Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6679971 \ CV EXPL 18-6867
uitspraak: 10 augustus 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Scheltes.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonstad” en “[gedaagde]”.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- de exploten van dagvaarding van 7 en 8 augustus 2018, inclusief producties;
- de conclusie van antwoord;
- het vonnis van 1 mei 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- de brief van [gedaagde] van 3 juli 2018 ten behoeve van de comparitie van partijen, met productie;
- de door Woonstad ten behoeve van de comparitie van partijen overgelegde productie;
- het proces-verbaal van de op 12 juli 2018 gehouden comparitie van partijen.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
2.1.
Woonstad heeft sinds 17 november 2009 de woning aan de [straat-en plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) verhuurd aan [gedaagde]. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene voorwaarden van Woonstad Rotterdam behorende bij een huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte, versie juni 2009’ (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.
2.2.
In de algemene voorwaarden is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“(..)
6. Gebruik
6.1.
Huurder is verplicht het gehuurde zelf als woonruimte te gebruiken en is verplicht er zijn hoofdverblijf te hebben. Huurder zal het gehuurde als goed huurder gebruiken en onderhouden. (..)”
2.3.
Op 21 september 2017 heeft [gedaagde] telefonisch contact opgenomen met Woonstad, omdat de sloten van het gehuurde vervangen waren en zij het gehuurde niet in kon.
2.4.
Op 27 oktober 2017 heeft Woonstad van Van Es Gerechtsdeurwaarders de melding gekregen dat het gehuurde op 26 oktober 2017 is afgesloten van water. Voor de afsluiting van het water heeft de gerechtsdeurwaarder het waterbedrijf toegang tot de woning verschaft. De gerechtsdeurwaarder heeft Woonstad bericht dat er veel ongeopende post achter de deur lag en hij het vermoeden had dat het gehuurde over een langere periode niet verhuurd is.
2.5.
Bij brief van 7 november 2017, verzonden naar het gehuurde, heeft Woonstad [gedaagde] bericht dat bij haar het vermoeden bestaat dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont en heeft Woonstad [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek op maandag 20 november 2017. [gedaagde] is niet verschenen op dit gesprek.
2.6.
Op 21 november 2017 heeft Woonstad een melding binnengekregen van mevrouw [Y.], wonende op [straat-en plaatsnaam], waarin zij stelt dat [gedaagde] al meer dan drie jaar niet in het gehuurde woont.
2.7.
Bij brief van 21 november 2017, verzonden naar het adres [ander adres], heeft Woonstad [gedaagde] bericht dat zij in strijd handelt met de algemene voorwaarden door niet zelf in het gehuurde te gaan wonen. Om een juridische procedure te voorkomen heeft Woonstad [gedaagde] de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst zelf op te zeggen.
2.8.
Bij e-mail van 24 november 2017 heeft [gedaagde] Woonstad op de hoogte gesteld van haar situatie. In deze e-mail is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“(..)
Ik heb u tijdens ons telefoongesprek verteld in een ernstige depressie te verkeren. De aanleiding daarvan is het gevolg van een zeer heftige scheiding die voor mij zeer moeilijk te verwerken is. Daardoor kwam ik in een zeer diep isolement terecht en had ik vrijwel met niemand contact meer. Totdat na verloop van tijd een goede kennis mij bezocht en mij duidelijk maakte dat de situatie zo niet langer door kon gaan en mij aanbood mij te willen steunen daarin. Hij bood mij aan om eens een tijdje bij hem te verblijven om nu eindelijk eens te gaan proberen te werken aan een goed herstel. Ik heb hier toen goed over nagedacht, en heb toen besloten om zijn hulp te aanvaarden. We maakten goede afspraken met elkaar om alles ze goed mogelijk te laten verlopen, ik zou bij hem voorlopig een tijdje verblijven en hij zou mij zo veel als mogelijk steunen met mijn problemen. 1 van de afspraken was ook dat ik regelmatig naar mijn eigen huis moest gaan om orde op zaken te stellen zoals post en andere zaken (etc,etc). Daar ik in een depressie verkeerde en bepaalde angsten had om daar alleen terug te gaan in huis heb ik naar veel spijt die afspraak met hem geschonden en daar niet over verteld en deed ik net of ik mijn post en zaken op orde had maar durfde gewoonweg niet terug naar huis vanwegen de emoties die dan weer loskwamen. (..)”
