Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6213091 CV EXPL 17-27440
uitspraak: 19 januari 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
’s-Gravenveen Beheer B.V.,
gevestigd te Rotterdam ,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 31 juli 2017,
gemachtigde: mr. J. C. M. Cloïn, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “s-Gravenveen” en “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 31 juli 2017 met 6 producties;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met 1 productie;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het vonnis d.d. 28 september 2017, waarin de kantonrechter een comparitie van partijen heeft gelast;
- het proces-verbaal van de op 4 december 2017 gehouden comparitie van partijen.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
[gedaagde] huurt sedert 1 juli 1989 de woning op de eerste verdieping aan de [straat-en plaatsnaam] van Brink & Kooijman Vastgoedmanagement B.V., die optreedt als gemachtigde van Prinsenhof VII B.V. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen ROZ model 12 oktober 1992 van toepassing. De woning wordt aangeduid als het gehuurde sub 1.
Met ingang van 1 februari 2007 huurt [gedaagde] bovendien de woning op de tweede verdieping aan de [straat-en plaatsnaam] van AMR B.V., als gemachtigde van de eigenaar.
Op deze huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen ROZ model 30 juli 2003 van toepassing. De woning wordt aangeduid als het gehuurde sub 2.
De beide gehuurde woningen hebben de bestemming: ‘uitsluitend woonruimte’.
2.2
Op 3 juni 2008 is ’s-Gravenveen eigenaar geworden van de beide woningen.
2.3
Vanaf mei 2008 vangt [gedaagde] als gastouder kinderen op in het gehuurde. Met deze gastouderopvang verwerft [gedaagde] haar inkomen. Zij stelt maximaal vier kinderen op te vangen gedurende drie dagen per week.
[gedaagde] woont in de beide gehuurde woningen met haar vier kinderen.
3.Het geschil in conventie
3.1 ’
s-Gravenveen vordert, kort samengevat, de ontbinding dan wel beëindiging van de beide huurovereenkomsten en de ontruiming van de gehuurde woningen op straffe van verbeurte van een dwangsom, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een boete van € 9.000,-- en afdracht van de gegenereerde inkomsten, welk bedrag na matiging, wordt gesteld op € 80.000,--, alles te verhogen met rente, en proceskosten.
’s-Gravenveen stelt daartoe dat [gedaagde] evident in strijd met de woonbestemming handelt door een gastouderbedrijf in het gehuurde te exploiteren. Ze heeft daarvoor geen toestemming gevraagd of verkregen. Het bedrijfsmatig gebruik van de gehuurde woningen is in strijd met de bestemming en dat levert een toerekenbare tekortkoming op. ’s-Gravenveen wijst ook op Hof Den Haag, 14 april 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:749. De ontbinding en ontruiming worden gerechtvaardigd door het tekortkomen dat al vele jaren heeft plaatsgevonden en daarmee een structureel karakter heeft. Artikel 1.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst bevat een afdrachtbeding voor de inkomsten die verkregen zijn uit bedrijfsmatige activiteiten. De omzet wordt geschat op € 340.000,-- sedert 2009. Voorts maakt ’s-Gravenveen aanspraak op de boete van artikel 1.4 (eerste zin) van de algemene bepalingen, welke boete wordt gematigd tot 200 dagen á € 45,--.
3.2
[gedaagde] weerspreekt de stellingen van ’s-Gravenveen. Zij heeft van de toenmalige verhuurder toestemming gekregen voor het opvangen van de kinderen als opvangouder. Om die reden heeft zij het gehuurde sub 2 bijgehuurd. [gedaagde] heeft nooit klachten over deze opvang vernomen. Het zou wel heel bijzonder zijn wanneer [gedaagde] alleen voor haar gezin twee woningen, van forse omvang, zou huren. [gedaagde] is in de buurt zeer actief en wordt daar in brede kring gewaardeerd om haar activiteiten. ’s-Gravenveen is op de hoogte van de opvang sinds zij eigenaar is van het gehuurde, nu daarvoor toestemming werd verleend. Bovendien heeft zij het gehuurde bezocht met het oog op onderhoudswerkzaamheden. Desondanks heeft zij jarenlang geen bezwaar gemaakt tegen de opvangactiviteiten in het gehuurde sub 1. Zij heeft niet zo spoedig als mogelijk geklaagd over het gestelde tekortschieten gelet op het bepaalde in artikel 6:89 BW dat hier van toepassing is. Het boetebeding en het afdracht beding zijn beide nietig omdat sprake is van oneerlijke bedingen, vooral ook omdat zij niet zijn gelimiteerd. ’s-Gravenveen is geen sociale verhuurder, zoals in de aangehaalde uitspraak van het Hof.
