Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6541551 \ CV EXPL 17-43821
uitspraak: 7 december 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[Naam eiser],
wonende te Rotterdam,
eiser in de hoofdzaak,
verweerder in het bevoegdheidsincident,
gemachtigde: mr. A. Marquenie (DAS) te Rijswijk,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
iBlue Makelaars B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in de hoofdzaak,
eiseres in het bevoegdheidsincident,
vertegenwoordigd door J. de Jong.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] respectievelijk iBlue.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 5 december 2017, met producties;
- het schriftelijke verweer namens iBlue d.d. 27 februari 2018, met bijlagen;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de rolbeslissing van 8 juni 2018;
- de incidentele conclusie tot onbevoegdheid/conclusie van dupliek, met bijlage;
- de “conclusie van dupliek” namens [eiser] .
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Op 9 februari 2016 heeft [eiser] het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan het [adres] (hierna: de woning) gekocht van de heer [verkoper 1] en mevrouw [verkoper 2] (hierna: de verkopers) voor een bedrag van € 137.500,00. iBlue trad hierbij op als verkopend makelaar.
2.2
iBlue is lid van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (hierna: de NVM). Het Reglement Lidmaatschap & Aansluiting van de NVM (hierna: het NVM-reglement) bepaalt in artikel 6 (aanhangsel), voor zover thans van belang, het volgende:
“De vermelding van oppervlakten geschiedt conform de “Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen gebaseerd op NEN 2580” tenzij uitdrukkelijk door
de NVM-makelaar anders is vermeld.”
2.3
iBlue heeft ten behoeve van de verkopers de advertentie en de verkoopbrochure opgesteld. De tekst van de advertentie luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“In het centrum van Rotterdam gelegen gezellig 2 kamerappartement op de 1e etage met groot balkon, berging in de onderbouw en afgesloten parkeerplaats.
[…]
Eigen grond en ca. 60 m² woonoppervlakte.
[…]
Dit huis wordt aangeboden conform art 7:17 lid 6 Burgerlijk Wetboek. De opgegeven kenmerken zijn slechts als aanduiding bedoeld.”
2.4
Op 10 februari 2016 heeft ten behoeve van de hypotheekaanvraag door [eiser] een taxatie van de woning plaatsgevonden. Bij de taxatie is uitgegaan van een woonoppervlakte van 60 m². De marktwaarde van de woning is (inclusief parkeerplaats) vastgesteld op € 140.000,-.
2.5
Volgens een rapport van Vastgoedscanner d.d. 21 april 2017 heeft de woning een oppervlakte BAG (gebruiksoppervlakte) van 51 m².
2.6
Op 15 mei 2017 heeft [eiser] de woning laten opmeten conform de door de NVM voorgeschreven NEN-norm 2580. Daarbij is de woonoppervlakte van de woning vastgesteld op 52,15 m².
2.7
Op 1 augustus 2017 heeft [eiser] de woning laten taxeren uitgaande van 52 m² woonoppervlakte, met waardepeildatum 19 januari 2016. De marktwaarde van de woning is vastgesteld op € 130.000,-.
3.De vordering in de hoofdzaak
3.1
[eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, iBlue te veroordelen aan hem te betalen € 10.000,00 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding en € 875,00 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van iBlue in de proceskosten, met rente, alsmede de nakosten.
3.2
Aan zijn vordering heeft [eiser] naast de hiervoor vermelde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1
iBlue heeft de woonoppervlakte van de woning niet conform de - voor haar als
NVM-lid verplicht gestelde - NVM-meetinstructie vastgesteld en heeft daarmee gehandeld in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt (artikel 6:162 BW). Gelet op de beperkte afmetingen van de woning is een afwijking van circa 8 m² aanzienlijk te noemen. Voor [eiser] was er ten tijde van de aankoop van de woning geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de mededelingen van iBlue omtrent het woonoppervlak, in het bijzonder omdat iBlue een NVM-makelaar is en daarom is gebonden aan de NVM-meetinstructie.
