Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 5725667 \ CV EXPL 17-5677
uitspraak: 1 december 2017
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Rotterdam,
zetelende te Rotterdam,
eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. S.M. Conijnenberg,
tegen
[huurder],
woonplaats: [plaatsnaam],
gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. J. Verbeeke.
Partijen worden hierna aangeduid als “de Gemeente” en “[huurder]”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 6 februari 2017 met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens voorwaardelijke eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens wijziging van eis in conventie, tevens conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie, conclusie van repliek in voorwaardelijke reconventie, tevens wijziging van eis in voorwaardelijke reconventie, en
- de akte van de Gemeente ten behoeve van de rolzitting van 17 oktober 2017.
1.2
De datum voor de uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[huurder] huurt van de Gemeente het pand aan de [straat-en plaatsnaam]. Het gehuurde heeft een oppervlakte van ongeveer 52 m2 en betreft een artikel 7:290 BW bedrijfsruimte.
2.2
De huurovereenkomst is aangevangen in 2008 voor een periode van 2 jaar (tot en met 31 augustus 2010).
2.3
Beëindiging van de huurovereenkomst vindt ingevolge artikel 3.3 van de huurovereenkomst plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden.
2.4
De huurovereenkomst is door de Gemeente niet opgezegd in de eerste periode, en verlengd tot 31 augustus 2013. De Gemeente heeft op 20 februari 2012 opgezegd tegen 31 januari 2014. Die opzegging was niet rechtsgeldig, omdat de huurovereenkomst volgens de wet is verlengd tot 31 augustus 2018.
2.5
De Gemeente heeft de huurovereenkomst thans opgezegd bij brief van 8 februari 2016 tegen 31 augustus 2018. In die brief schrijft de Gemeente dat zij zich genoodzaakt ziet de huurovereenkomst te beëindigen wegens ‘dringend eigen gebruik’. Verder staat in de brief dat het gehuurde in verband met de herontwikkeling van de Penentiaire inrichting Noordsingel door BAM per 1 september 2018 zal worden overgedragen aan BAM, waarna het pand zal worden gesloopt om een doorgang te realiseren naar de Tuin van het Noorden.
2.6
[huurder] heeft niet ingestemd met de opzegging.
3.De vordering en het verweer in conventie
3.1
De Gemeente heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het gehuurde zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van ontruiming op de dag, die valt 30 dagen na de dag van het te wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen dag, met veroordeling van [huurder] om de woning te verlaten zoals omschreven in de dagvaarding uiterlijk vóór of op het tijdstip van de ontruiming en om het gehuurde vervolgens ontruimd en verlaten te houden;
2. [huurder] te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na de datum van het vonnis;
3. [huurder] te veroordelen in de kosten van de tenuitvoerlegging van het vonnis en eventueel te maken ontruimingskosten.
3.2
Aan haar vordering legt de Gemeente - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat zij het gehuurde nodig heeft in verband met dringend eigen gebruik. De planontwikkeling van het gebied rond de voormalige Penentiaire Inrichting Noordsingel is vastgelegd in het Masterplan “Tuin van Noord”. In 2011 heeft de Gemeente een overeenkomt gesloten met Tuin van Noord B.V. inhoudende dat de Gemeente het gehuurde aan Tuin van Noord B.V. zal verkopen en leveren in het kader van voornoemd herontwikkeling. De Gemeente heeft een algemeen belang bij de beëindiging van de huurovereenkomst, maar ook een specifiek belang, te weten de levering van het gehuurde aan Tuin van Noord B.V. Door de weigering van [huurder] om in te stemmen met de opzegging van de huurovereenkomst wordt zowel de herontwikkeling van het noordelijke deel van Rotterdam belemmerd als de mogelijkheid voor de Gemeente om haar verplichtingen jegens Tuin van Noord B.V. na te komen, gefrustreerd.
3.3
[huurder] betwist de vordering. Daartoe voert hij aan dat er aan de zijde van de Gemeente geen sprake is van dringend eigen gebruik. Ook een belangenafweging zou volgens [huurder] in het nadeel van de Gemeente moeten uitvallen. Indien de vordering van de Gemeente zou worden toegewezen, dient aan [huurder] op grond van artikel 7:297 BW een vergoeding van € 37.500,00 aan verhuis- en inrichtingskosten door de Gemeente te worden betaald, aldus [huurder]. Het tijdstip van de beëindiging en de ontruiming zou moeten liggen op een datum na 31 augustus 2018. De uitvoerbaar bij voorraad verklaring dient te worden afgewezen, omdat die een beroepsmogelijkheid voor [huurder] illusoir zou maken. Op de (overige) stellingen van [huurder] wordt hierna - voor zover van belang voor de beoordeling - (nader) ingegaan.
