ECLI:NL:RBROT:2019:3318

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/563042 / HA ZA 18-1137

Vonnis in verzet van 1 mei 2019

in de zaak van

de stichting

STICHTING WOONBRON,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gedaagde in het verzet,

advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

eiser in het verzet,

advocaat mr. A. Schep te Oud-Beijerland.

Partijen zullen hierna Woonbron en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de inleidende dagvaarding van 23 juli 2018 van Woonbron;
het verstekvonnis van 5 september 2018 met zaaknummer C/10/556101 / HA ZA
de verzetdagvaarding van 13 november 2018, tevens conclusie van eis in
de 7 producties van [gedaagde] ;
de conclusie van antwoord in reconventie, met 8 producties;
het proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 4 februari 2019;
de pleitaantekeningen van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Bij notariële akte van 17 november 2006, welke akte op 20 november 2006 is ingeschreven in de openbare registers, heeft Woonbron ten behoeve van [gedaagde] een recht van erfpacht verleend op het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met berging, erf en tuin, gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).

2.2.

De akte bevat, voor zover thans van belang, de volgende bepalingen:

“(…)

Artikel 11KOOPGARANT-BEPALINGENDe Erfpacht wordt tevens verleend onder de KoopGarant-bepalingen (versie vijftien april tweeduizend en vier) zoals vastgesteld door de Woningcorporatie.

Van bedoelde KoopGarant-bepalingen zijn uitsluitend de navolgende hoofdstukken van toepassing op de Erfpacht.

Hoofdstuk A.Definities en omschrijvingen

a.
KoopGarant:

hieronder wordt verstaan een eigendoms- en beheervorm voor woningen waarbij:

- woningen aan natuurlijke personen voor zelfbewoning worden verkocht en geleverd;

(...)

Hoofdstuk B.Zelfbewoningsplicht

Erfpachter is verplicht de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij is niet bevoegd de Woning te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De Woningcorporatie kan Erfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken, bijvoorbeeld in geval van tijdelijk verblijf van Erfpachter in het buitenland. (…)

Hoofdstuk D.Terugkoopprocedure

1.Aanbiedingsplicht van Erfpachter

Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te

bieden aan de Woningcorporatie zodra:

a. (…); ofwel

b. Erfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de Woning

overeenkomstig hoofdstuk B;

(...)

Hoofdstuk K.Bepalingen in verband met hypotheek

(...)

- in geval van beëindiging van de Erfpacht wegens opzegging door de Woningcorporatie vindt die beëindiging niet eerder plaats dan zes maanden nadat de opzegging schriftelijk aan de hypotheekhouder is medegedeeld.

(...)”

2.3.

De gemachtigde van Woonbron heeft bij brief van 13 september 2017 aan [gedaagde] , voor zover thans van belang, het volgende geschreven:

“(…)

U heeft de woning aan de [adres] aan cliënte te koop aangeboden, waarna deze is getaxeerd. Vervolgens heeft u de termijn, waarbinnen het taxatierapport bruikbaar is, laten verlopen. Derhalve zullen de taxatiekosten bij u in rekening worden gebracht.

U heeft op dinsdag 12 september 2017 gesproken met notaris Van der Veen. U heeft aangegeven dat u de komende tijd wilt gebruiken om de woning en de tuin op te knappen.

Ingevolge de van toepassing zijnde Koopgarant-bepalingen dient u de woning zelf te bewonen, bij gebreke waarvan u, indien u na sommatie, in gebreke blijft, een boete verschuldigd bent ter grootte van de helft van de marktwaarde van het registergoed.

Hierdoor verzoek ik u, en voor zoveel nodig sommeer ik u daartoe, de woning en de tuin binnen 4 weken na heden in goede staat te brengen en opnieuw te koop aan te bieden aan cliënte. Bij gebreke hiervan zal cliënte zich vrij achten om aanspraak te maken op de contractuele boete en over te gaan tot op het opzeggen van de erfpacht.

(…)”

2.4.

Bij aangetekend verzonden brief van 11 oktober 2017 heeft de gemachtigde van Woonbron aan [gedaagde] het volgende geschreven:

“(…)

Ik verwijs naar mijn brief van 13 september 2017, waarvan ik voor de goede orde een kopie bijvoeg.

