Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 18/4874
uitspraak van de meervoudige kamer van 10 december 2019 in de zaak tussen
[naam eiser] , eiser,
gemachtigde: mr. R Raddahi,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2018, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 434.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 9 augustus 2018 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 oktober 2019.
Eiser is verschenen, samen met zijn gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde en taxateur T.L. Simmelink.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 15.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.1
De onroerende zaak is een oude boerderij uit de 18de eeuw die nu in gebruik is als sportviscentrum met restaurant en bedrijfswoning. De opstallen staan op twee kadastrale percelen met een oppervlakte van 2.704 m². Voor het overige bestaat de onroerende zaak uit percelen water, grasland, natuur en akkerbouw met een oppervlakte van 230.100 m².
2.2
Bij brief van 15 juli 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders van Nieuwkoop (hierna: het college) aan eiser meegedeeld voornemens te zijn de onroerende zaak als gemeentelijk monument aan te wijzen. Dit voornemen is op 20 juli 2015 in het kadaster ingeschreven. Vervolgens heeft het college bij besluit van 12 april 2016 de onroerende zaak als beschermd gemeentelijk monument aangewezen. Het daartegen door eiser gemaakte bezwaar heeft het college bij besluit van 7 februari 2017 ongegrond verklaard. Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld, wat bij uitspraak van 24 augustus 2018 ongegrond is verklaard. Op het moment van het onderzoek ter zitting liep het hoger beroep nog.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan wijst verweerder op het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak van 29 januari 2015 van € 566.041,-, wat ruim boven de vastgestelde waarde ligt, aldus verweerder.
5. Als een onroerende zaak rond waardepeildatum wordt gekocht moet er in de regel van uit worden gegaan dat de koopsom overeenkomt met de waarde in het economische verkeer. Dit is anders indien degene die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer is.
In dit geval ligt er tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum een periode van (bijna) twee jaar, maar ook dan kan verweerder zich hierop baseren (vergelijk de uitspraak van hof Den Haag van 25 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:103).
6. Verweerder betwist niet (meer) dat tijdens de aankoop op 29 januari 2015 niet bekend was dat de onroerende zaak een gemeentelijk monument zou (kunnen) worden. Dit werd eiser pas bekend op het moment van het voornemen daartoe van 15 juli 2015.
De rechtbank vindt aannemelijk dat, zoals eiser stelt, op het moment dat hij de onroerende zaak kocht hij in de veronderstelling was dat hij de oude opstallen kon slopen en er een geheel nieuw sportviscentrum kon laten bouwen en dit vervolgens te exploiteren. Door de status van gemeentelijk monument is dit niet (meer) mogelijk. Dit zat niet in de verkoopprijs verdisconteerd en daarom kan voor de waardepeildatum 1 januari 2017 niet worden uitgegaan van de verkooprijs als waarde in het economisch verkeer. Verweerder kan dit verkoopcijfer dus niet ten grondslag leggen aan de onderbouwing van zijn waarde.
7. Verweerder heeft ook een taxatiekaart overgelegd waarin de waarde wordt onderbouwd door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode), maar de daarin gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactor zijn niet met marktcijfers onderbouwd. Dat laatste geldt ook voor de alternatieve, grove berekening die verweerders taxateur pas op de zitting naar voren heeft gebracht.
De slotsom is dat verweerder niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
8. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is niet het geval.
In het door eiser overgelegde taxatierapport van 2 augustus 2017 van J.G.E. Geleijns wordt de waarde onderbouwd door middel van de hwk-methode. Er wordt een waarde toegekend aan het bedrijfsgedeelte, de bedrijfswoning en de overige grond.
Bij zowel het bedrijfsgedeelte als de bedrijfswoning is de gehanteerde huurwaarde een inschatting van de taxateur zonder dat hij dat heeft onderbouwd met marktgegevens. Hetzelfde geldt voor het bruto aanvangsrendement waarop de kapitalisatiefactoren van 15,4 en 16,7 zijn gebaseerd. Aan de overige grond wordt een waarde van € 50,- per m² toegekend, maar ook hiervoor ontbreken marktcijfers.
Gelet op dit alles kan de rechtbank eiser niet volgen in zijn waarde van € 15.000,-. De rechtbank vindt aannemelijk dat, anders dan eiser betoogt, enkel de grond (met een aanzienlijke oppervlakte van 2.704 m²) al een waarde van meer dan € 15.000,- vertegenwoordigt, ongeacht of er nu nieuwbouw mag worden gepleegd of niet en ongeacht de kosten van het herstel. Niet in geschil is dat ook nu nog een bepaalde exploitatie mogelijk is en dat de onroerende zaak ook nog steeds als sportviscentrum wordt geëxploiteerd. Dat dat niet de exploitatie is die eiser bij aankoop van de onroerende zaak voor ogen stond is daarbij niet relevant. Het gaat om de waarde in het economisch verkeer voor een potentiële koper.
9. Omdat geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maken, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 300.000,-. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking wat partijen over en weer hebben aangevoerd en dat zij aannemelijk vindt dat de grond van de onroerende zaak en de waterpartij al een bepaalde waarde vertegenwoordigen.
10. Het beroep is gegrond. Verweerder dient het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512,- en wegingsfactor 1). In bezwaar had eiser nog geen rechtsbijstandverlener, zodat eiser in die fase hiervoor ook geen kosten heeft gemaakt.
Van andere kosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 300.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 46,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.024,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. M.I. Blagrove en A.W. Schep, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 10 december 2019.
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).