3.2.2
De woning heeft een aanmerkelijk lagere marktwaarde dan waarvan [eiser] ten tijde van de aankoop uit is gegaan en ook mocht gaan. [eiser] leidt dan ook schade door het niet toepassen van de NVM-meetinstructie door iBlue. [eiser] heeft immers meer betaald voor de woning dan hij zou hebben betaald indien hij op de hoogte was van de daadwerkelijke woonoppervlakte. [eiser] verkeerde in de veronderstelling dat de koopprijs van de woning onder de marktwaarde lag, terwijl die in werkelijkheid € 7.500,- daarboven bleek te liggen. De marktsituatie van begin 2016 gaf geen aanleiding een woning boven de marktwaarde te kopen. [eiser] heeft aldus, tegen zijn bedoelingen in, geen marktconforme prijs voor de woning betaald.
4.De vordering en het verweer in het incident
4.1
iBlue heeft gevorderd de zaak te verwijzen naar de Rechtbank Amsterdam, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten van het incident. iBlue heeft daartoe onder verwijzing naar artikel 99 Rv aangevoerd dat zij in Amsterdam is gevestigd.
4.2
[eiser] heeft aangevoerd dat de kantonrechter te Rotterdam (mede) bevoegd is op grond van artikel 103 Rv en/of artikel 102 Rv. De onderhavige zaak gaat immers over het niet goed opmeten van een woning gelegen in Rotterdam, als gevolg waarvan [eiser] schade heeft geleden, aldus [eiser] .
5.Het verweer in de hoofdzaak
iBlue heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.
- Artikel 6 van het NVM-reglement biedt de mogelijkheid af te wijken van de meetinstructie. iBlue heeft uitdrukkelijk vermeld zich niet te houden aan de meetinstructie. In de advertentie staat ook vermeld dat het gaat om een circa oppervlakte. iBlue doet bovendien een beroep op de disclaimers die in de advertentie en de verkoopbrochure zijn opgenomen. [eiser] had ook daaruit moeten begrijpen dat de meetinstructie niet was gevolgd.
- iBlue heeft [eiser] alle gelegenheid gegeven om de woning zelf op te meten. Ook had [eiser] eerder het BAG register moeten raadplegen.
- [eiser] heeft geen schade geleden. [eiser] heeft de woning op 20 mei 2017 met ruim € 50.000,- winst verkocht. In de koopsom van € 137.500,- zitten ook het aandeel in het reserve- en onderhoudsfonds van ruim € 2.200,- en het complete meubilair en witgoed begrepen. In het taxatierapport van augustus 2017 is bovendien de parkeerplaats niet meegenomen.
6.De beoordeling
in het bevoegdheidsincident
6.1
In zaken betreffende onroerende zaken is mede bevoegd de rechter binnen wiens rechtsgebied de zaak of het grootste gedeelte daarvan is gelegen (artikel 103 Rv). Nu het in deze zaak gaat om de woonoppervlakte van een woning gelegen in Rotterdam, is de kantonrechter te Rotterdam op grond van artikel 103 Rv mede bevoegd de zaak te behandelen en te beslissen. De incidentele vordering tot verwijzing wordt daarom afgewezen.
6.2
iBlue wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van [eiser] tot op heden worden begroot op nihil.
in de hoofdzaak
6.3
Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiks-oppervlakte (HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, r.o. 3.4.2).
6.4
Volgens [eiser] heeft iBlue hem voorafgaand aan de aankoop van de woning onjuiste informatie verstrekt over de woonoppervlakte, door een woonoppervlakte van 60 m² te vermelden terwijl de oppervlakte in werkelijkheid 52,15 m² blijkt te zijn. Voldoende is komen vast te staan dat indien de woning wordt opgemeten conform de NVM-meetinstructie, de netto woonoppervlakte 52,15 m² bedraagt. iBlue heeft in haar conclusie van dupliek weliswaar aangevoerd dat het hiervoor onder 2.6 bedoelde meetrapport zodanig veel exoneraties bevat, dat de juistheid van dat rapport in twijfel moet worden getrokken, maar mede gelet op de uitkomst van het door [eiser] overgelegde rapport van Vastgoed-scanner (zie hiervoor onder 2.5), heeft iBlue de juistheid van de uitgevoerde meting met deze enkele opmerking onvoldoende gemotiveerd betwist. De kantonrechter ziet niet in waarom de parkeerplaats meegenomen had moeten worden in het meetrapport, zoals ook door iBlue is gesteld, nu het in deze zaak juist gaat om de grootte van het woonoppervlak.
