Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Dordrecht
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 17/6928
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 november 2018 in de zaak tussen
[eiseres], eiseres,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de directeur van de Gemeentebelastingen Drechtsteden, verweerder,
gemachtigde: S. van Middelkoop.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2017, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te Dordrecht (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 693.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 26 oktober 2017 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 september 2018.
Eiseres is vertegenwoordigd door A. van den Dool. Namens verweerder zijn verschenen zijn gemachtigde en L.E. Souljé. Tevens is M.J.P. Bulthuis, taxateur van verweerder verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en voert aan dat de waarde € 526.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een winkelruimte gelegen op de woonboulevard [x], in Dordrecht. Op de begane grond is volgens partijen 596 m² aan winkelruimte en op de eerste verdieping 585 m². Het bouwjaar is 2002.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de HWK-methode, waarbij de rechtbank zich aansluit.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van M.J.P. Bulthuis van 15 april 2018 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daar niet in.
5.1
Verweerder houdt een (totale) huurwaarde aan van € 71.500,-. Dit baseert verweerder onder meer op het eigen huurcijfer van € 57.000,- per jaar, daarbij stellende dat dit bedrag enkel betrekking heeft op de begane grond van de onroerende zaak van 596 m². Ter onderbouwing hiervan verwijst verweerder naar het huurinlichtingenformulier “Overzicht huurdersbestand”, waarin over [adres] staat vermeld:
“
winkelruimte, totaal € 6.292,20, oppervlakte 562 m² en prijs per m² € 102,32”.
winkelruimte, totaal € 6.292,20, oppervlakte 562 m² en prijs per m² € 102,32”.
Verder verwijst verweerder naar de huurtransacties van [onroerende zaak A] en [onroerende zaak B] en de vraaghuur van Mijlweg 51C.
5.2
Eiseres betoogt dat het eigen huurcijfer ziet op zowel de begane grond als de eerste verdieping en dat de huurwaarde van de onroerende zaak, geïndexeerd naar de waardepeildatum, daarom € 59.105,- bedraagt. Ter onderbouwing daarvan heeft eiseres de huuroverkomst van de onroerende zaak overgelegd.
5.2.1
In de huurovereenkomst staat op pagina 2 onder meer het volgende:
“Huurovereenkomst Winkelruimte, samenvatting
(..)
Het gehuurde
Adres : [onroerende zaak C]
Een totaal von ca. : 1.195 m² winkelruimte, verdeeld als volgt
Begane grond : ca. 565 m² winkelruimte
1 verdieping : ca. 633 m² winkelruimte
Conform het huidige bestemmingsplan dienen ruimtes op
woonboulevard [x] een minimale oppervlakte te hebben van
1.000 m². Indien verhuurder in de toekomst de mogelijkheid
heeft ook units kleiner dan 1.000 m² te verhuren dan behoudt
verhuurder zich het recht voor om de verdieping “om niet” van
huurder terug te nemen en te verhuren aan een derde.
Duur, verlenging en opzegging
Huuringangsdatum : 1 januari 2014
Huureinddatum : 31 december 2018
Huurtermijn : 5 jaar
Verlengingsmogelijkheden : telkens 5 jaar
Opzegtermijn : 12 maanden
Huurprijs, omzetbelasting, betalingsverplichting, betaalperiode
Aanvangshuurprijs per jaar : € 57.000, exclusief BTW
Omzetbelasting : ja
Betaalperiode : : 1 kalendermaand(en)
1st huurbetaling : 1 juni 2014”
Artikel 1.1. van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Pro Wetboek, groot ca. 562 m² op de begane grond en ca. 633 m² op de eerste verdieping*, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen aan [onroerende zaak C] woonboulevard [x] te Dordrecht, kadastraal bekend als gemeente Dordrecht, [y], [z] welke ruimte nader is aangegeven op de als bijlage bij deze huurovereenkomst en daarvan deeluitmakende door partijen geparafeerde tekening(en) en een door partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering eventueel ondersteund met door partijen geparafeerde foto’s.
