Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/553322 / HA ZA 18-623
Vonnis van 10 april 2019
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
4.
[eiser 4],
[eiser 4],
5.
[eiser 5],
[eiser 5],
6.
[eiser 6],
[eiser 6],
7.
[eiser 7],
[eiser 7],
8.
[eiser 8],
[eiser 8],
9.
[eiser 9],
[eiser 9],
10.
[eiser 10],
[eiser 10],
11.
[eiser 11],
[eiser 11],
12.
[eiser 12],
[eiser 12],
13.
[eiser 13],
[eiser 13],
14.
[eiser 14],
[eiser 14],
15.
[eiser 15],
[eiser 15],
16.
[eiser 16],
[eiser 16],
17.
[eiser 17],
[eiser 17],
18.
[eiser 18],
[eiser 18],
19.
[eiser 19],
[eiser 19],
20.
[eiser 20],
[eiser 20],
21.
[eiser 21],
[eiser 21],
22.
[eiser 22],
[eiser 22],
23.
[eiser 23],
[eiser 23],
allen wonende te Meerkerk ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. W.A. Verbeek te Groningen,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEGRA BEHEER B.V.,
gevestigd te Gorinchem,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DEGRO OG B.V.,
gevestigd te Meerkerk ,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MIVAN B.V.,
gevestigd te Meerkerk ,
gedaagden in conventie,
gedaagde sub 3 tevens eiseres in reconventie,
advocaat mr. J. Kamphuis te Arnhem.
Eisers in conventie tevens verweerders in reconventie zullen hierna individueel bij hun achternaam worden aangeduid en tezamen de kaveleigenaren genoemd worden. Gedaagden in conventie zullen hierna individueel als Megra Beheer, Degro en Mivan worden aangeduid en tezamen Mivan c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaardingen d.d. 6 juni 2018 met 4 producties,
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met 89 producties,
het tussenvonnis (per oproepbrief) van 17 oktober 2018 waarbij een comparitie van partijen is gelast,
de conclusie van antwoord in reconventie met een productie,
het proces-verbaal van comparitie van partijen van 14 januari 2019 met aangehechte schriftelijke reacties van partijen op het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[naam vakantiepark] is een uitgepond vakantiepark aan de [adres] te [plaats] , gemeente [gemeente] . Het complex omvat 162 kavels met recreatiewoningen.
2.2.
Megra Beheer is enig aandeelhouder en bestuurder van Degro. Enig aandeelhouder en bestuurder van Megra Beheer is [naam 1] .
2.3.
Degro is sinds 23 januari 2014 eigenaresse van [naam vakantiepark] alsmede de nog niet uitgeponde kavels, infrastructurele voorzieningen en overige recreatieve voorzieningen. Degro verkreeg [naam vakantiepark] van [naam bedrijf 1] die de eigendom in 2008 door middel van een activa/passiva transactie van [naam bedrijf 2] had verkregen. [naam bedrijf 2] was op 17 mei 2000 eigenaar van het complex geworden nadat dit bij notariële akte van levering onder opschortende en ontbindende voorwaarde d.d. 4 januari 2000 aan haar was geleverd. Het complex werd toen aangeduid als “recreatiebedrijf de Vijfheerenlanden”.
2.4.
Door het recreatiebedrijf “de Vijfheerenlanden” opgestelde voorwaarden (verder: de Vijfheerenlanden-voorwaarden) – voor zover hier van belang – luiden:
“[…]
7.
De lozing van het huishoudelijke afvalwater en de faecaliën moet tijdelijk geschieden via een afvoerleiding van het zomerhuisje of caravan naar een beerput, welke koper geregeld moet laten ledigen. Zodra een definitieve riolering op het terrein zal worden aangelegd is koper verplicht hierop voor zijn kosten aan te sluiten, terwijl hij verplicht is voor een evenredig deel de kosten van aanleg van deze riolering en zuivering bij te dragen naar evenredigheid van de verkochte percelen.
De lozing van het huishoudelijke afvalwater en de faecaliën moet tijdelijk geschieden via een afvoerleiding van het zomerhuisje of caravan naar een beerput, welke koper geregeld moet laten ledigen. Zodra een definitieve riolering op het terrein zal worden aangelegd is koper verplicht hierop voor zijn kosten aan te sluiten, terwijl hij verplicht is voor een evenredig deel de kosten van aanleg van deze riolering en zuivering bij te dragen naar evenredigheid van de verkochte percelen.
[…]
16.
Koper is verplicht met de exploitant een nadere schriftelijke overeenkomst aan te gaan terzake van het gebruik enzovoorts van het gekochte en van het recreatieterrein, waarvan de voorwaarden door de exploitant zijn of zullen worden vastgesteld en waarin in ieder geval ook zal worden opgenomen de jaarlijks aan de exploitant verschuldigde vergoeding voor servicekosten, bijdrage in het onderhoud enzovoorts. Indien koper die overeenkomst niet tekent zal hij geen recht hebben op levering van water, electra enzovoorts.
Koper is verplicht met de exploitant een nadere schriftelijke overeenkomst aan te gaan terzake van het gebruik enzovoorts van het gekochte en van het recreatieterrein, waarvan de voorwaarden door de exploitant zijn of zullen worden vastgesteld en waarin in ieder geval ook zal worden opgenomen de jaarlijks aan de exploitant verschuldigde vergoeding voor servicekosten, bijdrage in het onderhoud enzovoorts. Indien koper die overeenkomst niet tekent zal hij geen recht hebben op levering van water, electra enzovoorts.
17.
Alle hiervoor onder 1 tot en met 16 ten behoeve van de exploitant gemaakte bepalingen worden geacht eveneens bedongen te zijn ten behoeve van diens rechtsopvolgers in de eigendom van het recreatieterrein.
Alle hiervoor onder 1 tot en met 16 ten behoeve van de exploitant gemaakte bepalingen worden geacht eveneens bedongen te zijn ten behoeve van diens rechtsopvolgers in de eigendom van het recreatieterrein.
[…]”
2.5.
Bij notariële akte van 7 april 2000 heeft [naam bedrijf 2] de “Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] ” en het Parkreglement vastgesteld. Deze considerans van deze akte vermeldt – voor zover hier van belang – :
“[…]
dat [naam bedrijf 2] of de beheerder zorg zal (doen) dragen voor:
dat [naam bedrijf 2] of de beheerder zorg zal (doen) dragen voor:
- het parkbeheer, het schoon- en vrijhouden van wegen, paden, parkverlichting en de ontvangst van televisiesignalen;
- voor de verwijdering van het huisvuil vanaf centrale verzamelpunten;
- de leverantie van water, elektriciteit en gas (welke door de beheerder separaat in rekening zullen worden gebracht, in welke waternota de zuiveringslasten worden doorberekend);
dat noodzakelijke werkzaamheden – zoals onderhoud herstel en vernieuwing – van/aan de wegen, paden, de afrastering, de slagboom en andere bij het park behorende algemene voorzieningen, alsmede al die noodzakelijke werkzaamheden die van overheidswege of vanwege nutsbedrijven worden voorgeschreven, door de vennootschap of de beheerder worden uitgevoerd en aan de eigenaren van de kavels in het park in rekening worden gebracht;
dat noodzakelijke werkzaamheden – zoals onderhoud herstel en vernieuwing – van/aan de wegen, paden, de afrastering, de slagboom en andere bij het park behorende algemene voorzieningen, alsmede al die noodzakelijke werkzaamheden die van overheidswege of vanwege nutsbedrijven worden voorgeschreven, door de vennootschap of de beheerder worden uitgevoerd en aan de eigenaren van de kavels in het park in rekening worden gebracht;
[…]”
2.6.
De relevante bepalingen van de “Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] ” luiden:
“[…]
Definities
Artikel 1
In deze overeenkomst wordt verstaan onder:
[…]
4. “
“beheerder” [naam bedrijf 2] of diens rechtsopvolger dan wel een door deze of de vennootschap aangewezen derde;
“beheerder” [naam bedrijf 2] of diens rechtsopvolger dan wel een door deze of de vennootschap aangewezen derde;
[…]
I. GEBRUIK EN BEPERKINGEN/KETTINGBEDING
[…]
Kosten verbonden aan het gebruik van gas, water en elektriciteit, met een opslagpercentage, komen voor rekening van de eigenaar van een kavel, alsmede de zuiveringslasten en zakelijke belastingen, zoals onder andere:
- onroerende-zaak-belasting;
- rioolrechten;
- waterschapslasten.