6.5
iBlue heeft verder gesteld dat in de woonoppervlakte die is vermeld in de advertentie het balkon is begrepen. Dit is echter - zo is door [eiser] gesteld en door iBlue niet betwist - niet conform de NVM-meetinstructie en het gestelde blijkt ook niet uit de tekst van de advertentie. Vaststaat dan ook dat de door iBlue medegedeelde oppervlakte van de woning niet conform de NVM-meetinstructie is vastgesteld.
6.6
Bij de beoordeling of iBlue onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld, komt het aan op het vertrouwen dat [eiser] onder de onderhavige omstandigheden aan de door iBlue gegeven informatie mocht ontlenen (HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, r.o. 3.4.2). Het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte, wordt in belangrijke mate bepaald door de NVM-meetinstructie: in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en derhalve overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning. Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de zijde van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden van het geval, heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de door de meetinstructie voorgeschreven methode is gemeten (zie ook hiervoor onder 2.2, slot), of indien de omstandigheden van het geval anderszins de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast ter zake van dergelijke, aan het vertrouwen van de aspirant-koper afbreuk doende, verklaringen, gedragingen of andere omstandigheden, rusten op de betrokken NVM-makelaar (HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, r.o. 3.4.5).
6.7
iBlue stelt dat zij uitdrukkelijk heeft vermeld zich niet te houden aan de meetinstructie. Dit is door [eiser] betwist en blijkt ook nergens uit. Voor zover iBlue bedoelt dat [eiser] dit had moeten afleiden uit gehanteerde disclaimers, geldt dat de (standaard)mededeling in de advertentie dat de opgegeven kenmerken slechts als aanduiding zijn bedoeld, met daarbij vermelding van een circa oppervlakte, noch de vermelding in de verkoopbrochure dat voor de inhoud daarvan geen aansprakelijkheid wordt aanvaard, waarop iBlue zich in haar conclusie van dupliek beroept, op zichzelf specifiek genoeg zijn om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen. De door iBlue aangehaalde mededeling in de verkoopbrochure dat gegevens kunnen zijn verkregen door mondelinge overdracht maakt dit niet anders, nu nergens uit blijkt dat aan [eiser] is medegedeeld dat daarvan in dit specifieke geval sprake was. Evenmin valt aan te nemen dat [eiser] had kunnen vermoeden dat de vermelding van de woonoppervlakte van de woning gebaseerd was op een mededeling van de verkopers. Dat [eiser] erover is geïnformeerd dat de verkopers voor een doe-het-zelf formule hadden gekozen waardoor iBlue de woning niet heeft gezien, stelt iBlue (eerst) in haar conclusie van dupliek, maar ook deze, door [eiser] betwiste stelling blijkt immers nergens uit.
6.8
Gezien het doel dat met de meetinstructie is beoogd (bescherming van de belangen van aspirant-kopers, zie HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, r.o. 3.4.4), komt
iBlue - anders dan zij bepleit - geen beroep toe op voornoemde exoneraties noch op de onderzoeksplicht van [eiser] zelf. Evenmin kan iBlue worden gevolgd in haar beroep op artikel 7:17 lid 6 BW. Die bepaling heeft geen betrekking op de wijze waarop een makelaar informatie dient te geven omtrent de woonoppervlakte van een woning, maar ziet op de vraag welke betekenis koper en verkoper jegens elkaar mogen hechten aan de vermelding van de grondoppervlakte van de (gehele) onroerende zaak in verband met de conformiteits-eis van artikel 7:17 lid 1 BW. Aldus mist artikel 7:17 lid 6 BW in het onderhavige geval toepassing.
6.9
iBlue heeft aldus met het vermelden van een aanmerkelijk hogere woonoppervlakte dan het netto woonoppervlak van de woning (te weten een verschil van circa 8 m²) jegens [eiser] onrechtmatig, want in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, gehandeld.
