ECLI:NL:RBROT:2018:9317

• Datum uitspraak: 31 oktober 2018
• Publicatiedatum: 14 november 2018
• Zaaknummer: C/10/540816 / HA ZA 17-1179
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.J. van den Bergh
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming van onroerende zaak door gemeente Rotterdam

In deze zaak heeft de gemeente Rotterdam een vordering tot ontruiming ingediend tegen [gedaagde], die zonder recht of titel in een onroerende zaak verblijft die eigendom is van de gemeente. De rechtbank heeft vastgesteld dat de gemeente Rotterdam eigenaar is van de onroerende zaak en dat [gedaagde] geen huurovereenkomst kan aantonen die hem het recht geeft om in de woning te verblijven. De gemeente heeft eerder pachtovereenkomsten gesloten met de familie Kaptein, die de woning aan de ouders van [gedaagde] verhuurde. Na het overlijden van zijn moeder en de beëindiging van de pachtovereenkomst, heeft de gemeente [gedaagde] meerdere keren verzocht de woning te verlaten, maar hij heeft hieraan geen gehoor gegeven. De rechtbank heeft geoordeeld dat [gedaagde] geen rechten kan ontlenen aan de eerdere overeenkomsten en dat de vordering tot ontruiming toewijsbaar is. De rechtbank heeft de ontruimingstermijn vastgesteld op twaalf maanden, rekening houdend met de leeftijd van [gedaagde] en de lange periode dat hij in de woning verblijft. Tevens is een dwangsom opgelegd voor het geval [gedaagde] niet aan de ontruimingsverplichting voldoet. De proceskosten zijn gecompenseerd.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/540816 / HA ZA 17-1179

Vonnis van 31 oktober 2018

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM ,

zetelend te Rotterdam,

eiseres,

advocaten mr. F. Sepmeijer en mr. F.M. Khader-Guljé

te Den Haag,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.

Partijen zullen hierna de gemeente Rotterdam en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de conclusie van antwoord
• het proces-verbaal van comparitie van 12 juni 2018, tevens houdende een tussenvonnis (met een bewijsopdracht aan [gedaagde] en een bewijsopdracht aan de gemeente Rotterdam)
• de akte uitlaten tussenvonnis van de gemeente Rotterdam
• de akte uitlaten na comparitie van [gedaagde]
• de akte overleggen bewijsstukken van de gemeente Rotterdam
• de akte na comparitie van [gedaagde] .

- de overgelegde producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De gemeente Rotterdam heeft op 20 maart 1963 een perceel weide-/tuinbouwgrond met de daarop aanwezige opstallen (met een dubbele eengezinswoning) aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Kralingen, [sectienummer] in eigendom verkregen. Verkoper was het echtpaar [echtpaar] . Doel van de aankoop was herontwikkeling van het gebied waarin de onroerende zaak gelegen is.

2.2.

De gemeente Rotterdam ging de onroerende zaak niet meteen herontwikkelen. De gemeente Rotterdam heeft met betrekking tot de onroerende zaak opvolgende pachtovereenkomsten gesloten met de familie Kaptein. Deze overeenkomsten werden steeds met een jaar verlengd.

2.3.

De familie Kaptein heeft in 1963 een gedeelte van de verpachte zaak (namelijk: een woning) verhuurd aan de ouders van [gedaagde] . De familie Kaptein woonde zelf in een naastgelegen woning.

2.4.

De vader van [gedaagde] is op enig moment overleden. [gedaagde] heeft samen met zijn moeder en een broer tegen [persoon] een procedure aanhangig gemaakt bij de kantonrechter. In die procedure heeft de kantonrechter bij beschikking van 13 november 1985 beslist, kort gezegd, dat sprake was een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen enerzijds moeder (huurder, toen 93 jaar oud) en anderzijds [gedaagde] (toen 51 jaar oud) en de broer (toen 53 jaar oud), zodat [gedaagde] en zijn broer als medehuurder aangemerkt werden.

2.5.

Op 20 december 1987 is de moeder van [gedaagde] overleden. De kantonrechter heeft bij beschikking van 24 april 1989 bepaald dat [gedaagde] en zijn broer (als eisers in een procedure tegen [persoon] ) de huurovereenkomst mochten voortzetten. De broer is in 1996 overleden. Sindsdien woont [gedaagde] er alleen.

2.6.