[…]
II. GEBRUIK PARKWEGEN/OVERIGE VOORZIENINGEN/KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN
[…]
c. Noodzakelijke werkzaamheden zoals onderhoud, herstel en vernieuwing van/aan wegen, paden, de afrastering, de slagboom en andere bij [naam vakantiepark] behorende algemene voorzieningen, alsmede al die noodzakelijke werkzaamheden die van overheidswege of vanwege nutsbedrijven worden voorgeschreven, worden door de vennootschap (of door personen handelend in haar opdracht) uitgevoerd en aan de eigenaren van de kavels in het park in rekening gebracht.
d. De eigenaars van de kavels dienen te gedogen dat voor hun rekening door de beheerder dan wel de personen handelend in diens opdracht – onder meer om uitstraling en kwaliteit van [naam vakantiepark] en van de kavels te waarborgen – de volgende werkzaamheden en diensten worden verricht:
het ophalen van vuilnis vanaf de centrale verzamelplaatsen van een april tot een oktober, het schoon/vrij houden van de wegen en paden van het park, het algemeen toezicht op het park, de verlichting van wegen en paden van het park en de ontvangst van televisiesignalen. De eigenaar van een kavel dient voor het verrichten van de hier bedoelde werkzaamheden en diensten aan de beheerder een vergoeding te voldoen.
De vergoeding dient jaarlijks te worden voldaan voor een februari van elk jaar. Het bedrag van de vergoeding wordt jaarlijks verhoogd overeenkomstig de stijging die de “consumentenprijsindex-Alle Huishoudens” (reeks jaargemiddelden, 1995=100 of een
daarvoor in de plaats tredende reeks) mocht vertonen in het jaar voorafgaande aan het jaar van wijziging ten opzichte van het daaraan voorafgaande jaar.
[…]”
2.7.
Artikel 10 van het Parkreglement luidt:
“ Ten aanzien van de door de beheerder uitgevoerde werkzaamheden en verrichte diensten onder andere bestaande uit het ophalen van vuilnis op de centrale verzamelplaatsen in het park, het schoon- en vrijhouden van de wegen en paden in het park, de verlichting van de wegen en paden in het park en het algemeen toezicht op het park alsmede voor verzorging voor ontvangst van televisiesignalen, zal door de eigenaar een vergoeding verschuldigd zijn, zoals is aangegeven in artikel II sub d van de Algemene Akte.”
2.8.
Degro is enig aandeelhouder en bestuurder van Mivan. Mivan voert in opdracht van Degro het beheer en de exploitatie van [naam vakantiepark] uit.
2.9.
[naam vakantiepark] heeft een recreatieve bestemming, die permanente bewoning niet toestaat. De kaveleigenaren wonen permanent in [naam vakantiepark] , wat de gemeente door middel van gedoogbeschikkingen heeft toegestaan. Zij zijn, met uitzondering van [eiser 5] , elk eigenaar van een kavel in [naam vakantiepark] met daarop een recreatiewoning.
2.10.
[eiser 5] is de voormalig echtgenote van [eiser 1] en bewoonster van de recreatiewoning op één van de twee thans aan [eiser 1] in eigendom toebehorende kavels in [naam vakantiepark] .
2.11.
De recreatiewoningen van de kaveleigenaren beschikken niet over een zelfstandige aansluiting voor de afname van water en elektra. Mivan beschikt wel over een dergelijke aansluiting en levert deze nutsvoorzieningen door aan de kaveleigenaren. Vanaf 2014 heeft Mivan jaarlijks aan de kaveleigenaren facturen gezonden voor (door)levering van elektriciteit en water en voor kosten van beheer en onderhoud. Deze facturen zijn niet volledig voldaan.
2.12.
In de notariële akte van levering waarbij [eiser 23] de eigendom van zijn kavel heeft verkregen zijn de Vijfheerlanden-voorwaarden overeenkomstig van toepassing verklaard en opgenomen.
2.13.
[eiser 1] is thans eigenaar van twee kavels in [naam vakantiepark] . In de notariële akten van levering waarbij [eiser 1] de eigendom van die kavels heeft verkregen zijn de Vijfheerenlanden-voorwaarden overeenkomstig van toepassing verklaard en opgenomen. Op 27 november 1995 heeft [eiser 1] , destijds in gemeenschap van goederen gehuwd met [eiser 5] , een schriftelijke overeenkomst als bedoeld in artikel 16 van de Vijfheerenlanden-voorwaarden ondertekend. De relevante bepalingen van deze overeenkomst luiden:
“[...]
7.
De koper is verplicht bij te dragen in de kosten van eventuele aanleg van water-, elektriciteits- en gasleidingen, ongeacht of hij van deze voorzieningen gebruik zal maken. Het aandeel van de koper in de kosten van aanleg van een riolering met zuiveringsinstallatie tot aan de grens van zijn perceel zal door de exploitant in redelijkheid worden vastgesteld, nadat deze kosten berekend zijn. Hij is verplicht het vastgestelde bedrag binnen veertien dagen na de vaststelling aan de exploitant te voldoen.
De koper is verplicht bij te dragen in de kosten van eventuele aanleg van water-, elektriciteits- en gasleidingen, ongeacht of hij van deze voorzieningen gebruik zal maken. Het aandeel van de koper in de kosten van aanleg van een riolering met zuiveringsinstallatie tot aan de grens van zijn perceel zal door de exploitant in redelijkheid worden vastgesteld, nadat deze kosten berekend zijn. Hij is verplicht het vastgestelde bedrag binnen veertien dagen na de vaststelling aan de exploitant te voldoen.
8.
Bij afname van water, gas en/of electra door de koper komen de kosten van aansluiting op de onder ten zevende genoemde leidingen voor zijn rekening. Aansluiting op de riolering komt eveneens voor rekening van de koper.
Bij afname van water, gas en/of electra door de koper komen de kosten van aansluiting op de onder ten zevende genoemde leidingen voor zijn rekening. Aansluiting op de riolering komt eveneens voor rekening van de koper.
9.
Alle kosten van water-, gas- en/of electriciteitsverbruik door de koper, komen voor diens rekening. Aangezien de exploitant door de openbare nutsbedrijven aangewezen is deze kosten van verbruik voor die nutsbedrijven te innen, dient de koper de door hem verschuldigde kosten vermeerderd met eventuele omzetbelasting (B. T. W.), vastrecht, alsmede een bijdrage in de administratiekosten van de exploitant en eventuele andere aanslagen, kosten en heffingen, op eerste aanmaning aan de exploitant te voldoen. De bedragen welke door de exploitant in rekening worden gebracht worden verhoogd met f. 0,05 per KW/m3.
Alle kosten van water-, gas- en/of electriciteitsverbruik door de koper, komen voor diens rekening. Aangezien de exploitant door de openbare nutsbedrijven aangewezen is deze kosten van verbruik voor die nutsbedrijven te innen, dient de koper de door hem verschuldigde kosten vermeerderd met eventuele omzetbelasting (B. T. W.), vastrecht, alsmede een bijdrage in de administratiekosten van de exploitant en eventuele andere aanslagen, kosten en heffingen, op eerste aanmaning aan de exploitant te voldoen. De bedragen welke door de exploitant in rekening worden gebracht worden verhoogd met f. 0,05 per KW/m3.
10.
De exploitant, zal aan de koper en diens huisgenoten al die service verlenen, die ook verleend zal worden aan gebruikers van dat deel van het recreatiecentrum met bijbehorende opstallen, hetwelk in de eigendom aan de exploitant zal toebehoren. Voor het verlenen van deze service, voor het hiervoren reeds gemelde dagelijks toezicht en verder als bijdrage in het onderhoud van de oprijlaan en de aan te leggen wegen, waarover aan de koper en diens huisgenoten het hiervoren gemelde persoonlijk recht van overgang is verleend op de minst bezwaarlijke wijze, is de koper verplicht aan de exploitant met inachtneming van het hierna bepaalde te voldoen een jaarlijkse vergoeding te betalen op 1 januari van ieder jaar, welke vergoeding thans bedraagt zeshonderddrie gulden en achtenveertig cent (f. 603,48) exclusief de verschuldigde Omzetbelasting (B.T.W.) daarover ad eenhonderdvijf gulden en eenenzestig cent (f. 105,61), alzo thans voor het jaar 1995 in totaal te voldoen zevenhonderdnegen gulden en negen cent (f. 709,09), behalve voor de kantine. Telkens als het loon van de bouwvakarbeiders wordt verhoogd, zal de jaarlijkse bijdrage met het percentage van de loonsverhoging verhoogd worden. Dit verhoogde bedrag wordt dan de jaarlijkse bijdrage. […].
