ECLI:NL:RBROT:2017:4559

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 5646923 VZ VERZ 17-679

uitspraak: 13 juni 2017

beschikking ex artikel 7:243 BW van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam

in de zaak van

[verzoeker],

wonende te [plaatsnaam],

verzoeker,

die in persoon procedeert,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Nationaal Gondbezit Alfa B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

verweerster,

gemachtigde: mr. A.A. Marcus te Rotterdam.

Partijen worden hierna “[verzoeker]” respectievelijk “Alfa” genoemd.

1.1. De loop van het geding

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 15 november 2016;
de conclusie van antwoord/het verweerschrift van Alfa;
het vonnis d.d. 20 januari 2017, waarin is bepaald dat de procedure zal worden voortgezet als een verzoekschriftprocedure;
het verzoekschrift van [verzoeker];
de akte indiening extra stukken d.d. 7 februari 2017 van [verzoeker];
het proces-verbaal van de op 22 februari 2017 gehouden mondelinge behandeling;
de door [verzoeker] genomen akte;
de door Alfa genomen (antwoord)akte;
de door partijen in het geding gebrachte stukken.

De kantonrechter heeft de uitspraak van de beschikking nader bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.1

Alfa verhuurt vanaf 1 januari 2016 aan [verzoeker] de zelfstandige woning aan de [straat-en plaatsnaam]

Volgens het schriftelijk huurcontract bedroeg de kale aanvangshuurprijs € 697,56 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. [verzoeker] heeft bij e-mail van 22 april 2016 aan Alfa aangevoerd dat sprake is van een woonruimte die volgens het woningwaardering-systeem moet worden gewaardeerd op 133 punten, waarbij een maximaal redelijke huurprijs hoort van € 646,89 en heeft verlaging van de huurprijs tot dit laatste bedrag gevraagd.

Bij e-mail van 17 mei 2016 heeft Alfa hiermee ingestemd (en vervolgens de inmiddels teveel betaalde huur terugbetaald). Na toepassing van een huurverhoging van 0,6% bedraagt de kale huurprijs sinds 1 juli 2016 € 650,78 op basis van genoemde 133 punten.

2.2

Volgens het energieprestatiecertificaat 2009-2019 bedraagt de energieprestatie van de woning 2,73 en valt de woning daarmee in energieklasse F.

2.3

[verzoeker] heeft bij e-mail van 12 juni 2016 aan Verweij Vastgoed, die namens Alfa optreedt als beheerder van de onderhavige woning, het volgende geschreven:
“(…) Ik zie dat er in mijn appartement veel enkel glas is. Daarnaast is ook via het afgeven energielabel voor mijn appartement duidelijk dat het daaraan gerelateerde energieverbruik groot is. Voor mij als bewoner betekent dit een zeer warm appartement als de zon op de ramen staat (in de zomer) en een zeer koud appartement in winter. Daarnaast is er ook een zeer hoge energierekening.

Daar kan iets aan gedaan worden. Op het terrein van dubbel glas zijn er allerlei mooie varianten verkrijgbaar voor isolerend glas, van HR glas tot HR+++.

Voor het aanbrengen van isolerend glas zijn behalve financiële voordelen voor de huurder in de vorm van een lagere energierekening er ook voor de verhuurder voordelen. De waarde van het appartement wordt verhoogd en ook de huurinkomsten stijgen. Ik ben iig bereid om voor een de comfortverhoging agv het aanbrengen van isolerend glas bij alle ramen een passende huurverhoging te betalen.

Ik zou hierbij het verzoek willen doen voor het aanbrengen van isolerend glas. (…)”

2.4

Alfa heeft het verzoek van [verzoeker] niet willen honoreren.

2.5

Blijkens een Energie-index rapport van 4 maart 2017 (certificaatnummer SKW 21.9500.002), opgemaakt door [Y.] bedraagt de energieprestatie van de onderhavige woning 2,34.