De gemeente Rotterdam heeft bij brief van 6 april 1988 de familie Kaptein medegedeeld dat met hen geen nieuwe pachtovereenkomst meer zou worden gesloten, omdat de gemeente Rotterdam voornemens was om op korte termijn de nieuwe bestemming te gaan verwezenlijken. De familie Kaptein werd wel toegestaan om de onroerende zaak voorlopig nog te blijven gebruiken. Kaptein stemde hiermee in. De familie Kaptein heeft vanaf 1 januari 1988 geen vergoeding meer betaald voor het gebruik van de onroerende zaak (bruikleen).

2.7.

De gemeente Rotterdam heeft bij brief van 23 januari 2013 de overeenkomst van bruikleen met de familie Kaptein opgezegd. De familie Kapteijn heeft hiermee ingestemd en is op of omstreeks 1 september 2013 vertrokken.

2.8.

De gemeente heeft [gedaagde] vanaf (in ieder geval) 2013 meermaals aangeschreven en hem verzocht, en gesommeerd, de woning, waarin [gedaagde] volgens de gemeente Rotterdam zonder recht of titel verbleef, te verlaten en te ontruimen. [gedaagde] heeft hieraan geen gevolg gegeven.

3. De vordering en het verweer

3.1.

De gemeente Rotterdam vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1 [gedaagde] te veroordelen om binnen twee maanden na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, althans op uiterlijk een in het vonnis te bepalen datum, de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Kralingen, [sectienummer] met al die en wat zich daarop van de zijde van [gedaagde] bevindt te ontruimen, verlaten en schoon en ter vrije en algehele beschikking aan de gemeente Rotterdam te stellen en te laten en de onroerende zaak na ontruiming, niet wederom zonder toestemming van de gemeente Rotterdam te betreden en/of geheel en/of gedeeltelijk in gebruik te nemen; een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, waarop [gedaagde] aan deze veroordeling niet voldoet;

II [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, zulks met de bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum van het te dezen te wijzen vonnis;

III [gedaagde] te veroordelen in de nakosten, conform het liquidatietarief begroot op € 131 [in geval van conventie en reconventie € 205] dan wel, in het geval van betekening, € 199 [in geval van conventie en reconventie: € 273];

IV met verklaring dat het vonnis met de proceskostenveroordelingen daaronder begrepen uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.

De gemeente Rotterdam stelt daartoe het volgende.

3.2.

[gedaagde] verblijft zonder recht of titel in een onroerende zaak die aan de gemeente Rotterdam in eigendom toebehoort. Nu [gedaagde] ten onrechte weigert om de woning te verlaten en te ontruimen dient hij daartoe veroordeeld te worden.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt in zijn conclusie van antwoord dat tussen hem en de gemeente Rotterdam een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Ter comparitie heeft [gedaagde] zich voorts beroepen op het adagium ‘koop breekt geen huur.’ [gedaagde] stelt daartoe dat zijn familie de woning al in 1961 of 1962 huurde (dus al voor verkoop van de onroerende zaak aan de gemeente Rotterdam) en dat de gemeente Rotterdam die huurovereenkomst dient te respecteren, ook jegens [gedaagde] , die immers medehuurder is geworden.

3.4.

De (verdere) stellingen en weren zullen, waar nodig, in de beoordeling aan de orde komen.

4. De beoordeling

4.1.

Niet in geding is dat de gemeente Rotterdam eigenaar is van de onroerende zaak die [gedaagde] thans in gebruik heeft.

4.2.

Degene die zich jegens de eigenaar beroept op een recht om een goed te houden of te gebruiken, zoals een huurrecht, heeft de stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten waaruit dat recht volgt (HR 30 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1185).

4.3.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis aan [gedaagde] opgedragen te bewijzen dat de huurovereenkomst die zijn ouders hadden gesloten met de familie [echtpaar] ouder is dan de pachtovereenkomst met de familie Kapteijn.

4.4.

[gedaagde] heeft in zijn akte uitlaten na comparitie gesteld dat ‘
hij geen bewijs [kan]
leveren van het bestaan van een huurovereenkomst (punt 1.3 van de beslissing – proces-verbaal d.d. 12 juni 2018, blz. 4). ” Het - bevrijdende- verweer van [gedaagde] dat hij rechten kan ontlenen aan een huurovereenkomst die al was gesloten voorafgaand aan de koop door de gemeente Rotterdam, gaat derhalve niet op.

4.5.

[gedaagde] stelt dat tussen hem en de gemeente Rotterdam een rechtstreekse huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dit betoog faalt. De gemeente Rotterdam heeft aangevoerd dat [gedaagde] haar nooit huur heeft betaald. [gedaagde] is op dit verweer niet nader onderbouwd terug gekomen. [gedaagde] heeft met name niet gesteld hoe en wanneer hij (tóch) huurpenningen heeft betaald aan de gemeente Rotterdam. Als onvoldoende nader onderbouwd verwerpt de rechtbank de stelling van [gedaagde] .