De exploitant, zal aan de koper en diens huisgenoten al die service verlenen, die ook verleend zal worden aan gebruikers van dat deel van het recreatiecentrum met bijbehorende opstallen, hetwelk in de eigendom aan de exploitant zal toebehoren. Voor het verlenen van deze service, voor het hiervoren reeds gemelde dagelijks toezicht en verder als bijdrage in het onderhoud van de oprijlaan en de aan te leggen wegen, waarover aan de koper en diens huisgenoten het hiervoren gemelde persoonlijk recht van overgang is verleend op de minst bezwaarlijke wijze, is de koper verplicht aan de exploitant met inachtneming van het hierna bepaalde te voldoen een jaarlijkse vergoeding te betalen op 1 januari van ieder jaar, welke vergoeding thans bedraagt zeshonderddrie gulden en achtenveertig cent (f. 603,48) exclusief de verschuldigde Omzetbelasting (B.T.W.) daarover ad eenhonderdvijf gulden en eenenzestig cent (f. 105,61), alzo thans voor het jaar 1995 in totaal te voldoen zevenhonderdnegen gulden en negen cent (f. 709,09), behalve voor de kantine. Telkens als het loon van de bouwvakarbeiders wordt verhoogd, zal de jaarlijkse bijdrage met het percentage van de loonsverhoging verhoogd worden. Dit verhoogde bedrag wordt dan de jaarlijkse bijdrage. […].
11.
Voor het geval van (semi-)overheidswege aan de exploitant aanslagen worden opgelegd terzake van belastingen, lasten, rechten, heffingen en dergelijke, welke het gebruik en/of de bewoning van de eigendom van koper betreffen, zal de exploitant deze op de koper verhalen.
Voor het geval van (semi-)overheidswege aan de exploitant aanslagen worden opgelegd terzake van belastingen, lasten, rechten, heffingen en dergelijke, welke het gebruik en/of de bewoning van de eigendom van koper betreffen, zal de exploitant deze op de koper verhalen.
(Hierbij) wordt vermeld dat thans reeds sprake is van de heffing van Reinigingsrechten).
Koper is verplicht deze belastingen, lasten, rechten, heffingen en dergelijke, […] op eerste vordering van de exploitant te voldoen.
[...].
2.14.
In de notariële akten van levering waarbij [eiser 2] , [eiser 7] , [eiser 9] en [eiser 13] eigenaar van hun kavels zijn geworden zijn de Vijfheerenlanden-voorwaarden en de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] van toepassing verklaard.
2.15.
In de notariële akten van levering waarbij de overige kaveleigenaren eigenaar van hun kavels zijn geworden zijn de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] van toepassing verklaard.
2.16.
In de notariële akte van levering waarbij [eiser 3] eigenaar van zijn kavel is geworden is een bijzondere bepaling opgenomen die luidt:
“In de koopovereenkomst is in artikel 14 nog het volgende opgenomen:
“Door verkoper, dan wel een (rechts-)persoon handelend in zijn opdracht, zal het verkochte worden aangesloten op de in het recreatiepark [naam vakantiepark] aanwezige (nuts) voorzieningen, als gas, water, elektriciteit, de ontvangst van televisiesignalen, e.d. Koper moet gedogen dat in, op of boven het verkochte (nuts) voorzieningen voor distributie van gas, water, elektriciteit, televisiesignalen, e.d. worden aangebracht, hersteld, vervangen en onderhouden ten behoeve van de percelen in het
recreatiepark [naam vakantiepark] .
Door verkoper of beheerder dan wel personen handelend in diens opdracht zullen voor rekening van de eigenaars van de kavels diverse werkzaamheden in het recreatiepark [naam vakantiepark] worden verricht tegen een jaarlijks vast te stellen vergoeding. Die werkzaamheden en diensten betreffen het ophalen van vuilnis op de centrale verzamelplaatsen in de periode 1 april / 1 oktober, het schoon/vrij houden van wegen en paden, toezicht, verlichting van wegen en paden. De vergoeding wordt
voor het jaar 2005 vastgesteld op € 948,57 (inclusief omzetbelasting),[…].”
2.17.
De notariële akte waarbij [eiser 6] eigenaar van zijn kavel is geworden bevat een bepaling die identiek is aan de onder 2.16 vermelde bepaling. De notariële akte waarbij
[eiser 8] , [eiser 12] , [eiser 14] , [eiser 16] , [eiser 17] , [eiser 18] , [eiser 20] en [eiser 21] eigenaar van hun kavels zijn geworden bevatten een daarmee overeenstemmende bepaling met een ander bedrag en jaar waarvoor de vergoeding wordt vastgesteld.
Dit is:
ten aanzien van [eiser 21] € 883,29 in het jaar 2006,
ten aanzien van [eiser 8] , [eiser 14] , [eiser 16] en [eiser 18] € 892,13 in het jaar 2007;
ten aanzien van [eiser 12] , [eiser 17] en [eiser 20] € 980,09 in het jaar 2007.
2.18.
Mivan heeft Van der Reest Advies verzocht de redelijkheid van de door haar aan de kaveleigenaren in rekening gebrachte tarieven voor het gebruik van elektriciteit en water en voor beheerskosten te onderbouwen. Naar aanleiding daarvan heeft Van der Reest Advies de volgende rapporten uitgebracht:
- Calculatie tarieven ten aanzien van het beheer van [naam vakantiepark] , d.d. 13 februari 2017 (productie 57 van Mivan);
- Tarieven elektra en water [naam vakantiepark] 2014 en 2015, d.d. 9 december 2016 (productie 58 van Mivan);
- Calculatie tarieven ten aanzien van het beheer van [naam vakantiepark] , d.d. 3 september 2018 (productie 65 van Mivan);
- Tarieven elektra en water [naam vakantiepark] 2014, 2015, 2016 en 2017, d.d. 27 augustus 2018 (productie 66 van Mivan)
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De kaveleigenaren vorderen samengevat -:
te verklaren voor recht dat Mivan de kaveleigenaren naar rato van hun verbruik voor elektra en water maximaal in rekening kan brengen het totaalbedrag van de facturen die Mivan ter zake daarvan in enig jaar van de desbetreffende leveranciers heeft ontvangen, vermeerderd met een opslag van 10%;
te verklaren voor recht dat Mivan de kaveleigenaren voor beheer maximaal in rekening kan brengen € 475,00 per woning per jaar plus 1/162e deel (vermeerderd met een opslag van 10%) van het totaalbedrag van de facturen die Mivan in enig jaar heeft ontvangen terzake van vervanging van infrastructuur en machines voor onderhoud;
Mivan hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan de kaveleigenaren van € 29.356,59, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot de dan van algehele voldoening;
Mivan hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan de kaveleigenaren van primair € 2.571,25 en subsidiair € 1.068,57, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
Mivan hoofdelijk te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis de kaveleigenaren met betrekking tot de periode 2014 tot en met 2016 creditfacturen te sturen voor de bedragen gespecificeerd in productie 3, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
Mivan hoofdelijk te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis alle facturen die zij in 2017 heeft ontvangen met betrekking tot de levering van elektra en water en de vervanging van infrastructuur en machines voor onderhoud, aan de advocaat van de kaveleigenaren te sturen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
Mivan hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding vermeerderd met wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na het vonnis voor het geval de betaling niet binnen 14 dagen na het vonnis plaatsvindt;
Mivan hoofdelijk te veroordelen in de nakosten ten bedrage van € 157,00, vermeerderd met € 82,00 in het geval het vonnis is betekend en die betekening noodzakelijk is geweest;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren ten aanzien van de vorderingen sub 3 t/m 8.
Hierbij leest de rechtbank in de vorderingen sub 3 t/m 8 “Mivan c.s.” in plaats van “Mivan” omdat de kaveleigenaren in die vorderingen, zoals zij stellen en ook uit het gebruik van het woord “hoofdelijk” volgt, kennelijk abusievelijk Mivan hebben vermeld waar Mivan c.s. is bedoeld.
3.2.
De kaveleigenaren stellen dat hetgeen Mivan c.s. hen voor water- en elektriciteitsverbruik en beheerskosten in rekening brengt dient te worden gebaseerd op de daadwerkelijk door haar gemaakte kosten vermeerderd met een opslagpercentage van 10%. Verder stellen de kaveleigenaren dat Mivan c.s. in de jaren 2014, 2015 en 2016 meer daarvoor in rekening heeft gebracht waardoor zij tezamen in totaal € 29.356,59 teveel hebben betaald. Aldus baseren de kaveleigenaren de door hen gevorderde betaling van € 29.356,59 op onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW).
