Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6587701 VZ VERZ 18-664
uitspraak: 26 april 2018
beschikking van de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam ex artikel 7:304 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek
in de zaak
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Klépierre Management Nederland B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht,
verzoekster,
gemachtigde: mr. B. Martens, advocaat te Amsterdam.
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HEMA B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
verweerster,
gemachtigde: mr. I. C. K. Mol, advocaat te Eindhoven,
Partijen zullen hierna worden aangeduid als “Klépierre” en “HEMA”.
1.De processtukken en de loop van het geding
Van de volgende processtukken is kennisgenomen:
- het verzoekschrift, met 8 bijlagen, ingekomen op 16 januari 2018;
- het verweerschrift, met 5 bijlagen;
- de nader ingestuurde bijlage 9 van Klépierre;
- de nader ingestuurde bijlage 6 van HEMA;
- de op 10 april 2018 ingestuurde brieven van de beide gemachtigden;
Het verzoek is mondeling behandeld op 27 maart 2018 in aanwezigheid van de heer [V.] namens Klépierre, bijgestaan door de gemachtigde. Namens HEMA zijn verschenen mevrouw [K.] en de heren [B.] en [D.], bijgestaan door de gemachtigde.
De griffier heeft aantekening gehouden van het verhandelde. Mr. Mol heeft gebruik gemaakt van een pleitnota.
2.De vaststaande feiten
2.1
HEMA huurt sedert 1 juli 2002 van Klépierre de bedrijfsruimte aan de Poolsterstraat 97 te Rotterdam in het winkelcentrum Alexandrium.
2.2
De huur is aangegaan voor 10 jaar en vervolgens steeds voor 5 jaar voortgezet. De huurovereenkomst is thans voortgezet tot 30 juni 2022.
2.3
De huurprijs beloopt € 360.755,27 per jaar, te vermeerderen met BTW. De huurprijs wordt jaarlijks op 1 juli geïndexeerd. Daarnaast kan de huurprijs elke vijf jaar met inachtneming van de wet worden aangepast. Behoudens de jaarlijkse indexatie werd de huurprijs niet aangepast.
3.Het verzoek en de grondslag daarvan
Klépierre wenst een opwaartse bijstelling van de huurprijs. Het verzoek strekt ertoe daartoe een deskundige te benoemen. Op 22 september 2017 heeft Klépierre een voorstel gedaan. Op 30 oktober 2017 hebben partijen overleg gevoerd. Op 9 november 2017 heeft Klépierre een aangepast voorstel gedaan en HEMA heeft daar op 17 november 2017 afwijzend op gereageerd. Vervolgens hebben partijen in december 2017 over en weer een deskundige voorgesteld. De voorgestelde deskundigen zijn afgewezen. Er zijn nimmer procesafspraken gemaakt tussen partijen. Partijen hebben aldus geen overeenstemming kunnen bereiken over de benoeming van een deskundige. Klépierre verzoekt de heer [X.] van het adviesbureau KroesePaternotte te benoemen als deskundige.
4.Het verweer
In december 2017 hebben de heren [M.], namens Klépierre, en [B.], namens HEMA, overeenstemming bereikt. Zij hebben procesafspraken gemaakt om tot overeenstemming dan wel de benoeming van een deskundige te komen. Op het moment van indienen van het verzoekschrift was nog overleg gaande tussen partijen. Klépierre dient niet ontvankelijk te worden verklaard, althans haar verzoek moet worden afgewezen omdat nog niet de situatie bestaat waarin het overleg van partijen niet tot overeenstemming, over een herziening of benoeming van een deskundige, heeft geleid. Subsidiair verzet HEMA zich tegen de benoeming van de heer [X.] tot deskundige en tegen de verzochte peildatum. HEMA stelt als deskundige voor J. Pot te benoemen. Als peildatum moet 1 april 2018 dan wel 15 januari 2018 te worden aangehouden.
5.De beoordeling van het verzoek
5.1
Een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:303 BW is, op grond van artikel 7:304 BW, slechts ontvankelijk indien deze vordering vergezeld gaat met een advies omtrent de nadere huurprijs opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen. Klépierre verzoekt de benoeming van een deskundige omdat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over het benoemen van een deskundige.