3.3
In reconventie vordert [gedaagde] uitvoering van verschillende werkzaamheden, een vergoeding voor verminderd woongenot en een schadevergoeding. Zij stelt herhaaldelijk klachten te hebben doorgegeven die zien op lekkages, vocht en dergelijke. Doordat sprake is van achterstallig onderhoud verleent de inboedelverzekeraar geen dekking meer.
3.4 ’
s-Gravenveen voert verweer in reconventie. De onderhoudsklachten dateren van voor juli 2016. Daarna is het gehuurde gerenoveerd. De gevorderde schadevergoeding is niet onderbouwd. Dat er hogere stookkosten zijn wordt betwist en blijkt overigens niet. Het gevorderde schilderwerk ziet op de binnenzijde van het gehuurde en dat dient [gedaagde] voor eigen rekening te verzorgen. De gevorderde vergoeding voor verminderd woongenot is niet onderbouwd. Nieuwe klachten die niet eerder zijn gemeld, worden nagezien. Het aanleggen van een centrale verwarming is een woningverbetering en levert ook een huurverhoging op. Een renovatie kan niet zo worden gevorderd.
4.De beoordeling van de vordering in conventie
4.1
De kantonrechter stelt voorop dat sprake is van twee afzonderlijke huurovereenkomsten. Tijdens de comparitie van partijen heeft [gedaagde] verklaard dat haar kinderen verspreid over twee verdiepingen een kamer hebben, maar dat de opvang alleen in het gehuurde sub 1 plaatsvindt. Als dit juist is, kan de gestelde tekortkoming niet zien op het gehuurde sub 2 en dat zou betekenen dat de vorderingen niet op het gehuurde sub 2 kunnen zien.
4.2
In deze zaak staat vast dat [gedaagde] , in elk geval in het gehuurde sub 1, als gastouder kinderen opvangt en dat zij met deze activiteit een inkomen verwerft.
Ook staat vast dat de beide gehuurde woningen uitsluitend bestemd zijn om te worden gebruikt als woonruimte. Tenslotte staat vast dat [gedaagde] de gehuurde woningen in elk geval ook in gebruik heeft als woning voor zichzelf en haar vier kinderen.
De vraag is dan of [gedaagde] tekortschiet door de woning(en)
tevenste gebruiken voor de gastouderopvang. In de beide huurcontracten is niet bepaald dat voor een eventuele bedrijfsmatige activiteit, naast het gebruik als woonruimte, toestemming moet worden gevraagd.
tevenste gebruiken voor de gastouderopvang. In de beide huurcontracten is niet bepaald dat voor een eventuele bedrijfsmatige activiteit, naast het gebruik als woonruimte, toestemming moet worden gevraagd.
4.3
[gedaagde] heeft gesteld dat zij daarvoor toestemming heeft gevraagd en verkregen. Het ligt voor de hand dat zij deze stelling zal moeten bewijzen.
Voordat de kantonrechter echter aan een bewijsopdracht toekomt moet eerst de vraag worden beantwoord of voor dit deels afwijkende gebruik wel toestemming vereist is. HR 30 maart 1990, NJ 1990,690, ECLI:NL:HR:1990:AD1080 (Doorneweerd-Rinsma) is leidend bij het beantwoorden van deze vraag.
Dat de huurder van woonruimte vanuit die woonruimte ook economische activiteiten ontplooit is niet ongebruikelijk. Zolang de huurder in het gehuurde ook woont is dat tot op zekere hoogte verenigbaar met het overeengekomen gebruik. Of de huurder het gehuurde ook voor economische activiteiten mag gebruiken zonder expliciete toestemming van de verhuurder hangt af van de feiten en omstandigheden.