2.9.
Op 4 december 2017 is [gedaagde] samen met haar ‘goede kennis’ de heer [B.] op gesprek geweest bij Woonstad. Bij brief van 7 december 2017 heeft Woonstad [gedaagde] vervolgens bericht dat bij haar voldoende is komen vaststaan dat [gedaagde] lange tijd niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad en dat dit een ernstige tekortkoming is in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarom is [gedaagde] verzocht om de binnen vijf dagen de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] heeft dit niet gedaan.
3. De vordering
3.1.
Woonstad heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om de woning aan de [straat-en plaatsnaam] binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van een bedrag ad € 4.785,92, vanwege misgelopen huurharmonisatie, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van een bedrag ad € 613,08 voor tot op 8 februari 2018 onbetaald gelaten huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van een bedrag ad € 577,71 per maand vanaf februari 2018 tot en met de maand dat Woonstad weer de beschikking heeft over het gehuurde, een ingegane maand voor een volle gerekend;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan haar vordering heeft Woonstad het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] heeft in ieder geval al drie jaar niet meer haar hoofdverblijf in het gehuurde. De door het waterbedrijf ingeschakelde deurwaarder heeft op 27 oktober 2017 aan Woonstad verklaard dat het gehuurde al lange tijd niet wordt bewoond en dat de laatst geopende post van januari 2015 dateert. Een omwonende heeft tevens verklaard dat [gedaagde] al drie jaar niet meer in het gehuurde heeft gewoond, althans dat zij [gedaagde] niet meer heeft gezien. [gedaagde] heeft daarnaast zelf verklaard dat zij feitelijk in [ander adres] woont. Voldoende is daarom komen vast te staan dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft en daarmee in strijd heeft gehandeld met artikel 6.1. van de algemene voorwaarden, althans zich niet als een goed huurder heeft gedragen in de zin van artikel 7:213 BW Pro. Gezien de ernst van deze tekortkoming heeft Woonstad ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.
Daarnaast is [gedaagde] volgens Woonstad aansprakelijk voor alle schade die Woonstad heeft geleden en zal leiden bestaande uit de misgelopen huurharmonisatie. Als Woonstad het gehuurde opnieuw had verhuurd, dan had zij de huurprijs kunnen verhogen tot de maximale huurprijsgrens.
Op grond van nakoming van de huurovereenkomst heeft Woonstad daarnaast de huurachterstand van € 613,08 gevorderd, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.Het verweer
[gedaagde] heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd en daartoe het volgende aangevoerd. In het voorjaar van 2016 is [gedaagde] in de war geraakt. Ze had al langer psychische klachten vanwege haar echtscheiding, maar in 2015/2016 zijn deze sterk toegenomen. [gedaagde] heeft zich niet onder behandeling gesteld, maar sloot zich af van de buitenwereld. De directe aanleiding hiervoor was de intimidatie en bedreiging door haar buurvrouw, mevrouw [Y.]. Begin 2016 is [gedaagde] tijdelijk bij een kennis, de heer [B.], in [ander adres] gaan wonen. Omdat er in maart 2017 problemen waren met de bank van [gedaagde], heeft de heer [B.] de huur over de maanden maart tot en met juli 2017 voor [gedaagde] op de rekening van Woonstad gestort. In het najaar van 2017 wilde [gedaagde] weer terugkeren naar het gehuurde, omdat ze zich beter voelde. Sinds begin 2018 woont ze weer in het gehuurde. Door [gedaagde] wordt betwist dat ze drie jaar lang niet in de woning heeft gewoond, want ze is pas in het voorjaar van 2016 bij de heer [B.] gaan wonen. Ze heeft daarnaast nimmer de wil gehad om haar hoofdverblijf in het gehuurde op te geven. De psychische klachten hebben haar belet in de woning te verblijven, maar daarmee heeft ze haar hoofdverblijf niet opgegeven.
