ECLI:NL:RBROT:2017:5193

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven en handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/507870 / HA ZA 16-802

Vonnis van 5 juli 2017

in de zaak van

[eiser]

wonende te Zevenhuizen,

eiser,

advocaat mr. J.J. Turenhout te Alphen aan den Rijn,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MAASSTEDE BLEISWIJK B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 2]

gevestigd te Rotterdam,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 3]

gevestigd te Rotterdam,

gedaagden,

advocaat mr. S.P.J.F. Zwanen te Rotterdam.

Partijen zullen hierna respectievelijk [eiser] , Maasstede Bleiswijk, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk en in enkelvoud Maasstede c.s. worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het inleidend exploot van dagvaarding van 4 augustus 2016 met producties;
de conclusie van antwoord met producties;
de brief van de rechtbank van 27 januari 2017, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
het proces-verbaal van comparitie van 16 mei 2017 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] was eigenaar van een achttal percelen in Bleiswijk, te weten:

(a) Gemeente Bleiswijk, sectie A, nummer 599 gedeeltelijk, groot 3ha62a32ca;

(b) Gemeente Bleiswijk, sectie A, nummer 727, groot 4a4ca;

(d) Gemeente Bleiswijk, sectie A, nummer 733, groot 4ha69a23ca;

(e) Gemeente Bleiswijk, sectie A, nummer 529, groot 2a30ca;

(f) Gemeente Bleiswijk, sectie A, nummer 574, groot 1a81ca;

(g) Gemeente Bleiswijk, sectie A, nummer 601 gedeeltelijk, groot 14ha1a2ca;

(h) Gemeente Bleiswijk, sectie A, nummer 736, groot 14ha98a38ca.

De percelen zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als ‘het Verkochte’.

2.2.

Op 19 april 2000 sluiten [eiser] en (een rechtsvoorganger van) Maasstede Bleiswijk met betrekking tot de ontwikkeling van de onder 2.1. genoemde percelen een samenwerkingsovereenkomst met als doel – kort gezegd – de ontwikkeling van bedrijventerrein “Hoefweg-Noord”, waarbij [eiser] onder meer de percelen zou inbrengen. In 2011 sluiten partijen een aanhangsel bij deze overeenkomst die luidt – voor zover hier van belang –:

b. De tussen partijen overeengekomen vergoeding ad ƒ 80,00 per m2 terzake van de bij [eiser] eigendom zijnde gronden en het surplus ad ƒ 35,00 per m2 terzake van de door [eiser] gepachte gronden zullen door Maasstede worden betaald naar rato van het aantal m² dat bouwrijp is gemaakt.

2.3.

Bij koopovereenkomst/akte van levering van 30 mei 2006 (hierna: “de akte”) zijn de onder 2.1. genoemde percelen (in artikel 1 van de akte gezamenlijk gedefinieerd “het Verkochte”) door [eiser] verkocht en geleverd aan Maasstede Bleiswijk. Deze akte luidt – voor zover hier van belang –:

Definities.

Artikel 1.

1.1.

Tenzij anders blijkt, wordt in deze akte verstaan onder:
(…)
een Fase:
het gedeelte van het Verkochte, dat op basis van de Samenwerkingsovereenkomst Bedrijvenpark Prisma door CV Prisma aan Maasstede zal worden geleverd.
(…)
Samenwerkingsovereenkomst Bedrijvenpark Prisma:de tussen onder andere Maasstede en CV Prisma gesloten samenwerkingsovereenkomst de dato zeven februari tweeduizend zes.

(…)

Koopprijs. Overige te betalen bedragen.

Artikel 3.

3.1.

De koopprijs (eerste tranche) voor het Verkochte sub a tot en met d bedraagt (…) EUR 4.950.965,--), exclusief omzetbelasting.
De koopprijs voor het Verkochte sub e tot en met h bedraagt (…) EUR 7.350.605,45), exclusief omzetbelasting.

