Uitspraak
Rechtbank Rotterdam
Team Bestuursrecht 1
zaaknummer: ROT 17/5719
uitspraak van de meervoudige kamer van 18 juni 2018 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats] , eiser,
gemachtigde: mr. M.C. Kwakkelstein-Doornbos,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schiedam, verweerder,
gemachtigde: T. Baltus.
Procesverloop
Voor een weergave van het procesverloop tot aan de tussenuitspraak van 30 maart 2018 verwijst de rechtbank naar de tussenuitspraak.
In de tussenuitspraak heeft de rechtbank verweerder in de gelegenheid gesteld het gebrek in het bestreden besluit te herstellen met inachtneming van de overwegingen en aanwijzingen in de tussenuitspraak.
Verweerder heeft op 11 april 2018 van deze gelegenheid gebruik gemaakt.
Eiser heeft op 30 april 2018 zijn zienswijze hierop naar voren gebracht.
Op 15 mei 2018 is mr. J.F. Frankruijter als lid van de meervoudige kamer vervangen door mr. C.A.F. van Ginneken. Geen van partijen heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, kenbaar gemaakt dat hij naar aanleiding daarvan op een nadere zitting wenste te worden gehoord.
Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek op 30 mei 2018 gesloten.
Overwegingen
1. Voor de van belang zijnde feiten, standpunten van partijen en de toepasselijke regelgeving verwijst de rechtbank allereerst naar de tussenuitspraak.
2. In de tussenuitspraak heeft de rechtbank geoordeeld dat verweerder in het licht van de stellingen van eiser niet voldoende heeft gemotiveerd waarom geen sprake is van een commerciële huurovereenkomst. Dit brengt mee dat het bestreden besluit in zoverre niet berust op een deugdelijke motivering en in strijd is met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. De rechtbank heeft overwogen dat verweerder nader dient te motiveren, en waar nodig nader te onderzoeken, of de door eiser en zijn medebewoners betaalde vergoedingen wel of niet (deels ook) als vergoeding voor het gebruik van woonruimte kunnen worden aangemerkt. Indien de vergoeding (deels) als huur kan worden aangemerkt, dient verweerder in te gaan op de vraag of deze prijs als een commerciële prijs kan worden beschouwd. Daarbij dient verweerder het karakter van de bewoning (als anti-kraak bewoning) te betrekken. Verweerder dient voorts in te gaan op de vraag of er in anti-kraak situaties een uitzondering gemaakt zou moeten worden op het door verweerder gevoerde beleid uit de Beleidsregels.
3. Ter uitvoering van de tussenuitspraak heeft verweerder de motivering van het bestreden besluit aangevuld. Verweerder verwijst naar paragraaf 3.7.1.2. van de Beoordelingsrichtlijn voor het beheren van leegstaand vastgoed van de Stichting Keurmerk Leegstandsbeheer (de Beoordelingsrichtlijn SKL). Volgens verweerder is op grond daarvan aannemelijk dat van de door eiser betaalde, maandelijkse vergoeding van € 250,-, € 70,- dient als vergoeding voor nutsvoorzieningen en € 180,- als vergoeding voor de woonruimte. Voor zover dit niet als een symbolische vergoeding kan worden beschouwd, betreft dit volgens verweerder een zeer lage huur. Indien de maximale huurprijs volgens de methodiek van de Huurcommissie (de maximale huurprijs Huurcommissie) wordt berekend, zou voor eiser een maximale huurprijs Huurcommissie van € 631,47 van toepassing zijn. Hierbij gaat verweerder uit van een grondoppervlak van 109,38 m2 en een minimale WOZ-waarde van € 41.816,-. Volgens de Beleidsregels wordt een huurprijs commercieel geacht indien deze per maand tenminste 75% bedraagt van de maximale huurprijs Huurcommissie. Dit betekent dat eiser een kale huurprijs van tenminste € 473,98 per maand zou moeten betalen om te kunnen spreken van een commerciële huurprijs, aldus verweerder. Zelfs indien eiser minder grondoppervlak dan 109,38 m2 voor bewoning ter beschikking heeft, dan nog kan de door eiser betaalde vergoeding niet gelden als commerciële huurprijs. Als bij wijze van voorbeeld wordt uitgegaan van een woonoppervlak van 44 m2, dan zou de maximale huurprijs Huurcommissie uitkomen op € 325,94. In dat geval zou eiser een kale huurprijs van tenminste € 244,45 per maand moeten betalen. Omdat eiser maandelijks een kale huurprijs van € 180,- betaalt, is geen sprake van een commerciële huurprijs. De kostendelersnorm kan daarom niet buiten toepassing blijven. Deze is volgens verweerder terecht toegepast met ingang van 1 april 2017. Verweerder ziet geen aanleiding om in anti-kraaksituaties een uitzondering te maken op het gevoerde beleid uit de Beleidsregels.