Als vast komt te staan dat sprake is van een tekortkoming dan is [gedaagde] van mening dat die tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De bijzondere aard weerspiegelt zich in de psychische klachten van [gedaagde], die haar hebben verhinderd om gedurende een tijdelijke periode gebruik te maken van het gehuurde. En de geringe betekenis ziet erop dat Woonstad feitelijk geen nadeel heeft ondervonden van het tekortschieten.
De door Woonstad gevorderde schadevergoeding moet volgens [gedaagde] worden afgewezen. De schade tot aan de datum van ontbinding is nihil, omdat [gedaagde] de huur altijd betaald heeft. [gedaagde] betwist dat Woonstad een hogere huur had kunnen ontvangen vanaf 1 januari 2015.
Als de huurovereenkomst wordt ontbonden heeft dit onaanvaardbare gevolgen voor [gedaagde]. Ze wordt dan dakloos, omdat ze niet meer naar de heer [B.] kan terugkeren.
Voorts heeft [gedaagde] verzocht de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring af te wijzen, omdat [gedaagde] dan de woning tot het hoger beroep kan aanhouden. Mocht de uitvoerbaar bij voorraad wel worden toegewezen, dan heeft [gedaagde] verzocht om een ruimere ontruimingstermijn van ten minste zes maanden.
5.De beoordeling
5.1.
Woonstad heeft gevorderd de huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden. Op grond van artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.2.
Volgens Woonstad heeft [gedaagde] artikel 6.1. van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden overtreden en zich niet als goed huurder gedragen, omdat [gedaagde] gedurende drie jaar niet haar hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. Dit is volgens Woonstad een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding rechtvaardigt.
5.3.
Hoewel door [gedaagde] wordt betwist dat zij drie jaar lang niet in het gehuurde heeft gewoond, heeft zij wel erkend dat zij vanaf begin 2016 tot begin 2018 bij de heer [B.] in Sommelsdijk heeft gewoond. [gedaagde] heeft echter betwist dat zij daarmee haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft opgegeven. De kantonrechter volgt [gedaagde] om de volgende redenen daarin niet. Het enkel hebben van de wil om het hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, is onvoldoende om tot de conclusie te komen dat [gedaagde] in de hiervoor bedoelde periode haar hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. Dat [gedaagde] naar het gehuurde terugkeerde om haar post op te halen en dat haar administratie, kleding en andere persoonlijke zaken nog in het gehuurde lagen is ook onvoldoende om te oordelen dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet verplaatst heeft. Niet betwist is immers dat zij soms maanden niet naar het gehuurde terugkeerde, dat het zwaartepunt van haar leven zich afspeelde in [ander adres] en dat op een gegeven moment zelfs het water, gas en licht in het gehuurde is afgesloten. [gedaagde] heeft derhalve gedurende een periode van ongeveer twee jaar haar hoofdverblijf niet in het gehuurde gehad, maar bij de heer [B.] in [ander adres]. Hierdoor heeft zij artikel 6.1 van de algemene voorwaarden overtreden. Ook heeft [gedaagde] zich niet als goed huurder gedragen door niet het hoofdverblijf in het gehuurde te houden. Woonstad heeft er namelijk belang bij dat [gedaagde] haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft, omdat zij dan in staat is de verantwoordelijkheid voor het gehuurde te dragen en de huurwoning beter wordt onderhouden. Door niet in het gehuurde haar hoofdverblijf te hebben, heeft [gedaagde] zich niet als goed huurder gedragen.
5.4.
Gelet op het voorgaande kan worden vastgesteld dat [gedaagde] in de periode van begin 2016 tot begin 2018 niet haar hoofdverblijf had in het gehuurde. Dit is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
5.5.
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet en overweegt daartoe als volgt.
