Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7029988 CV EXPL 18-26563
uitspraak: 19 juli 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd en kantoorhoudend te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 21 juni 2018,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger, advocaat te Rotterdam.
In het navolgende worden partijen aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 21 juni 2018 met 10 producties;
- de conclusie van antwoord met 19 producties;
- het tussenvonnis van 30 augustus 2018 waarin de kantonrechter een comparitie van partijen heeft bepaald;
- de akte vermeerdering van eis;
- de producties 11 en 12 van Havensteder;
- het proces-verbaal van de op 26 september 2018 gehouden comparitie van partijen;
- de rolbeslissing van 1 februari 2019;
- de akte van Havensteder;
- de antwoordakte van [gedaagde] ;
- de akte uitlaten producties.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Sinds 2 augustus 2010 huurt [gedaagde] van (een rechtsvoorgangster van) Havensteder de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] .
2.2
Bij de huurovereenkomst behoren algemene huurvoorwaarden (versie 2009.01) van de rechtsvoorgangster van Havensteder, Com.Wonen. Artikel 10 lid 2 van Pro deze voorwaarden luidt: “De huurder gedoogt alle noodzakelijke onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan de woning en direct aangrenzende woningen en centrale voorzieningen die niet tot het einde van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld.”
2.3
Het gehuurde bevindt zich in een flatgebouw. In de wijk zijn andere gelijksoortige flatgebouwen die samen worden aangeduid als de ERA-galerijflats. De ERA-galerijflats beschikken ieder afzonderlijk over een gezamenlijk stooksysteem. De warmtekosten worden jaarlijks gebruiksafhankelijk berekend waar het de variabele kosten betreft, zijnde 59% van de totale kosten. 41% van de warmtekosten bestaan uit een vast deel dat voor iedere huurder gelijk is. Het daadwerkelijk, variabel, verbruik wordt gemeten met een warmte verdeelmeter, die is geplaatst op de radiatoren.
2.4
De warmtekosten per huurder vertonen grote, onverklaarbare, verschillen. Als voorbeeld noemt Havensteder het verbruik van [gedaagde] dat haar in het jaar 2016 € 284,07 kost, terwijl een andere huurder in hetzelfde jaar € 4.635,89 moet betalen.
2.5
In opdracht van Havensteder heeft ingenieursbureau IOB onderzoek gedaan en in april 2017 is gerapporteerd. De conclusie uit het onderzoek is dat de meters goed functioneren, maar dat geen rekening wordt gehouden met de warmte die wordt afgegeven door de plintleiding en de standleiding. Met warmte van deze leidingen kunnen woningen vaak geheel verwarmd worden, zonder ook de radiatoren te gebruiken. Daardoor is het variabele verbruik in deze woningen zeer laag. De warmte die afkomstig is van de leidingen wordt niet gemeten. Als oplossing wordt geadviseerd de plintleiding ook van een warmte verdeelmeter te voorzien.
2.6
De huurders hebben zich verenigd in de bewonersvereniging [naam bewonersvereniging] ( [naam bewonersvereniging] ). Havensteder wenst warmte verdeelmeters op de plintleiding te gaan plaatsen. Een deel van de huurders, waaronder [gedaagde] , weigert aan het plaatsen van (extra) plintmeters mee te werken.
2.7
In deze zaak wordt tegen één huurder geprocedeerd, maar de uitkomst is ook van belang voor de andere huurders.