3.3.
De conclusie van Mivan c.s. strekt tot afwijzing van de vorderingen. Degro en Megra Beheer betwisten dat jegens hen een vorderingsrecht bestaat. Mivan c.s. betwist de door de kaveleigenaren gestelde grondslagen voor de door hen berekende kosten alsmede de omvang daarvan. Aan de vordering onder 6. is reeds voldaan.
in reconventie
3.4.
Mivan vordert samengevat - :
I. te verklaren voor recht dat de door Mivan toegepaste rekenmethodiek bij het opstellen van haar vorderingen, welke rekenmethodiek nader is toegelicht in de rapporten van Van der Reest Advies d.d. 27 augustus respectievelijk 3 september 2018, juist is en aansluit bij de contractuele afspraken zoals vastgelegd in de individuele leveringsakten waarbij de kaveleigenaren de eigendom hebben verkregen;
II. [eiser 1] te veroordelen tot betaling van € 5.353,21;
III. [eiser 2] te veroordelen tot betaling van € 4.200,97;
IV. De [eiser 3] te veroordelen tot betaling van € 3.949,35;
V. [eiser 4] te veroordelen tot betaling van € 10.053,40;
VI. [eiser 5] te veroordelen tot betaling van € 2.892,85;
VII. [eiser 6] te veroordelen tot betaling van € 4.066,38;
VIII. [eiser 7] te veroordelen tot betaling van € 6.308,11;
IX. [eiser 8] te veroordelen tot betaling van € 6.011,25;
X. [eiser 9] te veroordelen tot betaling van € 5.592,86;
XI. [eiser 10] te veroordelen tot betaling van € 8.087,97;
XII. [eiser 11] te veroordelen tot betaling van € 3.428,80;
XIII. [eiser 12] te veroordelen tot betaling van € 2.144,07;
XIV. [eiser 13] te veroordelen tot betaling van € 1.501,82;
XV. [eiser 14] te veroordelen tot betaling van € 5.024,64;
XVI. [eiser 15] te veroordelen tot betaling van € 8.175,94;
XVII. [eiser 16] te veroordelen tot betaling van € 6.043,31;
XVIII. [eiser 17] te veroordelen tot betaling van € 1.809,64;
XIX. [eiser 18] te veroordelen tot betaling van € 4.885,26;
[eiser 19] te veroordelen tot betaling van € 7.052,90;
[eiser 20] te veroordelen tot betaling van € 6.147,57;
[eiser 21] te veroordelen tot betaling van € 3.088,88;
[eiser 22] te veroordelen tot betaling van € 10.349,27;
[eiser 23] te veroordelen tot betaling van € 6.928,35;
alle voormelde betalingen binnen 7 dagen na betekening van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen aan Mivan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 september 2018, althans vanaf datum vonnis, tot aan de dag der algehele voldoening;
De kaveleigenaren hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn gekweten, te veroordelen in de proceskosten in conventie en reconventie alsmede de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.5.
Mivan legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de kaveleigenaren hun betalingsverplichtingen die voortvloeien uit de contractuele afspraken zoals vastgelegd in de individuele leveringsakten waarbij de kaveleigenaren de eigendom hebben verkregen dienen na te komen. Zij stelt daartoe het volgende.
Omdat in de leveringsakten daarvoor geen prijs is bepaald mag Mivan voor het water- en elektriciteitsverbruik een redelijke prijs in rekening brengen. Voor de berekening van de prijs voor elektriciteitsverbruik mag Mivan volgens de door de Recron (Nederlandse brancheorganisatie voor recreatiebedrijven) opgestelde gedragscode maximaal de tarieven hanteren die een regionaal netbeheerder cq. leverancier aan een kleinverbruiker zou berekenen. Het tarief voor het verbruik van water dient te worden gebaseerd op de kostprijs met een opslag van 10%. Voor de beheerskosten dient onderscheid te worden gemaakt in basiswerkzaamheden en noodzakelijke werkzaamheden. Voor de basiswerkzaamheden is met een aantal van de kaveleigenaren een prijs afgesproken die jaarlijks wordt geïndexeerd. Die kaveleigenaren dienen die prijs te voldoen. Voor de overige kaveleigenaren geldt dat zij voor de basiswerkzaamheden een redelijke prijs dienen te voldoen. Voor de noodzakelijke werkzaamheden is geen prijs afgesproken zodat daarvoor een redelijke prijs mag worden berekend. De door Mivan aan de kaveleigenaren toegezonden facturen over de jaren 2014 t/m 2017 zijn deels onbetaald gebleven. Gebleken is voorts dat bij het opstellen van die facturen van onjuiste uitgangspunten is uitgegaan, waardoor de facturen te laag waren. Berekend op basis van de juiste uitgangspunten heeft Mivan van ieder van de kaveleigenaren over de jaren 2014, 2015, 2016 en 2017 na aftrek van hetgeen zij reeds hebben voldaan, nog een bedrag te vorderen.
3.6.
De conclusie van de kaveleigenaren strekt tot afwijzing van de vorderingen. De verschuldigdheid en omvang van de gevorderde kosten worden betwist waarbij mede verwezen wordt naar de standpunten in conventie. De kaveleigenaren betwisten dat er een rechtsgrond bestaat voor het in de toekomst in rekening brengen van reserveringskosten.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Anders dan Mivan c.s. betoogt zijn de vorderingen op goede gronden mede tegen Degro ingesteld. Immers, Degro is als eigenaresse bevoegd om [naam vakantiepark] te exploiteren en het beheer daarover te voeren. Het feit dat zij die exploitatie en dat beheer aan Mivan heeft opgedragen doet niet af aan de contractuele verplichtingen jegens de kaveleigenaren die op haar rusten krachtens de notariële akten waarbij de kavels door haar rechtsvoorgangers aan de kaveleigenaren zijn geleverd. Ook laat dat onverlet dat Degro voor de gedragingen van Mivan als exploitant en beheerder op gelijke wijze aansprakelijk is als voor haar eigen gedragingen (art. 6:76 BW).
4.2.
Voor de vorderingen jegens Megra Beheer ontbreekt een rechtsgrond. Uit de stelling van de kaveleigenaren dat Megra Beheer de holding is en dat het vermoeden bestaat dat kosten van de organisatie als geheel, inclusief kosten van Megra Beheer, aan hen zijn doorberekend, kan die rechtsgrond niet worden afgeleid. Immers, alleen het feit dat een rechtspersoon bestuurder en aandeelhouder is van een vennootschap brengt geen aansprakelijkheid voor gedragingen van die vennootschap mee. Indien en voor zover Mivan kosten van Megra Beheer heeft doorberekend en de kaveleigenaren daardoor te veel hebben betaald, betekent dat dan ook niet dat zij hun vordering (mede) bij Megra Beheer kunnen innen. De vorderingen jegens Megra Beheer liggen daarom voor afwijzing gereed.
4.3.
Mivan heeft de facturen die zij in 2017 heeft ontvangen met betrekking tot de levering van elektra en water en de vervanging van infrastructuur en machines voor onderhoud als productie 64 in het geding gebracht. De kaveleigenaren hebben niet bestreden dat daarmee aan vordering sub 6 is voldaan. Hiermee is gegeven dat zij niet langer belang bij die vordering hebben, zodat deze dient te worden afgewezen.
verder in conventie en in reconventie
4.4.
In de kern gaat het geschil tussen partijen over hetgeen Mivan in de jaren 2014 tot en met 2017 voor het verbruik van elektra en water en voor beheerskosten (maximaal) aan de kaveleigenaren in rekening mag brengen. Bij de beantwoording van die vraag geldt hetgeen ieder van de kaveleigenaren ter zake daarvan met (de rechtsvoorganger van) Degro is overeengekomen als uitgangspunt. Immers, in beginsel dienen gemaakte afspraken te worden nagekomen. Voor een uitzondering op dit beginsel is slechts plaats indien die op een rechtsregel kan worden gebaseerd en de partij die zich daarop beroept voldoende feiten stelt waaruit volgt dat die rechtsregel van toepassing is.
4.5.
Vast staat dat de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] deel uitmaken van de contractuele relatie tussen Degro en ieder van de kaveleigenaren, met uitzondering van [eiser 1] , [eiser 5] en [eiser 23] . Tenzij anders wordt vermeld geldt hetgeen hieronder wordt overwogen daarom niet voor [eiser 1] , [eiser 5] en [eiser 23] .
4.6.
Uitgangspunt is dat algemene voorwaarden dienen te worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-formule. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol. Dat neemt echter niet weg, dat de taalkundige betekenis een belangrijke rol kan spelen.