4.De vordering en het verweer in voorwaardelijke reconventie
4.1
[huurder] vordert in reconventie voorwaardelijk, in het geval de kantonrechter het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde vaststelt, om, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans op een door de kantonrechter te bepalen tijdstip, gelegen ruim vóór het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, aan [huurder] te betalen € 37.500,00 exclusief btw, dan wel een door de kantonrechter te bepalen tegemoetkoming, te vermeerderen met de daarover te vervallen wettelijke rente vanaf 2 mei 2017 tot de dag van algehele voldoening, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van de procedure in reconventie.
4.2
Ter onderbouwing van zijn vordering in voorwaardelijke reconventie verwijst [huurder] naar zijn stellingen in conventie.
4.3
De Gemeente betwist de vordering, onder verwijzing naar haar standpunten in conventie.
5.De beoordeling
5.1
Uit de opzeggingsbrief (en de stellingen van de Gemeente in deze procedure) blijkt dat zij (primair) een beroep doet op dringend eigen gebruik, zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 3 jo. lid 4 aanhef jo. lid 1 onder b BW, een van de vier verplichte toewijzingsgronden in gevallen waarin de huurovereenkomst is verlengd. Het is echter evident dat de Gemeente het gehuurde niet zelf in gebruik wil nemen. Zij wilde het gehuurde aanvankelijk doorverkopen aan een derde, hetgeen zeker geen dringend eigen gebruik oplevert zoals expliciet opgenomen in artikel 7:296 lid 1 onder b BW. Thans wil zij het gehuurde zelf (laten) slopen, teneinde een doorgang te creëren naar de Tuin van het Noorden. Dat betreft evenmin dringend eigen gebruik. Immers, van gebruik is na de beëindiging/na de sloop überhaupt geen sprake (meer). De Hoge Raad heeft bovendien uitgemaakt dat een ruime uitleg van het begrip dringend eigen gebruik niet is bedoeld, omdat dat afbreuk zou doen aan de bescherming van de huurder die de wetgever heeft beoogd. Van de wil van de Gemeente om het gehuurde persoonlijk te gebruiken is noch ten tijde van de opzegging, noch ten tijde van deze uitspraak gebleken. Aan de beoordeling van het vereiste van duurzaam gebruik wordt als gevolg daarvan niet eens toegekomen.
5.2
In artikel 7:295 lid 2 is bepaald dat verhuurder de beëindigingsvordering moet baseren op de gronden die hij reeds in de opzegging heeft vermeld. Hij kan deze gronden niet meer aanvullen of wijzigen. De huurder moet zich op basis van de in de opzegging vermelde gronden een oordeel kunnen vormen over zijn kansen in een eventuele procedure en baseert zijn verweer op die gronden. Hij moet dan in de beëindigingsprocedure niet geconfronteerd kunnen worden met andere - wellicht voor de verhuurder uiteindelijk meer kansrijke - gronden. Uit de stellingen van de Gemeente wordt begrepen dat zij in deze procedure (alsnog) een beroep doet op vierde lid van artikel 7:296 BW, waarin vier verplichte toewijzingsgronden zijn opgenomen voor gevallen dat de huurovereenkomst is verlengd - zoals in het onderhavige geval - , waaronder onder sub d van het vierde lid de situatie dat de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. De Gemeente merkt daarbij op dat de wijziging aangeduid dient te worden als een wijziging van de feitelijke grondslag voor de voor de opzegging gegeven grond. In dat verband is relevant dat de Hoge Raad heeft bepaald dat de opzeggingsgrond naderhand mag worden ‘ingekleurd’ door meer en/of andere feiten en omstandigheden aan te voeren (HR 13 juni 2008, NJ 2008, 338). De Gemeente voert evenwel niet meer of andere feiten en omstandigheden aan, zodat van inkleuren van de oorspronkelijke opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ geen sprake is. Meer voor de hand ligt dat de Gemeente een wijziging van haar opzeggingsgrond heeft beoogd, althans dat wordt begrepen uit de stellingen van de Gemeente. Dat is echter in strijd met de wet en jurisprudentie. Voor zover de Gemeente heeft willen betogen dat ook de opzeggingsgrond van het verwezenlijken van het bestemmingsplan blijkt uit de opzeggingsbrief wordt het volgende geoordeeld. De letterlijke tekst van de opzeggingsbrief is niet beslissend. De vraag is welke betekenis [huurder] in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. In de brief is door de Gemeente zelf expliciet als grond voor de beëindiging ‘dringend eigen gebruik’ genoemd. Ook staat in de eerste alinea van de brief dat het gehuurde per 1 september 2018 wordt overgedragen aan BAM. De combinatie van die mededelingen kan niet tot het oordeel leiden dat [huurder] heeft moeten begrijpen dat het eigenlijk het bestemmingsplan was dat ten grondslag lag aan de beëindiging. Bovendien wordt in de brief met geen woord gerept over een bestemmingsplan. Overigens, ten overvloede, kunnen ook de bij dagvaarding door de Gemeente ingenomen stellingen dat oordeel niet rechtvaardigen. Zo heeft de Gemeente onder andere gesteld dat zij een specifiek belang heeft bij de beëindiging van de huur, te weten dat zij daardoor in staat zou zijn om het gehuurde aan BAM te leveren. Daaraan doet niet af dat zij die stelling bij dupliek om haar moverende redenen heeft ingetrokken en heeft gesteld dat zij het gehuurde zelf zou gaan slopen.