3.De vordering en het verweer
3.1
Havensteder vordert, na vermeerdering van eis, de gedeeltelijke ontruiming van het gehuurde om haar in de gelegenheid te stellen een plintmeter in het gehuurde te kunnen plaatsen, alsmede een verklaring voor recht dat het plaatsen van een verdeelmeter op de plintleiding een dringende werkzaamheid is. Havensteder baseert de vordering op artikel 10 lid 2 van Pro de huurvoorwaarden en artikel 7:220 lid 1 BW Pro. Zij stelt dat sprake is van dringende werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of schade kunnen leiden. In dit geval is duidelijk dat de huidige wijze van meten van de warmte niet tot een rechtvaardige verdeling van kosten leidt. Havensteder draait op voor deze kosten omdat zij ten hoogste € 1.800,-- in rekening wenst te brengen bij een huurder. Havensteder lijdt derhalve schade omdat zij niet het totale verbruik kan doorberekenen. Havensteder vindt het onwenselijk dat sommige huurders veel te weinig betalen en dat andere huurders veel te veel moeten betalen. Havensteder ontvangt claims van huurders die menen te veel te betalen. In twee jaar zijn al 40 bezwaren in behandeling genomen en gehonoreerd. De afwikkeling daarvan kost ook geld. De warmtekosten dienen eerlijk verdeeld te worden.
3.2
[gedaagde] voert verweer. Zij betwist dat sprake is van dringende werkzaamheden, subsidiair meent zij dat de werkzaamheden tot na het einde van de huur kunnen worden uitgesteld. [gedaagde] heeft haar twijfels bij het plaatsen van weer een meter. Iedere bewoner weet dat de meters niet goed werken en doorlopen, ook als er geen warmtevraag is. De firma Techem heeft een commercieel belang bij het plaatsen van extra meters. De communicatie van Havensteder laat te wensen over. Met de bewoners is geen overleg gevoerd. Ir. [naam 1] , verbonden aan de Nederlandse Woonbond, noemt de plintmeter een lapmiddel en symptoombestrijding. Hij schrijft in een advies aan [naam bewonersvereniging] dat de problemen met de blokverwarming in de hoge ERA’s allereerst moeten worden opgelost door het systeem beter in te regelen. In zijn opinie zou dat tot gevolg hebben dat er minder warm water door de plintleiding zal lopen, zodat de bewoners de radiatoren zullen moeten gaan gebruiken.
[gedaagde] wenst geen toestemming te geven voor het uitvoeren van de werkzaamheden.
4.De beoordeling
4.1
In deze zaak wordt een tijdelijke ontruiming gevorderd om een warmte verdelingsmeter te kunnen plaatsen op een plintleiding. De grondslag van de vordering is dat sprake zou zijn van een dringende werkzaamheid. Achterliggende motivering om deze voorziening te treffen is dat de huidige wijze van het berekenen van de warmtekosten in het flatgebouw niet eerlijk is. Met het plaatsen van extra meters wordt beoogd de werkelijke kosten van verwarming per woning beter te benaderen.
4.2
Sinds 1 januari 2014 geldt dat voor een blokverwarming zoals die in dit flatgebouw aanwezig is, de bepalingen van de Warmtewet gelden. De Warmtewet beoogt de consument te beschermen tegen het berekenen van te hoge tarieven door de leverancier, die immers niet vrij gekozen kan worden. Daartoe bepaalt de Autoriteit Consument en Markt (ACM) jaarlijks het maximale tarief dat in rekening gebracht mag worden. Sinds 1 juli 2019 is de Warmtewet niet meer van toepassing op de levering van warmte aan huurders, zoals in dit geval. Vanaf 1 juli 2019 geldt weer de regeling van artikel 7:259 BW Pro, waarin voor woonruimte de betalingsverplichting met betrekking tot de kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter wordt gesteld op het wettelijk voorgeschreven bedrag, althans op het bedrag dat als een redelijke vergoeding kan worden beschouwd voor die voorziening. Daarmee is het belang van de vorderingen gegeven. Op grond van de wet is de verhuurder, in ieder geval weer vanaf 1 juli 2019, gehouden om de kosten voor het leveren van warmte zo nauwkeurig mogelijk per individuele woning te bepalen.
