ECLI:NL:RBROT:2019:5933

• Datum uitspraak: 12 juli 2019
• Publicatiedatum: 23 juli 2019
• Zaaknummer: 6731327 CV EXPL 18-8981
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.H. Kemp-Randewijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Schadevergoeding bij beëindiging huurcontract en bewijslevering

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter te Rotterdam, gaat het om een geschil tussen een verhuurder (eiseres) en een huurder (gedaagde) over schadevergoeding bij het einde van de huur. De procedure begon met een tussenvonnis op 29 juni 2018, waarin de kantonrechter de eiseres toestond bewijs te leveren van haar stellingen. Eiseres heeft verschillende getuigen gehoord, die verklaarden over gebreken in de woning bij de uitcheck. De gedaagde heeft de aanwezigheid van sommige gebreken erkend, maar betwist dat zij aansprakelijk is voor alle schadeposten die door eiseres zijn opgevoerd. De kantonrechter heeft de getuigenverklaringen en de overgelegde stukken beoordeeld en vastgesteld dat er bewijs is geleverd voor enkele gebreken, zoals een kapotte zonwering en een niet goed schoongemaakte badkamer. Echter, voor andere posten, zoals vlekken op de vloer en de keuken, heeft de kantonrechter geoordeeld dat het bewijs onvoldoende was. Uiteindelijk heeft de kantonrechter de schadevergoeding vastgesteld op € 2.000,-, met een toevoeging van buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente. De gedaagde is veroordeeld in de proceskosten, en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 6731327 CV EXLP 18-8981

uitspraak: 12 juli 2019

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats eiseres] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. [naam getuige 1] , advocaat te Coevorden,

tegen

[gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

gemachtigde: J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ”.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Bij tussenvonnis d.d. 29 juni 2018, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd, heeft de kantonrechter [eiseres] toegelaten tot het leveren van bewijs.

1.2

Ter rolzitting d.d. 26 juli 2018 heeft [eiseres] een akte uitlaten bewijslevering ingediend.

1.3

Op 7 november 2018 heeft een getuigenverhoor plaatsgevonden aan de zijde van [eiseres] , waarvan een proces-verbaal is opgemaakt.

1.4

Ter rolzitting d.d. 15 november 2018 heeft [gedaagde] een akte houdende uitlaten in contra-enquête ingediend. Vervolgens heeft [gedaagde] ter rolzitting d.d. 21 januari 2019 nog een akte houdende producties ten behoeve van de contra-enquête ingediend.

1.5

Op 21 januari 2019 heeft een contra-enquête plaatsgevonden aan de zijde van [gedaagde] , waarvan een proces-verbaal is opgemaakt.

1.6

Ter rolzitting d.d. 4 april 2019 heeft [eiseres] een conclusie na enquête ingediend. Vervolgens heeft [gedaagde] ter rolzitting van 2 mei 2019 een antwoordconclusie na enquête ingediend.

1.7

De kantonrechter heeft vervolgens de uitspraak van het vonnis nader op heden bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1

Bij bovengenoemd tussenvonnis heeft de kantonrechter [eiseres] toegelaten tot het leveren van bewijs van haar stellingen:

• dat [gedaagde] de aanwezigheid van en aansprakelijkheid voor de bij e-mail d.d. 17 oktober 2017 opgesomde gebreken tijdens de uitcheck heeft erkend, alsmede dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] de kosten van herstel daarvan zou dragen;
• dat de staat van de woning bij oplevering van het gehuurde anders was dan de staat waarin [gedaagde] deze heeft ontvangen bij aanvang van de huur.

2.2

Ter voldoening aan die bewijsopdracht heeft [eiseres] ter zitting van 7 november 2018 als getuigen doen horen de heer [naam getuige 1] (hierna: [naam getuige 1] ), de heer [naam getuige 2] (hierna: [naam getuige 2] ) en de heer [naam getuige 3] (hierna: [naam getuige 3] ).

