ECLI:NL:RBROT:2019:384

• Datum uitspraak: 2 januari 2019
• Publicatiedatum: 21 januari 2019
• Zaaknummer: C/10/552363 / HA ZA 18-575
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.H. Kemp-Randewijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep op zelfbewoningsplicht in koopovereenkomst woning niet redelijk door omstandigheden

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 2 januari 2019 uitspraak gedaan in een geschil tussen de stichting Woonbron en een gedaagde, die een woning had gekocht met een zelfbewoningsplicht. De gedaagde had de woning op 14 juli 2017 gekocht, maar was niet in staat om deze zelf te bewonen vanwege noodzakelijke verbouwingen. Woonbron stelde dat de gedaagde in gebreke was gebleven met de zelfbewoningsplicht en eiste een boete van 20% van de koopsom. De rechtbank oordeelde dat Woonbron onvoldoende rekening had gehouden met de omstandigheden waaronder de gedaagde de woning had gekocht, waaronder de staat van de woning en de moeilijkheid om een aannemer te vinden. De rechtbank concludeerde dat Woonbron geen beroep kon doen op het boetebeding, omdat zij zelf een impasse had gecreëerd door het inroepen van de vernietiging van de koopovereenkomst. De vordering van Woonbron werd afgewezen, en de rechtbank veroordeelde Woonbron in de proceskosten. In reconventie werd verklaard dat Woonbron geen rechtsvordering meer had op de gedaagde, omdat de zelfbewoningsplicht niet meer van toepassing was na de verstreken termijn.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Zittingsplaats Rotterdam

Zaaknummer / rolnummer: C/10/552363 / HA ZA 18-575

Vonnis van 2 januari 2019

in de zaak van

de stichting

STICHTING WOONBRON ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. E. Piepers-Westermeijer te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. L.P. Quist te Zwijndrecht.

Partijen zullen hierna Woonbron en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:

• het exploot van dagvaarding van 28 mei 2018, met producties;
• de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
• de brief van 19 september 2018 van de griffier waarin partijen worden opgeroepen voor de comparitie van partijen;
• het faxbericht namens Woonbron d.d. 1 november 2018, met productie;
• de conclusie van antwoord in reconventie tevens vermindering van eis (in conventie), met producties;
• de brief namens [gedaagde] d.d. 12 november 2018, met producties;
• de op 13 november 2018 namens Woonbron in het geding gebrachte producties;
• het proces-verbaal van comparitie van 19 november 2018, welke comparitie gelijktijdig werd gehouden met de comparitie in de zaak met zaaknummer C/10/552214 / HA ZA

18-570.

1.1.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1. De feiten

1.1.

Op 14 juli 2017 heeft [gedaagde] van Woonbron gekocht de woning aan de [adres] te [postcode] Rotterdam (hierna: de woning).

2.2.

Artikel 17 van de koopovereenkomst tussen partijen luidt, voor zover thans van belang, als volgt:

“
ZELFBEWONINGSPLICHT/VERBOD TOT INGEBRUIKGEVING / ANTISPECULATIEBEDING

Artikel 17

Koper is verplicht het Registergoed ten minste één jaar na de datum van notariële levering daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij mag het Registergoed tijdens die periode niet geheel of gedeeltelijk verhuren of anderszins in gebruik afstaan. […] Het is koper tijdens die periode van één jaar evenmin toegestaan het Registergoed te vervreemden.

Boetebeding

Indien Koper ter zake van bedoelde bepaling inzake zelfbewoningsplicht/verbod tot in gebruik-geving/antispeculatiebeding bij aangetekende brief door Verkoper in gebreke is gesteld en na die ingebrekestelling gedurende acht dagen nalatig blijft één of meer van zijn verplichtingen jegens Verkoper na te komen, is Koper in verzuim en zal hij aan Verkoper een terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van twintig procent (20%) van de koopsom.

Dit artikel (anti-speculatiebeding) is niet van toepassing in geval van een executieverkoop door de hypotheekverstrekker.”

2.3.

De woning is op 17 augustus 2017 aan [gedaagde] geleverd.

2.4.

Bij brief van 13 november 2017 heeft Woonbron [gedaagde] , voor zover thans van belang, als volgt bericht:

“
Onderwerp: ingebrekestelling

[…]

Volgens onze informatie bewoont u de woning [adres] die u van Woonbron heeft gekocht, niet zelf en heeft u hoofdverblijf ergens anders.

[…]

Ik verzoek u, en voor zoveel nodig sommeer ik u, binnen 8 dagen na heden te voldoen aan uw zelfbewoningsplicht.