Gebleken is dat u de woning aan de [adres] nog steeds niet bewoont. Ingevolge de Koopgarant-bepalingen dient u de woning te koop aan te bieden aan cliënte zodra u niet meer voldoet aan uw zelfbewoningsplicht. Hierdoor verzoek ik u nogmaals, en voor zoveel nodig sommeer ik u daartoe, uw woning binnen 8 dagen na heden schriftelijk te koop aan te bieden aan cliënte. Bij gebreke hiervan zal cliënte zich vrij achten om aanspraak te maken op de contractuele boete en over te gaan tot het opzeggen van de erfpacht.

(…)”

2.5.

Op 17 oktober 2017 heeft Woonbron aan [gedaagde] ,
“wonende te [adres gedaagde] , aldaar te zijnen woonhuize”bij deurwaardersexploot de erfpacht opgezegd tegen 1 mei 2018, alsmede aangezegd dat [gedaagde] de woning uiterlijk op 1 mei 2018 dient te ontruimen en leeg en ontruimd ter beschikking van Woonbron dient te stellen. Het exploot van opzegging is op dezelfde datum overbetekend aan Argenta Spaarbank N.V., de hypotheekhouder van de woning.

2.6.

Bij verstekvonnis van 5 september 2018 met zaaknummer C/10/556101 / HA ZA 18-748 (hierna: het verstekvonnis), waarin Woonbron als eiseres en [gedaagde] als gedaagde optreedt, heeft de rechtbank Rotterdam het volgende beslist:

“De rechtbank,

veroordeelt gedaagde om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan de

[adres] , met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te

houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van eiseres te

stellen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag dat

gedaagde daarmee in gebreke blijft tot een maximum van € 20.000,00;

verklaart voor recht dat de inschrijving van het in het fundamentum petendi omschreven

recht van erfpacht op het appartementsrecht, plaatselijk bekend als [adres] te

Dordrecht, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie K, complexaanduiding [complexaanduiding] ,

[appartementsindex] , vanaf 1 mei 2018 waardeloos is;

veroordeelt gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiseres

vastgesteld op € 725,90 aan verschotten en € 543,00 aan salaris voor de advocaat;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.”

2.7.

Bij deurwaardersexploot van 2 oktober 2018 is het verstekvonnis aan [gedaagde] (niet in persoon) op het adres van de woning betekend, met bevel aan [gedaagde] om de woning binnen twee weken te ontruimen.

2.8.

Op 24 oktober 2018 heeft gedwongen ontruiming van de woning plaatsgevonden.

2.9.

Blijkens de door de Dienst voor het kadaster en de openbare registers op 8 januari 2019 verstrekte eigendomsinformatie is ten aanzien van de woning sprake van eigendom belast met erfpacht, waarbij de eigendom toebehoort aan Woonbron en [gedaagde] sinds 20 november 2006 de gerechtigde is met betrekking tot het recht van erfpacht.

2.10.

Volgens de Basisregistratie Personen was [gedaagde] van 30 juli 2005 tot

9 november 2017 ingeschreven op het adres [adres gedaagde] . Van 9 november 2017 tot 24 oktober 2018 was hij ingeschreven op het adres [adres] . Sinds 24 oktober 2018 staat hij ingeschreven op het adres [adres gedaagde] .

3.Het geschil in conventie

3.1.

Bij inleidende dagvaarding heeft Woonbron gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagde] te veroordelen om, binnen twee weken na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, de woning aan de [adres] met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor elke dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft;

2. te verklaren dat de inschrijving van het in het fundamentum petendi omschreven recht van erfpacht op het appartementsrecht, plaatselijk bekend als [adres] , kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie K, complexaanduiding [complexaanduiding] , [appartementsindex] , vanaf 1 mei 2018 waardeloos is;

3. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Aan haar vorderingen heeft Woonbron het volgende ten grondslag gelegd.

Het recht van erfpacht is verleend onder de voorwaarde van de Koopgarant-bepalingen.