5.3
Wat er ook zij van de toewijsbaarheid van de vordering van de Gemeente op basis van de in deze procedure opgevoerde opzeggingsgrond van verwezenlijking van het bestemmingsplan, dat is niet de opzeggingsgrond op basis waarvan deze procedure is gevoerd. De in de opzeggingsbrief genoemde reden van dringend eigen gebruik wordt niet aanwezig geacht, zodat - gelet op hetgeen onder 5.2 is besproken - de vordering van de Gemeente op die grond wordt afgewezen.
5.4
Er is dus weliswaar geen sprake van een verplichte opzeggingsgrond, maar de beëindigingsvordering kan - omdat er sprake is van een verlengde overeenkomst - ook worden toegewezen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur tegen de belangen van de huurder bij verlenging van de huur. Niet nodig is dat de verhuurder zich in de opzegging uitdrukkelijk op deze algemene beëindigingsgrond heeft beroepen. [huurder] heeft in dit kader vraagtekens gezet bij de noodzaak van de doorgang exact op de locatie van het gehuurde. Daarbij heeft [huurder] onder andere aangegeven dat het naastgelegen pand van het gehuurde vrij staat. Daartoe heeft hij de brochure van de betreffende makelaar in het geding gebracht, waaruit dat blijkt. De Gemeente heeft in reactie daarop alleen aangegeven dat zij geen andere panden in het betreffende woonblok in haar bezit heeft, maar dat is geen afdoende weerspreking van wat [huurder] naar voren heeft gebracht met betrekking tot de mogelijkheden voor een andere plek van de doorgang. De Gemeente heeft weliswaar aangegeven dat het gehuurde het meest centraal gelegen is in het bouwblok gelet op het gebied van de herontwikkeling, maar uit de kaart die, zoals door de Gemeente gesteld (het bestemmingsplan bevindt zich niet bij de stukken) deel uitmaakt van het bestemmingsplan, blijkt dat niet. Verder behoort de Gemeente te weten dat de huurbeëindiging van het gehuurde, anders dan op een verplichte toewijzingsgrond, onzeker was en zij heeft niettemin nagelaten om ter zake een voorziening te treffen in het bestemmingsplan, en aanvankelijk in de koopovereenkomst met BAM. De kantonrechter acht het voorts niet redelijk om het verwezenlijken van het bestemmingsplan door de achterdeur via de belangenafweging als zwaarwegende omstandigheid in de procedure te ‘fietsen’. Gelet op alle omstandigheden van het geval wordt daarom geen groot gewicht toegekend aan de verwezenlijking van het bestemmingsplan. Daarmee is het door de Gemeente gestelde algemeen belang van beperkt gewicht geworden. Het door de Gemeente aangevoerde, eerder besproken, specifieke belang is gelet op de wijziging van haar standpunt helemaal niet (meer) relevant. [huurder] heeft op zijn beurt aangevoerd dat hij als kleine ondernemer een groot belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst. Door [huurder] onderbouwd en door de Gemeente niet betwist is dat de huurprijzen van andere bedrijfsruimtes in dezelfde buurt aanzienlijk hoger zijn per vierkante meter. Verder heeft hij aangevoerd dat de eenmanszaak die hij in het gehuurde exploiteert zijn broodwinning is en dat daar bij verplaatsing (tijdelijk) een einde aan zal komen. Ook zullen de kosten van een verhuizing aanzienlijk zijn, zoals door [huurder] uitgebreid en met stukken onderbouwd. [huurder] heeft niet voldoende reserves om die kosten te bekostigen. Bovendien zal hij door een verhuizing zijn vaste klantenbestand verliezen. Een en ander in samenhang bezien kan naar het oordeel van de kantonrechter van [huurder] niet worden gevergd om het gehuurde te ontruimen. De vordering van de Gemeente wordt dus ook op grond van een belangenafweging afgewezen.
5.5
Gelet op de beslissing in conventie is de voorwaarde voor de vordering in reconventie niet ingetreden. Aan een beoordeling van die vordering wordt derhalve niet toegekomen.
5.6
De Gemeente wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
6.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [huurder] vastgesteld op € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
703