Dat betekent dat de kantonrechter toekomt aan de vraag of [eiser] als gevolg van de onjuiste vermelding van het woonoppervlak vermogensschade heeft geleden. Daartoe moet een vergelijking worden gemaakt tussen de vermogenspositie waarin [eiser] na aankoop van de woning in werkelijkheid verkeerde en de (hypothetische) vermogenspositie waarin [eiser] zou hebben verkeerd wanneer iBlue wél de netto woonoppervlakte had vermeld. [eiser] stelt in dit kader dat bij zijn beslissing om de woning te kopen het woonoppervlak een grote rol heeft gespeeld en dat hij bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst nooit voor een bedrag van € 137.500,- zou hebben gesloten. Gelet hierop en het feit dat [eiser] , inclusief het complete meubilair en witgoed, een prijs lager dan de op 10 februari 2016 vastgestelde marktwaarde van de woning (€ 140.000,-) heeft betaald, valt aan te nemen dat partijen bij een juiste voorstelling van het woonoppervlak en de daarbij horende markt-waarde (€ 130.000,-) in de onderhandelingen niet tot een koopprijs ruim boven de markt-waarde waren uitgekomen. Dat [eiser] schade heeft geleden is daarmee voldoende gebleken.
6.1
Door iBlue is aangevoerd dat in het taxatierapport van augustus 2017 de parkeerplaats niet is meegenomen, zodat de waarde van de woning in dit rapport feitelijk is vastgesteld op € 145.000,- (€ 130.000,- + € 15.000,- voor de parkeerplaats). Deze stelling is niet alleen onwaarschijnlijk, nu bij de taxatie is uitgegaan van een ruim 13% kleiner woonoppervlak dan bij de eerdere taxatie, maar volgt ook niet als zodanig uit het rapport. Als gekeken wordt naar hoofdstuk L. van het taxatierapport van augustus 2017 (Onderbouwing waardeoordeel) staat bij de verschillende referentieobjecten het volgende vermeld: “Goed vergelijkbaar qua afwerking (keuken en badkamer), doch meer woonoppervlakte. Ook met parkeerplaats”, “Goed vergelijkbaar, doch eenvoudiger afgewerkt en geen parkeerplaats (€ 15.000,=). Meer woonoppervlakte” en “Goed vergelijkbaar, doch eenvoudiger afgewerkt, Geen parkeerplaats (€ 15.000,-)”. Hier volgt uit dat in het taxatierapport wel degelijk rekening is gehouden met de bij de woning behorende parkeerplaats.
6.11
De schade van [eiser] kan naar het oordeel van de kantonrechter niet exact worden vastgesteld. Het verschil in marktwaarde tussen de twee verrichte taxaties is weliswaar relevant, maar niet doorslaggevend, nu de marktwaarde - zo blijkt al uit de door [eiser] betaalde koopprijs - niet de enige factor is die de hoogte van de koopprijs bepaalt. De kantonrechter zal de schade van [eiser] dan ook schatten aan de hand van de thans beschikbare gegevens. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat uit de door [eiser] overgelegde email van 12 januari 2016, waarin hij een openingsbod op de woning uitbrengt, blijkt dat de woonoppervlakte voor hem van grote relevantie is voor de hoogte van het bod. Bij de onderhandelingen over de koopprijs zijn [eiser] en de verkopers vervolgens uitgekomen op een koopprijs onder de toen bekende marktwaarde, waarin ook nog het complete meubilair en witgoed zijn begrepen. Een en ander afwegend schat de kantonrechter de schade op een bedrag van € 7.500,-. Dit bedrag wordt toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding.
6.12
[eiser] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Niet betwist is dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht die (naast een vergoeding voor de proceskosten) voor een afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen. Gelet op de in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarieven, wordt het gevorderde bedrag van € 875,- redelijk geacht. Dit bedrag wordt daarom toegewezen.
6.13
iBlue wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
7.De beslissing
De kantonrechter,
in het incident:
wijst de vordering tot verwijzing af;
veroordeelt iBlue in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op nihil;
in de hoofdzaak:
veroordeelt iBlue om aan [eiser] tegen kwijting te betalen € 8.375,00, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over € 7.500,00 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt iBlue in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op:
- € 326,10 aan verschotten;
- € 500,00 aan salaris voor de gemachtigde;
- beide bedragen vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
en indien iBlue niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op:
- € 131,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,- aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
673