Artikel I sub f van de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark]
4.7.
In artikel I sub f van de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] staat dat kosten verbonden aan het gebruik water en elektriciteit, met een opslagpercentage, voor rekening van de eigenaar van een kavel komen. Dat met “kosten verbonden aan het gebruik van elektriciteit en water met een opslagpercentage” iets anders is bedoeld dan de door de beheerder gemaakte kosten met een opslagpercentage voor winst is niet door Mivan c.s. aangevoerd. De rechtbank volgt daarom de lezing van de kaveleigenaren dat met voormelde bepaling is bedoeld dat de kosten voor elektriciteit en water die de beheerder maakt volledig mogen worden doorberekend met een opslag voor winst.
4.8.
De kosten van de beheerder voor elektriciteit en water zullen door de jaren heen fluctueren maar kunnen wel objectief worden vastgesteld, waarbij geldt dat – zoals beide partijen tot uitgangspunt nemen – slechts in redelijkheid gemaakte kosten in rekening kunnen worden gebracht. In zoverre is er dan ook sprake van een tussen Mivan en de kaveleigenaren bepaalde prijs. Bij gebreke van een afspraak over de hoogte van het opslagpercentage voor winst is Mivan gerechtigd daarvoor een redelijk percentage te hanteren. Beide partijen nemen een opslagpercentage van 10% als een redelijke opslag voor winst tot uitgangspunt. Mivan c.s. bestrijdt weliswaar de redelijkheid van dat percentage indien dat moet worden geacht ook een deel van haar kosten voor het gebruik van elektriciteit te dekken maar dat wordt niet door de kaveleigenaren gesteld en is daarom niet aan de orde. Hiermee staat vast dat een opslagpercentage van 10% redelijk is en kan worden gehanteerd.
Elektriciteit
4.9.
Het vorenstaande betekent dat de tarieven die Mivan aan de kaveleigenaren voor het gebruik van elektriciteit in rekening brengt, zoals de kaveleigenaren stellen, dienen te worden gebaseerd op de daadwerkelijk door haar gemaakte kosten daarvoor. In haar stelling dat Mivan dezelfde tarieven kan hanteren die een regionale netbeheerder cq. leverancier aan een kleinverbruiker zou berekenen kan Mivan c.s. daarom niet gevolgd. Immers, aan Mivan worden voor elektriciteit de grootverbruikerstarieven in rekening worden gebracht die aanzienlijk lager zijn dan de kleinverbruikers tarieven. Dat andere parkeigenaren die tarieven hanteren en dat volgens de gedragscode van Recron redelijk is omdat het nog een marktconform tarief zou opleveren, leidt niet tot een ander oordeel. Het uitgangspunt is in dit geval niet wat een redelijke prijs zou zijn maar de in artikel I sub f van de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] bepaalde prijs. Een rechtsgrond voor het terzijde stellen van die bepaling is niet gesteld, zodat Mivan daaraan is gebonden.
4.10.
De door Mivan van haar toeleveranciers ontvangen facturen die betrekking hebben op het gebruik van elektriciteit over de jaren 2014, 2015 en 2016 zijn voorafgaand aan de procedure aan de kaveleigenaren ter beschikking gesteld. Aan de hand daarvan hebben de kaveleigenaren de door de toeleveranciers aan Mivan in rekening gebrachte kosten voor het gebruik van elektriciteit (hierna ook de externe kosten voor elektriciteit) in die jaren, inclusief 10% opslag, berekend op € 0,13 per KWh. De juistheid van deze berekening is niet door Mivan c.s. bestreden, zodat dit tussen partijen vast staat.
4.11.
Naast de externe kosten voor elektriciteit zijn er personeelskosten die Mivan maakt voor werkzaamheden die verband houden met het gebruik van elektriciteit door de kaveleigenaren. Dat die personeelskosten ook, zoals de kaveleigenaren hebben gedaan, bij de beheerskosten kunnen worden betrokken neemt niet weg dat het Mivan vrij staat deze als onderdeel van de kosten voor het gebruik van elektriciteit in rekening te brengen.
4.12.
De personeelskosten voor het gebruik van elektriciteit zijn niet betrokken in de rapporten van Van der Reest Advies over de tarieven voor elektra en water omdat daarin is uitgegaan van de tarieven die door regionale netbeheerders cq. leveranciers aan kleinverbruiker in rekening worden gebracht. Die personeelskosten zijn wel als aftrekpost betrokken in de tabel op pagina 6 van het rapport Calculatie tarieven ten aanzien van het beheer van [naam vakantiepark] d.d. 3 september 2018 (productie 65 van Mivan c.s.) en aldaar op gemiddeld (€ 11 + € 22) = € 33 per woning per jaar gesteld. Een specificatie van die bedragen ontbreekt echter, zodat de kaveleigenaren daar niet adequaat op hebben kunnen reageren. Hierdoor kunnen de personeelskosten van Mivan voor het verbruik van elektriciteit op dit moment nog niet worden vastgesteld. Mivan dient een specificatie van die personeelskosten in het geding te brengen, waarna de kaveleigenaren zich daarover zullen kunnen uitlaten.
4.13.
Uit het vorenstaande volgt reeds dat de door de kaveleigenaren gevorderde verklaring voor recht over wat voor het verbruik van elektriciteit maximaal aan hen in rekening kan worden gebracht niet toewijsbaar is. Hetzelfde geldt voor de door Mivan gevorderde verklaring voor recht voor zover die ziet op de rekenmethodiek voor het opstellen van vorderingen voor het verbruik van elektriciteit.
Water
4.14.
Niet in geschil is dat de vanaf 2014 door Oasen aan Mivan in rekening gebrachte kosten voor water behoren tot de kosten die volgens artikel I sub f van de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] aan de kaveleigenaren kunnen worden doorberekend. Omdat het rioolrecht, zoals tussen partijen niet ter discussie staat, apart door Mivan aan de kaveleigenaren in rekening wordt gebracht zal dit hierna niet worden betrokken in de berekening van hetgeen ieder van de kaveleigenaren voor het verbruik van water is verschuldigd.
4.15.
Naast de door Oasen in rekening gebrachte kosten zijn er personeelskosten die Mivan maakt voor werkzaamheden die verband houden met het verbruik van water door de kaveleigenaren. Deze personeelskosten kunnen als onderdeel van het verbruik van water door Mivan aan de kaveleigenaren in rekening worden gebracht.
In hoofdstuk 4.2 van het rapport Tarieven elektra en water [naam vakantiepark] 2014, 2015, 2016 en 2017 (productie 66 van Mivan c.s.) zijn de personeelskosten van Mivan voor het verbruik van water door Van der Reest Advies berekend op basis van een uurtarief van € 20,13 in de jaren 2014 en 2015. Dit uurtarief is gebaseerd op schaal 6 van de CAO Recreatie en is voor de jaren 2016 en 2017 geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex alle huishoudens en totale bestedingen. Tegen dit uurtarief, dat lager is dan het uurtarief dat de kaveleigenaren bij de berekening van de personeelskosten in het kader van de beheerskosten hebben gehanteerd, hebben de kaveleigenaren geen bezwaren geuit. Verder is hoofdstuk 4.2 van het rapport Tarieven elektra en water [naam vakantiepark] 2014, 2015, 2016 en 2017 de door het personeel van Mivan bestede tijd aan het verbruik van water gespecificeerd en begroot op in totaal 82 uur aan administratieve werkzaamheden, inclusief het opnemen van de meterstanden, en 10 uur aan onderhoud per jaar. De juistheid van die begroting van de bestede tijd is door de kaveleigenaren niet gemotiveerd bestreden en staat daarom tussen partijen vast staat. Dit alles leidt ertoe dat de personeelskosten voor het verbruik van water conform de berekening van Van der Reest Advies worden vastgesteld op (€ 10,19 + € 21,68 =) € 31,87 per eenheid in de jaren 2014 en 2015 en (€ 10,22 + € 21,74 =) € 32,96 per eenheid in 2016 en (€ 10,36 + € 22,05 =) € 33,41 per eenheid in 2017.
4.16.