In casu gaat het om het opvangen van kinderen in een woonruimte, alsof de opgevangen kinderen in een ander gezin zijn. Daarmee verschilt de kinderopvang niet of nauwelijks van een gewone gezinssituatie. Woonruimte mag worden gebruikt om er te wonen met een gezin. De kinderopvang verschilt daar feitelijk niet van. Het verschil is dat er in het algemeen, maar ook in deze zaak, meer kinderen worden opgevangen dan in een gewoon gezin. [gedaagde] verklaart dat zij niet meer dan vier kinderen opvangt, naast haar eigen gezin met vier kinderen, die, naar de kantonrechter begrijpt, wat ouder zijn. Gelet op de grootte van de (twee) woningen is dat niet een excessief aantal kinderen. Ook in een gewoon gezin kunnen immers veel kinderen aanwezig zijn (groot gezin of kinderen die op bezoek komen). Het is niet zo dat door het aantal kinderen de woning(en) per definitie zullen worden uitgewoond of dat de waarde van het gehuurde afneemt door een dergelijk aantal kinderen. Wel zorgt de kinderopvang voor extra bezoek aan huis, omdat de kinderen iedere dag (of drie dagen per week, zoals [gedaagde] stelt) worden gehaald of gebracht door de eigen ouders. Ook deze omstandigheid behoeft niet of nauwelijks af te wijken van de gewoonten in een gewoon gezin. Ook zonder opvang zal het ene huishouden meer bezoek ontvangen dan het andere. Alles overziende kan niet worden gezegd dat de kinderopvang een buitenproportioneel intensiever gebruik van het gehuurde oplevert. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat, onweersproken, is gesteld dat van overlast nog nimmer is gebleken. Van belang is tevens dat de beide gehuurde woningen over een eigen ingang en trappenhuis beschikken en dat er geen andere woningen zijn aangewezen op deze toegang.
De kantonrechter oordeelt dat de aard van de economische activiteit in het gehuurde, zoals hiervoor weergegeven, niet vergt dat daarvoor toestemming wordt gevraagd aan de verhuurder, zolang [gedaagde] ook zelf in het gehuurde blijft wonen.
4.4
Tenslotte is er het punt dat sprake is van een bedrijf waarmee een inkomen wordt gegenereerd in het gehuurde. ’s-Gravenveen heeft een beroep gedaan op Hof Den Haag 14 april 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:749 om te betogen dat kinderopvang in de gehuurde woning niet is toegestaan. In de door het Hof beoordeelde zaak waren de feiten anders dan in de onderhavige zaak. Zo bepaalde de huurovereenkomst, anders dan in de onderhavige zaak, dat voor beroepsmatig gebruik uitdrukkelijk toestemming van de verhuurder nodig was. Die toestemming werd niet verleend. Voorts ging het om een bovenwoning waardoor, anders dan in de onderhavige zaak, het risico van overlast door het ophalen en wegbrengen van de kinderen als groot werd ingeschat. Ook speelde een rol dat de woonruimte in de door het Hof behandelde zaak werd gehuurd van een woningcorporatie, stichting Vidomes. Aannemelijk is dat dan sprake is van een sociale huurwoning, temeer nu de betrokken huurder, voordat zij inkomsten uit kinderopvang genereerde van een bijstandsuitkering afhankelijk was.
Dit betekent dat voor die woning toewijzingsregels gelden en ook dat sprake is van een gesubsidieerde, lagere, huurprijs dan op grond van de markt mogelijk is.
In een dergelijke omstandigheid is niet snel aanvaardbaar dat de gesubsidieerde woonruimte wordt gebruikt om er zelf een inkomen aan te ontlenen.
In de onderhavige situatie is dat anders. De huurprijzen van de beide gehuurde woningen zijn weliswaar niet geliberaliseerd, maar dat betekent niet dat van sociale huurwoningen sprake is. Niet is gesteld of gebleken van een verhuur die wordt gesubsidieerd door de overheid en ook is niet gebleken van woonruimten die vallen onder een woningverdelingssysteem. Integendeel, het staat ’s-Gravenveen vrij om de beide huurwoningen, al dan niet gecombineerd, te verkopen of te verhuren voor een geliberaliseerde huurprijs, wanneer deze leegkomen.
4.5
Alles overziende komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagde] door het beroepshalve opvangen van kinderen in haar gezin geen inbreuk maakt op de woonbestemming van de beide gehuurde woningen. De aard van het gebruik van de woonruimten als kinderopvanglocatie is niet zodanig dat daarvoor voorafgaande toestemming van de verhuurder is vereist. De kantonrechter komt daarom niet toe aan de bewijsopdracht die ziet op de mogelijk door een rechtsvoorgangster van ’s-Gravenveen verleende toestemming.
4.6
Nu wordt geoordeeld dat van een tekortschieten geen sprake is, is er geen grond voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Ook komt de kantonrechter niet toe aan de vraag of een boete of afdracht van omzet verschuldigd is. Wel wordt opgemerkt dat in de ROZ voorwaarden die van toepassing zijn op de beide gehuurde woningen geen afdracht beding is opgenomen, zodat de gevorderde afdracht in geen geval toegewezen had kunnen worden.