(*verhuurder behoudt zicht het recht voor om de verdieping “om niet’ van huurder terug te nemen en te verhuren aan een derde)”
5.3
Gelet op de huuroverkomst acht de rechtbank aannemelijk dat de jaarhuur van € 57.000,- betrekking heeft op de totale onroerende zaak. De rechtbank hecht hierbij meer betekenis aan de huurovereenkomst zelf, dan wat op het huurinlichtingenformulier vermeld staat.
Het betoog van verweerder dat artikel 1.1 van de huurovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat voor de eerste verdieping geen huurprijs wordt gerekend en gratis wordt gehuurd, vindt onvoldoende steun in de huurovereenkomst, waarin het gehuurde duidelijk omschreven staat als de begane grond en de eerste verdieping samen. Het is volgens het bestemmingsplan ook niet toegestaan om op de woonboulevard [x] een ruimte van kleiner dan 1.000 m² te hebben.
5.4
Dat de tussen partijen overeengekomen huur volgens verweerder lager is dan de door hem aangevoerde huurwaarden van vergelijkingsobjecten, betekent niet dat de overeengekomen huur niet marktconform is. Het verschil kan door allerlei factoren komen, zoals de ligging, de oppervlakten en het gebruik (vergelijk Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 7 januari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7).
Bovendien verwijst verweerder naar Mijlweg 51C, wat een vraaghuur betreft en daarom niet relevant is in het kader van de wet WOZ. Daarnaast verwijst verweerder naar de huurtransactie van [onroerende zaak B], maar deze is drie jaar voor de waardepeildatum tot stand gekomen en daarom niet bruikbaar in de waardering. De slotsom is dat het eigen huurcijfer boven een huurwaarde gaat die gebaseerd is op moeilijk vergelijkbare referentiesobjecten, waaronder een vraaghuur.
5.5
Gelet op het voorgaande maakt verweerder niet aannemelijk dat de door hem aangehouden huurwaarde niet te hoog is en eiseres maakt haar huurwaarde van € 59.105,- wel aannemelijk.
6. Wat betreft de kapitalisatiefactor houdt verweerder een factor van 9,7 aan en eiseres een factor van 8,9, beide gebaseerd op een berekening door middel van de bottom-up methode. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat het verschil in factor op marginale verschillen na, te verklaren is door het aanhouden van een andere huurwaarde. Nu de rechtbank de huurwaarde van verweerder niet aannemelijk acht en die van eiseres wel, betekent dit ook dat de rechtbank eiseres zal volgen in haar kapitalisatiefactor.
Dit heeft tot gevolg dat verweerder niet aannemelijk maakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en dat eiseres de door haar bepleite waarde van € 526.000,- wel aannemelijk maakt.
7. Het beroep is gegrond. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
8. De rechtbank veroordeelt verweerder voorts in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.500,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249,- en wegingsfactor 1 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501,- en wegingsfactor 1).
Dat eiseres de huurovereenkomst pas laat in de procedure, dertien dagen voor de zitting, in geding heeft gebracht en niet in bezwaar of eerder in beroep, is geen reden om geen of een lagere proceskostenvergoeding toe te kennen. Van kwade opzet hierbij is de rechtbank niet gebleken. Bovendien had verweerder, nu de bewijslast in eerste instantie op hem rust, ook zelf de huurovereenkomst bij de verhuurder kunnen opvragen. Verhuurders zijn ook op grond van artikel 2 van Pro het op artikel 31 van Pro de Wet WOZ berustende Besluit gegevensverstrekking Wet WOZ gehouden de in die bepaling genoemde huurgegevens te verstrekken.
Eiseres heeft verder recht op een vergoeding van haar taxatiekosten. Ter zitting zijn partijen overeengekomen dat de door eiseres gevraagde vergoeding van € 130,- hiervoor redelijk is, waar de rechtbank zich bij aansluit. Er bestaat geen aanleiding om dit bedrag met de omzetbelasting te verhogen, omdat eiseres deze als voorbelasting in aftrek kan brengen.
Dit bekent dat eiseres recht heeft op een totale proceskostenvergoeding van € 1.630,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 526.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 333,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.630,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, voorzitter, en mrs. E.J. Rutten en
W.P.M. Jurgens, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 22 november 2018.
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).