4.3
De flats zijn voorzien van warmte verdeelmeters op radiatoren. Deze meters meten niet het daadwerkelijk warmteverbruik, maar zijn een vorm van bemetering die het mogelijk maakt het variabel gebruik van warmte in het gehele flatgebouw per woning te berekenen. Uit de processtukken kan worden afgeleid dat de bemetering zoals die thans aanwezig is het niet goed mogelijk maakt het daadwerkelijk warmteverbruik naar behoren te verdelen over de verschillende woningen. Er wordt immers alleen gemeten hoeveel warmte de radiatoren afgeven. De warmte die wordt afgegeven door de plint- of stijgleidingen in het gebouw wordt niet gemeten. Dit is een probleem omdat is vastgesteld dat verschillende woningen, afhankelijk van het woningtype en de ligging, de radiatoren niet hoeven te gebruiken om de woning te verwarmen. In deze woningen is de afgifte van warmte door leidingen voldoende om de woning adequaat te verwarmen, zodat in deze woningen de radiatoren niet gebruikt behoeven te worden. Doordat de plint- of leidingwarmte niet wordt gemeten, wordt in deze woningen geen of zeer weinig warmte gemeten, terwijl wel sprake is van het gebruik van warmte. In woningen waar wel gebruik gemaakt moet worden van de radiatoren wordt wel warmte gemeten. Omdat dit niet voor alle woningen geldt leidt dat ertoe dat de variabele kosten (gemeten door de verdelingsmeters) vooral door deze woningen betaald moeten worden. Dit leidt tot een scheve verhouding in het flatgebouw, omdat een beperkt aantal woningen het overgrote deel van de variabele kosten moet betalen en zo deze woningen een onevenredig groot deel van de verwarmingskosten krijgen toebedeeld.
Het bij de feiten weergegeven voorbeeld maakt dit pregnant duidelijk. Verwarmingskosten van meer dan € 4.600,-- zijn excessief hoog, terwijl er in Nederland niet veel woningen te vinden zullen zijn (buiten zeer recent opgeknapte of gebouwde volledig geïsoleerde woningen) die verwarmd kunnen worden voor nog geen € 300,-- per jaar.
Dat Havensteder zoekt naar een oplossing voor dit probleem is daarmee zonder meer gerechtvaardigd. Het bepaalde in artikel 7:259 BW Pro verplicht haar daartoe in de gegeven situatie.
4.4
De vordering is gebaseerd op artikel 10 lid 2 van Pro de huurvoorwaarden en op artikel 7:220 lid 1 BW Pro. Partijen twisten of de beoogde plaatsing van een extra verdelingsmeter op de plint een dringende werkzaamheid is. De kantonrechter stelt voorop dat in elk geval geen sprake is van een renovatie. Daarvoor is vereist dat sprake moet zijn van een vernieuwing door een fysieke verandering of toevoeging waardoor het woongenot verbetert (HR 22 april 2016, ECLI: HR:NL:2016:726 en NJ 2016/449). Daarvan is in elk geval geen sprake, omdat het hier slechts gaat om een betere meting van het verbruik, maar niet om een beter verwarmingssysteem. Een betere meting kan niet tot een verbeterd genot leiden.
4.5
Vervolgens is het de vraag of wel sprake is van dringende werkzaamheden. Tot het begrip dringende werkzaamheden behoren in elk geval reparaties die niet kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huur, maar ook werkzaamheden die nodig zijn om schade te herstellen of die tot doel hebben schade te voorkomen en daarmee nadeel te voorkomen. Onder nadelig kan in dit verband ook worden verstaan het nadeel dat ontstaat door het mislopen van subsidie of fiscaal voordeel of het mislopen van het voordeel dat ontstaat door projectmatig werkzaamheden uit te voeren (T&C huurrecht art. 220 nr Pro. 2 en Sengers en Van der Sanden, Huurrecht Woonruimte nr. 7.2.1.)
In deze zaak bestaat de schade uit het niet volledig in rekening kunnen brengen van de verwarmingskosten omdat Havensteder het niet eerlijk zegt te vinden een huurder meer dan € 1.800,-- in rekening te brengen voor verwarmingskosten. Mogelijk is deze ‘coulance’ ingegeven door de maximering van het tarief onder de Warmtewet. Hoe dan ook, het is duidelijk dat dit beleid er toe leidt dat Havensteder schade ondervindt van het huidige, gebrekkige, systeem van warmtemeting.