In voormeld rapport van Van der Reest Advies is bij de berekening van het tarief voor het gebruik van water een post getiteld “kapitaallasten” betrokken. Omschreven wordt dat het gaat om kapitaallasten van investeringen in de infrastructuur, bestaande uit afschrijvingen op de infrastructuur en rentekosten over het geïnvesteerde bedrag. De door Van der Reest Advies uitgevoerde berekening van die lasten berust echter niet op de rentelasten van de daadwerkelijk door (de rechtsvoorgangers van) Mivan gedane investering in de infrastructuur en de afschrijving daarop maar op de vervangingswaarde van de infrastructuur. Als reden daarvoor wordt gesteld dat voldoende cashflow gegenereerd moet worden om in de toekomst het netwerk te vervangen. Hieruit volgt dat de berekening van Van der Reest in feite reserveringen voor toekomstige investeringen betreft. De kaveleigenaren betwisten dat zij gehouden zijn aan die reserveringen bij te dragen; tegen het in rekening brengen van daadwerkelijke rentelasten van en afschrijvingen op gedane investeringen hebben zij geen bezwaar gemaakt.
4.17.
Bedrijfseconomisch gezien is het begrijpelijk dat Mivan cashflow wil genereren voor toekomstige investeringen in de infrastructuur en daartoe reserveringen wil maken. Dat betekent echter niet zonder meer dat de kaveleigenaren gehouden zijn die reserveringen te financieren. Daarvoor dient een rechtsgrond aanwezig te zijn en die rechtsgrond ontbreekt. Immers, naar Mivan zelf stelt bieden de leveringsakten geen grondslag voor het in rekening brengen van reserveringskosten en gaat het daarin neergelegde systeem er vanuit dat de kosten van vervanging worden voorgeschoten door de exploitant en vervolgens naar rato aan de kaveleigenaren worden doorbelast in het jaar dat de kosten zijn gemaakt. Partijen zijn het er over eens dat het in het verleden ook zo is gebeurd. Een rechtsgrond die Mivan verplicht om in het geval dat in het kader van de vervanging van de infrastructuur hoge kosten worden gemaakt de doorberekening van die kosten, zoals de kaveleigenaren verlangen, over meerdere jaren uit te spreiden is echter ook niet gesteld. Juist is dan ook dat, zoals Mivan c.s. stelt, zonder reserveringen vooraf de kaveleigenaren in het jaar dat de infrastructuur wordt vervangen met hoge kosten kunnen worden geconfronteerd. Beide partijen lijken er daarom verstandig aan te doen om in onderling overleg een voorziening voor toekomstige investeringen te treffen.
4.18.
Op grond van het vorenstaande kunnen – zolang daarover tussen partijen geen overeenstemming is bereikt – de in voormeld rapport van Van der Reest Advies onder de noemer kapitaallasten berekende kosten niet aan de kaveleigenaren worden doorberekend. Dit zou anders kunnen zijn voor kapitaallasten die zijn gebaseerd op de in de jaarrekeningen van Mivan opgenomen rentelasten en afschrijvingen op gedane investeringen, maar daaraan kan voorbij worden gegaan omdat Mivan daarop geen beroep doet.
4.19.
In voormeld rapport van Van der Reest Advies (productie 66 van Mivan c.s.) is naast de externe kosten en personeelskosten voor het gebruik van water nog rekening gehouden met 2% lekkageverlies. Het bestaan van deze kostenpost noch de omvang daarvan is door de kaveleigenaren bestreden, zodat vast staat dat Mivan dit lekkageverlies van 2% in rekening kan brengen. Hetzelfde geldt voor de door Van der Reest Advies berekende 6% BTW nu de kaveleigenaren niet hebben bestreden dat dit BTW percentage van toepassing is op de levering van water.
4.20.
Uit het vorenstaande volgt dat de door de kaveleigenaren gevorderde verklaring voor recht over wat voor het verbruik van water maximaal aan hen in rekening kan worden gebracht niet toewijsbaar is. Verder volgt daaruit dat voor het tarief dat ieder van de kaveleigenaren voor het gebruik van water is verschuldigd de in het rapport Tarieven elektra en water [naam vakantiepark] 2014, 2015, 2016 en 2017 door Van der Reest Advies gehanteerde rekenmethodiek kan worden gehanteerd met uitzondering van de onder de noemer kapitaallasten berekende kosten.
Beheerskosten
4.21.
Niet in geschil is dat jaarlijks onder de noemer beheerskosten aan ieder van de kaveleigenaren één bedrag in rekening is gebracht en dat het betreffende bedrag jaarlijks werd geïndexeerd. Voorts staat als door Mivan gesteld en niet gemotiveerd door de kaveleigenaren weersproken vast dat er meerdere tarieven zijn gehanteerd, die afhankelijk waren van het jaar waarop de betreffende kavel is gekocht en de ligging van die kavel (al dan niet aan het water).
4.22.
Artikel II sub d van de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] bepaalt dat de eigenaar van een kavel jaarlijks aan de beheerder een vergoeding dient te voldoen voor het ophalen van vuilnis vanaf de centrale verzamelplaatsen van een april tot een oktober, het schoon/vrij houden van de wegen en paden van het park, het algemeen toezicht op het park, de verlichting van wegen en paden van het park en de ontvangst van televisiesignalen (hierna de basiswerkzaamheden). Verder is daarin bepaald dat die vergoeding jaarlijks wordt geïndexeerd overeenkomstig de “consumentenprijsindex-Alle Huishoudens”. Daarnaast kunnen ingevolge artikel II sub c van die voorwaarden noodzakelijke werkzaamheden zoals onderhoud, herstel en vernieuwing van/aan wegen, paden, de afrastering, de slagboom en andere bij [naam vakantiepark] behorende algemene voorzieningen, alsmede al die noodzakelijke werkzaamheden die van overheidswege of vanwege nutsbedrijven worden voorgeschreven (verder: de noodzakelijke werkzaamheden) door Degro of Mivan worden uitgevoerd en aan de eigenaren van de kavels in het park in rekening gebracht.
4.23.
Aan deze bepalingen in de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] zijn de kaveleigenaren nog immer gebonden. Hun stelling dat deze bepalingen in de praktijk zijn vervangen door andere stilzwijgende of expliciete afspraken kan niet worden gevolgd. Vast staat dat tot aan deze procedure jaarlijks slechts een gefixeerd (geïndexeerd) bedrag onder de noemer beheerskosten in rekening werd gebracht zonder dat onderscheid tussen basiswerkzaamheden en noodzakelijke werkzaamheden werd gemaakt. Dat brengt echter niet zonder meer mee dat dat de kaveleigenaren er redelijkerwijs op mochten vertrouwen dat (de rechtsvoorganger van) Degro en/of Mivan afstand wilde doen van de bevoegdheid om separaat vergoedingen voor basiswerkzaamheden en noodzakelijke werkzaamheden in rekening te brengen. Bijkomende verklaringen of gedragingen van (de rechtsvoorganger van) Degro en/of Mivan welke dat vertrouwen wel kunnen dragen, zijn niet gesteld.
4.24.
Met tien van de kaveleigenaren ( [eiser 3] , [eiser 6] , [eiser 8] , [eiser 12] , [eiser 14] , [eiser 16] , [eiser 17] , [eiser 18] , [eiser 20] en [eiser 21] ) is voor de vergoeding voor de basiswerkzaamheden expliciet een aanvangsprijs overeengekomen die is opgenomen in de notariële akte waarbij de betreffende kavel is geleverd. Op grond van het vorenstaande is ieder van deze kaveleigenaren nog immer aan de met hem/haar overeengekomen prijs gebonden. De redelijkheid van die expliciet overeengekomen prijs behoeft niet door Degro en Mivan te worden onderbouwd. Een rechtsgrond daarvoor is niet gesteld.
4.25.
Met de overige tien kaveleigenaren bij wie de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] deel uitmaken van hun contractuele relatie met Degro ( [eiser 2] , [eiser 4] , [eiser 7] , [eiser 9] , [eiser 10] , [eiser 11] , [eiser 13] , [eiser 15] , [eiser 19] en [eiser 22] ) is niet expliciet een aanvangsprijs voor de vergoeding van de basiswerkzaamheden overeengekomen. Dat er sprake is van een stilzwijgend met ieder van hen overeengekomen prijs voor de basiswerkzaamheden is niet gesteld, zodat ervan dient te worden uitgegaan dat daarvoor met hen geen prijs is overeengekomen. Bij gebrek aan een overeengekomen prijs mag – zoals beide partijen ook als uitgangspunt nemen – een redelijke prijs in rekening worden gebracht.
4.26.
