ECLI:NL:RBROT:2017:7889

• Datum uitspraak: 20 oktober 2017
• Publicatiedatum: 18 oktober 2017
• Zaaknummer: 5874465
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.J. Bezuijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomsten en veroordeling tot ontruiming wegens ongeoorloofde onderverhuur en huurachterstand

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 20 oktober 2017 uitspraak gedaan in een geschil tussen de vereniging Bouwvereniging Onze Woning en een gedaagde huurder. Eiseres vorderde ontbinding van de huurovereenkomsten met betrekking tot een woonruimte en een parkeerplaats, alsook ontruiming van deze gehuurde objecten. De vordering was gebaseerd op toerekenbare tekortkomingen van de gedaagde, waaronder huurachterstand en ongeoorloofde onderverhuur. De gedaagde heeft niet gereageerd op de dagvaarding.

Eiseres heeft in haar vordering onder andere een bedrag van € 3.177,15 aan huurachterstand en een bedrag van € 197,55 voor de parkeerplaats gevorderd, alsook een aantal contractuele boetes in verband met de onderverhuur. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de vordering niet ongegrond of onrechtmatig was en heeft de huurovereenkomsten ontbonden. De rechter heeft ook geoordeeld dat de combinatie van boetebedingen in de huurovereenkomst oneerlijk was, en heeft deze bepalingen vernietigd. Uiteindelijk is de gedaagde veroordeeld tot betaling van een totaalbedrag van € 3.374,70 aan achterstallige huur en € 5.650,00 aan contractuele boete, en is de gedaagde verplicht om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de gehuurde woonruimte en parkeerplaats te ontruimen.

De kantonrechter heeft de proceskosten aan de zijde van eiseres toegewezen en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en is openbaar uitgesproken.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 5874465 \ CV EXPL 17-11989

uitspraak: 20 oktober 2017

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de vereniging

Bouwvereniging Onze Woning ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 30 maart 2017,

gemachtigde: mr. M.A. van Kleef te ‘s-Gravenhage,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaatsnaam] ,

gedaagde,

die niet heeft gereageerd.

1. Het verloop van de procedure

Eiseres heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

de huurovereenkomsten tussen partijen met betrekking tot de woonruimte aan het [straat- en plaatsnaam] respectievelijk de parkeerplaats aan [straat- en plaatsnaam] te ontbinden en gedaagde te veroordelen tot ontruiming van de gehuurde woonruimte respectievelijk parkeerplaats;

gedaagde te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan eiseres:

a) € 3.177,15 aan huurachterstand met betrekking tot de gehuurde woonruimte, berekend tot en met 31 maart 2017, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de respectievelijke vervaldata tot aan de dag van algehele voldoening;

b) € 197,55 aan huurachterstand met betrekking tot de gehuurde parkeerplaats, berekend tot en met 31 maart 2017, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de respectievelijke vervaldata tot aan de dag van algehele voldoening;

c) € 710,68 per maand respectievelijk € 39,51 per maand aan huur vanaf
1 april 2017 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte respectievelijk de parkeerplaats;

d) een gebruiksvergoeding ter hoogte van de laatst geldende huurprijs ad
€ 710,68 respectievelijk € 39,51 ten aanzien van de woonruimte respectievelijk de parkeerplaats per maand, zolang gedaagde de woonruimte respectievelijk de parkeerplaats na de ontbinding nog in gebruik heeft;

e) € 1.400,00 (28 dagen onderverhuur à € 50,00 per dag betreffende de onderverhuur / het in gebruik geven aan [G.]) aan contractuele boete ex artikel 6.6 van de Algemene huurvoorwaarden;

f) € 2.500,00 aan contractuele boete ex artikel 6.6 van de Algemene huurvoorwaarden in verband met de onderverhuur/het in gebruik geven aan [G.];

g) € 800,00 aan schadevergoeding ex artikel 6:104 BW jo 6.6 van de Algemene huurvoorwaarden te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot die der algehele betaling;

h) de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

i) de proceskosten, met wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na het wijzen van het vonnis, met nakosten, een en ander zoals in de dagvaarding omschreven.

