ECLI:NL:RBROT:2018:8918

• Datum uitspraak: 2 november 2018
• Publicatiedatum: 31 oktober 2018
• Zaaknummer: 6569782
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R. Kruisdijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en belangenafweging bij beëindiging huurovereenkomst voor bedrijfsruimte

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 2 november 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen Wereldhave Nederland B.V. en een gedaagde die een bedrijfsruimte huurt in winkelcentrum [winkelcentrum] te Capelle aan den IJssel. Wereldhave vorderde de beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik, omdat zij plannen had voor een grootschalige renovatie van het winkelcentrum. De gedaagde, die al 22 jaar in het winkelcentrum actief is, voerde verweer en stelde dat de beëindiging van de huurovereenkomst zijn bedrijf in gevaar zou brengen.

De kantonrechter heeft de vordering van Wereldhave afgewezen. De rechter oordeelde dat Wereldhave niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij de gehuurde ruimte dringend nodig heeft voor duurzaam gebruik. De renovatieplannen van Wereldhave, hoewel aanwezig, rechtvaardigden niet automatisch de beëindiging van de huurovereenkomst. De rechter benadrukte dat de functie van het gehuurde niet wezenlijk verandert door de renovatie en dat de gedaagde een vaste klantenkring heeft opgebouwd, wat ook in het belang van Wereldhave is. De belangenafweging viel in het voordeel van de gedaagde uit, waardoor de huurovereenkomst in stand blijft.

De uitspraak benadrukt het belang van een zorgvuldige belangenafweging in huurgeschillen en de noodzaak voor verhuurders om concrete plannen te presenteren bij het vorderen van beëindiging van huurovereenkomsten op basis van dringend eigen gebruik.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 6569782 CV EXPL 18-1054

uitspraak: 2 november 2018

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Wereldhave Nederland B.V. ,

gevestigd te Haarlemmermeer,

eiseres,

gemachtigde: mr. W. Raas te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

handelend onder de naam
[handelsnaam] ,

wonende te [plaatsnaam] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. B. Martens te Amsterdam.

Partijen worden hierna ‘Wereldhave’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1. De procedure

De kantonrechter heeft kennisgenomen van:

• de dagvaarding met producties van 29 december 2017;
• de conclusie van antwoord met producties van 6 maart 2018;
• het tussenvonnis van 6 maart 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
• de brief met een aanvullende productie van Wereldhave van 24 september 2018;
• het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 25 september 2018 en de brieven over de inhoud daarvan van [gedaagde] en Wereldhave van respectievelijk 16 oktober 2018 en 17 oktober 2018.

2. De feiten

Er wordt uitgegaan van de volgende feiten:

2.1

[gedaagde] huurt van Wereldhave een bedrijfsruimte in Winkelcentrum [winkelcentrum] in Capelle aan den IJssel. [gedaagde] verkoopt in deze bedrijfsruimte kort gezegd kip.

2.2

Wereldhave schrijft in een brief aan [gedaagde] van 26 september 2016, voor zover nu van belang:

Zoals u weet is Wereldhave bezig met de voorbereiding van een renovatie van delen van het winkelcentrum. Op sommige plekken in het winkelcentrum wordt die renovatie al uitge-voerd. Deze renovatie is dringend noodzakelijk en maakt onderdeel uit van de strategische visie die Wereldhave heeft voor [winkelcentrum] (en haar andere winkelcentra). De renovatie heeft ook consequenties voor het gehuurde.

Kort gezegd komt het er op neer dat het winkelcentrum zal worden gemoderniseerd, dat de looproutes zullen worden aangepast, de zichtlijnen in het centrum worden verbeterd en dat ruimte zal worden gemaakt voor enkele grote trekkers. Hierdoor zal het winkelcentrum aanzienlijk verbeteren hetgeen de verhuurbaarheid en de beleggingswaarde sterk ten goede zal komen.

De door u gehuurde bedrijfsruimte zal door de renovatie in zijn geheel komen te verdwijnen. Het vorengaande brengt mee dat de huurovereenkomst met u niet in stand kan blijven.

Wereldhave ziet zich dan ook genoodzaakt bij deze de huurovereenkomst met u op te zeggen tegen de eerst mogelijke datum, met inachtneming van de opzegtermijn van één jaar, te weten tegen
1 oktober 2017 .

