elders in haar rapport heeft aangegeven dat er gebreken aan het metselwerk zijn, maakt dat niet anders. Deze constateringen hebben immers betrekking op een ander deel van de gevel, zodat [eiseres] niet hoefde te begrijpen dat het de stenen in de voorgevel betrof.
De achtergevel
5.6
[eiseres] stelt voorts dat op de achtergevel de verkeerde verf is aangebracht. Het vocht in het metselwerk kan niet naar buiten waardoor de verf wordt losgerukt. Perfectkeur heeft hier ten onrechte geen melding van gemaakt, aldus [eiseres] . Perfectkeur heeft in haar rapport echter opgenomen dat het schilderwerk matig is en dat op termijn onderhoud zal moeten worden gepleegd. Zij heeft weliswaar niet geconcretiseerd waar het probleem met de verf in gelegen was, maar [eiseres] behoorde te begrijpen dat het schilderwerk gebrekkig was. [eiseres] heeft verder niet uitgelegd waarom dit onderhoud direct noodzakelijk zou zijn en niet op termijn kan plaatsvinden, zoals door Perfectkeur is aangeraden. Dit blijkt ook niet uit het rapport van Topexpertise. Op dit punt is dan ook geen sprake van een tekortkoming.
5.7
Partijen twisten voorts over de vraag of ten tijde van de inspectie sprake was van zichtbare scheurvorming in het metselwerk van de achtergevel. Het antwoord op deze vraag kan in het midden blijven. Zoals Perfectkeur terecht aanvoert, zijn de door Topexpertise geconstateerde scheuren geen gevolg van bouwkundige gebreken aan de woning. Topexpertise heeft op dit punt ook geen hersteladvies gegeven. Zonder nadere toelichting valt daarom niet in te zien waarom de scheuren in het kader van het bouwkundig onderzoek vermeld hadden moeten. Deze toelichting heeft [eiseres] niet gegeven. Hij heeft daarom onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een tekortkoming.
De gevelornamenten en muurafdekkers
5.8
Vaststaat dat het gevelornament aan de linker bovenzijde is beschadigd. [eiseres] stelt dat ook de bovenzijde van de gevel op diverse plaatsen is gescheurd en daardoor feitelijk losstaat van de gevel. De in het stucwerk uitgevoerde muurafdekkers vertonen eveneens scheuren. De meeste scheuren zijn “door en door”, waardoor ook de muurafdekkers losstaan van de gevel en geen onderlinge samenhang meer hebben. Perfectkeur heeft hier geen melding van gemaakt, aldus [eiseres] . Perfectkeur betwist dat de gevel losstaat. Zij heeft de gebreken bovendien zonder steiger niet kunnen constateren.
5.9
Perfectkeur heeft de beschadiging aan het gevelornament en de gebreken in het metselwerk van de gevelafdekker in haar rapport genoemd. [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd dat Perfectkeur de overige gebreken tijdens de inspectie heeft kunnen constateren. Perfectkeur had immers, anders dan Topexpertise, geen steiger tot haar beschikking. Zij kon de gevel en muurafdekkers alleen vanaf een ladder inspecteren. Op de foto’s van Topexpertise is te zien dat door haar vlak voor de ornamenten en bovenop de muurafdekkers kon worden gekeken. Dergelijk onderzoek was voor Perfectkeur niet mogelijk. [eiseres] heeft niet uitgelegd hoe Perfectkeur vanaf een ladder had moeten vermoeden dat de gevel losstaat. Dit blijkt ook niet uit het rapport van Topexpertise. Deze gebreken waren voor Perfectkeur dus niet visueel waarneembaar, zodat van een tekortkoming geen sprake is.
Schade
5.1
Gelet op het bovenstaande is Perfectkeur ten aanzien van de constatering van de schilfering in de metselstenen tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Perfectkeur dient de door deze tekortkoming veroorzaakte schade te vergoeden. Bij de begroting van de schade moet een vergelijking worden gemaakt tussen de huidige, door de tekortkoming ontstane situatie en de situatie waar Perfectkeur [eiseres] wel had geïnformeerd over de schilfering in de stenen. [eiseres] stelt in dat kader dat hij de koopovereenkomst bij correcte nakoming van Perfectkeur zou hebben ontbonden, dan wel dat hij opnieuw over de koopprijs zou hebben onderhandeld.
5.11
Voor ontbinding van de koopovereenkomst is vereist dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud minimaal € 4.000,- zouden bedragen. Uit het rapport van Topexpertise blijkt dat alleen het herstel van de losgescheurde gestuukte muurafdekkers en het losstaand metselwerk aan de voorgevel direct noodzakelijke herstelkosten zijn. Uit de omschrijving van deze werkzaamheden blijkt niet dat dit ziet op het herstel van de geschilferde metselstenen. [eiseres] heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat hij de koopovereenkomst bij correcte nakoming door Perfectkeur had kunnen ontbinden. De kantonrechter acht het ook niet aannemelijk dat [eiseres] de verkoper ervan had kunnen overtuigen dat op de reeds door hem aangeboden koopprijs een extra bedrag in mindering moest worden gebracht. [eiseres] heeft de woning al onder de vraagprijs gekocht. Uit het feit dat het herstel van de schilfering in de metselstenen niet expliciet in het rapport is opgenomen, leidt de kantonrechter af dat deze kosten niet noemenswaardig zijn. In ieder geval niet zodanig dat daadwerkelijk een verlaging van de prijs had kunnen worden onderhandeld. Het grootste deel van de genoemde herstelkosten ziet immers op de verf op de gevel en het herstel van het losstaande deel van de gevel, de ornamenten en de schouderstukken. Hoe de verkoper op een dergelijk verzoek zou hebben gereageerd, hangt bovendien tevens af van de gewildheid van de woning, de vraag in hoeverre de overeengekomen prijs marktconform was, hoe lang de woning al te koop stond en of er nog meer belangstellenden waren. [eiseres] heeft hierover onvoldoende gesteld. Dat betekent de tekortkoming van Perfectkeur niet heeft geleid tot schade voor [eiseres] . De gevorderde hoofdsom en de daarover gevorderde wettelijke rente en de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen.
5.12
Voor toewijzing van de gevorderde expertisekosten is vereist dat sprake is van een causaal verband tussen de aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis en de kosten. De kosten dienen in zodanig verband met die gebeurtenis te staan dat zij, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, aan de aansprakelijke persoon kunnen worden toegerekend. Het moet redelijk zijn om in verband met een onderzoek naar de mogelijke gevolgen van die gebeurtenis deskundige bijstand in te roepen en de daartoe gemaakte kosten moeten redelijk zijn (zie Hoge Raad 11 juli 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7423). Alleen de expertisekosten voor het onderzoek naar de schilfering in de metselstenen is toewijsbaar. Voor de overige onderdelen wordt Perfectkeur immers niet aansprakelijk geacht. De expertisekosten worden in redelijkheid geschat op € 100,-. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen het geringe bedrag dat [eiseres] aan Perfectkeur voor de keuring heeft betaald.
5.13
[eiseres] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter
:
:
veroordeelt Perfectkeur aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 100,-;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Perfectkeur vastgesteld op € 720,- aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
en indien [eiseres] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 120,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
33945