2.3

Als eerste getuige heeft [eiseres] [naam getuige 1] voorgebracht. Hij heeft, voor zover hier van belang, het navolgende verklaard:

“
Op die 13 oktober zijn wij met zijn allen door het pand gelopen. De zus van mevrouw [gedaagde] , hierna mede te noemen [zus gedaagde] , nam de leiding en gaf aan wat haar opviel. Ik schreef alles op wat die zus zei en die zus maakte foto’s.(…)

Nadat we door het huis waren gelopen hebben we met elkaar gesproken aan de tafelbar in de open keuken. Wij hebben toen mijn lijstje doorgenomen. Mevrouw [gedaagde] gaf toen aan: “Ik heb liever dat jullie het laten maken en laten schoonmaken en mij de rekening sturen. Ik verhaal het op mijn klant die er toch voor verzekerd is” .”

2.4

Vervolgens heeft [eiseres] [naam getuige 2] als getuige doen horen, die op zijn beurt, voor zover hierna van belang, heeft verklaard:

“
Op 13 oktober 2017 hebben wij in goed overleg geconstateerd wat de gebreken waren. Zowel [zus gedaagde] als ik hebben gewezen op zaken die stuk waren. Zo constateerde wij samen dat de zonwering kapot was en de vitrage. Ik verklaar uitdrukkelijk dat [zus gedaagde] toen heeft erkend dat die vitrage voorheen heel was. Ik heb bijvoorbeeld zelf de kapotte deur op zolder getroffen.

Mr. [naam getuige 1] heeft een en ander opgeschreven. Ik heb toen gevraagd aan mevrouw [gedaagde] hoe we dat zouden oplossen. Zij zei dat wij dat maar zelf moesten doen en de rekening moesten sturen omdat een en ander via de verzekering zou worden opgelost. ”

2.5

Als laatste heeft [eiseres] [naam getuige 3] als getuige voorgebracht. Hij heeft onder meer verklaard:

“
Wij zijn met zijn allen door de woning gelopen en zowel door de andere partij als door meneer [naam getuige 2] zijn gebreken geconstateerd. Er werd bijvoorbeeld geconstateerd dat de vitrage stuk was, de vloerbedekking boven smerig, de wanden smerig, een kast scheef en in de badkamer waren ook wat zaken niet in orde. Het was ook een rotzooi in de tuin.

(…)

Ik ben er niet bij geweest toen er afspraken werden gemaakt over wie wat zou herstellen. Ik denk dat ik toen buiten was. Ook van bedragen weet ik niks af .”

2.6

In contra-enquête heeft [gedaagde] ter zitting van 21 januari 2019 zichzelf als getuige laten horen, alsmede mevrouw [zus gedaagde] . Voorts heeft [gedaagde] nog een aantal producties overgelegd.

2.7

[gedaagde] heeft zelf, voor zover hier van belang, het navolgende verklaard:

“
Ik betwist dat ik toegezegd heb dat alle “gebreken” zoals die staan vermeld in de mail van 17 oktober 2017 op mijn kosten hersteld zouden mogen worden. Ik meen dat mijn reactie iets was van : ik kom er nog op terug. Het gat in de deur en de gescheurde zonwering heb ik erkend en ter plaatse ook geconstateerd. De kosten die daarvoor in rekening worden gebracht, wil ik wel voldoen. Het gehuurde had een grote tuin. Mijn huurders hadden niet de tijd de tuin te onderhouden. Mijn zus heeft toen voorgesteld dat de verhuurder het zelf zou doen of een keer een tuinman langs zou sturen. Daar is verder geen reactie op gekomen en daar zijn dus geen verdere afspraken over gemaakt. Vooraf aan de verhuur zijn er geen afspraken over de tuin gemaakt.

(…)

Ik erken dat de badkamer bij oplevering niet helemaal schoon was. Ik heb aangeboden dat zelf schoon te maken, maar de verhuurder wilde dat zelf regelen en mij de rekening daarvan sturen. Ik heb toen gezegd dat het dan wel om een normaal bedrag zou moeten gaan. Ik denk dat je daar maximaal twee uur voor nodig hebt. Het ging alleen over voegjes in de douche. De huurders hadden inderdaad in de slaapkamer een bed tegen de muur gezet. Als je dat bed weghaalt, zie je lichtelijk een vlek daar waar dat bed tegen de muur stond. Het klopt dat er achter de schuifwand nog wat rommel lag: het waren twee bekertjes. Die zijn in minuut weggehaald.