2.3

Wereldhave deelt [gedaagde] in een brief van 29 september 2017 mee dat de termijn waarop de winkelruimte ontruimd moet zijn is verlengd tot 1 april 2018. In een ongedateer-de brief reageert [gedaagde] op die brief met, voor zover nu van belang:

Ik heb uw verzoek gelezen, maar “ [handelsnaam] ” kan niet instemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst. Onze onderneming is voor ons van groot belang. Het is onze kostwinning. We zitten al 22 jaar op deze plek. Die plek is voor ons erg belangrijk. We hebben er de afgelopen jaren veel in inrichting, reclame en apparatuur geïnvesteerd, en ook een grote klantenkring ontwikkeld, die dol zijn op onze producten en ons weten te vinden. Wij hebben heel veel goodwill opgebouwd. En mijn dochter heeft aangegeven dat zij het bedrijf wil voortzetten na mijn pensioen op deze plaats.

Wij hebben echt ons best gedaan om met u te onderzoeken of wij ons bedrijf elders in het winkelcentrum kunnen voortzetten. Het afgelopen jaar zijn er verschillende alternatieve locaties in het winkelcentrum voorbij gekomen en wij hebben u daar op gewezen. Het meest voor de hand ligt nog dat wij verhuizen naar de overzijde van de winkel van Eko Plaza, de halve unit van het pand van de Handy man. Maar tot onze teleurstelling weigert U van uw kant alternatieven te bekijken van eventuele geschikte locaties.

3. Het geschil

3.1

Wereldhave vordert de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] te beëindigen, primair vanwege dringend eigen gebruik, subsidiair op grond van een afweging van de be-langen van partijen, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de bedrijfsruimte die hij van Wereldhave huurt.

3.2

[gedaagde] voert verweer tegen de vordering.

3.3

Voor zover voor de beoordeling van belang, wordt hierna ingegaan op hetgeen waarmee Wereldhave en [gedaagde] de vordering en het verweer daartegen (verder) onderbouwen.

4. De beoordeling

dringend eigen gebruik

4.1

De vordering van Wereldhave tot beëindiging van haar huurovereenkomst met [gedaagde]
moet toegewezen worden als Wereldhave aannemelijk maakt dat zij de unit die [gedaagde] momenteel van haar huurt ‘persoonlijk in duurzaam gebruik’ wil nemen en dat zij die unit daarom ‘dringend nodig heeft’ (artikel 7:296 lid 4 BW in verbinding met artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW). Om de vordering op deze grond toe te kunnen wijzen, moet aan
alle genoemde voorwaarden worden voldaan.

4.2

Onder ‘duurzaam gebruik’ valt ‘renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is’. De toewijzing of afwijzing van de vordering van Wereldhave staat of valt naar het oordeel van de kantonrechter met de vraag of Wereldhave de unit die [gedaagde] nu van haar huurt in ‘duurzaam gebruik’ wil nemen. De andere voorwaarden waaraan moet worden voldaan om de vordering toe te kunnen wijzen op grond van dringend eigen gebruik en die onder 4.1 zijn genoemd, zijn voor toe- of afwijzing van de vordering niet van (doorslaggevend) belang, hetzij omdat daar tussen partijen geen discussie over bestaat, hetzij omdat, zoals hierna zal blijken, niet aannemelijk is gemaakt dat sprake is van ‘duurzaam gebruik’.

4.3

Het gaat in deze zaak om een grootschalige renovatie en herindeling van winkelcentrum [winkelcentrum] in [plaatsnaam]. [gedaagde] betwist niet dat Wereldhave dat plan al enige jaren heeft en [gedaagde] betwist ook niet dat Wereldhave dit plan op dit moment ook aan het uitvoeren is. Dat Wereldhave het winkelcentrum wil renoveren betekent echter niet per definitie dat aan de huurovereenkomst met [gedaagde] een einde móet komen. Als ‘plaats en functie’ van het gehuurde bij renovatie namelijk in beginsel gelijk blijft, is het uit-gangspunt dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.