4. Eiser heeft in zijn zienswijze aangevoerd dat verweerder het motiveringsgebrek niet heeft hersteld. Overeenkomstig de rekenmethode uit het rapport van de werkgroep rekenmethode vtlb (vrij te laten bedrag) van Recofa (de werkgroep Recofa), bedraagt de door eiser betaalde vergoeding voor nutsvoorzieningen € 61,50 per maand en de vergoeding voor woonruimte € 188,50. Voor de vraag wat nog als commerciële huurprijs kan gelden, moet niet worden uitgegaan van de maximale huurprijs Huurcommissie maar van de basishuurprijs op grond van de Wet op de huurtoeslag. Andere gemeenten nemen dit (ook) als uitgangspunt. In het geval van eiser zou dit een minimale huurprijs van € 218,48 per maand opleveren, aldus eiser. Volgens eiser zijn de tarieven die bij anti-kraak worden betaald, vaste tarieven. Deze zijn niet afhankelijk van de geleverde voorzieningen en het beschikbare vloeroppervlak. Het verschil tussen de minimale commerciële huurprijs en de door eiser betaalde vergoeding van € 188,50 is beperkt. Deze vergoeding is niet zo laag dat niet gesproken kan worden van een commerciële huurprijs. Volgens eiser is bovendien juist vanwege de aard van zijn huurovereenkomst een lagere huur gebruikelijk. Dit onder meer vanwege het ontbreken van huurbescherming en het recht op huurtoeslag en de ongebruikelijk ruimte die als woonruimte dient. Verweerder heeft hier geen rekening mee gehouden.
Verweerder heeft zonder nadere motivering geconcludeerd dat er geen aanleiding is om in anti-kraaksituaties een uitzondering te maken op het gevoerde beleid. Veel gemeenten doen dat volgens eiser wel indien de betaalde vergoeding de commerciële huurprijs benadert. Verweerder had er ook voor kunnen kiezen om een verlaging toe te passen op de uitkering in plaats van de kostendelersnorm toe te passen. De gevolgen van toepassing van de kostendelersnorm op eiser zijn niet proportioneel. Eiser en zijn medebewoners betalen ieder hun eigen vergoeding en eiser kan hen niet aanspreken voor het uitkeringsdeel dat hij mist door toepassing van de kostendelersnorm, aldus eiser.
5. De rechtbank stelt vast dat verweerder met de reactie van 11 april 2018 het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek dat aan het bestreden besluit kleefde, heeft hersteld. Verweerder heeft immers met inachtneming van rechtsoverweging 11.2. van de tussenuitspraak gemotiveerd waarom de door eiser betaalde vergoeding volgens hem niet als commerciële huurprijs kan worden aangemerkt. Verweerder heeft het karakter van de anti-kraak bewoning betrokken bij de vraag welk deel van de door eiser betaalde vergoeding als vergoeding voor woonruimte kan worden aangemerkt. Verweerder heeft ook aangegeven dat er volgens hem geen aanleiding is om een uitzondering te maken op het door hem gevoerde beleid.
6. Ter invulling van het begrip commerciële huurprijs, heeft verweerder de Beleidsregels ontwikkeld zoals uiteengezet in rechtsoverweging 5.2. van de tussenuitspraak. Daarbij wordt de rekenmethodiek van de Huurcommissie als uitgangspunt genomen. De grens van wat als commerciële huur kan gelden, wordt bepaald op 75% van de maximale huurprijs Huurcommissie. Voorts is bepaald dat in ieder geval sprake is van een commerciële huurprijs indien maandelijks een huurprijs van meer dan € 400,- wordt betaald.
7. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de CRvB van 22 augustus 2017 (ECLI:NL:CRVB:2017:3119). Hieruit vloeit voort dat een beleidsbepaling waarbij een percentage van de maximale huurprijs Huurcommissie bepalend is voor de vraag of sprake is van een commerciële huurprijs, de grenzen van een redelijke wetsuitleg niet te buiten gaat, voor zover op basis van deze berekeningsmethode een huurprijs als commercieel wordt aangemerkt. Het feit dat, zoals eiser stelt, andere gemeenten andere uitgangspunten hanteren, maakt dit niet anders.
8. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank op goede gronden vastgesteld dat toepassing van de Beleidsregels in dit geval leidt tot de conclusie dat eiser geen commerciële huurprijs betaalt voor zijn woning. De vaststelling door verweerder dat voor eisers woning een maximale huurprijs Huurcommissie van € 631,47 geldt, heeft eiser niet bestreden. Ook de daaraan ten grondslag liggende aannames heeft eiser niet bestreden. De door verweerder vastgestelde maximale huurprijs Huurcommissie kan dan ook als uitgangspunt worden genomen bij de vraag of eiser overeenkomstig de Beleidsregels een commerciële huurprijs betaalt. Verweerder heeft terecht vastgesteld dat de prijs die eiser als vergoeding voor zijn woonruimte betaalt, niet tenminste 75% bedraagt van de maximale huurprijs Huurcommissie. Eiser heeft dit ook niet bestreden.
9. Nu toepassing van de door verweerder gehanteerde berekeningsmethode leidt tot de vaststelling dat eiser geen commerciële huurprijs betaalt, dient overeenkomstig de in rechtsoverweging 7. genoemde rechtspraak een individuele afweging te worden gemaakt. Ter beoordeling staat, of de huurprijs, gelet op de individuele situatie, marktconform is. Daarbij zal moeten worden gekeken naar alle van belang zijnde, specifieke omstandigheden. In ieder geval zal beoordeeld moeten worden of de huurprijs voor de betreffende woonruimte in het economisch verkeer gebruikelijk is en of die prijs in verhouding staat tot de geleverde diensten.
10.1.
Overeenkomstig paragraaf 3.7.1.2. van de Beoordelingsrichtlijn SKL bedraagt de maximale vergoeding die bij leegstandbeheer via bruikleen kan worden gevraagd € 250,- indien nutsvoorzieningen en gemeentelijke belastingen bij de vergoeding zijn inbegrepen (zoals in het geval van eiser). Indien nutsvoorzieningen en gemeentelijke belastingen niet zijn inbegrepen in de vergoeding, kan maximaal een bruikleenvergoeding van € 180,- worden gevraagd. Naar het oordeel van de rechtbank ligt het voor de hand de Beoordelingsrichtlijn SKL ook in dit geval tot uitgangspunt te nemen aangezien deze specifiek ziet op de situatie van eiser, anders dan de rekenmethode van de werkgroep Recofa waarnaar eiser verwijst. De vergoeding die eiser betaalt voor de bruikleen van zijn woning, stemt overeen met het normbedrag uit de Beoordelingsrichtlijn SKL. De rechtbank acht daarom aannemelijk dat eiser een in het economisch verkeer gebruikelijke vergoeding betaalt.
10.2.
Dit enkele feit kan echter niet de conclusie dragen dat sprake is van een commerciële huurprijs in de zin van artikel 19a, eerste lid, aanhef en onder c, van de Pw. Overeenkomstig rechtsoverweging 9. dient ook bekeken te worden of de betaalde vergoeding in verhouding staat tot de geleverde diensten en het geleverde woongenot. Daarbij zal onder meer gekeken moeten worden naar de geleverde voorzieningen, het beschikbare vloeroppervlak en het soort ruimte dat beschikbaar wordt gesteld. Dat anti-kraak tarieven vaste tarieven zijn die onafhankelijk zijn van de specifieke omstandigheden, zoals eiser stelt, maakt dit niet anders. Een oude fabriekshal waarin anti-kraak woningen worden aangeboden via een bruikleenovereenkomst zal andere voorzieningen en een ander woongenot bieden dan een vrijstaande woning die anti-kraak wordt aangeboden op grond van een bruikleenovereenkomst, ook al wordt daarvoor mogelijk dezelfde maandelijkse vergoeding gevraagd. In ieder individueel geval zal bepaald moeten worden of de betaalde vaste vergoeding daadwerkelijk een commerciële huurprijs oplevert.
10.3.1.
Mede gelet op rechtsoverweging 10.1. van de tussenuitspraak, had het op de weg van eiser gelegen om aannemelijk te maken dat sprake is van een commerciële huurprijs. Eiser is daarin naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd.
10.3.2.
De rechtbank acht op grond van de Beoordelingsrichtlijn SKL aannemelijk dat van de door eiser betaalde vergoeding, € 180,- als vergoeding voor woongenot (‘kale huur’) kan worden aangemerkt. Het verschil tussen de door verweerder gehanteerde maximale huurprijs Huurcommissie en de door eiser betaalde kale huur is aanzienlijk, te weten: € 451,47. Indien met verweerder wordt aangenomen dat een huurprijs van € 473,98 ook nog een marktconforme prijs is voor de woning van eiser, dan is het verschil nog altijd € 293,98.