Het vorenstaande leidt ertoe dat onderzocht dient te worden of de (geïndexeerde) bedragen die Mivan vanaf 2014 jaarlijks onder de noemer beheerskosten in rekening heeft gebracht een redelijke prijs voor de basiswerkzaamheden vormt. Mivan stelt dat dit het geval is en verwijst voor de onderbouwing daarvan naar het rapport “Calculatie tarieven ten aanzien van het beheer van [naam vakantiepark] ” van 3 september 2018. Onderliggende bescheiden aan de hand waarvan de in dat rapport opgenomen posten kunnen worden geverifieerd ontbreken echter. Bij gebreke daarvan kunnen de kaveleigenaren niet adequaat op de inhoud van voormeld rapport reageren. Daarom zal, overeenkomstig het daartoe strekkende verzoek van Mivan, worden bepaald dat Mivan de jaarrekeningen waaruit de in dat rapport opgenomen posten blijken, in het geding dient te brengen. Voor zover Mivan dat voor de onderbouwing van voormelde posten nodig acht zal zij daaraan andere bescheiden en een toelichting op de relatie tussen de inhoud van deze bescheiden en de posten in voormeld rapport kunnen toevoegen. Vervolgens zullen de kaveleigenaren zich bij akte over de nog in het geding te brengen stukken en over voormeld rapport kunnen uitlaten.
4.27.
De stelling van de kaveleigenaren dat de beheerskosten met nota’s moeten worden gespecificeerd, vindt geen steun in de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] . Immers, uit de bepaling in artikel II sub d van die voorwaarden dat de vergoeding voor de basiswerkzaamheden jaarlijks kan worden verhoogd overeenkomstig de stijging die de “consumentenprijsindex-Alle Huishoudens” vertoont volgt dat een dat de voor die werkzaamheden verschuldigde vergoeding een gefixeerd (te indexeren) bedrag betreft. Ook Mivan is daaraan gebonden, zodat zij de door haar gehanteerde prijs niet naar believen mag verhogen, ook niet als de prijs na die verhoging nog binnen de grenzen van een redelijke prijs zou vallen.
4.28.
Partijen zijn het er over eens dat wegens het niet langer doorgeven van het tv-signaal in 2017 een bedrag op de vergoeding voor basiswerkzaamheden in mindering dient te worden gebracht. Op de stelling van Mivan c.s. dat Mivan dit ook heeft gedaan, zullen de kaveleigenaren bij vorenbedoelde akte kunnen reageren.
4.29.
Zoals hiervoor is overwogen heeft Mivan op grond van artikel II sub c van de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] het recht om noodzakelijke werkzaamheden aan de kaveleigenaren in rekening te brengen. Als door de kaveleigenaren gesteld en door Mivan erkend staat vast dat Mivan tot aan deze procedure geen noodzakelijke werkzaamheden separaat in rekening heeft gebracht. Er zijn door Mivan jaarlijks bedragen in rekening gebracht onder de noemer van beheerskosten en daaronder kunnen zowel de vergoeding van basiswerkzaamheden als de kosten van noodzakelijke werkzaamheden kunnen worden begrepen. Van onverschuldigde betaling van de bedragen die onder de noemer beheerskosten in rekening zijn gebracht zal daarom slechts sprake zijn indien meer is betaald dan Mivan voor basiswerkzaamheden en noodzakelijke werkzaamheden in totaal in rekening kon brengen. Indien die in rekening gebrachte bedragen de vergoeding van de noodzakelijke werkzaamheden niet (geheel) dekken, betekent dat niet dat Mivan thans het verschil kan vorderen. Immers, voor de opeisbaarheid van die vergoeding is, zoals de kaveleigenaren hebben aangevoerd, vereist dat de vergoeding in rekening is gebracht en daarvan is geen sprake.
4.30.
Het vorenstaande laat onverlet dat Mivan, in ieder geval met het oog op de toekomst, belang heeft bij een oordeel over de vraag of voor de bepaling van het bedrag dat voor noodzakelijke werkzaamheden is verschuldigd de rekenmethodiek die daarvoor in het rapport “Calculatie tarieven ten aanzien van het beheer van [naam vakantiepark] ” van 3 september 2018 (productie 65 van Mivan c.s.) is gehanteerd kan worden toegepast. In de kern betekent dit dat beoordeeld dient te worden of en in hoeverre die rekenmethodiek een redelijke prijs voor noodzakelijke werkzaamheden oplevert. Immers, niet gesteld is dat voor de noodzakelijke werkzaamheden een prijs is overeengekomen, zodat ook daarvoor als uitgangspunt dient te worden genomen dat een redelijke prijs in rekening mag worden gebracht. Omdat onderliggende bescheiden aan de hand waarvan de in dat rapport opgenomen posten kunnen worden geverifieerd ontbreken, zal dat oordeel eerst kunnen worden gegeven nadat Mivan de onder 4.26 bedoelde bescheiden in het geding heeft gebracht en de kaveleigenaren zich bij akte over voormeld rapport heeft uitgelaten.
Reserveringskosten
4.31.
Uit de stelling van Mivan dat zij vanaf het jaar 2017 voor reserveringskosten het door Van der Reest Advies berekende tarief zal hanteren en de door haar overgelegde specificaties van haar vordering op ieder van de kaveleigenaren volgt dat de reserveringskosten onderdeel zijn van de vordering in reconventie. De kaveleigenaren
betwisten dat voor het in rekening brengen van reserveringskosten een rechtsgrond bestaat.
4.32.
Naar Mivan zelf stelt is voor de reserveringskosten in de leveringsakten geen voorziening getroffen en is er sprake van een gangbare praktijk die onder [naam bedrijf 1] en [naam bedrijf 2] is ontstaan maar waarvan Mivan de ontstaansgeschiedenis niet kent. Daaruit noch uit de overige stellingen van Mivan kan een rechtsgrond worden afgeleid voor een verplichting van de kaveleigenaren om aan die praktijk deel te nemen en reserveringskosten aan Mivan te voldoen. De op de reserveringskosten betrekking hebbende onderdelen van de vorderingen in reconventie liggen daarom voor afwijzing gereed. Dat geldt ook ten aanzien van [eiser 1] , [eiser 5] en [eiser 23] .
4.33.
Tussen partijen is in debat of de rekening waarop de reserveringsgelden die Mivan van kaveleigenaren ontvangt thans worden gestort al dan niet een derdengeldenrekening is. Aan de beantwoording van die vraag komt de rechtbank gelet op het vorenstaande niet toe. Daarom wordt volstaan met de opmerking dat beide partijen er verstandig aan lijken te doen om in onderling overleg een voorziening voor toekomstige investeringen te treffen en om in het verlengde daarvan te onderzoeken of de bezwaren van de kaveleigenaren tegen de thans gangbare praktijk reëel zijn en weggenomen kunnen worden. Immers, naast hetgeen onder 4.17 is overwogen geldt dat beide partijen belang hebben bij een deugdelijke infrastructuur en deugdelijk materieel in [naam vakantiepark] en een slagvaardig management van het park.
[eiser 1] en [eiser 5]
4.34.
Vast staat dat de toepasselijkheid van de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] niet met [eiser 1] en [eiser 5] is overeengekomen, zodat zij – anders dan zij als uitgangspunt hebben genomen – niet aan die voorwaarden zijn gebonden.
4.35.
[eiser 1] is wel gebonden aan de onder 2.13 vermelde overeenkomst die hij met (de rechtsvoorganger van) Degro heeft gesloten. Artikel 9 van deze overeenkomst bepaalt de kosten van water- en elektriciteitsverbruik door [eiser 1] voor zijn rekening zijn en door de exploitant worden geïnd en dat [eiser 1] die kosten vermeerderd met eventuele omzetbelasting (BTW), vastrecht, alsmede een bijdrage in de administratiekosten van de exploitant en eventuele andere aanslagen, kosten en heffingen en een verhoging met f. 0,05 per KW/m3 aan de exploitant dient te voldoen. Ook hieruit volgt dat de tarieven die Mivan aan [eiser 1] voor het verbruik van elektriciteit in rekening brengt dient te worden gebaseerd op de door haar gemaakte kosten daarvoor en voor het in rekening brengen van tarieven die een regionale netbeheerder cq. leverancier aan een kleinverbruiker zou berekenen, zoals Mivan voorstaat, geen plaats is (vgl. r.o. 4.8 en 4.9). Anders dan in artikel I sub f van de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] is met [eiser 1] geen opslagpercentage maar een verhoging met f 0,05 KW/m3 overeengekomen. Slechts in zoverre bestaat er derhalve verschil tussen dat wat [eiser 1] voor water- en elektriciteitsverbruik verschuldigd is en hetgeen de kaveleigenaren die gebonden zijn aan de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] .
4.36.