Ik betwist dat de keuken niet schoonwas en de oven vies.

(…)

Ik betwist dat er op het toilet vlekken waren. Wij hebben in mijn beleving bij de oplevering helemaal niet gesproken over het toilet. ”

2.8

[zus gedaagde] heeft daarnaast onder meer verklaard:

“
Ik kan mij herinneren dat in dit geval de deur op de eerste verdieping een gat vertoonde en de zonwering afgescheurd was. Dat dat gedurende de periode is gebeurd dat onze huurders erin zaten, is naar ik meen ook gelijk erkend.

Voor zover ik mij kan herinneren is er wel een opmerking gemaakt over het feit dat verhuurder de oven niet schoon genoeg vond, maar verder is dat punt niet ter sprake geweest.

Er is ook wel besproken dat zij de keuken en de badkamer niet schoon genoeg vonden. Ik weet wel dat het kalkaanslag in de douche cabine er ook al zat bij aanvang van de huur. Op de wc vloer was een vlek te zien, maar die vlek zat er volgens mij ook al bij aanvang van de huur. Dat gold ook voor de vlekken in de vloerbedekking op de overloop.

Wij hebben aangeboden om nog wat schoonmaakwerk te doen, ook omdat er her en der wat rommel lag, daarmee bedoel ik dat er achter de kledingkast nog wat stof en kruimels lagen. Op dat aanbod is niet gereageerd.

Met betrekking tot de tuin werd er ten tijde van de oplevering gewezen op het snoeiafval dat daar lag. Ik denk niet dat mijn huurders snoeiwerkzaamheden hebben verricht. In de verkoopbrochure die nadien gemaakt is, is dat snoeihout ook nog te zien. Ik kan mij niet herinneren dat er bij uitcheck verder nog opmerkingen over de tuin gemaakt zijn.

(…)

Wij hebben op die 13e oktober 2017 geen afspraken gemaakt of toezeggingen gedaan, maar aangegeven dat zij ons maar moesten laten weten hoe en wat en dan zouden wij daarop reageren .”