5.2
In deze zaak heeft HEMA allereerst bepleit Klépierre niet ontvankelijk te verklaren in het verzoek, omdat nog niet de situatie is ontstaan waarin kan worden vastgesteld dat geen overeenstemming kan worden bereikt over de benoeming van een deskundige.
5.3
Op grond van artikel 7:304 lid 2 BW kan het onderhavig verzoek worden ingediend, wanneer geen overeenstemming wordt bereikt over de benoeming van een deskundige. De Hoge Raad heeft in Halfords-Dela Vastgoed (HR 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856 NJ 2014, 60) opgemerkt: “dat aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen dient plaats te vinden, geen hoge eisen zijn te stellen. Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en - gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is - zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 (https://www.navigator.nl/document/openCitation/%20idf8e1edf05556807913a76cb75577473e?idp=LegalIntelligence) BW”.
De kantonrechter dient derhalve, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, te beoordelen of in deze zaak serieus en zonder onnodige vertraging overleg heeft plaatsgevonden voordat Klépierre is overgegaan tot het indienen van het verzoek.
5.4
Bij de beoordeling gaat de kantonrechter uit van de volgende feiten:
Namens Klépierre heeft de heer [M.] op 22 september 2017 voorgesteld om met ingang van 1 oktober 2017 de huurprijs te verhogen. Naar aanleiding van dit voorstel heeft op 30 oktober 2017 een overleg plaatsgevonden tussen partijen. Het overleg heeft niet tot overeenstemming geleid. HEMA stelde zich op het standpunt dat de huurprijs mogelijk moet worden verlaagd. Vervolgens heeft de heer [M.] het voorstel van Klépierre op 9 november 2017 herhaald en meegedeeld dat bij niet acceptatie, een tegenvoorstel of instemming met de benoeming van de heer [X.] als deskundige, uiterlijk op 17 november 2017, tot de conclusie zal worden gekomen dat geen overeenstemming mogelijk is. Op 17 november 2017 heeft HEMA alle voorstellen afgewezen. Wel heeft zij meegedeeld dat het minnelijk overleg wat haar betreft nog niet is beëindigd en dat er nog mogelijkheden zijn om verder overleg te voeren, eventueel over het benoemen van een geschikte deskundige. Uit de reactie d.d. 15 december 2017 van de heer [M.] blijkt dat het overleg wordt voortgezet. De heer [M.] stelt weliswaar vast dat er een onoverbrugbaar verschil van opvatting is over de hoogte van de huurprijs, maar hij herhaalt wel het voorstel tot benoeming van de heer [X.] tot deskundige en nodigt HEMA uit om eventueel een tegenvoorstel te doen. Op 21 december 2017, binnen de door de heer [M.] gestelde termijn, reageert HEMA. Zij schrijft dat zij de heer [B.] van City Real Estates heeft benaderd om HEMA te adviseren in de kwestie van de huurprijs. HEMA bevestigt dat de heren [B.] en [M.] inmiddels procesafspraken hebben gemaakt. Deze afspraak houdt in dat de heer [B.] het dossier bestudeert, met de nodige voortvarendheid onderzoek doet en vervolgens een afspraak zal plannen om het voorstel van Klépierre in volle omvang te bespreken.
Vervolgens heeft de heer [M.] op 10 januari 2018 meegedeeld dat Klépierre niet akkoord is met de benoeming van de heer [B.] tot deskundige. Op 12 januari 2018 schrijft de heer [B.] dat hij verbaasd is over de brief van 10 januari 2018 omdat hij niet als deskundige is voorgesteld, maar slechts als adviseur van HEMA, zoals de heer [M.] de adviseur is van Klépierre. De heer [B.] vraagt om opties voor het inplannen van het afgesproken overleg en hij deelt mee dat zijn onderzoek bijna is voltooid.
Vervolgens is op 15 januari 2018 het onderhavig verzoek ingediend.