In artikel 10 van de overeenkomst met [eiser 1] is een vergoeding van f 709,09 bedongen voor
“al die service […], die ook verleend zal worden aan gebruikers van dat deel van het recreatiecentrum met bijbehorende opstallen, hetwelk in de eigendom aan de exploitant zal toebehoren”.Gelet op deze bewoordingen lag het op de weg van Mivan haar om stelling dat deze overeengekomen vergoeding moet worden aangemerkt als een vergoeding van de basiswerkzaamheden en dat [eiser 1] daarnaast nog een vergoeding voor de noodzakelijke werkzaamheden is verschuldigd nader te onderbouwen. Mivan heeft dat evenwel niet gedaan, zodat haar stelling niet kan worden gevolgd.
“al die service […], die ook verleend zal worden aan gebruikers van dat deel van het recreatiecentrum met bijbehorende opstallen, hetwelk in de eigendom aan de exploitant zal toebehoren”.Gelet op deze bewoordingen lag het op de weg van Mivan haar om stelling dat deze overeengekomen vergoeding moet worden aangemerkt als een vergoeding van de basiswerkzaamheden en dat [eiser 1] daarnaast nog een vergoeding voor de noodzakelijke werkzaamheden is verschuldigd nader te onderbouwen. Mivan heeft dat evenwel niet gedaan, zodat haar stelling niet kan worden gevolgd.
4.37.
In artikel 10 van de overeenkomst met [eiser 1] is een indexatie van de voormelde vergoeding bedongen volgens de loonsverhoging van bouwvakkers. Als door Mivan gesteld en niet door [eiser 1] weersproken staat tussen hen vast dat de reeks loon van de bouwvakkers door het Centraal Bureau voor de Statistieken niet wordt bijgehouden. Het ligt dan in de rede dat, zoals Mivan heeft gedaan, voor de indexatie van de vergoeding wordt aangesloten bij de “consumentenprijsindex- Alle Huishoudens” die bij het sluiten van de contracten met de overige kaveleigenaren is bedongen. [eiser 1] heeft daar ook geen verweer tegen heeft gevoerd, zodat de laatstgenoemde index zal worden gehanteerd.
4.38.
[eiser 5] is gebruiker van één van de kavels die eigendom zijn van [eiser 1] . Niet ter discussie staat dat zij zelf de kosten voor haar water- en elektriciteitsverbruik en beheerskosten aan Mivan is verschuldigd, zodat daarvan in rechte dient te worden uitgegaan. Verder staat, als door Mivan gesteld en niet door [eiser 5] weersproken, tussen hen vast dat de inhoud van de met [eiser 1] gesloten overeenkomst als uitgangspunt heeft te gelden voor de bepaling van hetgeen [eiser 5] is verschuldigd. Dat wat hiervoor ten aanzien van [eiser 1] is overwogen geldt daarom ook ten aanzien van [eiser 5] .
[eiser 23]
4.39.
Vast staat dat de toepasselijkheid van de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] niet met [eiser 23] is overeengekomen, zodat hij – anders dan de kaveleigenaren als uitgangspunt hebben genomen – niet aan die voorwaarden is gebonden. Vast staat wel dat [eiser 23] is gebonden aan de Vijfheerenlanden-voorwaarden.
4.40.
Voor de door [eiser 23] aan de exploitant te betalen vergoedingen is artikel 16 Van de Vijfheerenlanden-voorwaarden van belang. Niet gesteld is dat [eiser 23] een schriftelijke overeenkomst als bedoeld in dit artikel heeft gesloten en het artikel bevat zelf geen prijs voor het water- en elektriciteitsverbruik of de beheerskosten. Dat op andere wijze daarvoor tussen [eiser 23] en (de rechtsvoorganger van) Degro een prijs is bepaald, is niet gesteld. Bij gebrek aan een overeengekomen prijs mag – zoals beide partijen ook als uitgangspunt nemen – een redelijke prijs in rekening worden gebracht. Daarvoor is niet alleen bepalend welke prijs tot stand zou zijn gekomen als er meerdere aanbieders zouden zijn, zoals Mivan stelt, maar ook welke prijzen Mivan gebruikelijk aan andere kaveleigenaren in rekening brengt (vgl. artikel 7:4 BW). Het laatste dient het zwaarst te wegen nu niet ter discussie staat dat de tarieven die Mivan aan [eiser 23] in rekening heeft gebracht gelijk zijn aan die zij aan de andere kaveleigenaren in rekening bracht.
4.41.
Uit de stellingen van Mivan c.s. blijkt dat zij met deze procedure mede beoogt duidelijkheid te krijgen over de doorbelasting van kosten, ook voor de toekomst, zodat dit soort procedures achterwege kunnen blijven. Niet gesteld is dat voor (een belangrijk deel van) de eigenaren van kavels in [naam vakantiepark] die niet in deze procedure zijn betrokken andere uitgangspunten voor de doorbelasting van de kosten gelden dan de kaveleigenaren. Er kan daarom van worden uitgegaan dat voor het merendeel van de eigenaren van kavels in [naam vakantiepark] , degenen die niet in deze procedure betrokken daaronder begrepen, dezelfde uitgangspunten voor de doorbelasting van kosten gelden als voor het merendeel van de kaveleigenaren.
4.42.
Het vorenstaande leidt er toe dat voor de berekening van de door [eiser 23] te betalen vergoedingen voor verbruik van water en elektriciteit en voor beheerskosten dezelfde uitgangspunten gelden als hiervoor is overwogen ten aanzien van de kaveleigenaren die aan de Algemene Voorwaarden [naam vakantiepark] zijn gebonden maar met wie geen prijs voor de basiswerkzaamheden is overeengekomen.
De geldvorderingen
4.43.
Op de geldvorderingen kan eerst worden beslist nadat op de in r.o. 4.12, 4.26 en 4.30 vermelde punten is beslist. Bovendien ontbreekt een specificatie van hetgeen in de jaren 2014 t/m 2017 aan ieder van de kaveleigenaren voor het verbruik van elektriciteit en water en voor beheerskosten cq. basiswerkzaamheden en noodzakelijke werkzaamheden is gefactureerd en hetgeen daarop nog open staat. Die specificatie is nodig om uiteindelijk te kunnen beoordelen of en in hoeverre (één of meer van) de kaveleigenaren over de jaren 2014, 2015 en 2016 daarvoor teveel heeft betaald, dan wel over die jaren en het jaar 2017 nog een bedrag aan Mivan is verschuldigd.
De voortgang van de procedure
4.44.
Alvorens verder te beslissen zal de zaak worden verwezen naar de rol ten einde Mivan c.s. in de gelegenheid te stellen bij akte in het geding te brengen:
een specificatie van de personeelskosten voor het gebruik van elektriciteit (r.o. 4.12);
haar jaarrekeningen over de jaren 2014 t/m 2017 en eventuele andere bescheiden die de posten op blz. 4 t/m 6 van het rapport van Van der Reest Advies van 3 september 2018 onderbouwen, desgewenst voorzien van een toelichting (r.o. 4.26 en 4.30);
een specificatie van
a. de bedragen die in de jaren 2014 t/m 2017 aan ieder van de kaveleigenaren in rekening zijn gebracht voor respectievelijk het verbruik van elektriciteit, het verbruik van water en voor beheerskosten;
b. de bedragen die daarop nog voor ieder van de kaveleigenaren open staan;
c. de bedragen die – rekening houdend met hetgeen in dit vonnis reeds is beslist – door ieder van de kaveleigenaren voor respectievelijk het verbruik van elektriciteit, het verbruik van water en voor beheerskosten is verschuldigd.
De kaveleigenaren zullen bij een op een termijn van vier weken te nemen akte kunnen reageren op de door Mivan c.s. in het geding gebrachte bescheiden en de stelling dat Mivan in 2017 op de vergoeding voor basiswerkzaamheden/beheerskosten een bedrag in mindering heeft gebracht wegens het niet langer doorgeven van het tv-signaal (r.o. 4.28). Indien de kaveleigenaren het niet eens zijn met de onder iii bedoelde specificatie van Mivan c.s. dienen zij een eigen specificatie in het geding te brengen. Verder geeft de rechtbank, gelet op hetgeen ter zitting daaromtrent is besproken, de kaveleigenaren in overweging bij die akte hun vordering sub 3 te wijzigen en per kaveleigenaar te specificeren. Desgewenst zal Mivan c.s. dan bij een op een termijn van twee weken te nemen akte op die gewijzigde vordering kunnen reageren.
5.De beslissing
De rechtbank
verwijst de zaak naar de rol van 8 mei 2019 voor het nemen van akten als bedoeld in r.o. 4.44, eerst aan de zijde van Mivan c.s.;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Dooren en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2019.
2515/2457