10.3.3.
Eiser heeft niet toegelicht waarom hij ondanks dit aanzienlijke verschil toch een marktconforme huurprijs betaalt, mede gelet op de geleverde diensten en het geleverde woongenot. Hij heeft volstaan met de enkele stelling dat een anti-kraakhuurprijs altijd lager is dan een commerciële huurprijs, gelet op de met anti-kraakbewoning samenhangende nadelen, zonder dit te kwantificeren. Eiser heeft wel gewezen op het feit dat hij nu geen huurtoeslag ontvangt, maar heeft niet onderbouwd waarom en op welke wijze dit de commerciële huurprijs beïnvloedt. Het enkele feit dat eiser in dit geval geen huurtoeslag ontvangt, kan niet de conclusie dragen dat de door eiser betaalde vergoeding als commerciële huurprijs kan worden aangemerkt. De vraag wat als commerciële huurprijs kan gelden voor een bepaalde woning, is met name afhankelijk van de specifieke kenmerken van die woning (zoals de ter beschikking staande voorzieningen en diensten, het beschikbare vloeroppervlak en de aard van de ruimte). Eiser is op deze specifieke kenmerken niet ingegaan. Indien eiser meent dat, gelet op de specifieke kenmerken van de woning, verweerder is uitgegaan van een te hoge maximale huurprijs Huurcommissie, dan had het op zijn weg gelegen dat toe te lichten.
10.4.
Gelet op het voorgaande heeft eiser niet aangetoond dat hij een commerciële huurprijs betaalde in de zin van artikel 19a, eerste lid, aanhef en onder c, van de Pw.
11. De beroepsgrond dat verweerder in het geval van eiser een uitzondering had moeten maken op de Beleidsregels inzake de bepaling van een commerciële huurprijs, kan om de onder rechtsoverweging 9. tot en met 10.4. genoemde redenen evenmin slagen.
12. De rechtbank concludeert dat in het geval van eiser geen sprake is van de in artikel 19a, eerste lid, aanhef en onder c, van de Pw opgenomen uitzondering op de toepassing van de kostendelersnorm, nu van een schriftelijke overeenkomst waarin een commerciële huurprijs is afgesproken, niet is gebleken.
13. In het beroepschrift heeft eiser ook gewezen op het feit dat hij niet daadwerkelijk kosten deelt met zijn medebewoners. Eiser heeft dus geen voordeel van de wijze van bewoning, terwijl zijn uitkering wel is teruggebracht van € 937,19 naar € 535,- per maand. Hiervan moet hij zijn vaste lasten (zoals huur en ziektekostenverzekering) nog voldoen. Toepassing van de kostendelersnorm is om die reden niet proportioneel, aldus eiser. Ter zitting heeft eiser in dit verband nog aangevoerd dat hij als gevolg van toepassing van de kostendelersnorm een beroep moet doen op de Voedselbank.
14. Voor zover eiser daarmee betoogt dat verweerder had moeten afzien van toepassing van de kostendelersnorm, faalt dat betoog. De verslechtering van eisers financiële positie als gevolg van toepassing van de kostendelersnorm is de consequentie van een bewuste keuze van de wetgever. De Pw kent geen clausule op grond waarvan verweerder bevoegd is om van toepassing van artikel 22a, eerste lid, van de Pw af te zien. Deze bepaling schrijft verweerder dwingend voor in welke gevallen en op welke wijze de kostendelersnorm moet worden toegepast. In rechtsoverweging 8. van de tussenuitspraak is reeds overwogen dat voor toepassing van de kostendelersnorm ook niet relevant is of de medebewoners de kosten feitelijk delen en of elk van hen daadwerkelijk bijdraagt in die kosten.
15. Gelet op het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek is het beroep gegrond en dient het bestreden besluit te worden vernietigd. Nu verweerder het gebrek heeft hersteld, laat de rechtbank de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand. Dit betekent dat de kostendelersnorm met ingang van 1 april 2017 van toepassing blijft op eisers uitkering op grond van de Pw.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.252,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor het indienen van een nadere schriftelijke zienswijze met een waarde per punt van € 501,- en wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 46,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.252,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. Snel-van den Hout, voorzitter, en mr. C.A.F. van Ginneken en mr. C.G.E. Prenger, leden, in aanwezigheid van mr. C.A. Lodders, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2018.
de griffier is buiten staat
deze uitspraak te ondertekenen
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak en de tussenuitspraak van 30 maart 2018 kan binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak hoger beroep worden ingesteld bij de Centrale Raad van Beroep.