2.9

De kantonrechter is van oordeel dat op basis van de afgelegde getuigenverklaringen alsmede de overgelegde stukken in ieder geval ten aanzien van een aantal in de bij e-mail d.d. 17 oktober 2017 genoemde gebreken het bewijs is geleverd dat [gedaagde] de aanwezigheid daarvan en aansprakelijkheid daarvoor tijdens de uitcheck heeft erkend. Zo volgt uit de in contra-enquête afgelegde verklaringen, en wordt voorts ook in de antwoordconclusie na enquête door [gedaagde] expliciet erkend, de aanwezigheid van en aansprakelijkheid voor de kapotte zonwering, de kapotte deur en de niet (geheel) schoongemaakte badkamer. Daarnaast volgt naar het oordeel van de kantonrechter uit de door [gedaagde] zelf in contra-enquête afgelegde verklaring voldoende dat er vlekken op de wand aanwezig waren en er achter de schuifdeuren niet goed is schoongemaakt, alsmede dat de aansprakelijkheid daarvoor door [gedaagde] is erkend. Ten aanzien van de posten: “gaten vitrage”, “keuken niet geheel schoon”, “oven vies”, “vlekken overloop”, “vlekken toilet” en “scheurtjes in zonwering” heeft [gedaagde] de aanwezigheid daarvan en/of de aansprakelijkheid daarvoor, uitdrukkelijk betwist. Zo heeft [gedaagde] betwist dat de keuken niet geheel schoon zou zijn achtergelaten en dat de oven vies was, en heeft zij zich ten aanzien van de vlekken (op de tegels) in het toilet, de vlekken op de overloop en de gaten in de vitrage op het standpunt gesteld dat deze bij aanvang van de huurovereenkomst reeds aanwezig waren. Terzake de scheurtjes in de zonwering heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat de zonwering al oud was en de scheurtjes in de zonwering waarschijnlijk bij aanvang van de huur al aanwezig waren alsmede dat er in de onderhavige procedure ook geen kosten voor de zonwering worden gevorderd. Met betrekking tot voornoemde posten heeft [eiseres] , middels de van haar zijde afgelegde getuigenverklaringen, mede daarbij in aanmerking nemende de daartegenover en daarop haaks staande verklaringen van de zijde van [gedaagde] , naar het oordeel van de kantonrechter het bewijs niet, althans onvoldoende kunnen leveren. Naast de omstandigheid dat in de van de zijde van [eiseres] afgelegde verklaringen weinig gespecificeerd en op alle posten afzonderlijk is ingegaan, leveren deze verklaringen geen dan wel onvoldoende overtuigend bewijs op van de stelling dat [gedaagde] de aanwezigheid daarvan en de aansprakelijkheid daarvoor tijdens de uitcheck heeft erkend. Evenmin leveren deze verklaringen, de van de zijde van [gedaagde] afgelegde verklaringen en overgelegde stukken daarbij mede in aanmerking nemende, bewijs op van de stelling van [eiseres] dat de staat van deze posten bij oplevering van het gehuurde anders was dan de staat waarin [gedaagde] deze heeft ontvangen bij aanvang van de huur. Met betrekking tot de in de e-mail d.d. 17 oktober 2017 opgenomen post “kast ontwricht” merkt de kantonrechter op, dat naast de omstandigheid dat deze post door [eiseres] op geen enkele wijze is toegelicht en/of onderbouwd, ten aanzien daarvan ook geen schadevergoeding wordt gevorderd, zodat deze post hier buiten beschouwing wordt gelaten. Hoewel [gedaagde] zich ten aanzien van de tuin op het standpunt heeft gesteld dat daarover bij aanvang van de huurovereenkomst geen concrete afspraken zijn gemaakt, staat naar het oordeel van de kantonrechter op basis van de door [eiseres] overgelegde e-mail d.d. 2 juni 2017 afkomstig van [zus gedaagde] en de e-mail

d.d. 10 oktober 2017 van [gedaagde] , voldoende vast dat [gedaagde] zich voor het onderhoud van de tuin, alsmede de kosten daarvan aansprakelijk achtte. Door [gedaagde] is daarnaast de aanwezigheid van snoeiafval ten tijde van de uitcheck erkend, zonder dat zij daarbij heeft gesteld dat dit snoeiafval bij aanvang van de huurovereenkomst ook al aanwezig was. Samenvattend leidt het voorgaande dan ook tot het oordeel dat het bewijs van de aanwezigheid van en aansprakelijkheid voor de in de e-mail d.d. 17 oktober 2017 opgenomen posten “Tuinafval niet opgeruimd”, “Zonwering beschadigd”, “Badkamer niet goed schoongemaakt”, “Slaapkamer achter de schuifdeuren niet schoongemaakt”, “Slaapkamer vlekken tegen de wand” en “Slaapkamer groot gat in de deur” is geleverd. Het bewijs van de stelling van [eiseres] , inhoudende dat [gedaagde] de aanwezigheid van en aansprakelijkheid voor de overige in de e-mail d.d. 17 oktober 2017 opgenomen posten tijdens de uitcheck heeft erkend, is niet geleverd. Evenmin is ten aanzien van die posten komen vast te staan dat de staat daarvan bij de oplevering van het gehuurde anders was dan de staat waarin [gedaagde] deze heeft ontvangen bij aanvang van de huurovereenkomst.