Blijft u echter in gebreke dan acht Woonbron zich vrij aanspraak te maken op de contractuele boete die 20% van de koopsom van uw woning bedraagt.”

2.5.

Op 18 november 2017 heeft [gedaagde] de verkoopmakelaar van Woonbron, mevrouw [naam] (hierna: [naam] ), het volgende emailbericht gestuurd (weergegeven voor zover thans van belang):

“Ik heb vandaag een aangetekende brief ontvangen van de advocaat van Woonbron dat ik niet woonachtig ben ik op de [adres] . Wegens persoonlijke situaties ben ik nog niet met de verbouwing begonnen. In januari vertrek ik naar Afrika en daarna wil ik gaan beginnen. Zoals je weet is het een enorme verbouwing en is het begrijpelijk dat daar nu na aankoop nog niemand woont. Een ander probleem is dat betaalbare aannemers niet te vinden zijn. […]”

2.6.

Bij emailbericht van 27 november 2017 heeft [naam] , voor zover thans van belang, als volgt gereageerd:

“Woonbron verkoopt haar woningen voor zelfbewoning door de eigenaar met zijn gezin. Als blijkt dat de zelfbewoning niet wordt nagekomen, treedt Woonbron op. De woning wordt op dit moment niet door u bewoond. Bovendien blijkt u volgens het kadaster eigenaar te zijn van meerdere panden in Rotterdam. Reden waarom Woonbron gebruik maakt van de boetebepaling in de koop-overeenkomst en levering akte. Ik verzoek u te voldoen aan de ingebrekestelling.”

2.7.

Bij brief van 19 december 2017 heeft Woonbron [gedaagde] , voor zover thans van belang, als volgt bericht:

“Op 13 november 2017 heb ik u namens Woonbron een ingebrekestelling gestuurd omdat u niet voldoet aan de zelfbewoningsplicht. Uit onze ter beschikking staande bronnen blijkt dat u tot op heden niet staat ingeschreven op dit adres.

U bent nu in verzuim gekomen in de nakoming van de zelfbewoningsplicht en verbeurt een boete van 20% van de koopsom ad € 175.000,=

Ik verzoek u deze boete van € 35.000,= binnen 14 dagen na heden te voldoen […].”

2.8.

[naam] heeft de gemachtigde van Woonbron per emailbericht van 4 januari 2018, voor zover thans van belang, als volgt bericht:

“[…] ik durf alleen niet of zwart te verklaren of ik de zelfbewoningsplicht specifiek benoemd hebt tijdens de bezichtiging. […] [gedaagde] heeft de […] woning (11b) bezichtigd en toen is de verbouwing ter sprake gekomen. Hij heeft mij verteld dat hij samen met de koper van 9a, die een bekende van hem is grootschalig wilde opknappen en of het erg was dat de woning even leeg zou staan, ik heb aangegeven dat dat op zich geen probleem was als er maar binnen een jaar opgeknapt was.”

2.9.

Bij brief van 6 maart 2018 heeft Woonbron [gedaagde] , voor zover thans van belang, als volgt bericht:

“
Onderwerp: aankondiging rechtszaak

[…]

Vanwege de schending van de zelfbewoningsplicht van de woning [adres] bent u in verzuim gekomen in nakoming van deze verplichting.

Woonbron heeft u verzocht de boete ter hoogte van € 35.000,= te voldoen binnen 14 dagen na 19 december 2017, bij gebreke waarvan Woonbron rechtsmaatregelen zal treffen.

Wij hebben dit bedrag niet ontvangen. Ik heb nu opdracht om de zaak aan de rechter voor te leggen, waarbij de boete zal worden gevorderd en vernietiging van de koopovereenkomst gevorderd nu gedwaald is omtrent de intenties van het gebruik van de woning. De woning is immers bedoeld voor zelfbewoning door de eigenaar en niet voor gebruik door derden. Nu u niet aannemelijk heeft gemaakt dat u zelf de woning gaat bewonen en geen gebruik heeft gemaakt van de uitnodigingen om een toelichting te geven op uw bouwplannen, gaat Woonbron ervan uit dat de woning na verbouwing voor exploitatie zal worden gebruikt.

U kunt de rechtszaak voorkomen door alsnog de boete over te maken en de woning terug te verkopen aan Woonbron binnen 14 dagen na heden. […]”

1. De vordering in conventie

1.1.

Woonbron heeft na vermindering van eis gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen de boete ad € 35.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, en de buitengerechtelijke kosten ad € 97,52, met veroordeling van [gedaagde] in de proces-kosten met rente.

3.2.