De kern van die bepalingen is dat woningen tegen prijzen onder de marktwaarde in erfpacht worden uitgegeven teneinde personen uit de lagere inkomenscategorieën in de gelegenheid te stellen een huis in eigendom te verwerven. Op deze groep woningzoekenden heeft Woonbron als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet zich immers te richten. Voor de erfpachter staat tegenover het vorenstaande dat hij een zelfbewoningsplicht heeft, de woning niet mag verhuren en het hem niet vrij staat het recht van erfpacht aan derden te vervreemden. Hij kan de erfpacht slechts aan Woonbron verkopen. Het niet zelf bewonen staat haaks op de kerndoelstelling van de Koopgarant-bepalingen. [gedaagde] heeft de woning, zonder de toestemming van Woonbron, metterwoon verlaten en/of aan derden verhuurd. [gedaagde] heeft verzuimd om het registergoed aan Woonbron te koop aan te bieden, ook na daartoe te zijn gesommeerd. Aldus is [gedaagde] in ernstige mate tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Woonbron, zodat Woonbron ingevolge artikel 5:87 jo. 5:88 BW gerechtigd was de erfpacht op te zeggen. Als gevolg van de opzegging is de ondererfpacht op 1 mei 2018 opgehouden te bestaan en verblijft [gedaagde] vanaf die datum zonder recht of titel in de woning. Derhalve is de inschrijving van dit recht van erfpacht in de openbare registers vanaf 1 mei 2018 waardeloos. [gedaagde] is gehouden om een verklaring af te geven als bedoeld in artikel 3:28 BW, waaruit blijkt de deze inschrijving waardeloos is. Ondanks sommatie bij deurwaardersexploot heeft [gedaagde] dat niet gedaan, om welke reden Woonbron de rechtbank heeft verzocht om een verklaring als bedoeld in artikel 3:29 BW.

Woonbron meent dat [gedaagde] niet-ontvankelijk is in zijn verzet. Het verstekvonnis is een vonnis zoals bedoeld in artikel 3:29 BW, zodat de verzettermijn in afwijking van artikel 143 Rv is aangevangen op het moment van betekening van het verstekvonnis, ongeacht of de betekening in persoon is geschied.

3.3.

[gedaagde] vordert in het verzet bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te ontheffen van de veroordeling tegen hem uitgesproken bij het verstekvonnis van

5 september 2018, alles met veroordeling van Woonbron in de kosten van de procedure alsmede de nakosten.

3.4.

[gedaagde] is ontvankelijk in zijn verzet, daar het verstekvonnis op 2 oktober 2018 niet in persoon aan hem is betekend. [gedaagde] is binnen de in artikel 143 Rv genoemde termijn in verzet gekomen.

[gedaagde] ontkent uitdrukkelijk dat de woning jarenlang heeft leeg gestaan. Ook betwist hij dat hij de woning aan Woonbron te koop heeft aangeboden. De door Woonbron gestelde tekortkoming van [gedaagde] is door Woonbron niet nader onderbouwd en evenmin zijn daarvan bewijsstukken overgelegd of is in de dagvaarding naar producties verwezen. Woonbron heeft ter zake aldus niet aan haar stelplicht voldaan.

[gedaagde] beroept zich op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW, aangezien het enkele feit dat Woonbron van mening is dat [gedaagde] de woning niet zelf bewoont, in de gegeven omstandigheden er niet toe kan leiden dat hij de eigendom van zijn erfpachtrecht kwijtraakt.

Woonbron was niet gerechtigd de erfpacht op te zeggen. Hierdoor heeft de opzegging het daarmee beoogde rechtsgevolg niet doen ontstaan en duurt de erfpacht voort. De inschrijving van het erfpachtrecht van [gedaagde] in de openbare registers is dan ook niet waardeloos geworden.

4.De vordering in reconventie

4.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. te verklaren voor recht dat Woonbron, ter zake voornoemd jegens [eiser] wanprestatie heeft gepleegd, althans een onrechtmatige daad heeft verricht, op grond waarvan Woonbron jegens [eiser] schadeplichtig is;

2. te verklaren voor recht dat Woonbron ten deze aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade als voormeld;

3. Woonbron te veroordelen tot vergoeding van deze schade, op te maken bij staat en te vereffenen ingevolge de wet, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, althans het vonnis;

4. alles met veroordeling van Woonbron in de kosten van deze procedure, alsmede de

nakosten.