In deze omstandigheid oordeelt de kantonrechter dat het aanbrengen van een meter op de plintleiding een werkzaamheid is die niet kan worden uitgesteld, omdat verder uitstel nadelig is voor Havensteder in de zin dat zij daardoor schade lijdt. In die zin is sprake van een dringende werkzaamheid in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW Pro.
De gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen.
4.6
Door [gedaagde] zijn tal van bezwaren opgevoerd tegen het plaatsen van de meter. Deze bezwaren zien allemaal op het niet naar behoren functioneren van het verwarmingssysteem. Kort samengevat voert [gedaagde] aan dat het systeem op verschillende punten moet worden aangepast, onder meer door het opnieuw in te regelen. Of dit inderdaad nodig is en zou moeten gebeuren kan de kantonrechter in dit geding niet beoordelen. [gedaagde] heeft die bezwaren namelijk niet naar behoren onderbouwd. Bovendien geldt dat Havensteder slechts vordert de meter te mogen plaatsen. [gedaagde] verzet zich daartegen door te wijzen op de onvolkomenheden van het verwarmingssysteem. Zij heeft aan deze bezwaren evenwel niet een tegenvordering verbonden. Het staat de kantonrechter in deze omstandigheid niet vrij om de werking van het bestaande systeem onderwerp van dit geding te laten worden. De kantonrechter zal om die reden niet verder ingaan op alle opgesomde bezwaren tegen het bestaande systeem.
4.7
Of het plaatsen van een meter op de plint het probleem van de oneerlijke meting van het gebruik voldoende kan veranderen kan de kantonrechter niet beoordelen. Gelet op het rapport van IOB is een voldoende verandering wel de verwachting. Havensteder heeft om die reden een belang bij het plaatsen van de meter.
[gedaagde] heeft geen bezwaren aangevoerd tegen het plaatsen van de meter op zichzelf. Voor het plaatsen van de meter worden geen kosten in rekening gebracht. Het werk is niet ingrijpend en vergt geen breekwerk. [gedaagde] heeft om die redenen geen voldoende belang om het plaatsen van de meter tegen te houden. De vordering om daartoe het gehuurde tijdelijk te ontruimen is toewijsbaar.
4.8
Anders dan [gedaagde] bepleit wordt de tijdelijke ontruiming toegewezen. De kantonrechter verwijst daarvoor naar de noot van [naam 2] onder Rechtbank Overijssel (Zwolle) 6 maart 2015, WR 2015/94. Door alsnog mee te werken kan [gedaagde] het inschakelen van de deurwaarder om tijdelijk te ontruimen voorkomen.
4.9
Of er mogelijk bezwaren zijn tegen het toevoegen van een meter aan de kostenveroordeling, zoals ir. [naam 1] schrijft, kan de kantonrechter niet beoordelen. Het is onbekend, want niet onderbouwd, waarom [naam 1] dit schrijft. De kantonrechter moet aannemen dat Havensteder de bestaande wet- en regelgeving zal toepassen.
4.1
Nu de vordering wordt toegewezen zou [gedaagde] de kosten van het geding moeten dragen. De kantonrechter doet dat in dit geval niet omdat gebleken is dat sprake is van een proefprocedure. De kosten worden om die reden gecompenseerd.
5.De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] ( [postcode] ) te [woonplaats] tijdelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin/ of daarop bevindende personen, voor de duur dat en voor zover als dit voor Havensteder en de door Havensteder ingeschakelde derde(n) noodzakelijk is om de werkzaamheden, nodig om de nieuwe warmteverdeelmeter op de plintleiding te plaatsen, uit te (doen laten) voeren;
verklaart voor recht dat het plaatsen van een warmteverdeelmeter op de plintleiding in de woning van [gedaagde] een dringende werkzaamheid in de zin van art. 7:220 lid 1 BW Pro betreft;
compenseert de kosten van dit geding in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
401