Woonbron heeft aan haar vordering naast de hiervoor vermelde vaststaande feiten

- zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat [gedaagde] niet voldoet aan de zelfbewoningsplicht uit artikel 17 van de koopovereenkomst, nu hij niet in de woning woont en evenmin met verbouwingswerkzaamheden is begonnen. Een redelijke opknaptermijn is al lang verstreken.

1. Het verweer in conventie

4.1.

Voorafgaand aan de aankoop van de woning door [gedaagde] is hem slechts medegedeeld dat hij de woning niet binnen één jaar mag verhuren of verkopen. Over de zelfbewoningsplicht binnen een jaar is niet gesproken. Mede gelet op de laatste zin van artikel 17 van de koopovereenkomst, moet dit artikel dan ook worden uitgelegd als een anti-speculatiebeding. [gedaagde] stelt zich daarom primair op het standpunt dat hij zijn uit artikel 17 van de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen niet heeft geschonden.

4.2.

Subsidiair doet [gedaagde] een beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid, dan wel matiging ex artikel 6:94 BW. [gedaagde] voert daartoe - kort samengevat - het volgende aan.

4.2.1.

Uit artikel 17 van de koopovereenkomst volgt niet wanneer de zelfbewoningsplicht ingaat. Gelet op de staat waarin de woning zich bevond, was het niet mogelijk om de woning direct na de levering te betrekken en is een grondige verbouwing noodzakelijk. De woning is ruim honderd jaar oud en gedateerd. Bovendien kent de woning een aantal gebreken dat urgent verholpen dient te worden. Het is dan ook evident dat de zelfbewoningsplicht niet ingaat daags na levering van de woning. Over een redelijke klustermijn zijn partijen niets overeengekomen. Wel is door [gedaagde] aan [naam] gevraagd of het een probleem zou zijn als de verbouwing later zou beginnen, waarop zij aangaf dat het alleen van belang was dat de woning niet in het eerste jaar zou worden verkocht of verhuurd.

4.2.2.

[gedaagde] is direct na de levering van de woning op zoek gegaan naar een aannemer, maar vanwege de grote drukte in de bouwwereld kon de gewenste aannemer niet eerder dan eind augustus 2018 beginnen. Ook andere bouwbedrijven hebben aangegeven geen personeel beschikbaar te hebben. Er is op dit moment veel meer vraag naar aannemers dan dat er aanbod is. [gedaagde] neemt bovendien geen genoegen met iedere willekeurige aannemer. Omdat [gedaagde] het zich kan veroorloven dat een aantal man tegelijk fulltime in de woning aan het werk is, zal de geplande verbouwing naar verwachting binnen drie à vier maanden na aanvang zijn afgerond. Na ontvangst van de brief van 6 maart 2018, waarin Woonbron heeft aangegeven dat vernietiging van de koopovereenkomst gevorderd zou gaan worden, zoals dat aanvankelijk ook nog bij de dagvaarding in deze procedure werd gevorderd, heeft [gedaagde] de verbouwingsplannen echter logischerwijs laten rusten.

1. Het geschil in reconventie

1.1.

[eiser] heeft gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat [eiser] zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 17 koopovereenkomst geheel is nagekomen en Woonbron (nu een jaar is verstreken na levering) uit hoofde van voornoemd artikel geen rechtsvordering (meer) heeft op [eiser] , met veroordeling van Woonbron in de proceskosten waaronder begrepen de nakosten.

5.2.

[eiser] verwijst ter onderbouwing van zijn vordering in reconventie naar zijn verweer in conventie.

5.3.

Woonbron heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vordering. Op het verweer van Woonbron wordt, voor zover van belang, hierna onder de beoordeling ingegaan.

1. De beoordeling

in conventie

1.1.

