Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6500651 CV EXPL 17-41290
uitspraak: 4 mei 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: Syncasso Gerechtsdeurwaarders te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
die procedeert in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘[gedaagde]’.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 21 november 2017, met productie;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 15 januari 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
de akte van eisvermeerdering van de zijde van Havensteder;
het proces-verbaal van de op 13 maart 2018 gehouden comparitie van partijen.
[gedaagde] is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet op de comparitie van partijen verschenen.
De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
[gedaagde] huurt van Havensteder de woning aan de [straat en plaatsnaam], tegen een huurprijs van laatstelijk € 602,48 per maand.
2.2
In de betaling van de huurpenningen is een achterstand ontstaan.
3.De vordering en het verweer
3.1
Havensteder vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen;
b. betaling van een bedrag van € 2.219,49, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 2.219,49 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
c. betaling van een bedrag van € 602,48 per maand of een gedeelte daarvan vanaf 1 december 2017 tot aan de dag van de daadwerkelijke ontruiming;
d. betaling van de kosten van deze procedure.
3.2
Het door Havensteder gevorderde bedrag van € 2.219,49 bestaat uit:
- € 1.968,81 aan achterstallige huurpenningen tot en met 30 november 2017;
- € 247,99 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- € 2,69 aan vervallen wettelijke rente.
3.3
Havensteder legt nakoming van de verplichting tot huurbetaling aan de vordering ten grondslag en ontbinding op grond van niet-nakoming van deze verplichting. Daarnaast vordert zij schade zolang de woning na de ontbinding niet wordt teruggegeven.
3.4
[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Op hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd zal hierna – voor zover van belang – worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
Havensteder heeft gesteld dat de huurachterstand tot en met de maand maart 2018 € 3.025,73 bedraagt. Dit is door [gedaagde] weersproken.
4.2
[gedaagde] heeft gesteld dat zij een betalingsregeling met Havensteder is overeengekomen. Havensteder betwist dat [gedaagde] deze betalingsregeling correct is nagekomen. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. Daarmee is vast komen te staan dat [gedaagde] zich niet heeft gehouden aan de betalingsregeling. Nu [gedaagde] zich niet heeft gehouden aan de betalingsregeling, is deze komen te vervallen.
4.3
[gedaagde] heeft verder gesteld dat zij korting moet krijgen op de huur van de maanden augustus 2017 tot en met november 2017, omdat zij gedurende deze periode geen keukenkasten en geen afzuigkap in de woning had.
4.4
De kantonrechter begrijpt uit het verweer van [gedaagde] dat zij huurprijsvermindering wil voor de huur van de maanden augustus 2017 tot en met november 2017 vanwege verminderd huurgenot, omdat bij aanvang van de huurovereenkomst de keuken nog niet klaar was.
4.5
Om aanspraak te kunnen maken op vermindering van de huurprijs is in beginsel een tegenvordering vereist. In gevallen waarin gedurende of al vóór de procedure expliciet aanspraak wordt gemaakt op matiging van de huurprijs en dit door de verhuurder ook steeds zo is opgevat, staat het ontbreken van een tegenvordering niet aan huurprijsvermindering in de weg. Aan deze vereisten wordt in onderhavige zaak voldaan. [gedaagde] heeft te kennen gegeven dat zij bereid is om de volledige huur te betalen op het moment dat de gebreken verholpen zijn.
4.6
Ten aanzien van de door [gedaagde] gestelde gebreken heeft Havensteder erkend dat dit gebreken zijn die de verhuurder moet verhelpen. Tussen partijen is niet in geschil dat de gebreken rond 1 december 2017 zijn verholpen. Gelet op de aard van de gebreken en hetgeen Havensteder ter comparitie van partijen heeft aangevoerd, acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van € 100,00 op de huur van de maanden augustus tot en met november 2017 redelijk. Rekening houdende met de huurprijsvermindering van € 100,00, geldt voor de maanden augustus en september 2017 een huurprijs van € 496,83 per maand en voor de maanden oktober en november 2017 een huurprijs van € 502,48 per maand. Dit betekent dat [gedaagde] over deze periode een bedrag van € 1.998,62 verschuldigd is, waarvan zij een bedrag van € 429,81 reeds heeft voldaan.