3.2.

Maasstede zal het Verkochte – met uitzondering van het Verkochte sub f en dat gedeelte van het Verkochte sub b, c, d en h zoals bedoeld in artikel 7.4 van de onderhavige akte – terstond na het passeren van deze akte, leveren aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Prisma Bleiswijk Beheer B.V. als enig beherend vennoot van CV Prisma. Op basis van de Samenwerkingsovereenkomst Bedrijvenpark Prisma zal Prisma Bleiswijk Beheer B.V., als enig beherend vennoot van CV Prisma, delen van het Verkochte zoals dat is geleverd aan Prisma Bleiswijk Beheer B.V. terugleveren aan Maasstede. Deze teruglevering zal steeds per Fase geschieden. Telkens wanneer de levering van een Fase door Prisma Bleiswijk Beheer B.V. aan Maasstede volledig is geëffectueerd, zal Maasstede binnen veertien dagen nadat zulks het geval is geworden, het volgende aan [eiser] vergoeden (tweede tranche):

- wat betreft het Verkochte sub a tot en met d: zeven euro en vierennegentig eurocent (EUR 7,94), exclusief omzetbelasting, zijnde het equivalent van zeventien gulden en vijftig (NLG 17,50), exclusief omzetbelasting per vierkante meter waaruit de desbetreffende Fase bestaat;

- wat betreft het Verkochte e tot en met h: vijftien euro en achtentachtig eurocent (EUR 15,88), exclusief omzetbelasting, zijnde het equivalent van vijfendertig gulden (NLG 35,00), exclusief omzetbelasting per vierkante meter waaruit de desbetreffende Fase bestaat.

Indien en voor zover het Verkochte zoals aan Prisma Bleiswijk Beheer B.V. is geleverd niet uiterlijk tien jaar na de levering door Maasstede aan Prisma Bleiswijk Beheer B.V. door Prisma Bleiswijk Beheer B.V. aan Maasstede is teruggeleverd, zal voor dat (gedeelte van het) Verkochte Maasstede de hiervoor in dit artikel vermelde bedragen per vierkante meter aan [eiser] vergoeden.

(…)

7.4.

Maasstede is bekend met het feit dat voor wat betreft een gedeelte van het Verkochte sub b, c en h en gedeelten van het Verkochte sub d het voornemen tot onteigening bestaat van de Provincie Zuid-Holland ter zake van de reconstructie van de provinciale weg N209.

2.4.

In het vierde ontwerp van de akte (conceptdatum 2 maart 2006) luidde artikel 3.2, voor zover hier van belang:

3.2.

Telkens wanneer Maasstede een Fase Civieltechnisch Bouwrijp heeft gemaakt, zal Maasstede, binnen veertien dagen nadat zulks het geval is geworden, het volgende aan [eiser] vergoeden (tweede tranche):

- wat betreft het Verkochte sub a tot en met d: zeven euro en vierennegentig eurocent (EUR 7,94) exclusief eventueel nog wettelijk verschuldigde omzetbelasting, zijnde het equivalent van zeventien gulden en vijftig (NLG 17,50), exclusief eventueel nog wettelijk verschuldigde omzetbelasting per vierkante meter waaruit de desbetreffende Fase bestaat;

OpmerkingZijnde in totaal NLG 17,50 * 97.949 m2 = EUR 777.828,10, exclusief eventueel nog wettelijk verschuldigde omzetbelasting.

- wat betreft het Verkochte e tot en met h: vijftien euro en achtentachtig eurocent (EUR 15,88), exclusief eventueel nog wettelijk verschuldigde omzetbelasting, zijnde het equivalent van vijfendertig gulden (NLG 35,00), exclusief eventueel nog wettelijk verschuldigde omzetbelasting, per vierkante meter waaruit de desbetreffende Fase bestaat.

OpmerkingZijnde in totaal NLG 35 * 290.368 m2 = EUR 4.611.713,88, exclusief eventueel nog wettelijk verschuldigde omzetbelasting.