Tussen partijen staat vast dat de woning aan [gedaagde] is verkocht als klus-woning. Desalniettemin is door Woonbron in de koopovereenkomst artikel 17 opgenomen, volgens de bewoordingen van welk artikel [gedaagde] de woning direct na de datum van notariële levering ten minste één jaar dient te bewonen, zonder nadere afspraken te maken over een (maximale) klustermijn. Door Woonbron is niet betwist dat [gedaagde] met [naam] heeft gesproken over de verbouwing van de woning, waarop door [naam] blijkens haar hiervoor onder 2.8. weergegeven emailbericht is aangegeven dat het geen probleem zou zijn als de verbouwing even op zich zou laten wachten, als er maar binnen een jaar is opgeknapt. Door Woonbron is voorts erkend dat destijds door [gedaagde] is aangegeven dat hij niet in staat was om direct na de levering te starten met de verbouwings-werkzaamheden. Verder in aanmerking genomen het algemeen bekende feit dat voor aannemers in het huidige tijdsbestek lange wachttijden gelden, is niet te begrijpen waarom Woonbron [gedaagde] reeds bij brief van 13 november 2017, derhalve circa drie maanden na de levering, formeel in gebreke stelt en hem een termijn stelt van acht dagen om de zelfbewoningsplicht na te komen. Ondanks de reactie van [gedaagde] dat er persoonlijke omstandigheden spelen en dat het moeilijk is om een geschikte aannemer te vinden, houdt Woonbron vast aan haar standpunt en eist zij op 19 december 2017 de boete die is gesteld op niet naleving van de zelfbewoningsplicht op. Daar komt bij dat Woonbron bij brief van 6 maart 2018 aan [gedaagde] mededeelt dat zij vernietiging van de koop-overeenkomst zal gaan inroepen, zodat de rechtbank met [gedaagde] van oordeel is dat vanaf dat moment niet meer van hem kon worden verwacht dat hij (nog) in de woning zou investeren. Het rechtsgevolg van een vernietiging zou immers zijn dat [gedaagde] de woning aan Woonbron dient terug te leveren.

6.2.

Onder voormelde omstandigheden komt Woonbron naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid geen beroep toe op het boetebeding ex artikel 17 van de koop-overeenkomst. [gedaagde] woont op dit moment weliswaar (nog) niet in de woning, maar Woonbron heeft onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat het een te verbouwen woning betreft en heeft bovendien door haar handelen zelf een impasse gecreëerd, die pas op 1 november 2018 is opgeheven toen Woonbron middels eiswijziging haar beroep op vernietiging van de koopovereenkomst liet varen.

6.3.

Dat [gedaagde] blijkens het kadaster 22 objecten op zijn naam heeft staan en al dan niet via zijn onderneming in vastgoed investeert, zoals door Woonbron is aangevoerd, maakt het voorgaande niet anders. Dit sluit immers niet uit dat [gedaagde] , zoals door hem uitgebreid gemotiveerd is aangevoerd, de woning zelf wenst te bewonen.

6.4.

De vordering wordt gelet op het voorgaande afgewezen. De nevenvordering ter zake van de buitengerechtelijke kosten deelt in hetzelfde lot.

6.5.

Woonbron wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proces-kosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht 895,00

- salaris advocaat
1.390,00 (2,0 punten × tarief € 695,00)

Totaal € 2.285,00

6.6.

De door [gedaagde] apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de rechtbank van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

in reconventie

6.7.

De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn stelling dat artikel 17 van de koopovereenkomst moet worden uitgelegd als louter een anti-speculatiebeding. Blijkens de kop en de bewoordingen van het artikel is duidelijk sprake van een zelfbewoningsplicht, waarmee [eiser] door ondertekening van de koopovereenkomst akkoord is gegaan. Nu vaststaat dat [eiser] tot op heden niet in de woning heeft gewoond, kan niet worden geoordeeld dat hij zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 17 van de koop-overeenkomst geheel is nagekomen.

6.8.

Anders geldt dit ten aanzien van de gevorderde verklaring voor recht dat Woonbron uit hoofde van voormeld artikel geen rechtsvordering (meer) heeft op [eiser] . Gelet op de beoordeling en beslissing in conventie en het feit dat Woonbron zelf in de hand heeft gewerkt dat [eiser] nog geen aanvang heeft genomen met de verbouwing van de woning, strekt een redelijke uitleg van de zelfbewoningsplicht naar het oordeel van de rechtbank niet zover dat op [eiser] thans, bijna anderhalf jaar na de levering, nog de verplichting rust om de woning na de verbouwing gedurende een zekere tijd zelf te bewonen. Daarom wordt de gevorderde verklaring voor recht toegewezen als hierna vermeld.

6.9.

Een verklaring voor recht is een declaratoire uitspraak die zich niet leent voor tenuitvoerlegging. Deze kan daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

6.10.

Woonbron wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Deze worden echter gezien de nauwe samenhang met de vordering in conventie aan de zijde van [eiser] begroot op nihil.

1. De beslissing

De rechtbank,

in conventie:

1.1.

wijst de vorderingen af;

1.1.

veroordeelt Woonbron in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.285,00;

1.1.

veroordeelt Woonbron in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Woonbron niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

1.1.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie:

1.1.

verklaart voor recht dat Woonbron uit hoofde van artikel 17 van de koop-overeenkomst tussen partijen geen rechtsvordering op [eiser] meer toekomt;

1.1.

veroordeelt Woonbron in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op nihil;

1.1.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en in het openbaar uitgesproken op 2 januari 2019.

2279