4.2.

Aan zijn vorderingen heeft [eiser] het volgende ten grondslag gelegd.

Woonbron heeft zonder rechtsgrond het erfpachtrecht van [eiser] opgezegd en de woning ontruimd. Dat is in strijd met het bepaalde in en met de strekking van het onderhavige erfpachtrecht van [eiser] , althans dit levert een onrechtmatige daad op van Woonbron, die aan Woonbron kan worden toegerekend. Zij is derhalve aansprakelijk voor de ter zake door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade. Deze bestaat in het verlies van zijn huisraad en persoonlijke bezittingen die bij de ontruiming zijn weggeraakt en de nodeloos door hem in september en oktober 2018 gemaakte verbouwingskosten. [eiser] vordert vervangende schadevergoeding daarvoor. Daarnaast vordert [eiser] vergoeding voor gederfd woongenot sedert 24 oktober 2018, voor (door)betaalde hypotheeklasten en voor kost en inwoning bij zijn ouders. De hoogte van deze kosten is thans nog niet bekend en dient te worden vastgesteld bij staat en vereffend ingevolge de wet, zoals geregeld in artikel 612 e.v. Rv.

4.3.

Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.

Primair meent Woonbron dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn verzet. Subsidiair is er geen sprake van wanprestatie of onrechtmatige daad zijdens Woonbron. Woonbron heeft het recht van erfpacht op juiste gronden opgezegd en de ontruiming was rechtmatig. Op haar rust dan ook geen schadevergoedingsplicht.

5.De beoordeling

in conventie

5.1.

In de eerste plaats dient beoordeeld te worden of [gedaagde] ontvankelijk is in zijn verzet. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.

5.2.

In beginsel is het recht van verzet gekoppeld aan een drietal naast elkaar staande termijnen, zoals omschreven in artikel 143 lid 2 en 3 Rv. De eerste termijn die een aanvang neemt, is bepalend voor het einde van het recht van verzet. In het onderhavige geval is voldoende gebleken dat de verzettermijn van vier weken op grond van artikel 143 lid 3 jo. 144 aanhef en onder d Rv eerst is gaan lopen met de gedwongen ontruiming van de woning op 24 oktober 2018. De betekening van het verstekvonnis op 2 oktober 2018 heeft immers niet in persoon plaatsgevonden en voorts is gesteld noch gebleken dat [gedaagde] vóór de ontruiming een daad van bekendheid (met (de inhoud van) het vonnis) heeft gepleegd. Dat betekent dat [gedaagde] met de betekening van de verzetdagvaarding op 13 november 2018 tijdig in verzet is gekomen tegen het verstekvonnis, althans voor wat betreft de veroordeling tot ontruiming, en in zoverre ontvankelijk is in zijn verzet.

5.3.

De door Woonbron gevorderde verklaring voor recht dat de inschrijving van de betreffende erfpacht in het daartoe bestemde openbare register waardeloos is, is een verklaring in de zin van artikel 3:29 lid 1 BW.

In lid 3 (1e zin) van dat artikel is bepaald dat verzet tegen een dergelijke verklaring, op straffe van niet-ontvankelijkheid, binnen 8 dagen na het instellen van het rechtsmiddel moet worden ingeschreven in het daartoe bestemde register ter griffie van het betreffende gerecht zoals bedoeld in artikel 433 Rv. Blijkens de door [gedaagde] overgelegde aantekening van de griffie van de Rechtbank Rotterdam, heeft dat op 16 november 2018 plaatsgevonden, derhalve binnen 8 dagen na de betekening van de verzetdagvaarding. Aan dit vereiste is dan ook voldaan.