Bij rolbeslissing van 12 mei 2017 is eiseres in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de (on)eerlijkheid van het boetebeding in het licht van Richtlijn 93/113 EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen (verder Richtlijn 93/113).

Op 21 juni 2017 heeft eiseres hieraan voldaan door middel van haar “Akte uitlaten tevens akte overleggen nadere producties, tevens akte wijziging/vermeerdering van eis”, overigens zonder deze wijziging/vermeerdering van eis ex artikel 130 lid 3 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering aan gedaagde te doen betekenen.

Vervolgens is eiseres bij rolbeslissing van 21 juli 2017 in de gelegenheid gesteld om haar akte met deze wijziging/vermeerdering van eis aan gedaagde te betekenen.

Bij exploot van 2 augustus 2017 heeft eiseres hieraan voldaan.

De gewijzigde/vermeerderde eis betreft veroordeling van gedaagde tot betaling aan eiseres van:

• € 4.250,00 (85 dagen onderverhuur aan [N.] en [B.] à € 50,00 per dag) aan contractuele boete ex artikel 6.6 van de Algemene huurvoorwaarden;
• € 1.950,00 aan schadevergoeding (winstafdracht € 650,00 huur en € 1.300,00 borg) ex artikel 6:104 BW jo 6.6 van de Algemene huurvoorwaarden te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot die der algehele betaling;
• met als nadere specificatie van het hiervoor onder sub g) genoemde bedrag in winstafdracht € 400,00 ter zake van huur en borg € 400,00;
• met als aanvulling van de hiervoor onder sub f) weergegeven vordering naast de onderverhuur aan [G.], ook in verband met de onderverhuur aan [N.] en [B.].

Tegen gedaagde is verstek verleend.

De uitspraak van dit vonnis is nader bepaald op heden.

2. De beoordeling

De vordering komt de kantonrechter niet ongegrond of onrechtmatig voor en wordt dan ook toegewezen, een en ander voor zover hierna niet anders blijkt.

Eiseres heeft ontbinding gevorderd van de huurovereenkomsten met gedaagde wegens toerekenbare tekortkoming in verband met het laten ontstaan van huurachterstand en herhaalde ongeoorloofde onderhuur en daarmee tevens ongeoorloofd gebruik van het gehuurde voor bedrijfsmatige doeleinden.

Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomsten en veroordeling tot ontruiming van de gehuurde woonruimte en de gehuurde parkeerplaats.

De ontruimingstermijn wordt, conform het gevorderde, gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

In artikel 6.6 van de Algemene huurvoorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte is bepaald dat de huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk mag onder verhuren of aan derden in gebruik mag geven. Bovendien is bepaald dat de huurder alle door ongeoorloofde onderhuur verkregen inkomsten aan de verhuurder moet afdragen en daarnaast een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van € 2.500,00 te vermeerderen met € 50,00 per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 15.000,00.

Op grond van de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EG dient de kantonrechter ook, zoals hier het geval, zonder een daartoe strekkend verweer te beoordelen of een dergelijk beding uit de algemene voorwaarden van eiseres oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/113 indien (een deel van) de vordering hierop is gebaseerd. Een beding dat ten doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenis niet nakomt een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen, kan worden aangemerkt als een onredelijk bezwarend beding.

In zijn arrest van 8 september 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2275) heeft de Hoge Raad beslist dat indien “een beding van een huurovereenkomst aan schending van een contractueel verbod op onderverhuur twee rechtsgevolgen verbindt, te weten de verbeurte van een forfaitaire boete en de verplichting tot afdracht van onderhuurpenningen, de rechter dient te onderzoeken of het cumulatieve effect van deze rechtsgevolgen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn” (Richtlijn 93/113; opm kntr).