4.7
Bij afwijzing van de vorderingen hoort een veroordeling van ’s-Gravenveen tot betaling van de kosten van het geding in conventie.
5.De beoordeling van de vordering in reconventie
5.1
[gedaagde] vordert allereerst de uitvoering van de in sub 10 van de dagvaarding opgesomde werkzaamheden, die zij presenteert onder het kopje achterstallig onderhoud.
Om herstel van gebreken te kunnen toewijzen moet allereerst vaststaan dat van gebreken sprake is. Hier strandt de vordering. [gedaagde] heeft immers gesteld dat sprake is geweest van diverse gebreken aan het gehuurde, maar zij heeft niet weersproken dat door ’s-Gravenveen in 2016, althans na juli 2016, herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. De gebreken moeten daarmee zijn hersteld, althans door [gedaagde] is niet weersproken dat daarmee de gebreken hersteld zijn. Er is dan geen grond meer voor toewijzing van het herstel van gebreken.
De gevorderde aanleg van een centrale verwarming en het vervangen van een geiser zijn geen onderhoudswerkzaamheden. De geiser behoort niet tot het gehuurde, althans daarvan is niet gebleken, en zal door [gedaagde] zelf vervangen moeten worden. Het aanleggen van een centrale verwarming is een renovatie die het genot van het gehuurde zal verbeteren, maar niet het herstel van een gebrek. Dat de gehuurde woonruimten niet geïsoleerd zijn en kennelijk door een of meer gaskachels worden verwarmd is nu eenmaal de toestand van de gehuurde woningen die, naar de kantonrechter begrijpt, aan het einde van de 19e eeuw zijn gebouwd, en dat heeft [gedaagde] te accepteren. Zij is in de gelegenheid de verhuurder te vragen en zo nodig te vorderen (op grond van artikel 7:243 BW) dat energiebesparende maatregelen worden genomen, maar op die bepaling is de vordering thans niet gebaseerd. Dat deel van de vordering is dan ook niet toewijsbaar.
De vordering tot het aanbrengen van ventilatievoorzieningen stuit eveneens af op het feit dat het gehuurde is wat het is en [gedaagde] wel mag verlangen dat de woonruimten worden verbeterd, maar dat niet kan afdwingen, buiten de reeds genoemde wettelijke mogelijkheid.
5.2
De vordering tot het uitvoeren van schilderwerk aan de binnenzijde van de woning stuit af op het bepaalde in artikel 7:217 BW. Het schilderwerk aan de binnenzijde is een onderhoud dat de huurder voor zijn rekening moet nemen. De vordering is mede gebaseerd op artikel 7:208 BW omdat de noodzaak om te verven zou zijn ontstaan ten gevolge van, inmiddels opgeheven, gebreken. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat het schilderwerk noodzakelijk is geworden ten gevolge van een door de verhuurder hersteld gebrek. De kantonrechter wijst er nog op dat een verhuurder niet, als het ware automatisch, gehouden is schade te vergoeden wanneer sprake is van een gebrek dat, na melding ervan, wordt hersteld.
5.3
De gevorderde schadevergoeding kan al evenmin worden toegewezen omdat enige onderbouwing ontbreekt.
5.4
De vergoeding wegens een verstoring van het woongenot wordt eveneens niet toegewezen. Wanneer sprake is van gebreken bestaat de mogelijkheid om, hetzij via de Huurcommissie, hetzij via de kantonrechter een, tijdelijke, huurvermindering, te vorderen. Dat is niet gebeurd. Gelet op het bestaan van deze wettelijke regeling is er geen ruimte om een huurvermindering te vorderen in de vorm van een schadevergoeding.
Daarbij komt dat ook deze vordering niet is onderbouwd en de kantonrechter derhalve geen aanknopingspunt heeft om deze vordering toe te wijzen.
5.5
De vorderingen in reconventie worden afgewezen en [gedaagde] dient de kosten van het geding in reconventie te dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1
In conventie:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt ‘s-Gravenveen tot betaling aan [gedaagde] van de kosten van het geding, tot op heden vastgesteld op € 400,-- voor het salaris van de gemachtigde van [gedaagde] ;
6.2
In reconventie:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan ‘s-Gravenveen van de kosten van het geding, tot op heden vastgesteld op € 400,-- voor het salaris van de gemachtigde van ‘s-Gravenveen;
6.3
In conventie en in reconventie:
wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
401