2.5.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben zich op 30 mei 2006 onherroepelijk garant gesteld voor al hetgeen Maasstede Bleiswijk uit hoofde van de akte aan [eiser] is verschuldigd.

2.6.

Inzake de afrekening van het Verkochte deelt [gedaagde 3] namens Maasstede Bleiswijk bij e-mail van 27 mei 2016 aan [persoon x] (boekhouder van [eiser] ) mee – met een kopie aan [eiser] –, voor zover hier van belang:

In artikel 3.2 van de Akte van Koop en Levering is vastgelegd dat, omdat Prisma Bleiswijk Beheer B.V. de gronden in fases aan ons zou terugleveren, wij voor de tweede tranche koopsommen een bedrag per vierkante meter waaruit de desbetreffende fase bestaat zullen betalen. Dit betekent dat wij voor elke aan ons door Prisma Bleiswijk Beheer B.V. teruggeleverde en vervolgens door ons uit te geven vierkante meter grond aan [eiser] een bepaald in artikel 3.2 opgenomen bedrag, zouden voldoen. Het spreekt voor zich dat deze afspraak geen betrekking heeft op de gronden, die wij niet teruggeleverd hebben gekregen (en die wij dus ook niet kunnen uitgeven), omdat CV Prisma daar infrastructuur op heeft aangelegd of zal aanleggen.
Wij hebben dit tijdens de onderhandelingen in 2006 uitvoerig besproken, hetgeen uiteindelijk heeft geleid tot de Akte.

2.7.

Bij e-mail van 1 juni 2016 deelt [gedaagde 3] aan [persoon x] mee dat Maasstede Bleiswijk blijft bij haar standpunt dat de eindafrekening € 516.647,83 bedraagt en dat zij dit bedrag zal voldoen. Voornoemd bedrag is aan [eiser] overgemaakt.

2.8.

Bij brief van 13 juni 2016 sommeert mr. Turenhout Maasstede Bleiswijk het nog openstaande bedrag van € 1.275.620,-- (exclusief BTW) aan [eiser] te voldoen en deelt hiertoe mee – voor zover hier van belang – :

(…)
In het zogenaamde aanhangsel behorende bij de samenwerkingsovereenkomst tussen [eiser] en Maasstede Vastgoedontwikkeling d.d. 19 april 2000 (…) zijn partijen overeengekomen dat Maasstede een bedrag ter grootte van ƒ 80 per m2 betaalt voor de bij [eiser] in eigendom zijnde gronden en met betrekking tot de gronden van de Rotterdamse Vereniging Blindenbelangen het surplus ad ƒ 35 per m2 zou worden betaald.

In de leveringsakte voornoemd zijn deze afspraken niet gewijzigd. (…) Partijen zijn uitsluitend overeengekomen dat de koopsom in twee tranches zou worden betaald, welke tranches zijn uitgewerkt in artikel 3.1 en 3.2 van de koop-/leveringsakte. In het slot van artikel 3.2 is opgenomen dat uiterlijk 10 jaar na levering van de gronden door Maasstede aan Prisma Bleiswijk Beheer alle gronden zullen worden afgerekend ook al zijn die gronden niet aan Maasstede teruggeleverd.

(…)
Juist om discussie te voorkomen over betaling van de tweede tranche zijn in de correspondentie tussen mijn voormalige kantoorgenoot mr. J.J. Suyver, ondergetekende en uw toenmalige raadsman mr. H.J. Breeman hierover afspraken gemaakt.

In zijn brief van 20 maart 2006 aan mr. H.J. Breeman schreef mr. H.J. Suyver:

“Dezerzijds wordt volhard bij het standpunt dat in ieder geval enige einddatum moet worden genoemd teneinde zeker te zijn dat op die datum alle verkochte m2 zijn betaald; tot dat moment dient ook de concern garantie gehandhaafd te worden. Ik heb u al eerder aangegeven dat een dergelijke regeling ook niet gemist kan worden om te voorkomen dat allerlei niet uitgeefbare tussenstukjes voor wegen, bermen, watergangen, reststukjes en dergelijke een zwevend bestaan blijven leiden.