4.6.

Aan dit oordeel doet niet af de stelling van [gedaagde] dat hij onderhoud heeft gepleegd aan de woning. Nergens blijkt uit dat de gemeente Rotterdam een gestelde (maar overigens betwiste) onderhoudsprestatie als betaling van huurpenningen heeft willen accepteren, ook niet stilzwijgend. Evenmin is van belang dat [gedaagde] een woonvergunning had verkregen van de gemeente Rotterdam. Ook dan is zonder betaling van huurpenningen geen sprake van huur.

4.7.

[gedaagde] beroept zich op (analoge) toepassing van art. 7:269 BW (‘de onderhuurder van zelfstandige woonruimte wordt de huurder als de hoofdhuurder vertrekt’). Dit betoog faalt. Van hoofdhuur is geen sprake geweest. Degene van wie de woning werd gehuurd was zelf geen huurder, maar eerst pachter en daarna bruiklener. Voor analoge toepassing van art. 7:269 BW op de rechtsfiguren van pacht en bruikleen is geen plaats. Daardoor zou het toepassingsbereik van art. 7:269 BW worden uitgebreid tot (hoofd) overeenkomsten die zelf niet worden beheerst door de woonruimtebepalingen. Die consequentie zou te ver gaan, bij een toch al ingrijpend wetsvoorschrift als (de rechtsvoorganger van) art. 7:269 BW (vgl. HR 29 oktober 1982, NJ 1983/213 (Tolsma/Rens) en HR 28 januari 1994, NJ 1994/421 (AHAM/Malherbe).

4.8.

Volgens [gedaagde] was de pachtovereenkomst in feite een huurovereenkomst. Dit betoog faalt. [gedaagde] kan geen rechten ontlenen aan een overeenkomst waarbij hij zelf geen partij was. De pachter kon dit wel maar die was kennelijk een andere mening toegedaan dan [gedaagde] , of althans heeft de pachter zich jegens de gemeente Rotterdam niet op huur beroepen.

In het midden kan blijven of juist is de stelling van de gemeente Rotterdam dat sprake was van pacht omdat er gedurende de pachtperiode weliswaar geen tuinbouw meer plaats vond maar er in ieder geval nog wel vee werd geweid op het grasland van de onroerende zaak.

4.9.

Slotsom is dat [gedaagde] geen rechten kan doen gelden op de in eigendom aan de gemeente Rotterdam toebehorende onroerende zaak. Aan de bewijsopdracht aan de gemeente Rotterdam wordt niet meer toegekomen. De ontruimingsvordering zal worden toegewezen.

4.10.

[gedaagde] bepleit, subsidiair, een ruimere ontruimingstermijn dan de door de gemeente Rotterdam gevorderde termijn van twee maanden. De rechtbank zal deze termijn, bij afweging van de wederzijdse belangen, op 12 maanden stellen, zulks als toewijzing van minder dan hetgeen is gevorderd. Enerzijds dateren de herontwikkelingsplannen van de gemeente Rotterdam al van omstreeks 1963 en is daar tot op heden nog niet veel van terecht gekomen, althans wat betreft onderhavige onroerende zaak. Anderzijds woont [gedaagde] er al vanaf begin jaren 60 en is hij van gevorderde leeftijd. [gedaagde] weet echter inmiddels ook al een substantieel aantal jaren dat de gemeente Rotterdam verlangt dat hij vertrekt.

4.11.

Een dwangsom komt geraden voor. Weliswaar heeft de gemeente Rotterdam het recht om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te bewerkstelligen, maar gelet op de gevorderde leeftijd van [gedaagde] geniet dat niet de voorkeur. Wel zal de dwangsom worden beperkt en gematigd.

4.12.

Als over en weer deels in het ongelijk gesteld zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagde] te om binnen twaalf maanden na betekening van dit vonnis de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Kralingen, [sectienummer] met al die en wat zich daarop van de zijde van [gedaagde] bevindt te ontruimen, verlaten en schoon en ter vrije en algehele beschikking aan de gemeente Rotterdam te stellen en te laten en de onroerende zaak na ontruiming, niet wederom zonder toestemming van de gemeente Rotterdam te betreden en/of geheel en/of gedeeltelijk in gebruik te nemen; een en ander op straffe van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, waarop [gedaagde] aan deze veroordeling niet voldoet, met een maximum van € 25.000,-;

5.2.

verklaart vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.3.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2018.

[2517/2504]