In de onderhavige zaak gaat het om een combinatiebeding waarbij aan schending van het verbod op onderverhuur drie rechtsgevolgen worden verbonden, te weten:

• i) de verbeurte van een vast boetebedrag,
• ii) een vervolgboete van € 50,00 per dag zolang de ongeoorloofde onderverhuur voortduurt en
• iii) een verplichting tot afdracht van alle door ongeoorloofde onderverhuur verkregen inkomsten.

Alle bedragen vervolgens opgeteld komt dit neer op een totaalbedrag van
€ 9.200,00, (waarbij de borg niet als inkomen is aangemerkt en daarom buiten beschouwing is gelaten).

Het is te begrijpen dat eiseres behoefte heeft aan een instrument, zoals de contractuele boete, om ongeoorloofde onderverhuur tegen te gaan. Dit klemt te meer nu, zoals in casu, het gaat om een sociale huurwoning en eiseres als verhuurder de plicht heeft een zorgvuldig huisvestingsbeleid te voeren in de sociale huursector voor financieel minder draagkrachtige huurders. Eiseres heeft gesteld dat ook voor haar geldt dat de schade die illegale onderverhuur in het algemeen toebrengt aan de leefbaarheid in woonbuurten en de kosten die zij als verhuurster moet maken om haar huisvestingsbeleid in goede banen te leiden, moeilijk te kwantificeren is. Voor een voldoende preventieve werking is vereist dat het boetebedrag op ongeoorloofde onderverhuur voldoende hoog is.

Tegen de achtergrond van een maandhuur van € 710,68 komt het bedrag van € 9.200,00 neer op een boete van bijna 13 maal de maandhuur. Niet valt in te zien dat een dergelijk hoog bedrag nodig is om het afschrikwekkende effect te bewerkstelligen dat van een boete op overtreding van het onderverhuurverbod dient uit te gaan.

Verder is door eiseres niet gesteld of anderszins gebleken dat zij door de ongeoorloofde onderverhuur schade heeft geleden die het genoemde totaalbedrag benadert. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het cumulatieve effect van de drie bepalingen die samen het combinatiebeding vormen, ten nadele van gedaagde als huurder het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen verstoort. Dit evenwicht kan worden hersteld door aan de bepaling met betrekking tot het vaste boetebedrag en de bepaling met betrekking tot afdracht van de inkomsten aan de verhuurder rechtsgevolg te ontzeggen. De kantonrechter vernietigt deze bepalingen dan ook omdat ze als oneerlijk of onredelijk bezwarend moeten worden aangemerkt.

Toewijsbaar aan boete is derhalve een bedrag van € 5.650,00 (€ 1.400,00 + € 4.250,00).

Eiseres vordert de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW. Nu uit de dagvaarding niet is gebleken dat de vordering gebaseerd is op een handelsovereenkomst, zal de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW worden toegewezen.

De vordering strekkende tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zonder in concreto een bedrag daarvoor te vorderen is om die reden niet toewijsbaar.

Gedaagde zal als de partij die ongelijk krijgt worden veroordeeld in de proceskosten als hierna vermeld.

De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

3. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt gedaagde om aan eiseres te betalen € 3.374,70 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand maart 2017 vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf de respectievelijke vervaldata tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt gedaagde om aan eiseres te betalen € € 5.650,00 aan contractuele boete;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomsten tussen partijen en veroordeelt gedaagde om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de gehuurde woonruimte en de gehuurde parkeerplaats te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege gedaagde daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van eiseres te stellen;

veroordeelt gedaagde om aan eiseres met ingang van de maand april 2017 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, ook die laatste maand voor een gehele te rekenen te betalen de huurbedragen respectievelijk een gebruiksvergoeding ter hoogte van de bedragen waarop eiseres bij wederzijdse nakoming van de huurovereenkomsten aanspraak gemaakt zou kunnen hebben;

veroordeelt gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiseres vastgesteld op:

 € 666,51 € 666,51 aan verschotten;

 € 666,51 € 250,00 aan salaris voor de gemachtigde;

en indien gedaagde niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 119 BW over de proceskosten vanaf de vijftiende dag na het wijzen van het vonnis;

 en indien gedaagde niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan voorts begroot op € 131,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

362