Uw voorstel om de tweede tranche te betalen zodra de betreffende gronden door de CV aan Maasstede worden teruggeleverd, hebt u nader uitgelegd als een betaling op een tijdstip dat voorafgaat aan de start van het bouwrijp maken. Nu het betreffende tijdstip van teruglevering, aldus uitgelegd, inderdaad een objectief bepaalbaar tijdstip is, kan cliënt daarmee instemmen. Dat neemt niet weg dat hij van oordeel blijft dat tussen partijen een eindtijdstip voor de slotbepaling van eventueel dan nog niet aan Maasstede teruggeleverde gronden moet worden afgesproken.”

In zijn brief van 22 maart 2006 schreef mr. H.J. Breeman aan mr. H.J. Suyver:

“Tenslotte is mijn cliënte bereid de discussie omtrent de betaling van de tweede tranche, in die zin te beëindigen, dat zij ermee kan instemmen dat betaling van het laatste gedeelte van de tweede tranche zal plaatsvinden uiterlijk 10 jaar na het transport van de gronden van uw cliënt, ongeacht of de desbetreffende gronden alsdan reeds uit de CV Prisma zijn teruggenomen.”

(…)

Ten overvloede wijs ik nog op een brief van mr. Suyver van 19 mei 2006 aan mr. Breeman waarin hij met betrekking tot artikel 3.2 van de koopovereenkomst het volgende opmerkt:

“In artikel 3.2 is, in tegenstelling tot eerdere versies, niet meer het totaalbedrag genoemd waarop cliënt in het kader van de tweede tranche nog aanspraak kan maken; is daarvoor een (bijvoorbeeld belastingtechnische) reden? Indien er geen fiscaal bezwaar is, lijkt het cliënt duidelijk om de bedragen wel op te nemen zodat aan het eind van de rit bij de afrekening controle daarvan makkelijker kan plaatsvinden.”

In zijn brief van 24 mei 2006 reageert mr. Breeman daarop als volgt
: “In eerdere versies van artikel 3.2 was niet het totaalbedrag genoemd, maar was door de notaris slechts als hulpmiddel de berekening die uitmondde in het totaalbedrag gemaakt. Ik ga ervan uit dat u in staat bent om op basis van de in de akte genoemde bedragen zelf een totaal berekening te maken.”

Het is evident dat dezerzijds geen totaalberekening gemaakt kon worden indien een afspraak gemaakt zou zijn dat de tweede tranche koopsommen niet betaald wordt over gronden waarop infrastructuur aangelegd wordt.

2.9.

Bij aangetekende brief van 15 juli 2016 aan Maasstede c.s. heeft de raadsman van [eiser] Maasstede Bleiswijk nogmaals gesommeerd het nog openstaande bedrag alsmede de buitengerechtelijke incassokosten van € 6.775,-- te voldoen. In de brief wordt tevens meegedeeld dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ingevolge de hiervoor onder 2.5. vermelde garantie hoofdelijk aansprakelijk zijn voor al hetgeen Maasstede Bleiswijk is verschuldigd aan [eiser] . Ook aan deze sommatie is geen gevolg gegeven door Maasstede c.s.

2.10.