3.De stellingen van partijen

3.1

[verzoeker] heeft bij verzoekschrift verzocht bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Alfa te verplichten isolerend glas aan te brengen op het adres [straatnaam], van het type HR++, waar thans enkel glas zit, conform de offerte van A.S. Glashandel d.d. 07-09-2016;

II. Alfa te verplichten deze isolerende beglazing aan te brengen vóór een specifieke datum, door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, op straffe van een dwangsom bij het in gebreke zijn;

III. de gehanteerde methodiek ter berekening van een compenserend bedrag voor een huurverhoging als passend te oordelen, in deze uitkomend op € 5,37 per maand voor een duur van maximaal 25 jaar;

IV. met veroordeling van Alfa in de kosten rechtens,

V. met veroordeling van Alfa in de buitengerechtelijke kosten.

3.2

Aan het verzoek heeft [verzoeker] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van beland – het volgende ten grondslag gelegd.

Het verzoek is gebaseerd op en in overeenstemming met artikel 7:243 BW. Het verzoek richt zich immers op de in het tweede lid van genoemd artikel bedoelde energiebesparende maatregelen, die zijn aan te merken als verbeteringen van de gehuurde onroerende zaak, terwijl [verzoeker] zich voorts bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de kosten die het treffen van de maatregelen, te weten: het aanbrengen van isolerend glas, vergt.

Uit het rapport van 4 maart 2017, dat is gebaseerd op de aanname dat het gehuurde is voorzien van isolerend glas, blijkt dat de energieprestatie van het gehuurde zodanig verbetert, dat hierdoor naast het puntental van de woning ook de daarbij behorende maximaal redelijke huurprijs voor het gehuurde dermate toeneemt, dat er ruimte overblijft voor een redelijke huurverhoging, waarmee de investeringen die Alfa in het kader van de verbetering dient te doen, kunnen worden terugverdiend.

Het verweer van Alfa

3.3

Alfa heeft tegen het verzoek – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – het volgende aangevoerd.

De huur voor de onderhavige woning ligt reeds op het niveau van de maximaal redelijke huurprijs op basis van het woningwaarderingstelsel en de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW). Daarom biedt de huidige huurprijs van de woning geen ruimte voor de door [verzoeker] aangeboden passende huurverhoging. Ook een later aanbod van [verzoeker] om een extra huurverhoging boven de maximaal redelijke huurprijs te betalen, biedt geen soelaas voor het terugverdienen van de noodzakelijke investeringen, aangezien een opvolgend huurder niet zal zijn gebonden aan de door [verzoeker] geopperde afspraak tussen partijen. Dit alles staat in de weg aan toewijzing van het verzoek.

Alfa betwist voorts dat om de vraag of een huurverhoging mogelijk is, te kunnen beantwoorden beoordeeld zou moeten worden wat de maximaal redelijke huurprijs is
nahet aanbrengen van de verbetering. Alfa betwist tevens dat de door [verzoeker] gestelde verbetering zal leiden tot de mogelijkheid om een hogere maximaal redelijke huurprijs te bedingen.

Naar de mening van Alfa dient bij de vaststelling van de redelijke huurverhoging te worden uitgegaan van het bedrag dat zij daadwerkelijk zal moeten investeren om de door [verzoeker] verzochte verbetering te realiseren.

De door [verzoeker] gevraagde verbetering betreft werkzaamheden die formeel toestemming behoeven van de Vereniging van Eigenaren van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, zodat, voor zover het verzoek al toewijsbaar kan worden geacht, de toewijzing slechts zal kunnen worden gegeven onder de voorwaarde dat de VvE toestemming heeft gegeven voor de uitvoering van de betreffende werkzaamheden.

3.4

Op de overige stellingen van partijen, die als hier herhaald en ingelast worden beschouwd, wordt hierna, voor zover relevant, ingegaan.

4.De beoordeling van het verzoek

4.1

Vast staat dat het gehuurde thans is voorzien van enkel glas, op een enkel raam na. Aannemelijk is dat het aanbrengen van isolerend glas zal leiden tot een betere thermische isolatie als bedoeld in artikel 7:243 lid 2 onder a BW, en dat dit zal leiden tot een verbetering van het woongenot en tot lagere energierekeningen voor [verzoeker].

Hiermee is voldaan aan de in dit artikellid gestelde voorwaarde en tevens aan de voorwaarde waaronder de rechter kan bepalen dat een dergelijke voorziening moet worden aangebracht aan het gehuurde. Voorts is in deze zaak voldaan aan de voorwaarde dat de huurder bereid is voor het aanbrengen van de voorziening een huurverhoging te bepalen die in een redelijke verhouding staat tot de kosten die zijn gemoeid met het aanbrengen van de voorziening.

