Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 18/6059 en ROT 19/2422
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 december 2019 in de zaak tussen
[eiser] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 30 april 2018, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] in Hellevoetsluis (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 138.000,-.
Bij beschikking op grond van de Wet WOZ, gedagtekend 28 februari 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 137.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 25 oktober 2018 (het bestreden besluit I), heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de waarde voor 2018 ongegrond verklaard.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 30 april 2019 (het bestreden besluit II), heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de waarde voor 2019 ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten.
Het beroep over 2018 is geregistreerd onder ROT 18/6059 en het beroep over 2019 onder ROT 19/2422.
Beide zaken zijn gelijktijdig behandeld op de zitting van 30 oktober 2019
Eiser is verschenen, verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2017 (ROT 18/6059) en 1 januari 2018 (ROT 19/2422). Volgens eiser is de waarde voor beide data te laag vastgesteld en bedraagt de waarde op 1 januari 2017 € 198.925,- en op 1 januari 2018 € 204.148,-. Verweerder is van mening dat de waarden niet te laag zijn vastgesteld. Tevens is in geschil of eiser recht heeft op een schadevergoeding.
2. De onroerende zaak betreft een bedrijfspand uit 1995 met een bruto vloeroppervlak van 175 m². Voorheen was de onroerende zaak in gebruik als woning.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
ROT 18/6059
4. Voor het belastingjaar 2018, waardepeildatum 1 januari 2017, geldt het volgende.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Met zijn verwijzing naar het door eiser overgelegde taxatierapport van C. Schuurman van 16 januari 2017, slaagt verweerder hierin.
In dit rapport wordt geconcludeerd tot een marktwaarde van € 138.000,- op waardepeildatum 3 januari 2017. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij dit rapport kan aansluiten, omdat hierin nagenoeg op de waardepeildatum de marktwaarde is bepaald.
Eiser voert aan dat hij op deze manier het werk van verweerder doet, maar het is verweerder niet kwalijk te nemen dat hij aansluit bij een bruikbaar taxatierapport, ook als dat niet door verweerder zelf is opgesteld.
Eiser voert verder aan dat de in het taxatieverslag genoemde kengetallen, bijvoorbeeld bij de extra grond niet kloppen. Verweerder heeft uiteengezet dat de bedragen in het taxatieverslag zo zijn ingevuld dat op een waarde van (ongeveer) € 138.000,- wordt uitgekomen, om aan te sluiten bij het rapport van eiser.
Hiervoor geldt dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling, maar dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059). De rechtbank begrijpt dat het toerekenen naar een waarde van € 138.000,- in het taxatieverslag tot vreemde dingen kan leiden, wat eiser frustratie bezorgt, maar het draait uiteindelijk dus om de vraag of verweerder aannemelijk maakt dat een waarde van € 138.000,- voor de onroerende zaak niet te laag is en dat is het geval.
6. Het beroep in zaak ROT 18/6059 is daarom ongegrond.
ROT 19/2422
7. Voor het belastingjaar 2019, waardepeildatum 1 januari 2018, geldt het volgende.
8. Om aannemelijk te maken dat een waarde van € 137.000,- niet te laag is, wijst verweerder ook in deze procedure naar het taxatierapport van eiser van 16 januari 2017. Hiermee slaagt verweerder evenwel niet in zijn bewijslast.
De rechtbank vindt het niet logisch dat in een opgaande markt tussen 3 januari 2017 (waardepeildatum taxatierapport) en 1 januari 2018 een lagere waarde wordt vastgesteld dan waartoe in het taxatierapport wordt geconcludeerd. Anders dan Hof Amsterdam in zijn uitspraak van 21 augustus 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4322, is de rechtbank van oordeel dat het in de rede ligt om de waarde (wat) hoger vast te stellen dan € 138.000,-.
9. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast slaagt, beoordeelt de rechtbank of eiser de door hem bepleite waarde van (ongeveer) € 204.000,- aannemelijk maakt. Dat is niet het geval.
Eiser baseert zijn waarde op de door verweerder in de loop van de jaren gebruikte kengetallen, maar dit is geen bruikbare methode om de WOZ-waarde te berekenen. Elke waarde en kengetallen ter onderbouwing daarvan staan namelijk op zichzelf en een waarde moet daarom onafhankelijk van eerder vastgestelde waarden en kengetallen worden vastgesteld.
10. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maken, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 142.000,-. Hierbij sluit de rechtbank, bij gebreke van andere bruikbare gegevens, aan bij de waarde uit het taxatierapport van eiseres, waarbij het vanwege de stijgende markt in de rede ligt om deze voor de waardepeildatum 1 januari 2018 hoger vast te stellen. De rechtbank realiseert zich dat deze schatting niet ver ligt van de door verweerder vastgestelde waarde, maar in eerste instantie staat ter beoordeling of verweerder aannemelijk maakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te laag is en dat doet hij dus niet.
11. Het beroep in zaak ROT 19/2422 is gegrond. Verweerder moet in deze zaak het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
In beide zaken
12. Eiser verzoekt verder tot toekenning van een schadevergoeding van € 14.824,- voor het onrechtmatig handelen door verweerder sinds 2011. Hiervoor geldt dat kosten en schade van andere jaren niet in deze procedure kunnen worden geclaimd. Hier komt bij dat het verzoek om schadevergoeding ook niet kan worden gehonoreerd, omdat niet is voldaan aan de voorwaarden van artikel 8:88 van de Algemene wet bestuursrecht. Zo maakt eiser niet aannemelijk dat er een causaal verband bestaat tussen de door hem gestelde schade en kosten en een onrechtmatige besluit.
Het verzoek om schadevergoeding wijst de rechtbank daarom af.
13. Omdat het beroep in zaak ROT 19/2422 gegrond is, veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakt proceskosten op basis van het Besluit vergoeding proceskosten bestuursrecht (het Besluit).
De reiskosten van eiser voor het bijwonen van de zitting komen voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten stelt de rechtbank op basis van 9292.nl (retour) vast op € 21,92.
Daarnaast komen ook de verletkosten van eiser op basis van het Besluit voor vergoeding in aanmerking. Verweerder heeft ter zitting verklaard zich te kunnen vinden in het door eiser opgevoerde bedrag, zodat de rechtbank € 246,- aan verletkosten zal toekennen.
De kosten van het taxatierapport zijn in een eerdere procedure al vergoed en komen daarom hier niet meer voor vergoeding in aanmerking.
De totale proceskostenvergoeding komt dan op € 267,92.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ROT 18/6059 ongegrond;
- verklaart het beroep ROT 19/2422 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 30 april 2019 (het bestreden besluit II);
- wijzigt de WOZ-beschikking voor het belastingjaar 2019 in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 142.000,-;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht in zaak ROT 19/2422 van € 47,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 267,92.
Deze uitspraak is gedaan door mr.dr. M.I. Blagrove, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 10 december 2019.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).