ECLI:NL:GHARL:2014:7

• Datum uitspraak: 7 januari 2014
• Publicatiedatum: 6 januari 2014
• Zaaknummer: 12/00135 LEE
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.F.A. van Huijgevoort; C.M. Ettema; R.A.V. Boxem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waarde vaststelling onroerende zaak en bewijslast bij WOZ-geschil

In deze zaak gaat het om de waardevaststelling van een bedrijfsruimte, specifiek twee loodsen, door de gemeente Zeewolde in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 4.542.000 voor het kalenderjaar 2011, met als waardepeildatum 1 januari 2010. De belanghebbende, die de loodsen huurt, heeft hiertegen bezwaar gemaakt en stelt dat de waarde in werkelijkheid € 2.881.000 bedraagt. De rechtbank Zwolle-Lelystad heeft het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna de belanghebbende in hoger beroep is gegaan.

Tijdens de zitting heeft de belanghebbende zijn standpunt toegelicht, ondersteund door een taxateur. De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde onderbouwd met de huurprijs die tussen de belanghebbende en de verhuurder is overeengekomen. Het Hof heeft vastgesteld dat de huurprijs van € 250.000 betrekking heeft op de gehele bedrijfsruimte, inclusief de verdiepingen, en dat de heffingsambtenaar niet voldoende bewijs heeft geleverd voor de door hem voorgestelde waarde. Het Hof heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 2.881.000, zoals door de belanghebbende bepleit.

Het Hof heeft de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende, die in totaal € 2.242,90 bedragen. De beslissing is openbaar uitgesproken op 7 januari 2014, en beide partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 12/00135

uitspraakdatum:
7 januari 2014

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 24 april 2012, nummer Awb 11/1540, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Zeewolde (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2011 en naar waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld op € 4.542.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende zaakbelasting 2011 (hierna: OZB) vastgesteld.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 23 augustus 2013. De heffingsambtenaar heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 28 augustus 2013.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 september 2013 te Arnhem. Namens belanghebbende is daar verschenen mr. [A], tot bijstand vergezeld van [B], taxateur. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [C]. Ter zitting is met toestemming van partijen eveneens de zaak met nummer 12/00351 behandeld.

1.7.

Belanghebbende heeft ter zitting pleitnota’s voorgedragen en deze aan het Hof en de wederpartij overgelegd.

1.8.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1.

De onroerende zaak betreft een bedrijfsruimte, die door belanghebbende wordt gehuurd van [D] (hierna: [D]). Het object bestaat uit twee loodsen met een achtergelegen (onverhard) opslagterrein. De totale oppervlakte van het perceel is 26.360 m². De bestemming voor het gehele perceel is “agrarische opslag”.

2.2.

De eerste loods (hierna: loods 1), bouwjaar 1999/2003, betreft een loods zonder verwarming en is gebouwd voor agrarische doeleinden. In 2009 zijn twee verdiepingsvloeren aangebracht. Op de begane grond en de twee verdiepingen worden caravans, vouwcaravans, vouwwagens en bagagewagens gestald. De oppervlakten van loods 1 zijn:

begane grond 4.620 m²

eerste verdieping 4.300 m²

tweede verdieping 649 m²

2.3.

De tweede loods (hierna: loods 2), bouwjaar 2003, betreft een loods zonder verwarming en is gebouwd voor agrarische doeleinden. In 2009 zijn twee verdiepingsvloeren aangebracht. Op de begane grond en de twee verdiepingen worden caravans, vouwcaravans, vouwwagens en bagagewagens gestald. De oppervlakten van loods 2 zijn:

begane grond 5.040 m²

eerste verdieping 4.800 m²

tweede verdieping 1.527 m²

2.4.

Uit een “Inlichtingenformulier (ver)huurinformatie Niet-woningen” betreffende “Adresaanduiding WOZ-object: [a-straat] 3”, gedateerd 8 juni 2011, blijkt dat de begane grond van 9.660 m² met ingang van 1 januari 2010 voor vijf jaar wordt gehuurd tegen een jaarhuur van € 250.000.

2.5.