Het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde is een van de hoofdverplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft bijna twee jaar lang niet hieraan voldaan. Derhalve kan niet geoordeeld worden dat dit slechts een tekortkoming van geringe betekenis is. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat algemeen bekend is dat in Rotterdam een schaarste is aan sociale huurwoningen. Doordat [gedaagde] het gehuurde heeft aangehouden terwijl zij daarin niet haar hoofdverblijf had, kon het gehuurde niet opnieuw worden gehuurd en heeft [gedaagde] bijgedragen aan het in stand houden van de schaarste.
Dat [gedaagde] psychische problemen heeft (gehad) betekent voorts niet dat de tekortkoming, bestaande uit het niet hebben van hoofdverblijf in de woning, een tekortkoming van bijzondere aard is. Door [gedaagde] is immers niet onderbouwd, terwijl door Woonstad is betwist, dat zij psychische problemen heeft en dat die er de oorzaak van waren dat zij haar hoofdverblijf niet in de woning kon houden.
[gedaagde] heeft gesteld dat zij inmiddels weer in het gehuurde woont. Dat maakt het voorgaande echter niet anders. De tekortkoming kan [gedaagde] immers niet meer ongedaan maken door weer haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Ook maakt het weer wonen in het gehuurde na zo’n lange periode van afwezigheid niet dat de tekortkoming een ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.6.
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de huurovereenkomst ontbinden en bepalen dat [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen. Ook de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad wordt toegewezen, ondanks het verzet daartegen van [gedaagde]. Het belang van Woonstad dat het gehuurde weer overeenkomstig haar bestemming wordt gebruikt weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] om de woning te behouden. Als [gedaagde] niet meer bij de heer [B.] terecht kan, dan zal zij een andere woning moeten zoeken. Dat de ontruiming van het gehuurde leidt tot een onomkeerbaar resultaat is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
5.7.
Woonstad heeft voorts betaling gevorderd van € 613,08 aan huurachterstand. Omdat de huurachterstand en de hoogte daarvan niet is betwist door [gedaagde], zal dit bedrag worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand.
5.8.
Woonstad heeft tevens gevorderd € 4.785,92 aan schade wegens vanaf 1 juli 2015 tot en met 28 februari 2018 misgelopen huurharmonisatie. De kantonrechter wijst deze vordering af en overweegt daartoe als volgt.
In onderhavige zaak is geen sprake van onderverhuur door [gedaagde] waarbij ten nadele van Woonstad het gehuurde is geëxploiteerd. [gedaagde] heeft ook telkens de huur tijdig betaald, op de hiervoor toegewezen huurachterstand na. Van [gedaagde] kan onder deze omstandigheden niet worden verwacht dat zij rekening houdt met de enkele mogelijkheid dat Woonstad de huurprijs bij totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst verder zou kunnen verhogen dan hetgeen zij reeds op basis van gebruikelijke indexatie aan [gedaagde] in rekening kan brengen. Daarnaast heeft Woonstad ook onvoldoende onderbouwd dat zij daadwerkelijk een hogere huurprijs in rekening zou kunnen brengen en zou hebben gebracht als zij het gehuurde opnieuw verhuurd had.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het een disproportioneel gevolg is en daarom ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid indien die eventuele hogere huur voor rekening van [gedaagde] komt, bezien ten opzichte van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde], bestaande uit het niet haar hoofdverblijf houden in de woning. De gevorderde schadevergoeding wordt daarom afgewezen.
5.9.
De door Woonstad gevorderde betaling van € 577,71 per maand vanaf februari 2018 tot aan de ontruiming van het gehuurde zal als onbetwist worden toegewezen als huur tot de datum van de ontbinding en als schadevergoeding vanaf de datum van ontbinding tot aan de ontruiming van het gehuurde.
5.10.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
6.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken, te ontruimen en te verlaten en het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad tegen kwijting te betalen € 613,08 aan huurachterstand berekend tot en met de maand februari 2018, vermeerderd met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf 8 februari 2018 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonstad van € 577,71 voor iedere maand, een gedeelte van een maand voor een gehele gerekend, vanaf februari 2018 tot de datum van ontruiming;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 588,01 aan verschotten en € 200,- aan salaris voor de gemachtigd;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
31688