2.1

Dat partijen op 13 oktober 2017 (ten aanzien van de erkende schadeposten) duidelijke en concrete afspraken omtrent de (kosten van de) herstelwerkzaamheden hebben gemaakt, is naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan. In een dergelijk geval komt het dan ook aan op hetgeen partijen in redelijkheid uit elkaars verklaringen en gedragingen over en weer mochten afleiden en hetgeen zij op basis daarvan van elkaar mochten verwachten. Uit de afgelegde getuigenverklaringen volgt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende dat [gedaagde] zich ten aanzien van de door haar erkende posten in beginsel bereid heeft verklaard de kosten daarvan te dragen, alsmede dat door [eiseres] ten aanzien daarvan eerst nog een begroting zou worden opgesteld. Voorgaande vindt ook steun in de omstandigheid dat [gedaagde] na ontvangst van de e-mail d.d. 17 oktober 2017 in ieder geval bij e-mail d.d. 20 november 2017 richting de gemachtigde van [eiseres] kenbaar maakt dat zij de offerte nog afwacht, deze daarna zal bekijken en eventueel nog een reactie daarop zal geven. Voorgaande betekent echter niet dat [gedaagde] vervolgens gehouden is de door [eiseres] nadien gepresenteerde rekening zonder enig protest te voldoen. De daarin opgenomen kosten van herstel dienen immers allereerst wel toegespitst te zijn op de door partijen eerder geconstateerde gebreken. Bovendien dienen de kosten van herstel redelijk te zijn.

2.11

In beginsel dient de schadevergoeding de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand te brengen waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Daarbij dient ook rekening te worden gehouden met een aftrek nieuw voor oud. Gelet op aard van de schade (zaaksbeschadiging) ziet de kantonrechter aanleiding om de schade abstract te berekenen, waarbij niet relevant is of [eiseres] al dan niet al tot herstel is overgegaan en mogelijk nog geen kosten heeft gemaakt. Door [eiseres] is bovendien bij conclusie na enquête expliciet gesteld dat zij reeds gebreken heeft laten verhelpen en zij ten aanzien van het vervangen van door de huurder van [gedaagde] kapot gemaakte zaken nog in afwachting is van de uitkomst van de onderhavige procedure. Voorgaande is echter wel weer van belang voor de toewijzing van de op pagina 2 van de offerte vermeld staande kosten, zoals “Algemene bouwplaatskosten”. De op de offerte vermeld staande schadeposten “schoonmaken terrein”, “stompe binnendeur”, “sauswerk op schoongemaakte wand”, en “kitwerk herstellen voegen”, zijn als enige te relateren aan de hiervoor onder rechtsoverweging 2.9 als vaststaand aangenomen posten waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is. [gedaagde] is dan ook gehouden voornoemde schadeposten te voldoen. Voorgaande echter met dien verstande dat nu de geoffreerde bedragen de kantonrechter bovenmatig voorkomen, de totale kosten ex aequo et bono worden geschat op een bedrag van in totaal € 2.000,-. Dit bedrag ligt dan ook voor toewijzing gereed.

2.12

De wettelijke rente is toewijsbaar over het hiervoor genoemde bedrag zoals hierna vermeld in het dictum.

2.13

[eiseres] heeft aanspraak gemaakt op buitengerechtelijke incassokosten.

Nu [gedaagde] niet als consument is aan te merken zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom worden getoetst aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het rapport Voor-werk II. Voldoende gebleken is dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, zodat de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar is. Voor de hoogte van de toewijsbare buitengerechtelijke incassokosten zoekt de kantonrechter aansluiting bij het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Derhalve is gelet op de toewijsbare hoofdsom aan buitengerechtelijke kosten toewijsbaar een bedrag ad € 300,-.

2.14

[eiseres] heeft voorts aanspraak gemaakt op de kosten van het door haar gelegde conservatoire beslag. In artikel 706 Rv is bepaald dat de kosten van een conservatoir beslag van de beslagene kunnen worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. De kantonrechter is van oordeel dat het beslag onrechtmatig was nu door [eiseres] voor een veel te hoog bedrag beslag is gelegd. De kosten van het beslag zijn dan ook niet toewijsbaar.

2.15

[gedaagde] wordt als de (deels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Voor zover het griffierecht een bedrag van € 226,- te boven gaat, dient het meerdere als nodeloos gemaakte kosten voor rekening van [eiseres] te blijven.

3. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen kwijting te betalen € 2.300,- aan hoofdsom en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over het bedrag van

€ 2.000,- vanaf 6 december 2017 tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 324,01 aan verschotten en € 810,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

495