Daarnaast is in lid 3 (3e zin) bepaald dat, in afwijking van artikel 143 Rv, de termijn van verzet in elk geval begint te lopen vanaf de betekening van het vonnis aan de ingeschreven gedaagde, ook als de betekening niet aan hem in persoon geschiedt. Aangezien het verstekvonnis bij deurwaardersexploot van 2 oktober 2018 aan [gedaagde] is betekend op het adres van de woning, zou dat betekenen dat de verzettermijn vanaf die datum is gaan lopen en [gedaagde] niet-ontvankelijk is in zijn verzet op dit punt. Als verweer heeft [gedaagde] een beroep gedaan op artikel 6 EVRM. Dit beroep slaagt. Artikel 3:29 lid 3 BW strekt ertoe de betrouwbaarheid van de openbare registers met het oog op de ten aanzien van de verkrijging van registergoederen vereiste rechtszekerheid te waarborgen. Nu [gedaagde] ontvankelijk is in zijn verzet tegen de veroordeling tot ontruiming van de woning, zal opnieuw beoordeeld moeten worden of Woonbron op juiste gronden het recht van erfpacht heeft opgezegd. In het geval zou worden geoordeeld dat de opzegging onterecht was en de gevorderde ontruiming wordt afgewezen, is een situatie waarin de toegewezen verklaring voor recht in stand blijft, ongewenst. Dat zou het doel van artikel 3:29 lid 3 BW voorbijschieten en een eerlijke behandeling van de zaak in de zin van artikel 6 EVRM illusoir maken. Ter voorkoming van voormelde ongewenste situatie, is het belang van [gedaagde] om het geschil in conventie in zijn geheel ter beoordeling voor te leggen aan de rechtbank doorslaggevend. Om die reden acht de rechtbank het gerechtvaardigd om voorbij te gaan aan de in lid 3 (strikter) geformuleerde aanvang van de verzettermijn. Op grond van artikel 143 lid 3 Rv is [gedaagde] ook ontvankelijk in zijn verzet ten aanzien van de verklaring voor recht dat de inschrijving van het recht van erfpacht in het betreffende register waardeloos is.

5.4.

Het standpunt van Woonbron dat [gedaagde] geen belang meer heeft bij zijn verzet tegen de ontruiming, omdat de woning al is ontruimd, wordt niet gevolgd. Terugverkoop van de woning door [gedaagde] aan Woonbron heeft nog niet plaatsgevonden. Het belang van [gedaagde] bij het terugdraaien van de ontruiming, zodat de woning weer aan hem ter beschikking wordt gesteld, is daarmee voldoende gegeven.

5.5.

Zoals reeds overwogen, dient voor de beoordeling van de vordering tot ontruiming van de woning te worden onderzocht of Woonbron het recht van erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd. Op grond van artikel 5:87 lid 2 BW kan de erfpacht door Woonbron worden opgezegd, indien [gedaagde] in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen.

5.6.

Volgens Woonbron is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, doordat hij de woning metterwoon heeft verlaten en/of aan derden heeft verhuurd en vervolgens heeft verzuimd om de woning aan Woonbron te koop aan te bieden. Ter onderbouwing van de gestelde tekortkoming heeft Woonbron erop gewezen dat [gedaagde] pas sinds 9 november 2017 zichzelf heeft ingeschreven op het adres van de woning en dat deze omstandigheid overeenkomt met de bevindingen van notaris J. van der Veen (hierna: de notaris) en dhr. [naam 2] (de complexbeheerder van Woonbron). In de periode kort voordat de opzegging plaatsvond, heeft de complexbeheerder van diverse omwonenden vernomen dat [gedaagde] elders woonde en heeft hij geconstateerd dat niet of nauwelijks onderhoud aan de tuin plaatsvond. Daarnaast is [naam 1] (een medewerker van Woonbron) in de periode van 2016 tot begin 2017 veelvuldig bij de woning langs geweest, waarbij zij steeds constateerde dat de rolluiken voor en achter dicht waren, dat de tuin ernstig verwaarloosd was en dat een deel van de betonnen schutting was omgevallen. Woonbron heeft een foto van de woning van 17 oktober 2017 getoond, waarop hoog gras in de tuin, dichte rolluiken voor het raam en een hoge plant met bloemen dicht voor de deur te zien waren. Woonbron heeft bewijs aangeboden middels verklaringen van de notaris en de complexbeheerder.

5.7.

[gedaagde] heeft betwist dat hij de woning jarenlang niet heeft bewoond. Ter zitting heeft hij verklaard dat hij in 2016 bij zijn ouders heeft gewoond, maar dat hij in 2017 weer terug is gekeerd naar de woning.