4.4

Of ‘plaats en functie’ van het gehuurde bij de renovatie in beginsel gelijk blijft, moet beoordeeld worden op de manier die het beste past bij de omstandigheden van dit geval. De uitleg die Wereldhave aan het begrip ‘wijziging van plaats en functie’ geeft is te beperkt. Dat de unit die [gedaagde] nu huurt niet terug kan komen op exact dezelfde plek omdat het gehuurde, zoals Wereldhave schrijft onder randnummer 8.7 van de dagvaarding, zal verdwijnen en volledig zal opgaan in de naastgelegen unit (Jumbo), zegt namelijk alleen iets over ‘de plaats’ en niets over ‘de plaats en functie’. Uit de als productie 12 door Wereld-have overgelegde tekening en de toelichting daarop tijdens de mondelinge behandeling van de zaak, blijkt overigens dat de unit van [gedaagde] níet volledig opgaat in de naastgele-gen unit. De Jumbo verhuist namelijk naar de zuidkant van de passantendoorgang en breidt, anders dan aanvankelijk kennelijk de bedoeling was, niet uit op de plaats waar zij momen-teel zit. Welke winkels op de plek komen waar nu de Jumbo (en ‘ [handelsnaam] ’) zit is door Wereldhave (nog) niet concreet ingevuld; zij heeft daar althans in deze procedure niets over gezegd.

4.5

De kantonrechter is van oordeel dat Wereldhave niet aannemelijk maakt dat ‘plaats en functie’ van het gehuurde wijzigen. De renovatie die Wereldhave voor ogen staat vindt in een winkelcentrum plaats en ook na de renovatie is het een winkelcentrum. De functie van het geheel wijzigt dus niet. Wereldhave geeft ook niet aan dat zij in het ‘nieuwe winkelcen-trum’ qua aanbod ‘iets anders’ wil, bijvoorbeeld luxere winkels of een winkelaanbod waarin een zaak die kip verkoopt niet past. Integendeel: tijdens de mondelinge behandeling van de zaak bleek dat Wereldhave bereid is [gedaagde] alsnog een unit aan te bieden. Ook zij is dus kennelijk van mening dat [gedaagde] met zijn assortiment past in het ‘nieuwe winkel-centrum’.

4.6

Wereldhave geeft niet concreet aan welk winkelaanbod er komt in het gedeelte waarin [gedaagde] nu een unit huurt (de noordkant van de tekening die als productie 12 in het geding is gebracht). Het kan zijn dat zij met partijen in onderhandeling is maar er staat dus nog niets vast. Dat de plaats waar [gedaagde] nu een unit huurt dus vervalt (of dit nu be-perkt (op de exacte plek) of ruim (de noordkant van het oostelijke gedeelte van het centrum) wordt uitgelegd) staat dus niet vast. Het lijkt erop dat Wereldhave voor de zekerheid alvast wil beschikken over de ruimte die [gedaagde] nu huurt om daarna te bekijken aan wie zij daar kan verhuren, maar het ‘voor de zekerheid alvast de beschikking krijgen over een ruim-te’ is geen ‘duurzaam gebruik’. Wereldhave brengt in de dagvaarding veel algemeenheden over winkelcentra naar voren en de kantonrechter wil wel aannemen dat die algemeenheden waar zijn, maar het gaat in deze zaak niet over algemeenheden, het gaat concreet over winkelcentrum [winkelcentrum] en over de concrete omstandigheden in dat winkelcentrum zegt Wereldhave weinig tot niets (op algemene dingen als gewijzigde looproutes, betere zichtlijnen en ‘grote trekkers’ (waarvan Wereldhave geen naam noemt) in de opzegbrief van 26 september 2016, zie 2.2, na).

4.7

Aan het voorgaande kan toegevoegd worden dat als ‘plaats en functie’ van het gehuurde in beginsel gelijk blijft en er dus geen aanleiding is voor beëindiging van de huurovereen-komst, niettemin sprake zijn van bijkomende omstandigheden die kunnen leiden tot het oor-deel dat voortzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Wereldhave voert in dit ka-der echter geen bijkomende omstandigheden aan.

4.8

Aan een van de voorwaarden om tot het oordeel te komen dat sprake is van dringend eigen gebruik (duurzaam gebruik) is zoals uit het voorgaande blijkt niet voldaan. De vorde-ring van Wereldhave is dus niet toewijsbaar op grond van dringend eigen gebruik.

belangenafweging

4.9

De vordering van Wereldhave tot beëindiging van haar huurovereenkomst met [gedaagde]
kan toegewezen worden als een afweging van het belang dat Wereldhave heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen het belang dat [gedaagde] heeft bij voortzet-ting daarvan, uitvalt in het voordeel van Wereldhave (artikel 7:296 lid 3 BW).