4.2

Niet gesteld of gebleken is dat er praktische of technische bezwaren bestaan tegen het plaatsen van HR++ dubbelglas of dat er door Alfa aanvullende maatregelen (anders dan het vragen om toestemming aan de VvE) moeten worden getroffen, zodat er wat dit betreft geen overwegende bezwaren zijn die aan het plaatsen van het dubbelglas in de weg staan.

4.3

Partijen zijn het er naar aanleiding van het energierapport van 4 maart 2017 over eens geworden, dat het aanbrengen van isolerend glas aan het gehuurde zal leiden tot ongeveer 4 extra woningpunten. Bij dat hogere puntental hoort ook een hogere maximaal redelijke huurprijs dan bij het huidige puntental van 133, waarin reeds 1 punt is begrepen voor de huidige classificatie op basis van het thans geldende energielabel.

4.4

Tot nu toe, dus zonder dubbelglas, bedroeg op grond van de door de Huurcommissie gehanteerde tabel “
Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten per 1 juli 2016” de maximaal redelijke huurprijs bij 133 punten € 650,78 en deze zou na het aanbrengen van het dubbelglas (bij 137 punten) € 671,46 bedragen (een verschil derhalve van € 20,68). Volgens de nieuwe “
Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten per 1 juli 2017” bedraagt de maximaal redelijke huurprijs bij 133 en 137 punten respectievelijk € 652,74 en € 673,48 (een verschil derhalve van € 20,74. Deze marge is in beide gevallen ruim voldoende, gelet op de eerder door partijen gemaakte berekeningen (die leidden tot een huurverhoging van tussen € 5,37 en € 7,35 per maand) na het aanbrengen van dubbelglas een huurverhoging door te voeren, die in een redelijke verhouding staat tot de investering.

Hierdoor zal het mogelijk zijn voor Alfa om de investering, die nodig is om het gehuurde van isolerend glas te voorzien terug te verdienen, waarschijnlijk zelfs ruimschoots.

4.5

Naar het oordeel van de kantonrechter zal de bedoelde hogere maximaal redelijke huurprijs, die zal zijn gebaseerd op een hoger puntental dan vóór het aanbrengen van dubbelglas, in toekomst, na het vertrek van [verzoeker] uit het gehuurde, ook kunnen gelden voor toekomstige huurrelaties tussen Alfa en derden.

4.6

Het geschil draait verder dan nog uitsluitend om de vraag tegen welke huurverhoging het isolerend glas dient te worden aangebracht. Te dien aanzien wordt het volgende overwogen.

4.7

Evenals haar ambtgenoot in Amsterdam in diens beschikking van 10 november 2015 (ECLI:NL:RBAMS:2015:8030) is de kantonrechter van oordeel dat, nu artikel 7:243 BW geen duidelijk toetsingskader bevat ter bepaling wat als een redelijke huurverhoging dient te worden aangemerkt, aansluiting dient te worden gezocht bij het beleid van de huurcommissie ten aanzien van haar wettelijke bevoegdheid tot toetsing van huurverhoging vanwege het treffen van gerief- verhogende wijzigingen in of aan de woning ingevolge artikel 7: 255 lid 2 BW. Dit beleid (“
Beleid huurverhoging na woningverbetering versie juni 2017”) gaat ten aanzien van het vervangen van enkel glas door isolerende beglazing uit van een afschrijftermijn van 25 jaar en voorts van een gemiddeld rentepercentage over het kalenderjaar voorafgaand aan het jaar waarin de werkzaamheden voor woningverbetering zijn gestart, waarbij de huurcommissie doorgaans het percentage van de Obvion basis hypotheek zonder nationale hypotheekgarantie met een rentevaste periode van 10 jaar hanteert.

4.8

Bij het berekenen van de door Alfa te maken kosten voor het aanbrengen van het dubbelglas zal voorts de offerte van A.S. Glashandel d.d. 7 september 2016 ad € 1.576,70 inclusief btw mede als grondslag moeten dienen. Voorts moeten daarbij de kosten van het rapport van 4 maart 2017 van [Y.] ad € 150,00 te worden opgeteld, aangezien aannemelijk is dat de huurverhoging kostendekkend moet zijn ten aanzien van de aanleg- en beheerkosten.