5.8.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft Woonbron onvoldoende handen en voeten gegeven aan de door haar gestelde tekortkoming van [gedaagde] .

In de inleidende dagvaarding maakt Woonbron niet duidelijk wanneer [gedaagde] de woning zou hebben verlaten en/of voor hoelang. Ter zitting stelt Woonbron dat het erop lijkt dat [gedaagde] nooit in de woning heeft gewoond, althans dat hij er ten tijde van de juridische maatregelen van Woonbron al een tijd niet verbleef. Aan het einde van de zitting verklaart Woonbron ervan overtuigd te zijn dat de woning tenminste zes jaar leeg heeft gestaan. Niet alleen blijft Woonbron vaag over wanneer en hoe lang de woning leeg zou hebben gestaan, ook de aanvankelijk in de dagvaarding geponeerde stelling dat [gedaagde] aan derden zou hebben verhuurd, komt in latere processtukken in het geheel niet meer terug.

Op basis van de voorliggende processtukken is onvoldoende komen vast te staan dat de woning jarenlang leeg heeft gestaan. Het feit dat [gedaagde] pas sinds 9 november 2017 is ingeschreven op het adres van de woning, is daarvan nog geen bewijs.

Gesteld noch gebleken is dat tot 2016 er correspondentie is geweest tussen partijen ter zake van de zelfbewoningsplicht. In 2016 heeft [gedaagde] een formulier ingevuld, welk formulier door Woonbron werd opgevat als een aanbod van [gedaagde] om de woning terug te verkopen aan Woonbron. [gedaagde] heeft betwist dat hij de woning wilde verkopen, volgens hem was dat formulier enkel bedoeld voor een waardebepaling. Wat daar ook van zij, Woonbron heeft naar aanleiding daarvan de woning laten taxeren en de notaris ingeschakeld om een concept-koopovereenkomst op te stellen. Toen [gedaagde] daar niet meer op reageerde, heeft Woonbron bij brieven van 13 september en 11 oktober 2017 [gedaagde] gesommeerd om de woning opnieuw te koop aan te bieden. In die brieven wordt [gedaagde] weliswaar door Woonbron gewezen op zijn zelfbewoningsplicht, maar de sommatie heeft daar geen betrekking op. Bovendien heeft [gedaagde] gemotiveerd toegelicht dat hij in die periode tijdelijk bij zijn ouders (aan de [adres gedaagde] ) verbleef, omdat hij zijn woning aan het verbouwen was en er ook nog eens was ingebroken. Dit verhaal vindt bevestiging in het door [gedaagde] overgelegde proces-verbaal van aangifte van inbraak d.d. 6 oktober 2017 en de e-mail van de notaris van 9 januari 2019 (producties 2 en 4 van [gedaagde] ). Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , had het op de weg gelegen van Woonbron om met meer te komen dan alleen een uittreksel uit de Basisregistratie Personen, een foto en het kort en bloot verwijzen naar de bevindingen van de notaris en haar complexbeheerder en [naam 1] . Woonbron heeft niet inzichtelijk gemaakt wanneer de verschillende bezoeken hebben plaatsgevonden en een verslag of verklaring van de betreffende persoon is niet overgelegd.

[gedaagde] heeft dan ook terecht gesteld dat Woonbron niet aan haar stelplicht heeft voldaan, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Het bewijsaanbod van Woonbron wordt gepasseerd.

5.9.

[gedaagde] heeft erkend dat hij voor een bepaalde periode tijdelijk heeft gewoond bij zijn ouders. Dat is weliswaar in strijd met de zelfbewoningsplicht, maar is niet aan te merken als een zodanig ernstige tekortkoming in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW om een opzegging van de erfpacht te rechtvaardigen. Dat klemt temeer nu niet gebleken is dat [gedaagde] vóór 2017 door Woonbron was geattendeerd op zijn plicht om zijn hoofdverblijf in de woning te hebben en [gedaagde] , nadat hij door Woonbron en/of de notaris in 2017 was gewezen op de zelfbewoningsplicht, kort daarna is teruggekeerd naar de woning. Dat leidt tot het oordeel dat de opzegging door Woonbron van het recht van erfpacht en de ontruiming van de woning niet rechtsgeldig waren.