4.1

[gedaagde] heeft belang bij voortzetting van de huurovereenkomst omdat hij voor zijn inkomen afhankelijk is van de inkomsten uit zijn zaak. [gedaagde] exploiteert zijn zaak al 22 jaar in dit winkelcentrum en blijkbaar met succes. Zo stelt [gedaagde] onweer-sproken dat zijn zaak in de top 15 van winkels staat waarvoor klanten aangeven speciaal naar [winkelcentrum] te komen en uit de evenmin door Wereldhave weersproken stelling van [gedaagde] dat zijn klanten ‘een wilde actie’ hebben gehouden voor het behoud van zijn zaak, kan in ieder geval afgeleid worden dat [gedaagde] een vaste en trouwe klantenkring heeft. Overigens heeft ook Wereldhave belang bij een winkel met vast publiek. Als klanten immers speciaal komen voor de ene winkel, is het niet onwaarschijnlijk dat zij blijven om ook naar een andere winkel te gaan (met gunstige bezoekersaantallen voor het winkelcen-trum als geheel).

4.11

Tegenover het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn zaak, stelt Wereldhave slechts in het algemeen dat het winkelcentrum zal afglijden als zij haar plannen niet uit kan voeren (als met andere woorden [gedaagde] niet hoeft te vertrekken). Dat dit daadwerke-lijk zo is blijkt echter nergens uit. Een concreet plan (in de zin van: die winkel komt op die plek) voor de noordkant van het oostelijke gedeelte van het winkelcentrum lijkt er immers in het geheel ook niet te zijn. Overigens is het ook niet zo dat als de huurovereenkomst wél wordt voortgezet, Wereldhave het winkelcentrum niet kán renoveren. [gedaagde] zal immers zijn medewerking moeten verlenen aan de renovatie en die medewerking kan bij-voorbeeld bestaan uit instemmen met een tijdelijke oplossing en met verhuizing naar een andere plek in het winkelcentrum.

4.12

De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat de afweging tussen het be-lang dat Wereldhave heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst en het belang dat [gedaagde] heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst, in het voordeel van [gedaagde] uitvalt. Wereldhave weet niet duidelijk te maken waarom voor [gedaagde] in het ‘nieuwe winkelcentrum’ geen plaats is zodat de kantonrechter geen aanleiding ziet [gedaagde] , zoals [gedaagde] het zelf noemt, ‘van zijn brood te beroven’.

conclusie

4.13

Het voorgaande leidt tot afwijzing van de vordering van Wereldhave. Die vordering is namelijk noch op grond van dringend eigen gebruik noch op grond van de uitkomst van een belangenafweging toewijsbaar.

kosten van de procedure

4.14

Wereldhave is de in het ongelijk gestelde partij. Zij wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure. Aan salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] worden punten toegekend voor de conclusie van antwoord en voor het bijwonen van de comparitie van par-tijen. Eén punt aan gemachtigdensalaris wordt vastgesteld op € 400,00. De nakosten en de rente zijn toewijsbaar zoals onder de beslissing vermeld.

uitvoerbaar bij voorraad

4.15

De vordering van Wereldhave wordt afgewezen zodat de vordering van Wereldhave om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en het verweer daartegen van [gedaagde] niet besproken hoeft te worden. De vordering van [gedaagde] om het vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad te verklaren is toewijsbaar.

5. De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering van Wereldhave af;

veroordeelt Wereldhave in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de kant van [gedaagde] vastgesteld op € 800,00 aan salaris voor de gemachtigde en, voor geval Wereldhave niet binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis vrijwillig aan deze veroordeling voldoet, begroot op € 131,00 aan salaris, te vermeerderen met € 68,00 aan betekeningskosten als betekening van dit vonnis plaatsvindt, dit laatste bedrag indien van toepassing te vermeerderen met omzetbelasting, een en ander te vermeerderen met de wette-lijke rente op grond van artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na het wijzen van dit vonnis tot aan de dag van de algehele betaling;

verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

686