4.7
[gedaagde] heeft ook nog aangevoerd dat de huurachterstand is ontstaan doordat zij gedurende de maanden juli tot en met oktober 2017 in haar oude woning moest verblijven omdat de keuken in de nieuwe woning nog niet af was. Zij moest daarom gedurende deze maanden voor twee woningen huur betalen. Havensteder heeft echter onweersproken gesteld dat het gebrek alleen de bovenkastjes in de keuken en de afzuigkap betrof. In de keuken waren een elektrisch kooktoestel en een aanrechtblok aanwezig, zodat gekookt en afgewassen kon worden, aldus Havensteder. [gedaagde] heeft dan ook niet voldoende onderbouwd dat de woning die zij huurt van Havensteder tot en met november 2017 volledig onbewoonbaar was en dat het huurgenot was gereduceerd tot nihil. Dat [gedaagde] haar andere woning langer heeft gehuurd, is dan ook haar eigen keuze geweest.
4.8
[gedaagde] heeft de verschuldigdheid van de vordering verder niet weersproken. De vordering tot betaling van de reeds opeisbaar geworden huurpenningen zal daarom worden toegewezen tot een bedrag van € 2.625,73 (€ 3.025,73 - € 400,00). De kantonrechter gaat er vanuit dat Havensteder bij de afrekening rekening zal houden met eventuele reeds gedane betalingen van de zijde van [gedaagde].
4.9
De gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom zal als niet weersproken eveneens worden toegewezen. De gevorderde rente op rente is in strijd met de desbetreffende wettelijke bepaling en daarom niet voor toewijzing vatbaar.
4.1
Havensteder maakt tevens aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Hierop is het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing nu het verzuim na 30 juni 2012 is ingetreden. Voldoende gebleken is dat voldaan is aan de wettelijke vereisten, zodat ook het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten is niet toewijsbaar, nu niet is gesteld of gebleken dat de kosten vóór dagvaarding dan wel vóór de ingebrekestelling door Havensteder zijn betaald aan de gemachtigde.
4.11
De vordering zal derhalve worden toegewezen voor een totaalbedrag van € 2.876,41, bestaande uit € 2.625,73 aan achterstallige huurpenningen, € 247,99 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 2,69 aan vervallen rente.
4.12
Vast is komen te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de hoogte van de betalingsachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal echter, rekening houdende met de omstandigheden van het geval, gebruik maken van de wettelijke bevoegdheid [gedaagde] een termijn van één maand toe te staan om de huurschuld met rente en kosten aan Havensteder te voldoen. Bij niet nakoming hiervan zal de huurovereenkomst worden ontbonden en dient het gehuurde te worden ontruimd.
4.13
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder te betalen:
- € 2.625,73 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand maart 2018;
- € 247,99 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- € 2,69 aan vervallen rente;
- de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 2.625,73 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 470,00 aan griffierecht, € 99,21 aan dagvaardingskosten en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde van Havensteder;
staat [gedaagde] toe om het totaal van de aan Havensteder verschuldigde bedragen, inclusief rente en kosten zoals hierboven genoemd, naast de lopende huur, aan Havensteder te betalen binnen één maand na de uitspraak van dit vonnis;
en bovendien, maar alléén voor het geval [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn geheel aan die betalingsverplichtingen voldoet:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van de woning gelegen aan de [straat en plaatsnaam] met ingang van de dag na afloop van vorenbedoelde termijn van één maand en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na afloop van de aan haar gegunde betalingstermijn het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder te betalen € 602,48 per maand, met ingang van de maand 1 april 2018 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, een en ander voor zover met ingang van de maand april 2018 geen huur is betaald;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
26975