5.10.

Het verstekvonnis zal op grond van het vorenstaande worden vernietigd en de rechtbank zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Woonbron afwijzen.

5.11.

Woonbron zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de verstek- en verzetprocedure worden verwezen. De kosten van het betekenen van het verstekvonnis en het uitbrengen van de verzetdagvaarding zullen echter op grond van het bepaalde in artikel 141 Rv voor rekening van [gedaagde] komen respectievelijk blijven, omdat deze kosten een gevolg zijn van het feit dat [gedaagde] in eerste instantie niet is verschenen. De door Woonbron te vergoeden kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 291,00

- salaris advocaat
€ 1.086,00(2 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 1.377,00

5.12.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

in reconventie

5.13.

In conventie is reeds geoordeeld dat [eiser] ontvankelijk is in zijn verzet, zodat het primaire verweer van Woonbron wordt verworpen.

5.14.

Ook het subsidiaire verweer kan niet slagen. Woonbron heeft het recht van erfpacht opgezegd en is overgegaan tot ontruiming van de woning. Nu daarvoor op grond van artikel 5:87 lid 2 BW een rechtsgrond ontbrak, heeft Woonbron inbreuk gemaakt op het recht van erfpacht van [eiser] en daarmee onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld.

De ontruiming vond weliswaar plaats op basis van het verstekvonnis, doch de omstandigheid dat het verstekvonnis in een later stadium wordt vernietigd, zoals hier het geval, komt voor risico van Woonbron. De onrechtmatige daad kan derhalve aan Woonbron worden toegerekend. Op grond van artikel 6:162 lid 1 BW is Woonbron verplicht de schade die [eiser] lijdt ten gevolge van de door Woonbron gepleegde onrechtmatige inbreuk op het recht van erfpacht van [eiser] , te vergoeden. [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij schade heeft geleden. Voor de vaststelling van die schade zal worden verwezen naar de schadestaatprocedure. De gevorderde wettelijke rente over de schadevergoeding wordt op de voet van artikel 6:119 lid 1 jo. 6:83 aanhef en sub b BW toegewezen vanaf de dag waarop de ontruiming heeft plaatsgevonden (24 oktober 2018).

5.15.

Gelet op het voorgaande, worden de vorderingen van [eiser] onder 1. t/m 3. toegewezen zoals hierna vermeld.

5.16.

Woonbron zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op € 543,00 (2 punten x factor 0,5 x tarief € 543,00) aan salaris advocaat.

5.17.

6.De beslissing

De rechtbank:

in conventie

6.1.

vernietigt het door deze rechtbank op 5 september 2018 onder zaaknummer / rolnummer C/10/556101 / HA ZA 18-748 gewezen verstekvonnis;

en opnieuw beslissend:

6.2.

wijst de vorderingen van Woonbron af;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten die zijn veroorzaakt door het aanvankelijk niet verschijnen, aan de zijde van Woonbron begroot op € 96,21 voor de kosten van de betekening van het verstekvonnis;

6.4.

veroordeelt Woonbron in de overige kosten van de verstekprocedure, aan de zijde van [gedaagde] tot aan deze uitspraak begroot op nihil, en in de overige kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.377,00;

in reconventie

6.5.

verklaart voor recht dat Woonbron inbreuk heeft gemaakt op het recht van erfpacht van [eiser] en daarmee een onrechtmatige daad jegens [eiser] heeft gepleegd;

6.6.

verklaart voor recht dat Woonbron aansprakelijk is voor de schade die [eiser] als gevolg van voormelde onrechtmatige daad heeft geleden;

6.7.

veroordeelt Woonbron tot vergoeding van die schade, op te maken bij staat en te vereffenen ingevolge de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf 24 oktober 2018;

6.8.

veroordeelt Woonbron in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 543,00;

zowel in conventie als in reconventie

6.9.

veroordeelt Woonbron in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,00 (voor de conventie en de reconventie samen) aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Woonbron niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

6.10.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2019.

2091 / 111

Vonnis in verzet inzake ontruiming en erfpachtkwestie tussen Woonbron en gedaagde

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil in conventie

4.De vordering in reconventie

5.De beoordeling

in conventie

6.De beslissing