4.9

Partijen hebben ieder een berekening gemaakt van de huurverhoging op basis van de Obvion basis annuïteiten hypotheek zonder nationale hypotheekgarantie met een looptijd van 25 jaar. Dit leidde bij [verzoeker], die een rentepercentage van 2,19 hanteerde tot een maandelijkse annuïteit van € 5,37 en bij Alfa, die een rentepercentage hanteerde van 2,84, in eerste instantie tot een maandelijkse annuïteit van € 7,35, en later, rekening houdend met de kosten van het rapport van [Y.], op een maandelijkse annuïteit van € 8,05. Met bedoelde onderzoekskosten dient, zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.8 is vermeld, naar het oordeel van de kantonrechter rekening te worden gehouden bij het berekenen van de huurverhoging. Obvion hanteert als gemiddelde rente voor een periode van 10 jaar 2,84%, zoals ook Alfa heeft gedaan. Dit percentage dient hier ook te worden toegepast. De kantonrechter volgt Alfa in haar stelling dat, bij een geleend bedrag van € 1.727,00 en een rente van 2,84% de annuïteit bij een hypotheek als hiervoor genoemd € 8,05 per maand bedraagt. De kantonrechter zal de huurverhoging daarom bepalen op € 8,05 per maand.

4.1

Deze huurverhoging staat naar het oordeel van de kantonrechter in een redelijke verhouding tot de door Alfa voor het aanbrengen van het dubbelglas te maken kosten.

4.11

Gelet op het vorenstaande is er grond voor toewijzing van het verzoek van [verzoeker], met dien verstande dat de huurverhoging zal worden vastgesteld op € 8,05 per maand.

Voorts zal een dwangsom worden toegewezen als verzocht, maar tot een maximum van € 5.000,00.

4.12

Naar Alfa zelf heeft verklaard heeft zij een ander in hetzelfde gebouw gelegen appartement na daartoe verkregen toestemming van de VvE reeds voorzien van isolerend glas. De kantonrechter leidt hieruit af dat aannemelijk is dat de VvE een verzoek om ook het appartement dat [verzoeker] huurt van Alfa van isolerend glas te voorzien eveneens zal honoreren. Daarom is er geen aanleiding om de toewijzing van het verzoek van [verzoeker] afhankelijk te stellen van de voorwaarde dat de VvE de vereiste toestemming zal verlenen.

4.13

Nu de huurverhoging op een hoger bedrag wordt vastgesteld dan door [verzoeker] is verzocht, zal hem de gelegenheid worden geboden zijn verzoek in te trekken.

4.14

Er bestaat aanleiding de proceskosten te compenseren, tenzij [verzoeker] zijn verzoek alsnog intrekt, in welk geval hij zal worden veroordeeld in de proceskosten.

De beslissing

De kantonrechter,

stelt [verzoeker] in de gelegenheid het verzoek in te trekken door middel van een uiterlijk op 23 juni 2017 om 16.00 uur ter griffie te ontvangen schriftelijke mededeling met gelijktijdige toezending van een afschrift daarvan aan Alfa;

veroordeelt in dat geval [verzoeker] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Alfa vastgesteld op € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;

en voor het geval het verzoek niet of niet tijdig wordt ingetrokken:

1. bepaalt dat Alfa verplicht is uiterlijk per 1 september 2017 isolerend glas van het type HR++, zoals omschreven in de offerte van A.S. Glashandel d.d. 7 september 2016, te (doen) plaatsen aan het gehuurde aan de [straat-en plaatsnaam], daar waar thans enkel glas is aangebracht, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag of een gedeelte daarvan, dat Alfa in gebreke blijft aan deze verplichting te voldoen, tot een maximum van € 5.000,00;

2.
bepaalt dat [verzoeker] hiervoor een maandelijkse huurverhoging van € 8,05 per maand verschuldigd is aan Alfa, met ingang van de maand volgend op die waarin bedoeld isolerend glas is aangebracht aan het gehuurde;

3.
bepaalt dat elk der partijen de eigen kosten van deze procedure draagt;

4.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad en wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.

Deze beschikking is gegeven door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

443