Na daartoe op 30 januari 2017 verkregen verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft [eiser] op 1 februari 2017 ten laste van Maasstede c.s. conservatoir derdenbeslagen laten leggen onder ABN AMRO Bank N.V., ING Bank, Coöperatieve Rabobank U.A. en F. van Lanschot Bankiers N.V.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Maasstad c.s. hoofdelijk, zodanig dat als de een heeft betaald de anderen zijn gekweten, te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen het bedrag van € 1.257.620,--, vermeerderd met 21% btw, derhalve totaal
€ 1.521.720,20, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, over dit bedrag vanaf 1 juni 2016 tot en met de dag van algehele voldoening en met de buitengerechtelijke incassokosten à € 6.775,--, alsmede de beslagkosten en Maasstad c.s. hoofdelijk, zodanig dat als de een heeft betaald de anderen zijn gekweten, te veroordelen in de proceskosten en de nakosten à € 131,-- (althans € 199,-- indien betekening van het vonnis dient plaats te vinden), onder bepaling dat indien de proces- en nakosten niet uiterlijk op de 14e dag na het in deze te wijzen vonnis zijn betaald, vanaf de 15e dag de wettelijke rente over de proces- en nakosten zal zijn verschuldigd.

3.2.

[eiser] grondt zijn vordering op nakoming van de bepalingen in de akte, meer in het bijzonder artikel 3.2., en de uitleg van dit artikel conform de Haviltex-maatstaf. [eiser] stelt daartoe dat uit de totstandkomingsgeschiedenis van de akte en de inhoud van de akte volgt dat uiterlijk tien jaar na levering de koopsom voor de gehele grondoppervlakte (het door [eiser] verkochte) moet zijn voldaan. Van meet af aan stond de gemiddelde “pot-prijs” van fl. 80,00 per m2 vast. Deze prijs staat reeds vermeld in het aanhangsel uit 2001 en is – op indexering na – onveranderd gebleven. In de jaren daarna is alleen onderhandeld over de wijze van betalen. Het ging om een totaalbedrag op grond van alle vierkante meters van het Verkochte, welk bedrag zou worden voldaan in twee tranches. Dit totaalbedrag is steeds hetzelfde geweest, waarbij vaststond dat binnen tien jaar het gehele bedrag moest zijn voldaan. Dit blijkt ook uit het vierde ontwerp van de akte, waarin rekenvoorbeelden staan die uitgaan van alle vierkante meters van het Verkochte.

Nu Maasstede Bleiswijk jegens [eiser] in verzuim verkeert, kunnen [gedaagde 2] en [gedaagde 3] onder de garantstelling van 30 mei 2006 worden aangesproken.

3.3.

Maasstede c.s. concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . Zij betwist dat Maasstede Bleiswijk nog een bedrag aan [eiser] is verschuldigd. Zij voert hiertoe aan dat partijen een koopprijs ineens voor alle vierkante meters en een aanvullende vergoeding over de commercieel uitgeefbare vierkante meters zijn overeengekomen. De tweede tranche betaling van artikel 3.2 ziet op de extra vergoeding per vierkante meter grond die Maasstede Bleiswijk commercieel aan derden zou (kunnen) uitgeven en die op basis van de Samenwerkingsovereenkomst Bedrijvenpark Prisma in fasen aan Maasstede Bleiswijk zouden worden terug geleverd door Prisma Bleiswijk Beheer B.V. (hierna aangeduid als “Prisma”). Over de niet commercieel uitgeefbare vierkante meters is Maasstede Bleiswijk die aanvullende vergoeding niet verschuldigd. Deze systematiek volgt ook uit een objectieve uitleg van de akte. Maasstede Bleiswijk heeft inmiddels voor alle commercieel uitgeefbare meters de in artikel 3.2 van de akte opgenomen aanvullende vergoeding aan [eiser] betaald.

Subsidiair betwist Maasstede c.s. de hoogte van de vordering, nu de onderliggende berekening niet is overlegd. Onduidelijk is hoe de vordering is opgebouwd en op welke metrages de berekening is gebaseerd, mede gelet op artikel 3.2 jo. 7.4 van de akte.

4.De beoordeling

Uitleg artikel 3.2 van de akte

4.1.