Op 25 januari 2018 bevestigt de heer [B.] aan de heer [M.] de afspraak de volgende dag en schrijft hij dat het gesprek zal gaan over zijn onderzoek naar de huurprijs, de peildatum en de persoon van de te benoemen deskundige. Op 26 januari 2018 heeft een overleg plaatsgevonden. Uit een bevestiging van de heer [B.] blijkt dat is gesproken over de huurprijs, de peildatum en de te benoemen deskundige. HEMA zou een andere deskundige dan de heer [X.] hebben voorgesteld. Er is volgens HEMA een afspraak gemaakt voor een vervolgoverleg op 7 februari 2018. Dit overleg is door de heer [M.] afgezegd en daarna is niet opnieuw een afspraak tot stand gekomen.
5.5
Uit de hiervoor weergegeven feiten blijkt dat HEMA aanvankelijk vooral afwijzend heeft gereageerd op de voorstellen van Klépierre. Er vond wel overleg plaats maar dat overleg was weinig vruchtbaar en daarmee onvoldoende serieus. Desondanks herhaalt de heer [M.] zijn voorstel en nodigt hij HEMA uit een tegenvoorstel te doen. Op dat moment is derhalve nog sprake van een voortgezet overleg en niet van de situatie dat geen overeenstemming kan worden bereikt.
Kennelijk heeft de nadere uitnodiging van de heer [M.] het gewenste resultaat, want binnen een week, op 21 december 2017, bevestigt HEMA dat zij een adviseur heeft ingeschakeld en dat er afspraken zijn gemaakt met de adviseur van Klépierre. De bevestiging van deze afspraken wordt door Klépierre of de heer [M.] niet weersproken.
Met HEMA meent de kantonrechter dat Klépierre dit zeker zou hebben gedaan, wanneer de gemaakte afspraken niet juist zouden zijn weergegeven.
De eerste reactie van de heer [M.] dateert van 10 januari 2018 en is in die zin merkwaardig te noemen, omdat deze reactie niet aansluit op de brief van 21 december 2017. De heer [M.] wijst de benoeming van de heer [B.] tot deskundige af en kondigt de procedure aan.
In de brief van 21 december 2017 werd de heer [B.] echter niet als deskundige gepresenteerd, maar slechts als adviseur, zoals de heer [M.] ook een adviseur is van Klépierre.
De kantonrechter stelt vast dat partijen in elk geval op 21 december 2017 nog met elkaar in overleg waren en ook kan worden vastgesteld dat op dat moment sprake was van een serieus overleg, gericht op een oplossing, dan wel het gezamenlijk benoemen van een deskundige. Uit het feit dat het overleg op 15 december 2017 niet als beëindigd werd beschouwd en uit het feit dat op 21 december 2017 sprake was van een duidelijke inhoudelijke afspraak moet worden vastgesteld dat op dat moment nog niet de situatie was ontstaan dat het overleg was gestrand.
Op 10 januari 2018 wordt dan gemeld dat geen overeenstemming is bereikt. Deze conclusie wordt niet gedragen door de eerdere correspondentie. In feite wordt een lopend, serieus, overleg abrupt afgebroken. Dat daarna nog wel een bespreking plaatsvindt doet daar niet aan af, nu het verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW al wel wordt ingediend.
De kantonrechter komt op grond van de voorgaande vaststellingen tot het oordeel dat op het moment van indienen van het verzoekschrift nog sprake was van serieus overleg tussen partijen. Door HEMA is niet onnodig lang gewacht met een reactie na 15 december 2017, nu al op 21 december 2017 afspraken zijn bevestigd. Na onderzoek door de heer [B.] zou verder worden overlegd en dat is ook gebeurd. In het overleg werd zelfs een vervolgafspraak gemaakt.
Omdat het overleg nog volop gaande was, kan niet worden geoordeeld dat tussen partijen geen overeenstemming kon worden bereikt over de aanpassing van de huurprijs, dan wel de benoeming van een deskundige.
Daarmee wordt niet voldaan aan de wettelijke eis dat geen overeenstemming is bereikt. Het verzoek is prematuur ingediend en de kantonrechter oordeelt dat Klépierre niet kan worden ontvangen in haar verzoek.
6.De beslissing
de kantonrechter:
verklaart Klépierre niet ontvankelijk;
veroordeelt Klépierre in de kosten van de procedure, welke kosten tot op dit moment worden vastgesteld op € 800,-- voor het salaris van de gemachtigde van HEMA;
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. L. J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
401