Belanghebbende vraagt voor het stallen van een caravan, vouwcaravan, vouwwagen of bagagewagen een vergoeding van € 47,50 (inclusief btw) per strekkende meter.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010. Tussen partijen is niet in geschil dat de kapitalisatiefactor 10 is en dat een reële bezettingsgraad van loods 1 en loods 2 (hierna: de loodsen) kan worden gesteld op 80%.

3.2.

Belanghebbende verdedigt een waarde van € 2.881.000 en de heffingsambtenaar een waarde van € 4.542.000.

3.3.

Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.4.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 2.881.000.

3.5.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

4.2.

Indien belanghebbende gemotiveerd een lagere waarde bepleit, rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien twijfel bestaat over het door de heffingsambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de heffingsambtenaar.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar de daadwerkelijk tussen belanghebbende en [D] overeengekomen jaarhuur van € 250.000, daarbij stellende dat dit bedrag, gelet op het in 2.4 vermelde inlichtingenformulier, enkel ziet op de verhuur van de begane grond van de loodsen. Aan de verdiepingen van de loodsen dient, aldus de heffingsambtenaar, een additionele huurwaarde te worden toegekend van (€ 77.400 + € 86.400 + € 9.735 + € 22.905 =) € 196.440. Belanghebbende betoogt dat de jaarhuur van € 250.000 ziet op de huur van de begane grond en de twee verdiepingen van de loodsen tezamen en dat het inlichtingenformulier op dit punt onjuist is ingevuld. Tussen partijen is niet in geschil dat alle verdiepingen gedurende het gehele jaar 2010 in gebruik waren als opslag van caravans, vouwcaravans, vouwwagens en bagagewagens als omschreven in 2.5.

4.4.

Het Hof acht aannemelijk dat de jaarhuur van € 250.000 betrekking heeft op de huur van de begane grond en de twee verdiepingen van de loodsen tezamen. Naast het feit dat op de verdiepingen feitelijk caravans, vouwcaravans, vouwwagens en bagagewagens zijn gestald, heeft het Hof het volgende aan zijn oordeel ten grondslag gelegd. Tussen partijen is niet in geschil dat de totale oppervlakte van de loodsen 20.936 m² bedraagt, belanghebbende voor de stalling van de caravans, vouwcaravans, vouwwagens en bagagewagens een vergoeding van € 47,50 (inclusief btw) per strekkende meter vraagt en een reële bezettingsgraad van de loodsen 80% is.

Uitgaande van een gemiddelde breedte van caravans, vouwcaravans, vouwwagens en bagagewagens van 2 meter, berekent het Hof de bruto opbrengst van belanghebbende op:

(20.936 m² : 2 =) 10.468 m² x € 39,92 (exclusief btw) x 80% = € 334.306

Op deze bruto opbrengst moeten nog exploitatiekosten in mindering worden gebracht. Belanghebbende stelt deze op 19% van de bruto opbrengst, welk percentage niet door de heffingsambtenaar is weersproken, waardoor de netto opbrengst van belanghebbende kan worden berekend op € 270.787.

4.5.

De omstandigheid dat de tussen partijen overeengekomen huur volgens de heffingsambtenaar lager is dan de door hem aangevoerde huurwaarden van vergelijkingsobjecten, rechtvaardigt niet de conclusie dat de overeengekomen huur niet marktconform is. De verschillen kunnen immers hun oorzaak vinden in diverse factoren, zoals de ligging, de oppervlakten en het gebruik. Het eigen huurcijfer is naar het oordeel van het Hof te dezen te verkiezen boven een huurwaarde die is gebaseerd op moeilijk vergelijkbare vergelijkingsobjecten.

4.6.

Uitgaande van de werkelijke jaarhuur van de loodsen van € 250.000 en de omstandigheid dat een kapitalisatiefactor van 10 tussen partijen niet in geschil is, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof de door hem bepleite waarde van € 4.542.000 niet aannemelijk gemaakt en belanghebbende de door hem bepleite waarde van € 2.881.000 wel.

Slotsom

Het hoger beroep van belanghebbende is derhalve gegrond.

5. Kosten

5.1.

Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.180 voor het beroep (1 punt voor beroepschrift, 0,5 punt voor conclusie van repliek, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 472) en € 944 voor het hoger beroep (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 472). Van laatstgenoemd bedrag moet echter, omdat er sprake is van een samenhangende zaak met nummer 12/00351, de helft aan die andere zaak, ofwel € 472 worden toegerekend, zodat € 472 resteert. De totale vergoeding voor rechtsbijstand bedraagt derhalve € 1.652. In dit verband wordt opgemerkt dat de te vergoeden proceskosten zijn berekend aan de hand van het met ingang van 1 januari 2013 verhoogde tarief (vgl. HR 19 april 2013, nr. 11/03600, ECLI:NL:HR:2013:BX4034).

5.2.

Voor de berekening van de kosten van de taxateur sluit het Hof aan bij de “Richtlijn voor de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties”, Staatscourant 2012, nr. 26039. Dit betekent dat het uurtarief, gelet op de aard van de getaxeerde zaak, op € 65 niet te verhogen met – nu de omzetbelasting niet op belanghebbende drukt – btw wordt gesteld. Belanghebbende stelt dat het aantal uur op 8 moet worden gesteld en de heffingsambtenaar vindt 4 uur voldoende. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende gesteld dat de taxateur in totaal 10 uur bezig is geweest met de taxatie van [a-straat] 3 en 5 tezamen. Aangezien de Rechtbank voor de berekening van de vergoeding voor het taxatierapport voor [a-straat] 5 in de zaak met nummer 12/00351 is uitgegaan van 4 uur zal het Hof het aantal uren bepalen op 6. Hiervan dient wel de helft te worden toegerekend aan de zaak met nummer 12/00351, zodat resteert 6 (uur) x € 65 x 0,5 = € 195.

5.3.

Anders dan de Rechtbank ziet het Hof aanleiding om een vergoeding toe te kennen voor de kosten van de aanwezigheid van de taxateur ter zitting van de Rechtbank en het Hof. Ingevolge artikel 8:75, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht in samenhang met artikel 1, aanhef en letter b, van het Besluit komen de kosten van een deskundige die door een partij is meegebracht, voor vergoeding in aanmerking, mits deze kosten redelijkerwijs zijn gemaakt. Naar het oordeel van het Hof heeft als uitgangspunt te gelden dat als op verzoek van een belanghebbende een taxateur de zitting bijwoont, de belanghebbende de kosten daarvoor redelijkerwijs heeft moeten maken (vgl. HR 9 juli 1999, nr. 34442, ECLI:NL:HR:1999:AA2804). Gelet op dit uitgangspunt komen deze kosten voor vergoeding in aanmerking. Het Hof ziet in het onderhavige geval geen reden van dit uitgangspunt af te wijken. Wat betreft het uurtarief gaat het Hof eveneens uit van € 65. Met betrekking tot het aantal uur is het Hof van oordeel dat voor de Rechtbank 4 uur redelijk is en voor het Hof ook 4 uur, maar hiervan moet de helft worden toegerekend aan de zaak met nummer 12/00351. Dit betekent voor de Rechtbank 4 (uur) x € 65 = € 260 en voor het Hof € 260 x 0,5 = € 130.

5.4.

Voorts kent het Hof een vergoeding toe van 2 x € 2,95, ofwel € 5,90 voor de kosten van de kadastrale uittreksels.

5.5.

Gelet op het voorgaande dient de proceskostenvergoeding als volgt te worden berekend:

€

- rechtsbijstand 1.652,00

- taxateur, taxatierapport 195,00

- taxateur, bijwonen zitting Rechtbank 260,00

- taxateur, bijwonen zitting Hof 130,00

- kadastrale uittreksels
5,90

In totaal 2.242,90

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

– vernietigt de uitspraak op bezwaar;

– vermindert de vastgestelde waarde tot € 2.881.000;

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.242,90; en

– gelast de gemeente Zeewolde aan belanghebbende te vergoeden de door hem betaalde griffierechten van € 41 ter zake van de procedure in beroep en € 115 voor hoger beroep.

Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
7 januari 2014 .

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 januari 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.