[eiser] beroept zich ter onderbouwing van zijn vordering op artikel 3.2 van de akte. Nu Maasstede c.s. betwist dat uit voornoemd artikel volgt dat over alle vierkante meters van het Verkochte moet worden afgerekend, staat dat in de onderhavige procedure niet vast. Partijen verschillen van mening over de uitleg(maatstaf) van artikel 3.2 van de akte.

4.2.

Dit betekent dat de rechtbank de akte op dit punt dient uit te leggen. Maasstede c.s. gaat ervan uit dat bij de uitleg van de afspraak die in artikel 3.2 van akte is neergelegd uitsluitend de objectieve uitlegmaatstaf aan de orde is. Dit is de tekstuele uitleg van de akte waarbij de partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. In dat uitgangspunt volgt de rechtbank haar niet. Naar vaste rechtspraak geldt een objectieve uitleg van notariële akten als er belangen van derden in het geding zijn. Die moeten immers voor de bepaling van hun rechtspositie kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed. In het onderhavige geschil van partijen gaat het echter niet over hetgeen in de akte is vermeld over de overdracht van de registergoederen maar over de vraag welke wijze van (eind)afrekening partijen zijn overeengekomen in artikel 3.2 van de akte. Het gaat hier derhalve om de uitleg van een obligatoire overeenkomst die slechts van belang is tussen de oorspronkelijke contractspartijen zelf en die de rechten van derden niet raakt. Bij de beantwoording van de vraag wat de inhoud is van de op dit punt door partijen gemaakte obligatoire afspraken komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval (de Haviltex-maatstaf). Dus ondanks dat de afspraak in een notariële akte is neergelegd dient toch de bedoeling van partijen voorop te staan bij de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen. (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9833 en HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511).

4.3.

[eiser] draagt, aangezien hij zich beroept op de rechtsgevolgen in zijn voordeel, de bewijslast van de door hem gestelde bedoeling van partijen, inhoudende dat de eindafrekening conform artikel 3.2 van de akte ziet op alle vierkante meters van het Verkochte die door Maasstede Bleiswijk zijn geleverd aan Prisma en na tien jaar niet aan haar zijn teruggeleverd en derhalve met [eiser] nog niet zijn afgerekend. De vraag is of hij dat bewijs voorshands heeft geleverd, gezien de inhoud van het beding dat is vastgelegd in een notariële akte. Dat aan een notariële akte dwingende bewijskracht toekomt, is bij de beantwoording van die vraag niet doorslaggevend, nu die dwingende bewijskracht niet wegneemt dat het beding moet worden uitgelegd. Wel komt aan de tekst van dat beding en de grammaticale uitleg een belangrijke betekenis toe, nu het hier gaat om een commercieel contract dat is uitonderhandeld met behulp van advocaten. Aangezien in de laatste alinea van artikel 3.2 van de akte geen onderscheid is gemaakt tussen commercieel en niet commercieel uitgeefbare meters, geeft de tekst op zichzelf voldoende aanknopingspunten voor de stelling van [eiser] dat over alle vierkante meters van het Verkochte dient te worden afgerekend. Dat de afrekening tussentijds na levering van een in Fase (die ziet op commercieel uitgeefbare vierkante meters) geschiedde, maakt de lezing van de laatste alinea van artikel 3.2 niet anders. Immers, de laatste alinea ziet juist op de vierkante meters die na tien jaar niet via een Fase aan Maasstede Bleiswijk zijn teruggeleverd en dus nog niet met [eiser] zijn afgerekend.

4.4.

Volgens de zogenaamde Haviltex-maatstaf is bij de uitleg van een bepaling van een overeenkomst echter niet slechts de taalkundige betekenis van belang, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, aldus Hoge Raad 16 mei 2003 (NJ 2004, 183). Hierbij zijn alle concrete omstandigheden van het geval van beslissende betekenis, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen (HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493).

4.5.

Tegen de achtergrond van dit beoordelingskader zijn nog de volgende omstandigheden van belang.
De advocaat van [eiser] heeft tijdens de onderhandelingen over de akte blijkens zijn brief van 20 maart 2006 (zie hiervoor onder rechtsoverweging 2.8) uitdrukkelijk aangedrongen op het opnemen van een einddatum in artikel 3.2 van de akte ‘
teneinde zeker te zijn dat op die datum alle verkochte m2 zijn betaald’, dit ‘
om te voorkomen dat allerlei niet uitgeefbare stukjes voor wegen, bermen, watergangen, reststukjes en dergelijke een zwevend bestaan blijven leiden’. Dit ondersteunt de stelling van [eiser] dat de eindafrekening van artikel 3.2 van de akte ziet op alle vierkante meters van het Verkochte, die door Maasstede Bleiswijk zijn doorgeleverd aan Prisma.
In een eerder concept van artikel 3.2 (zie hiervoor onder rechtsoverweging 2.4) is een berekening opgenomen uitgaande van alle vierkante meters van het Verkochte uitmondend in een totaalbedrag. Als de raadsman van [eiser] verzoekt om dit na verwijdering weer op te nemen (zie de in rechtsoverweging 2.8 aangehaalde brief van 19 mei 2006), wijst de raadsman van Maasstede Bleiswijk dit in zijn brief van 24 mei 2006 van de hand met de opmerking dat hij ervan uitgaat ‘
dat u in staat bent om op basis van de in de akte genoemde bedragen zelf een totaal berekening te maken.’Deze reactie strookt niet met het thans door Maasstede c.s. ingenomen standpunt dat de vergoeding in artikel 3.2 van de akte alleen over de commercieel uitgeefbare meters dient te worden betaald. Het stond immers toen nog niet vast welke meters wel en niet commercieel uitgeefbaar zouden zijn. Bovendien is in de eerdere brief van 20 maart 2006 uitdrukkelijk erop gewezen dat
alleverkochte vierkante meters moeten worden betaald om te voorkomen dat allerlei niet uitgeefbare stukjes (voor wegen etcetera) een zwevend bestaan zouden gaan leiden.

4.6.

Onder de hiervoor genoemde omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, is [eiser] op voorhand geslaagd in het bewijs dat de eindafrekening als bedoeld in de laatste alinea van artikel 3.2 van de akte dient plaats te vinden over alle vierkante meters van het Verkochte die door Maasstede Bleiswijk aan Prisma zijn geleverd en tien jaar na die levering niet aan Maasstede Bleiswijk zijn teruggeleverd.

4.7.

Maasstede c.s. heeft uitdrukkelijk gesteld dat partijen een andere afrekenmethode in artikel 3.2 van de akte zijn overeengekomen, inhoudende dat Maasstede Bleiswijk de in artikel 3.2 van de akte opgenomen vergoeding alleen over de commercieel uitgeefbare vierkante meters is verschuldigd. Maasstede c.s. voert aan dat de betalingssystematiek van artikel 3.2 van de akte overeenkomt met de systematiek van de Samenwerkingsovereenkomst Bedrijvenpark Prisma en de daaraan ontleende definitie van een Fase, waarnaar in de akte ook wordt verwezen. De Samenwerkingsovereenkomst en de daarin opgenomen systematiek zijn volgens Maasstede c.s. tijdens de onderhandelingen uitvoerig besproken en overeenkomstig in artikel 3.2 van de akte opgenomen (zie de onder rechtsoverweging 2.6 geciteerde e-mail). [eiser] betwist dat een dergelijke afspraak tussen partijen is gemaakt. De samenwerkingsovereenkomst waarop Maasstede c.s. zich beroept en waarbij [eiser] geen partij is, is door Maasstede Bleiswijk niet aan [eiser] bekendgemaakt en ook anderszins is niet duidelijk gemaakt dat Maasstede Bleiswijk bedoelde uitsluitend de commercieel uitgeefbare gronden te vergoeden, aldus [eiser] .

4.8.

Maasstede c.s. heeft van deze andersluidende stelling, die door [eiser] is betwist, bewijs aangeboden. Maasstede c.s. zal worden toegelaten tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling van [eiser] dat de eindafrekening zoals omschreven in de laatste alinea van artikel 3.2 dient plaats te vinden over alle vierkante meters van het Verkochte die door Maasstede Bleiswijk aan Prisma zijn geleverd en tien jaar na die levering niet aan Maasstede Bleiswijk zijn teruggeleverd. De datum of data en tijdstippen voor eventuele getuigenverhoren aan de zijde van Maasstede c.s. (in enquête) en aan de zijde van [eiser] (in contra-enquête) zullen na het wijzen van dit vonnis aan de hand van door partijen op te geven verhinderdata worden bepaald. Daarbij zal zowel een datum of data voor de enquête worden gepland als een datum of data worden gereserveerd voor de contra-enquête. Dit laat onverlet het recht van [eiser] om zich na de enquête nader te beraden over de contra-enquête.

Berekening gevorderde bedrag

4.9.

Ter comparitie heeft Maasstede c.s. subsidiair de hoogte van het gevorderde bedrag betwist, nu uit de stukken niet blijkt hoe dit bedrag tot stand is gekomen. [eiser] heeft vervolgens aangeboden de onderliggende berekening van het gevorderde bedrag over te leggen. [eiser] wordt in de gelegenheid gesteld om zich bij akte – gemotiveerd en met stukken gestaafd – uit te laten over de (onderliggende) berekening van het gevorderde bedrag. Maasstede c.s. zal bij antwoordakte mogen reageren.

Resumé

4.10.

In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
2 augustus 2017voor het nemen van een akte door [eiser] over hetgeen is vermeld in r.o. 4.9;

5.2.

laat Maasstede c.s. toe tot tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling van [eiser] dat de eindafrekening zoals omschreven in de laatste alinea van artikel 3.2 dient plaats te vinden over alle vierkante meters van het Verkochte die door Maasstede Bleiswijk aan Prisma zijn geleverd en tien jaar na die levering niet aan Maasstede Bleiswijk zijn teruggeleverd;

5.3.

bepaalt dat indien Maasstede c.s. dit bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan Wilhelminaplein 100/125, voor de rechter mr. C. Bouwman;

5.4.

bepaalt dat Maasstede c.s, indien deze getuigen wil laten horen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank -
Administratie haven en handel, afdeling planningsadministratie, kamer E12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam, faxnummer 088-36 10555 -de namens haar te horen getuigen en de verhinderdagen van de getuigen, alle partijen en hun advocaten in de maanden juli 2017 tot en met december 2017 moet opgeven, waarna dag/dagen en uur van het getuigenverhoor zal worden bepaald;

5.5.

bepaalt dat [eiser] , indien deze getuigen in contra-enquête wil voorbrengen, bij de opgave van verhinderdata rekening moet houden met de in dat kader (vermoedelijk) te horen getuigen; voor contra-enquête zal een dag/dagen en uur worden gereserveerd na de voor het getuigenverhoor bepaalde dag en tijd;

5.6.

bepaalt dat Maasstede c.s., indien deze het bewijs niet door getuigen wil leveren maar door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel, het voornemen hiertoe binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank -
Administratie haven en handel, afdeling roladministratie, kamer E12.55, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam, faxnummer 088-36 10554- en aan de wederpartij moet opgeven, waarna de verdere procesvoering zal worden bepaald;

5.7.

bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken, voor zover nog niet in het geding gebracht, aan de rechtbank

-
Administratie haven en handel, afdeling planningsadministratie, kamer E12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam, faxnummer 088-36 10555- en de wederpartij moeten toesturen;

5.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman, mr. W.J. van den Bergh en mr. H.D. Overbeek en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2017.^[1]

ECLI:NL:RBROT:2017:5193

Uitleg notariële akte en toepassing Haviltex-norm in civiele procedure over verplichtingen uit koopovereenkomst

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten